La Generalitat y los ayuntamientos se enfrentarán en todo caso a demandas multimillonarias por la futura aprobación del Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunitat Valenciana (Pativel), una iniciativa que comenzó a tramitarse en noviembre de 2015 y que pretende salvaguardar a la costa del ladrillo, impidiendo nuevas construcciones y desclasificando suelo urbanizable para preservar la protección de la primera línea. 

El paso año la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio aprobó una moratoria para paralizar durante un año la aprobación de nuevos planes urbanísticos a menos de 500 metros del mar- sigue activo. Además, la intención es elevar esa protección del litoral hasta los 2.000 metros desde el mar.

Según Feprova, el borrador del plan «no contiene ninguna previsión en materia de indemnizaciones, pese a que uno de los propósitos declarados del plan es la desclasificación de suelos y aunque la legislación urbanística contempla expresamente la obligación de indemnizar», según se refleja en el informe de Feprova al que ha tenido acceso este diario. Las empresas se agarran a varias sentencias del Tribunal Constitucional y a lo establecido en la Ley del Suelo en relación a las compensaciones que debe recibir el propietario del suelo «que se ve privado de participar o culminar el proceso de urbanización que le hubiese permitido que el suelo alcanzase la situación de urbanizado». 

Feprova señala que el Pativel no adjunta un informe de viabilidad y otro de sostenibilidad económica, por lo que en la práctica este instrumento de planeamiento «puede devenir inútil al no considerarse las consecuencias económicas que puede acarrear».

Feprova reconoce que «cuantificar estos costes depende de múltiples variables», pero teniendo en cuenta los parámetros que maneja la conselleria, una aproximación «prudente de los costes de las indemnizaciones podrían alcanzar los 5.436 millones de euros».Los promotores llegan a esa cifra del siguiente modo. 

El borrador del Pativel delimita el suelo del litoral con capacidad de planeamiento vigente para 125.000 viviendas y, al mismo tiempo, estima en 2.000 hectáreas el suelo urbanizable sin plan parcial aprobado. «Partiendo de una densidad de referencia muy prudente (20 viviendas por hectárea) podríamos estimar que este suelo tendría capacidad para 40.000 viviendas», apunta el informe.Además, están afectadas 250 hectáreas de suelo urbanizado sin edificar, que tienen capacidad para albergar 5.000 viviendas, según la patronal. Respecto al suelo urbanizable con plan parcial aprobado, «el Pativel no cuantifica las hectáreas afectadas, pero cabe deducir que afectaría a 80.000 viviendas». En total, 120.000 viviendas afectadas. Partiendo de esta base, se asigna un valor del suelo por vivienda: 45.300 euros. Cada inmueble tipo tiene 100 metros cuadrados construidos, y su valor (45.300 euros) se obtiene después de tener en cuenta un precio de venta de 2.000 euros el metro cuadrado construido -techo- por vivienda, y de haber considerado los costes de producción (800 euros/m2t) y los gastos; asimismo, se consideran también el valor de repercusión del suelo urbanizado (628 euros/m2t), los costes de urbanización (175 euros/m2t) y otros gastos. Ello da lugar a un valor del suelo por vivienda de 453 euros por metro cuadrado (valor de repercusión del suelo urbanizado menos los costes de urbanización); si cada vivienda tiene 100 metros, implica que cada inmueble tiene un valor de suelo de 45.300 euros. Dado que hay 120.000 viviendas afectadas por las limitaciones del Pativel, las indemnizaciones llegarían a los 5.436 millones. 

Fuentes de la conselleria sostienen que el Pativel actuará sobre el suelo no urbanizable y el urbanizable sin programa de actuación aprobado. En esta línea, estas mismas fuentes añadieron que «según la legislación urbanística, la jurisprudencia y los informes jurídicos, en este tipo de suelo no cabe derecho a la indemnización por su protección urbanística. En tanto no se apruebe un plan parcial y se ejecuten las obras de urbanización únicamente existen meras expectativas urbanísticas, no un derecho patrimonializado e indemnizable a edificar. 
 

