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OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL.

  • + Formularios 
  • 644 págs.
PDF GUÍA PRÁCTICA DE LA OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL.
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¿QUÉ APRENDERÁ?
Declaración de obra nueva. 

Aspectos fiscales de la Declaración de Obra Nueva 

La declaración de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación y los seguros obligatorios. 

Requisitos para la inscripción del título de obra nueva. 

El control notarial de la declaración de obra nueva. 

El título constitutivo del régimen de propiedad horizontal y escritura de obra nueva.

Aspectos registrales y urbanísticos de la declaración de obra nueva. 

Declaración catastral de obra nueva y división horizontal.

VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Soy administrador de fincas y buscaba soluciones prácticas a los conflictos entre vecinos. Además los formularios enseñan soluciones muy interesantes, especialmente en temas de urbanizaciones y conjuntos inmobiliarios. Útil y práctica. Muy recomendable.

Juan Martínez

ÍNDICE
PARTE PRIMERA.  PARTE SEGUNDA. PARTE TERCERA.
Formularios. Certificaciones y escrituras.
PARTE CUARTA
PARTE PRIMERA. 
  • Obra nueva. 
<
Capítulo 1.
Declaración de obra nueva 
1. Régimen legal. 
2. Elementos personales. 
3. Elementos reales. 
a. Obra nueva y segregación. 
b. Declaración de obra comenzada. 
5. Elementos formales. 
6. Efectos de la Declaración de Obra Nueva 
7. Aspectos fiscales de la Declaración de Obra Nueva

    TALLER DE TRABAJO
    Declaraciones de obra nueva. Inmuebles en régimen de comunidad y de Propiedad Horizontal.
    1. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
    • Artículo 28. Declaración de obra nueva.
    2. La declaración de obra nueva en la ley 13/2015, de 24 de junio.
    • Artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
    3. Título formal para la inscripción de la obra nueva.
      a. Escritura pública como título para documentar la obra nueva.
      b. Documentos administrativos y judiciales.
    4. Coordenadas de referenciación geográfica.
    5. Archivo registral del libro del edificio.
    6. Edificaciones en régimen de propiedad horizontal.
    7. Testimonio de la licencia municipal.
    8. Licencia de primera ocupación y Certificado de eficiencia energética.

    TALLER DE TRABAJO. 
    La Declaración de Obra nueva en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
    Artículo 28. Declaración de obra nueva.

    1. El certificado del arquitecto. 
    2. Obligaciones notariales. 

    a. Escritura pública de Obra nueva en construcción. Las licencias. 
    b. Escritura pública de Obra nueva terminada. Certificado emitido por técnico competente y acreditación documental. 
    3. Registro de la Propiedad. 
    4. Regulación autonómica. 
    Andalucía 
    Asturias 
    Canarias 
    Cantabria 
    Castilla y León 
    Castilla-La Mancha 
    Cataluña 
    Extremadura 
    C. Valenciana. 
    5. La declaración de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación y los seguros obligatorios. 

    TALLER DE TRABAJO.
    El Libro del edificio y sus implicaciones en la declaración de obra nueva a efectos del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. 

    TALLER DE TRABAJO.
    Constancia en el Registro de la propiedad de la finalización de una obra y aportación del libro del edificio. 

    TALLER DE TRABAJO 
    Requisitos para la inscripción del título de obra nueva. 
    1. Certificado del técnico competente donde acredite que se ajusta al proyecto aprobado.

