| La norma se
envía ahora al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria
y cuenta con un amplio consenso político. Es el resultado de la
trasposición de la Directiva europea sobre Contratos de crédito
celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial,
aunque en algunos aspectos va más allá con el objetivo de
reforzar la seguridad jurídica y el equilibrio contractual entre
prestamista y prestatario. En concreto, el Proyecto de Ley incluye incentivos
para la transformación de créditos hipotecarios que pasen
de variables a fijos y es más ambicioso en cuanto al reforzamiento
de los requisitos de transparencia. Además, la Directiva circunscribe
el ámbito de aplicación a los consumidores, mientras que
el Proyecto de Ley aprobado lo amplía a los autónomos.
REBAJA DE COMISIONES
La rebaja de
las comisiones que contempla la norma aprobada por el Consejo de Ministros
se centra en las operaciones de cancelación anticipada y en la conversión
de contratos a tipo variable que pasen a fijo. En el caso de la comisión
de cancelación, los nuevos porcentajes se aplican a las hipotecas
firmadas con posterioridad a la entrada en vigor la nueva Ley, mientras
que las relativas a la conversión de variables a fijos afectan a
los contratos hipotecarios vivos. También para los contratos en
vigor se amplía a nueve cuotas mensuales impagadas o a una cuantía
que supere el 2 por 100 del capital concedido el requisito para que la
entidad financiera pueda iniciar la ejecución del préstamo
durante la primera mitad de su vigencia. Durante la segunda mitad, el porcentaje
es del 4 por 100 o de doce cuotas mensuales impagadas.
COMISIÓN
DE CANCELACIÓN
La comisión
de cancelación para los préstamos a tipo variable será
cero a partir del quinto o del tercer año de vigencia del contrato,
en función de lo que se hubiera pactado: en el primer caso (cinco
años), el límite será del 0,25 por 100 del capital
desembolsado anticipadamente; en el segundo (tres años) será
del 0,50 por 100. En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de
lo amortizado anticipadamente, si esta se produce dentro de los cinco primeros
años de vida del contrato, o del 0,25 por 100 si se produce en un
momento posterior.
En el caso
de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que
el Proyecto de Ley establece serán del 4 por 100 de la cantidad
anticipada si esta se efectúa en los diez primeros años y
del 3 por 100 si es con posterioridad. En la actualidad no existe límite
legal alguno para los préstamos a tipo fijo.
CONVERSIÓN
A TIPOS FIJOS
Los incentivos
para la conversión a tipos de interés fijos en los préstamos
inmobiliarios son superiores a los de las comisiones de cancelación.
La comisión máxima será del 0,25 por 100 del capital
pendiente de amortizar si la novación o subrogación del préstamo
se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato
y de cero si se produce con posterioridad. Además, se rebajan los
aranceles de notarios y registradores que se corresponderían con
los vigentes para un documento sin cuantía (unos treinta euros)
y una inscripción mínima (unos veinticuatro euros).
La Directiva
contempla también la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar
en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión
-en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-
del crédito en moneda extranjera y, como tal, se traslada a la normativa
española.
VENTAS VINCULADAS
Se prohíben,
por otra parte, con carácter general, las denominadas ventas vinculadas,
es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos
financieros como condición para obtener la hipoteca. Con la nueva
norma, las entidades financieras deberán plantear al consumidor
ofertas alternativas, es decir, con o sin productos asociados. En estas
ventas combinadas, la entidad financiera informará de los distintos
presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria.
TRANSPARENCIA
La mejora de
la transparencia es uno de los pilares de la nueva Ley de Crédito
Inmobiliario. En la fase precontractual, el prestamista deberá entregar
al cliente, con una antelación mínima de siete días
respecto de la firma del contrato, documentación detallada sobre
oferta vinculante para la entidad, sobre la existencia de cláusulas
potencialmente sensibles, escenarios de evolución de cuotas en función
de previsiones sobre tipos de interés y seguros asociados. Durante
esos siete días previos a la firma del contrato, el notario asesorará
de forma gratuita y verificará mediante acta que el consumidor ha
recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas
del contrato que va a firmar. Esta es una condición necesaria para
que el notario autorice la escritura.
CAMBIO DE TIPO
VARIABLE A FIJO
La nueva ley
también facilitará el cambio de una hipoteca variable a otra
fija. Resulta difícil que una entidad acepte esta renovación
del crédito, pues en las hipotecas variables el riesgo de subida
de tipos se transmite de inmediato al cliente con el repunte del euríbor.