ANTECEDENTES
11 de enero de 2016 
 
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PLAN DE ACCIÓN TERRITORIAL DE LA INFRAESTRUCTURA VERDE DEL LITORAL DE LA COMUNIDAD VALENCIANA  
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad Valenciana. La Estrategia  Territorial define el modelo de territorio que vamos a tener dentro de 5, de 10 y de 20 años,  e identifica el conjunto de acciones y proyectos para crear un territorio de calidad y para dinamizar el sistema productivo valenciano desde el territorio, puesto que este es el soporte y destinatario final de las decisiones inversoras de los agentes económicos. El director general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluis Ferrando, ha remitido una carta a sesenta municipios enclavados en el litoral exigiéndoles información detallada sobre la situación en la que se encuentran los planes urbanísticos que afectan a la franja de 500 metros desde la ribera del mar. La Conselleria de Vertebración del Territorio está inspeccionando a las zonas afectadas por el Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad Valenciana para recabar toda la información urbanística vigente en cada ayuntamiento. Los técnicos de la conselleria tienen previsto desplazarse a cada uno de los municipios costeros para estudiar caso por caso y realizar un trabajo de campo sobre el terreno. Está previsto que se empiece por la zona de Benicarló y Vinaroz para continuar en la provincia de Valencia hasta Alicante. 
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El director general de Ordenación del Territorio, Lluís Ferrando, ha remitido una carta a los alcaldes de las poblaciones del litoral para que faciliten información sobre el grado de ejecución en el que se encuentran cada uno de los planes urbanísticos en sus municipios.
El Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad actuará de manera inmediata sobre este espacio. En este sentido, deberá definir la infraestructura verde, sus conexiones con el interior del territorio, sus relaciones y transición con el borde urbano y corregir, en lo posible, los grandes errores de planificación que se han producido en los últimos años. La primera medida que se ha tomado es el establecimiento de una moratoria en la aprobación de aquellos programas que afecten a la franja costera de 500 metros durante un año. Es el tiempo que se necesita para la tramitación y aprobación urgente del plan, según el Consell.

PROCESO

El director general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluis Ferrando, ha remitido una carta a sesenta municipios enclavados en el litoral exigiéndoles información detallada sobre la situación en la que se encuentran los planes urbanísticos que afectan a la franja de 500 metros desde la ribera del mar.

La Generalitat Valenciana quiere proteger y en su caso rescatar del urbanismo salvaje de la última década la denominada «infraestructura verde» a través del Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral en la Comunitat Valenciana (Pativel).

Una vez establecida la moratoria sobre los planes urbanísticos, lo que impide a los municipios dar nuevos pasos administrativos que podrían condicionar el futuro del Pativel, la Generalitat quiere saber de los ayuntamientos la situación exacta en la que se encuentran todos los desarrollos afectados por el plan.

En la carta se reclama a los 60 ayuntamientos, «en la medida de sus posibilidades» y «en el menor plazo de tiempo», que remitan a la conselleria la información sobre los terrenos incluidos en plan.

Se trata de elaborar el Pativel aplicando «los principios de seguridad jurídica» y de «proporcionalidad de los actos de las administraciones públicas».

Se trata, en definitiva, de no adoptar decisiones sobre suelo urbano prácticamente consolidado o cerca de estarlo que puedan derivar en costosas indemnizaciones.

Urbanismo ha establecido hasta 10 categorías o «estados» distintos en la tramitación del suelo que van desde el de sectores de suelo no urbanizable sin ordenación detallada y que no deberían suponer ningún problema para su salvaguarda, hasta las unidades de ejecución de suelo urbano, con ordenación detallada, con PAI aprobado y obras de urbanización iniciadas.

La Generalitat comunica a los ayuntamientos que una vez conocida la situación de partida, se pondrá en contacto con los arquitectos y redactores de planes municipales para «confrontar» los datos y «analizar sobre el terreno» las propuestas del Pativel.

En cualquier caso, la inclusión de suelos consolidados administrativamente, aun cuando tengan clara vocación de formar parte de la infraestructura verde dificilmente podrán reconvertirse en suelo no urbanizable debido al elevado coste de sus rescate. De ahí la necesidad de analizar con mucho detalle y disponiendo de la información municipal el estado exacto de cada desarrollo urbanístico.

Según los datos que maneja la conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Ordenación del Territorio, la gran presión sobre la franja litoral ha hecho que en el primer kilómetro del litoral el 46% del suelo este sellado (urbanizado), un 31% mantenga su carácter agrícola, el 19% forestal y el restante 4% esté ocupado por masas de agua y humedales.

Los tramos de costa «virgen» (tramos en la que la ocupación por elementos artificiales no supera el 10%) suponen el 22% de la línea de costa de la Comunitat Valenciana.

En la franja de 500 metros a partir de la ribera del mar (desde aquí hasta el mar es el Estado el responsable de su custodia mediante la ley de Costas), un 44% del suelo está protegido por la legislación medioambiental, el 50% es urbano o urbanizable y el 6% es no urbanizable de régimen común.

Según informes de la conselleria, el Pativel se va a centrar inicialmente en este suelo no urbanizableque supone más de 1.000 hectáreas 3.000 si se considera la franja de un kilómetro. Se trata de suelos «con un alto potencial desde el punto de vista de calidad de la costa y un recurso que conviene preservar, tanto por su escasez como por su multifuncionalidad».

Recuerda la conselleria que estos suelos son «auténticas ventanas al mar, de gran valor paisajístico», que a veces cumplen también una función «trascendental» como corredores territoriales o ambientales». Evitan la fragmentación del territorio y «protegen» frente a riesgos naturales e inducidos como las inundaciones, concluye.
 

VER  Resolución inicio Consellera (DOCV 7658, 16-11-2015)

•   01 Presentación 11-11-2015 
•   02 Borrador del Plan y Documento Inicial Estratégico

VER

• Ley 5/2014 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana 
• PATRICOVA 
• PATIVEL 
• Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana 
• Actuaciones Territoriales Estratégicas 
• Guías y plantillas 
• Legislación