    • Técnico competente para expedir certificaciones: forma de justificación.
    2. Licencia de edificación.
    3. Seguros de la edificación.
    4. Representación gráfica georreferenciada de la finca. 
    5. Finalización de la obra declarada en construcción.
    6. Inscripción de las declaraciones de obra nueva terminadas

    TALLER DE TRABAJO 
    Los Jueces y la Declaración de Obra nueva. 
    1. Elementos personales.
    2. Licencias de edificación y declaración de obra nueva.
    3. Certificaciones técnicas y obra nueva.
    4. Las garantías de la Ley de ordenación de la edificación y la obra nueva.

      a. Garantías de la edificación. 
      b. Edificaciones a las que es de aplicación.
        1. El proceso de edificación.
        2. El destino a vivienda.
        3. La vivienda del autopromotor.
        4. La rehabilitación.
        5. Derecho transitorio.
      c. Garantías exigibles.
      d. Justificación en la escritura y en la inscripción.
      • Relativas a la identificación y descripción suficiente de la edificación
      • Relativas al seguro
      • Relativas a la entidad aseguradora
    5. Descripción registral de la obra nueva.
      a. Descripción de la obra nueva.
      b. La declaración de obra en construcción.
        1. Licencia y certificación técnica.
        2. Garantías de la edificación.
        3. El acta de final de obra.
        5. Las obras antiguas.
      c. Elementos formales de la declaración de obra nueva.


    TALLER DE TRABAJO
    El control notarial de la declaración de obra nueva.
    1. Licencias.
    2. Técnico competente.
    3. Seguro decenal.
    4. Registro del Libro del edificio.
    5. Cédula de habitabilidad o Licencia de 1ª ocupación.
    6. Certificado de eficiencia energética de un edificio.

    TALLER DE TRABAJO
    Modelo informático de geometría de las parcelas catastrales implicadas en la  división horizontal como herramienta para notarios en la notificación de georreferencias al registro de la propiedad y al catastro.

    TALLER DE TRABAJO
    Esquemas. Documentación necesaria para hacer una escritura de declaración de obra nueva.
    1. Edificación ya construida

      a. Con antigüedad es superior a seis años.
      b. Con antigüedad de la obra es inferior a seis años.
    2. Edificación en construcción.

    CHECK-LIST 

    Declaración de obra nueva
    1. Escritura Pública de declaración de obra nueva o ampliación de obra existente.
    2. Información registral y referencia catastral.
    3. Licencia municipal y certificado expedido por técnico competente.
    4. Obra nueva ya existente.
    5. Obra nueva por el promotor.
    6. Impuestos de la declaración de obra nueva.
    7. Documentos que se tienen que aportar para escriturar la declaración de obra nueva.
Capítulo 2. 
Declaración de obra nueva y división horizontal 
1. La Declaración de Obra Nueva: paso previo a la división horizontal. 
2. Declaración de Obra Nueva e inscripción de pisos y locales. 
3. Limitaciones entre la Declaración de Obra Nueva y la escritura de división horizontal 
    TALLER DE TRABAJO
    Modificación de obra nueva y división horizontal.
    • Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
    TALLER DE TRABAJO
    Efectos del cambio de uso urbanístico en la obra nueva y propiedad horizontal.

    TALLER DE TRABAJO 
    La declaración como privativas de terrazas y azoteas.
    1. Azoteas
    2. Terrazas a nivel
    3. Cubierta como elemento común.