En cambio, para una hipoteca fija el banco tiene que cubrirse de los riesgos
a muchos años, y eso tiene un coste mayor. Así que en el
fondo lo que hace el Ministerio de Economía es allanar el camino
para cambiar a un banco que ofrezca el tipo fijo, fomentando la competencia
entre entidades. Para ello, abaratará las comisiones de cancelación
y los aranceles notariales y registrales. Las comisiones por conversión
se suprimen a partir del tercer año. Y hasta entonces solo podrán
ser del 0,25% del capital pendiente. En estos momentos “más del
90% de los préstamos para vivienda están a tipo variable”
y los tipos “no van a permanecer siempre en negativo”, ha destacado el
titular de Economía, Luis de Guindos, en la rueda de prensa después
del Consejo de Ministros. Esta herramienta se podrá utilizar en
los préstamos ya concedidos cuando se apruebe la norma.
FICHA NORMALIZADA
PARA EL PRESTATARIO
Además,
el Gobierno obligará a que los hipotecados firmen ante notario que
entienden los riesgos y condiciones del crédito. En una primera
fase precontractual, el cliente hipotecario tendrá que recibir una
ficha normalizada con las principales características del contrato
y otra con advertencias en las que se recogen las cláusulas sensibles
o potencialmente opacas, como las cláusulas suelo, las condiciones
de amortización anticipada, el detalle de los gastos previos o el
funcionamiento de las multidivisas. Ahí se tendrá que precisar
el reparto de costes de la hipoteca entre el banco y el prestatario. También
“habrá un contrato estándar de hipotecas que no genere dudas”,
ha señalado el ministro de Economía, si bien este será
de uso voluntario por parte de la banca.
En el caso
de una hipoteca con interés variable, el banco tendrá que
incluir una simulación con diversos escenarios de evolución
de los tipos. El notario tendrá que acreditar que el hipotecado
tiene toda la información y entiende los riesgos que conlleva el
préstamo, lo que luego hará mucho más difícil
que prosperen las reclamaciones judiciales. Esta primera visita al notario
que elija el cliente será gratuita y durante los siete días
previos a la firma. Cuando se suscriba definitivamente la hipoteca, los
notarios y registradores prohibirán cualquier contrato que contenga
cláusulas declaradas abusivas, según figuren en un registro
de sentencias que ya existe solo para las del Supremo pero que ahora se
ampliará a todas. “Las sentencias judiciales ponían de manifiesto
la necesidad de transparencia”, ha declarado Guindos. Dicho esto, el Ministerio
añade que en cualquier caso no se restringe de ningún modo
el derecho a la tutela judicial.
PROHIBICIÓN
DE LA VENTA DE PRODUCTOS VINCULADOS A LA HIPOTECA
El proyecto
de ley prohíbe la venta de productos vinculados a la hipoteca, a
menos que los autorice expresamente el Banco de España mediante
una circular porque favorezca al consumidor. Por el contrario, sí
que permite que se oferte la combinación de la hipoteca con otros
productos como, por ejemplo, los seguros. Sin embargo, la entidad tendrá
que hacer un ejercicio de transparencia y presentar dos presupuestos: uno
sin productos asociados y otro con ellos, incluyendo de forma explícita
sus costes.
Además,
el Gobierno prohibirá que las entidades retribuyan a sus trabajadores
en función del número de hipotecas concedidas, lo que supuso
un incentivo perverso para alimentar la burbuja de crédito que precedió
a la crisis.
Por último,
el proyecto de ley ofrece la posibilidad de que los prestatarios consumidores
puedan cambiar su hipoteca en una divisa extranjera a la moneda nacional,
un derecho que según el Ministerio no se reconocía antes.
TRAMITACIÓN
PARLAMENTARIA
La norma se
envía ahora al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria
y cuenta con un amplio consenso político. Es el resultado de la
trasposición de la Directiva europea sobre Contratos de crédito
celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial,
aunque en algunos aspectos va más allá con el objetivo de
reforzar la seguridad jurídica y el equilibrio contractual entre
prestamista y prestatario. En concreto, el PL incluye incentivos para la
transformación de créditos hipotecarios que pasen de variables
a fijos y es más ambicioso en cuanto al reforzamiento de los requisitos
de transparencia. Además, la Directiva circunscribe el ámbito
de aplicación a los consumidores, mientras que el PL aprobado lo
amplía a los autónomos.
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