| ¿QUÉ
DEBE EXIGIR UN NOTARIO PARA UNA ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA
NUEVA?
La Ley del
Suelo, TR de 30 de octubre de 2015 (art. 28), dispone que:
Para autorizar
escrituras de declaración de obra nueva en construcción,
los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación
de licencia, así como certificación expedida por técnico
competente acreditativa de que la descripción que se contiene en
la escritura se corresponde con su proyecto para el que se ha obtenido
la licencia o autorización.
Tratándose
de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán,
además de la certificación expedida por técnico competente
acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción
del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación
reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus
usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para
garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias
para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística
aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se
demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística
sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa
o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones
se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación
ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda
iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad
resulte la existencia de resolución obstativa alguna.
Para practicar
las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración
de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los
requisitos establecidos en el apartado anterior.
En aquellos
casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida
con la que conste en el Registro, por haberse producido modificaciones
en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la
obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya
extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado primero
en relación con los requisitos para la inscripción de las
obras nuevas terminadas.
CLAVES
Si previamente
se había declarado la obra nueva en construcción, será
necesario hacer constar la finalización de las obras mediante un
acta de fin de obra en lugar de una escritura de declaración de
obra nueva acabada.
El acta de
fin de obra tiene los mismos requisitos exigidos para la declaración
de obra nueva terminada, salvo la conformidad administrativa que ya consta
en la declaración de obra en construcción anterior.
Cuando la obra
se ha acabado y se han cumplido todos los requisitos legales, se hace una
escritura de declaración de obra nueva terminada. Esta escritura
tiene diversos tipos de requisitos según el artículo 28 apartados
1 a 3 de la ley del suelo (y sus remisiones a otras normas) y el
artículo 202 de la Ley hipotecaria.
a. Requisitos
de la ley del suelo RDL 7/2015 para la escritura de declaración
de obra nueva terminada.
–
Acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa.
– Certificación
expedida por técnico competente acreditativa de la finalización
de ésta conforme a la descripción del proyecto.
b. Requisitos
de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Son aplicables
por la remisión a la ley de la edificación que hace el 28
uno párrafo segunda a de la ley del suelo.
Se considera
por la DGRN (Resolución Circular de 26 de julio de 2007) que esa
referencia incluye el seguro decenal y el libro del edificio. Aquí
veremos el seguro decenal pues el libro del edificio se recoge de manera
expresa como requisito en la ley hipotecaria.
Seguro decenal
para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
Es exigible
en virtud de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de
la Edificación. que en su disposición adicional segunda apartado
uno dispone:
”
La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado
1.c) del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir
de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de
vivienda.
No obstante, esta
garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor
individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin
embargo, en el caso de producirse la transmisión “inter vivos” dentro
del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1, el
autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación
de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo
que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán
ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas
de transmisión “inter vivos” sin que se acredite y testimonie la
constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor,
que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente
exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.”
c. Exención
de autopromotor.
d. Requisitos
por destino y eficiencia energética.
Son aplicables
en virtud de la remisión del artículo 28 ley del suelo apartado
uno párrafo segundo b), que dice que se han de justificar:
”
(…) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para
garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias
para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística
aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se
demandan por la normativa vigente (…)"
Licencia de primera
ocupación, comunicación previa o declaración responsable.
Certificado
de eficiencia energética
El certificado
de eficiencia energética está regulado por Real Decreto 235/2013,
de 5 de abril que la exige “Cuando se construyan, vendan o alquilen edificios
o unidades de éstos”.
Requisitos
Ley Hipotecaria.
Georreferencia
Coordenadas
de referenciación geográfica que identifiquen la porción
de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o
plantación.
Libro del edificio,
que se depositará en el Registro de la Propiedad
Su regulación
se establece en el artículo 7 de la ley de ordenación de
la edificación
“Artículo
7. Documentación de la obra ejecutada.
Una vez
finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso,
de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al
promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes
trámites administrativos.
A dicha
documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción,
la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante
el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones
de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad
con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la
documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que
constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios
finales del edificio.”
Cambio
de uso.
Según
una RDGRN 30 noviembre 2016 (BOE 22-12-2016), cualquier modificación
del uso de un edificio exige aplicar nuevamente los requisitos de inscripción
en el Registro de las obras nuevas (art. 28.3 Ley del Suelo). La licencia
de obras sería uno de los documentos a que se refiere el art. 28.1
Ley del Suelo, pero se necesita la licencia de ocupación a que se
refiere el apartado b) del citado artículo.
Considero que
esa referencia ha de entenderse como que además de la autorización
de cambio de uso que haga el Ayuntamiento (que no tiene porque ser licencia
de obras) se exigirán todos los requisitos que se hubieran exigido
para ese tipo de construcción.
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