Capítulo 3. 
La Declaración de Obra Nueva y el urbanismo. 
    1. La Declaración de Obra Nueva y la licencia de edificación. 
    2. Obra nueva comenzada y terminada. 
    • En ambos casos deberá aportarse la licencia de obras. 
    3. Legalidad urbanística y derechos civiles. 
    4. El control notarial y registral. 
    5. Relación de la división horizontal y la Declaración de Obra Nueva.
      a. Técnico competente.
      b. Certificación final de obra.
Capítulo 4. 
La declaración de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación y los seguros obligatorios. 
1. Introducción. 
  • El alcance del control de Notarios y Registradores. 
2. La acreditación del seguro en el caso de inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad. 
Capítulo 5. 
El título constitutivo del régimen de propiedad horizontal y escritura de obra nueva 
1. El título constitutivo del régimen de propiedad horizontal y escritura de obra nueva
2. Obra nueva y división horizontal.
3. Estatutos
  • Estatutos y división horizontal.
4. Reglamentos de régimen interior.
5. Título constitutivo y entrada en vigor del régimen de Propiedad Horizontal.
a. Propiedades horizontales de hecho.
b. Edificios en construcción.
c. Comunidad de propietarios para la construcción de un edificio.
6. Otorgamiento del título constitutivo
a. Naturaleza jurídica del acto de otorgamiento.
b. Legitimación del propietario único.
c. Legitimación de todos los propietarios existentes.
d. La legitimación de los propietarios existentes. Problemas de tracto sucesivo.
e. Título constitutivo y protección registral.
f. Sometimiento al régimen de unanimidad y cláusulas de apoderamiento.
7. Las reservas de sobreelevación o subedificación.
La denegación de acceso al Registro de la cláusula de reserva del derecho a elevar en el futuro
2La exigencia de que las nuevas cuotas de participación queden previamente establecidas
8. Impugnación judicial del título constitutivo.
a. Impugnación del título y terceros adquirentes.
b. La legitimación procesal activa reconocida a la comunidad de propietarios para solicitar judicialmente la nulidad del título o los Estatutos.
c. Derechos reconocidos a favor de inmuebles colindantes.
TALLER DE TRABAJO
Requisitos de la escritura pública de declaración de obra nueva.
1. Escritura de declaración de obra nueva en construcción
2. Escritura de declaración de obra nueva terminada.
a. Requisitos de la ley del suelo RDL 7/2015 para la escritura de declaración de obra nueva terminada.
– Acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa.
– Certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto.
b. Requisitos de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Seguro decenal para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
c. Exención de autopromotor.
d. Requisitos por destino y eficiencia energética.
Licencia de primera ocupación, comunicación previa o declaración responsable.
  • Certificado de eficiencia energética
  • Requisitos Ley Hipotecaria.
  • Georreferencia
  • Libro del edificio, que se depositará en el Registro de la Propiedad
  • Cambio de uso.
3. Escritura de declaración de obra antigua
a. Requisitos de la ley  del suelo RDL 7/2015.
Justificación de antigüedad
b. Requisitos de la ley hipotecaria.
TALLER DE TRABAJO
¿Qué debe exigir un notario para una escritura de declaración de obra nueva?

TALLER DE TRABAJO
¿Qué debe exigir un notario para una escritura de declaración de edificaciones antiguas?

Capítulo 6. 
Aspectos registrales y urbanísticos de la declaración de obra nueva. 
1. Régimen legal.
a. Régimen de la Ley Hipotecaría
b. Régimen del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
2. Declaración de obra terminada 
a. Licencia de edificación 
  • Caducidad de las licencias urbanísticas
b. Certificación técnica 
c. Descripción de la obra nueva 
3. La declaración de obra en construcción 
a. Licencia y certificación técnica 
b. El acta de final de obra 
4. Obras antiguas 
TALLER DE TRABAJO. 
Inscripción registral de la obra nueva. Aspectos edificatorios y de urbanización. 
1. Inscripción registral de la obra nueva.
2. Régimen legal de la obra nueva en el ámbito urbanístico.
3. Requisitos del título para la inscripción de la obra nuevas en el Registro de la Propiedad.
  • Escritura Pública
  • Certificación Administrativa
4. Obra nueva y licencias.
a. Requisitos para la inscripción de obras nuevas ejecutadas al amparo de una licencia.
1. Licencia
2. Supuestos en los que no es necesario acreditar la existencia de licencia.
3. Supuestos en los que la licencia no es necesaria.
b. Certificado técnico
  • Modos de acreditar los datos que se certifican
5. Acreditación registral de la finalización de la obra.
  • Constancia de la finalización de la obra declarada en construcción
6. Supuestos de inscripción de obra nueva sin licencia.
  • Requisitos para la inscripción de obra nueva carente de licencia
  • Acreditación de los requisitos
7.  La inscripción registral de la obra nueva.

