Esta modificación,
se prevé en el proyecto de ley, que tenga efectos desde el 15 de
junio de 2017, fecha de publicación de la sentencia del Tribunal
Constitucional dictada el 11 de mayo, en el BOE.
Otra modificación,
se centrará en mejorar técnicamente la determinación
de la base imponible del impuesto, sustituyendo los porcentajes anuales
aplicables sobre el valor del terreno para la determinación de la
misma, por unos coeficientes máximos establecidos en función
del número de año transcurridos desde la adquisición
del terreno, que serán actualizados anualmente, así como
los coeficientes de actualización de los valores catastrales.
“La base imponible
del impuesto está constituida por el incremento del valor de los
terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado
a lo largo de un periodo máximo de 20 años, y se determinará
multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo por el coeficiente
que corresponda al periodo de generación (número de años
transcurridos desde la adquisición del terreno hasta la fecha de
su transmisión). “
El texto del
proyecto modifica, con efectos desde su entrada en vigor, los apartados
1 y 4 del artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora
de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004,
de 5 de marzo, que quedan redactados de la siguiente forma:
"La base imponible
de este impuesto está constituida por el incremento del valor de
los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado
a lo largo de un periodo máximo de 20 años, y se determinará
multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo, por el coeficiente
que corresponda al periodo de generación del incremento de valor,
aprobados por el ayuntamiento, sin que pueda exceder de los límites
establecidos.
Una vez
aprobado por el Gobierno este proyecto de ley para la reforma del Impuesto
sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, solo
cabe esperar que siga el habitual procedimiento legislativo hasta convertirse
en Ley.
La consultora
Ayming ha llevado a cabo un estudio que analiza el proyecto de ley del
Gobierno para la reforma del Impuesto sobre el incremento de valor de los
Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Como principal novedad Ayming destaca
que, siguiendo con el criterio que estableció en la normativa foral,
cuando el valor del suelo no está desglosado para poder determinar
si existió o no pérdida patrimonial en la transmisión,
la plusvalía se calculará aplicando la proporción
que represente del valor catastral del terreno, respecto al valor total
del bien inmueble.
Esta medida,
subraya el estudio, perjudica principalmente a aquellas empresas constructoras
que en los años de plena burbuja inmobiliaria pagaron elevados costes
por los materiales empleados en la construcción de sus promociones
inmobiliarias (personal técnico, mano de obra, materiales, licencias,
etc.), y que al venderlos en la actualidad, van a reflejar pérdidas
patrimoniales.
Se sostiene
que esta medida, al tener solo en cuenta el % del suelo que se establece
en el último recibo del IBI, es francamente perjudicial a todas
las empresas que tuvieron que vender inmuebles por debajo de su coste en
plena crisis. Podría ocurrir el caso de tener que pagar una cuota
por plusvalía superior al beneficio obtenido por la venta del inmueble.
El estudio
también advierte que en este nuevo proyecto de Ley no se establece
nada para las liquidaciones pendientes de resolver, lo que resulta sorprendente
si se compara con los contenidos de los reales decretos forales, que reflejaban
claramente una solución para todos los supuestos transitorios que
podían plantearse. Por ello, en los casos pendientes de resolver,
la consultora subraya que habrá que seguir acudiendo a los tribunales
en la gran mayoría de los casos.
Por otra parte,
con objeto de mejorar técnicamente la determinación de la
base imponible se sustituyen los porcentajes anuales aplicables sobre el
valor del terreno para la determinación de la base imponible del
impuesto, por unos coeficientes máximos establecidos en función
del número de años transcurridos desde la adquisición
del terreno, que serán actualizados anualmente mediante norma con
rango legal, teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario,
así como los coeficientes de actualización de valores catastrales
a que se refiere el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario,
aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Dicha actualización
podrá llevarse a cabo por Ley de Presupuestos Generales del Estado.
UN EJEMPLO
DE APLICACIÓN DE ESTA MEDIDA
La consultora
Ayming propone un ejemplo con el que poder hacerse una idea de la trascendencia
de esta medida. El caso es el de una promoción inmobiliaria desarrollada
en un municipio de la Comunidad Autónoma de Madrid:
Un contribuyente
adquiere un bien en el año 2004. El porcentaje del valor del suelo
y construcción que establece el recibo del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles de Naturaleza es de 35% suelo y 65% construcción. Ese
mismo contribuyente transmite el inmueble en el 2017 y en esa fecha el
porcentaje del valor del suelo y construcción que establece el recibo
del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturaleza urbana es de 52% suelo
y 48% construcción. Normalmente, cuando se aprueban nuevas ponencias
de valores catastrales, los % del valor del suelo y construcción
se han ido cambiando por el legislador. La promotora compró el suelo
por 30.0000 euros y sobre el mismo construyó la vivienda. Los gastos
de construcción fueron de 70.000 euros, de tal manera que el valor
de adquisición de ese bien es de 100.000 € y al venderlo por
80.000 eruos, la pérdida patrimonial es de 20.000 euros.
Con este nuevo
criterio, para ver la pérdida asociada al suelo en el momento de
la venta, hay que comparar el recibo del IBI en el momento de la transmisión,
ya que el valor del suelo representa el 52% del porcentaje dicho recibo
A efectos de determinar la pérdida patrimonial, compra un suelo
por 30.000 euros que luego vende por 41.600 euros (80.000 * 0,52). El contribuyente,
con este nuevo criterio, no va a tener pérdida patrimonial, sino
una ganancia de 11.600 euros. Otra cuestión es la pérdida
patrimonial en el IS, que es de 20.000 euros y va a tener que pagar el
IIVTNU.
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