TALLER DE TRABAJO
Inscripción de una escritura   de   obra   nueva   en   construcción   y   parcialmente   terminada,   y constitución en régimen de propiedad horizontal.

TALLER DE TRABAJO
Aspectos relativos a los seguros de edificación en la obra nueva.
1. Garantías de la edificación. Ámbito de aplicación de la Ley de ordenación de la edificación (LOE)
2. Aplicación de las Garantías de la edificación a los supuestos de edificios cuya construcción esté finalizada.
3. Las rehabilitaciones
4. El caso del autopromotor
5. El transcurso del plazo de 10 años de la recepción de la obra.
6. Supuestos especiales. Ressidencias de estudiantes, residencias de tercera edad, edificios mixtos, etc. 

TALLER DE TRABAJO
Al seguro de daños o de caución se añade la “garantía financiera”. Reforma del artículo 19 de la LOE por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. 

TALLER DE TRABAJO
Cuando ninguna aseguradora quiere asegurar la sobreelevación de un edificio existente.

TALLER DE TRABAJO
La obra nueva y la georreferenciación. Problemática de la georreferenciación en las declaraciones de obra nueva.

TALLER DE TRABAJO
La declaración de obra nueva y el Registro de la Propiedad.

TALLER DE TRABAJO
Los excesos de cabida y el Registro de la Propiedad.

TALLER DE TRABAJO
La agrupación, segregación, agregación y división de fincas y el Registro de la Propiedad.

TALLER DE TRABAJO
Inscripción registral de agrupación de fincas pertenecientes a distintos titulares.

CHECK-LIST 

Requisitos para la inscripción de las declaraciones de obra nueva.
1. Declaración obra nueva en construcción
  • Licencia de edificación o de obra o declaración de innecesariedad.
  • Certificación expedida por técnico competente con firma legitimada – sin que baste con el visado – que indique que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo licencia.
2. Declaración de obra nueva terminada
  • Licencia de edificación o de obra o declaración de innecesariedad,
  • Licencia de primera ocupación, salvo que la legislación urbanística autonómica prevea un régimen de comunicación o declaración responsable, es exigible la licencia de primera ocupación.
  • El certificado de eficiencia energética.
  • Certificación expedida por técnico competente con firma legitimada y visado acreditativa de que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente.
  • El seguro decenal.
  • El archivo registral del Libro Edificio que deberá presentarse en soporte informático, con los documentos en formato PDF y firmado por el promotor, a menos que por la antigüedad de la edificación no lo fuera, es decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la LOE.
  • Identificación de la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica
  • Excepciones
3. Declaración de obra nueva antigua.
Capítulo 7.
Declaración de división horizontal.
1. La escritura de declaración de división horizontal.
2. Requisitos.
3. Fiscalidad.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. Gastos generados por división horizontal de un inmueble antiguo.
1. Gastos notariales

a. Gastos según el valor de la división horizontal
b. Gastos según el número de Folios de la Escritura
c. IVA de la operación notarial y timbre
2. Gastos registrales
a. Gasto por asiento de presentación
b. Gasto por la inscripción según el valor de las fincas registradas
c. IVA de la operación registral
3. Gastos fiscales.
  • ¿Cuáles son los documentos notariales por los que hay liquidar la cuota gradual en la modalidad sobre actos jurídicos documentados?
  • Requisitos de tributación de documentación notarial
  • ¿En qué plazo hay que liquidar e ingresar la deuda tributaria?
  • ¿Quién tiene que declarar la modalidad sobre actos jurídicos documentados?
  • Base imponible.
  • Tipo de gravamen en la modalidad sobre actos jurídicos documentados, documentos notariales, cuota gradual,
4. Gastos totales.
Capítulo 8.
Fiscalidad de la declaración de obra nueva y su división en propiedad horizontal. El valor real. 
1. ¿Qué se entiende por valor real? 
2. El acta de final de obra 
3. La pluralidad de obras nuevas 
4. Modificación de obra nueva y propiedad horizontal 

TALLER DE TRABAJO
El valor real en la declaración de obra nueva a efector del Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídico documentados (ITP AJD)

  • El RITP art.70, no se ha de tomar el coste real de la construcción, sino el valor de mercado de las viviendas construidas, descontado el valor real del solar.
TALLER DE TRABAJO
El valor real de la declaración de obra nueva en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).

TALLER DE TRABAJO
Declaración catastral de obra nueva y división horizontal.
Fotocopia del documento de escritura de obra nueva.
Certificado final de obra.
Fotografía/s de la/s fachada/s (tamaño 10 x 15 cm .).
Planos a escala: de situación, del solar y definitivos de cada planta distinta.
Memoria de materiales y calidades.
Coste de ejecución material de las obras.
Documento acreditativo de la división horizontal, la distribución de locales a representar en cada uno de los planos de planta será coincidente con la descripción existente en la división horizontal.

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo tributa la declaración de obra nueva y división horizontal en mismo documento?

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. Fiscalidad por modificación de obra nueva y división horizontal

  • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
  • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
  • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE SEGUNDA.
    Formularios generales.
1. Solicitud de inscripción de obra nueva en construcción o terminada
2. Acta notarial incorporando la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado
3. Comparecencia del técnico en el mismo acto de otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva
PARTE TERCERA.
  • Formularios. Certificaciones y escrituras. 
1. Certificación técnica previa a la escritura 
2. Incorporación posterior a la certificación del técnico 
3. Acta de terminación de obra. 
4. Certificación técnica posterior a la escritura 
5. Certificación técnica posterior a la escritura 
6. Comparecencia del técnico. 
7. Declaración de obra nueva por antigüedad 
8. Escritura de declaración de obra nueva 
Modelo 1 
Modelo 2
Modelo 3 
Modelo 4 
Modelo 5 
9. Escritura de declaración de obra nueva en construcción. 
10. Escritura de declaración de obra nueva con nueva descripción.
11. Escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal de edificio construido 
Modelo 1 
Modelo 2
12. Escritura de obra nueva de vivienda unifamiliar en construcción o construida. 
13. Escritura de constitución de propiedad horizontal 
14. Escritura de subcomunidad.
15. Descripción de subcomunidad. 
16. Escritura de agrupación, declaración de obra nueva, división en propiedad horizontal de edificio en construcción y disolución de pro indiviso 
17. Escritura para edificación por fases, agrupación, adjudicación en pro indiviso, división en propiedad horizontal, adjudicación de las entidades independientes y obra nueva 
18. Escritura de división en propiedad horizontal y disolución de comunidad.
19. Escritura pública de división horizontal.
Modelo 1
Modelo 2
20. Solicitud de certificado  de declaración de obra nueva.
21. Solicitud Autorización Administrativa para realizar División Horizontal.
PARTE CUARTA.
  • Formularios de urbanizaciones. 
1. Escritura pública de constitución 
2. Estatutos de urbanización. 
Modelo 1. Estatutos de una zona residencial 
Modelo 2. Estatutos de Conjunto urbanístico. 
Modelo 3. Estatutos de urbanización (complejo inmobiliario privado). 
Modelo 4. Estatutos de urbanización (complejo inmobiliario privado). 
Modelo 5. Estatutos de urbanización (complejo inmobiliario privado). 
Modelo 6. Caso práctico en el examen de estatutos vigentes en una gran urbanización. 
3. Normas de Régimen interior. Reglamento de régimen interior 
Modelo 1. Reglamento de régimen interior
Modelo 2. Reglamento de régimen interior
Modelo 3. Reglamento de régimen interior
4. Escritura de subcomunidad. 
5. Descripción de subcomunidad. 

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