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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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5 de julio de 2016
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
PRECAUCIONES CON LA MODA INMOBILIARIA DEL DERECHO DE VUELO O SOBREEDIFICACIÓN
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del derecho de superficie. En los años 50 el centro de Madrid se llenó de sobreedificaciones o derechos de vuelo. Ahora la moda llega a Barcelona pero con viviendas prefabricadas. Se construía sobre el edificio existente reforzando los cimientos cuando era necesario y ganando alguna planta al edificio. Lo que se sacaba se repartía entre los vecinos o iba al promotor inmobiliario precavido que había reservando el derecho de vuelo del edificio. Ahora se está poniendo de moda, especialmente en el centro de Barcelona, pero ya no se hace obra, ahora se instala una vivienda prefabricada que se eleva con una grúa de gran tonelaje. Hay casos en los que no se han concedido previamente las licencias ni se han asegurado legalmente las conformidades de todos los vecinos. En estos casos los problemas son serios y ya no digamos si el peso añadido al edificio afecta a las resistencias de las infraestructuras. Es un tema muy serio para no hacerlo con pleno asesoramiento.
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El derecho de vuelo o sobreedificación se define como "derecho real limitado que faculta a su titular para edificar una o más plantas sobre o bajo un edificio total o parcialmente ajeno y para ejecutar las obras necesarias a tal fin, haciéndole propietario de lo construido e integrándole en el régimen de propiedad horizontal del inmueble."

En principio, titular del vuelo lo serán el propietario o copropietarios de un edificio en comunidad ordinaria, o los copropietarios de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, puesto que conforme a la norma del artículo 396 del Código Civil el vuelo se incluye entre los elementos comunes, es decir, aquellos pertenecientes en copropiedad a todos los comuneros.

No obstante, centrándonos en el supuesto de los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, se ha de prestar especial atención a la calificación del vuelo como elemento común. En tal sentido, el hecho de que el vuelo se incluya entre los que el citado artículo 396 C.C. califica como elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos o locales privativos de cada uno de los copropietarios, no supone que en todo caso constituya elemento común, pues la enumeración que se hace en ese artículo no es exhaustiva e, incluso, puede ser objeto de modificación.

De acuerdo con lo expuesto, el vuelo puede no ser un elemento común, y, por tanto, no tiene porque pertenecer a todos los comuneros, sino que puede corresponder en exclusiva a alguno de ellos, o incluso a un tercero ajeno a la comunidad de propietarios.

Adjuntamos un vídeo ilustrativo de idealista que se refiere a la empresa La Casa por El Tejado que construye viviendas industrializadas, es decir, crea un proyecto del inmueble, levanta la vivienda en fábrica y se monta por módulos en su ubicación original. “Trabajamos controlando el espacio en el que nos ocupamos, con construcciones ligeras en fábrica, con un impacto medioambiental mínimo y respetando al máximo el lugar donde se levantan. Hacemos un estudio pormenorizado de cuánto peso puede aguantar la estructura original, e intentamos que la parte nueva no rompa con el esquema de ciudad, manteniendo el entorno”, relata en el vídeo Gerardo Wadel, director de i+D y calidad de La Casa por el Tejado.

Los directivos y arquitectos de la compañía nos hablan del proceso que tienen que hacer desde que ‘descubren’ un inmueble que tiene la posibilidad de ampliar sus plantas hasta que finalmente consiguen poner a la venta los nuevos metros de edificabilidad.

“La firma, una vez analizado si es posible edificar, se reúne con la comunidad de vecinos para comprarles el llamado derecho de vuelo”, comenta Oriol Cugat, uno de los arquitectos del equipo de La Casa por El Tejado. A cambio, se compromete, por un lado, a rehabilitar el inmueble, su fachada, cumplir con la Inspección Técnica del Edifico, coloca el ascensor si no lo tiene y, por otro, ofrece una compensación económica a los vecinos en función del porcentaje que le corresponde a cada uno por su coeficiente de habitabilidad en la finca. 

“Creemos que es un proyecto en el que ganan todos. Ganan los vecinos que ven su comunidad renovada por la compra de un derecho que es muy difícil que ellos pudieran explotar. Gana el inversor que decide construir sobre el vuelo del edificio y tiene una casa en el centro y gana la propia ciudad que ve cómo se va regenerando su patrimonio”, añade Artés, CEO de la compañía.

Un proceso de edificación que además trata de conseguir el menor impacto sobre el inmueble y el entorno que lo rodea. “Actuar en el centro de la ciudad implica ir al revés de la visión urbanístico del boom inmobiliario”, destaca Gerardo Wadel, director de i+D y calidad. “Pero además, realizamos la construcción fuera del lugar, en fábrica y de forma industrializada. Lo que supone un ahorro de costes tanto en materiales, donde no usamos agua ni ningún producto de mezcla, lo que se llama construcción en seco, como en tiempo, ya que trabajamos pensando en el menor impacto sobre un inmueble que ya está habitado. A esto se une que la construcción es ligera, tenemos en cuenta que estamos añadiendo peso a la edificabilidad”, concreta Wadel.

Desde que el proyecto se aprueba, en la fábrica comienza a construirse la vivienda por módulos durante 8-10 semanas. “Nuestra intención no es ser fabricantes, es ser ensambladores. Poder construir en cualquier casa en cualquier lugar”, puntualiza el director de i+D.

Una vez completada la vivienda y la azotea acondicionada para acoger a sus ‘nuevos vecinos’ viene el proceso de transporte. “Somos capaces de montar la casa en 24 horas. Ninguna de nuestras casas es igual a la anterior. Cada una tiene sus características particulares”, comenta Joan Artés. “Entramos en el mundo de la industrialización. Hay que pensar como si estuviéramos hablando de un coche. Ensamblamos las partes de la que salen productos de calidad”, alega.

El proceso de montaje de estas viviendas es un auténtico espectáculo visual. Los módulos se trasladan desde la fábrica hasta la ubicación del inmueble y con una gran pluma elevamos las partes de la casa hasta ensamblarlas en su destino. “Pero lo que nos interesa a nosotros es toda la metodología que hay detrás de estas construcciones y poder trasladar este concepto a cualquier ciudad del mundo”, comenta Artés. La Casa por El Tejado ya ha realizado análisis de edificabilidad en Madrid, Pamplona, San Sebastián o, incluso, París.

En Barcelona, solo en L’Eixample hay 3.000 fincas donde es posible edificar y donde suman unos 800.000 metros cuadrados. Entre la Ciudad Condal, Madrid, Pamplona, San Sebastián pueden acumular más de 2 millones de metros cuadrados edificables en los vuelos de los edificios de las ciudades.

Una casa de estas características, es decir un ático en uno de los barrios céntricos de la Ciudad Condal cuesta entre 3.000 y 10.000 euros el metro cuadrado. En La Casa por el Tejado pone a la venta sus casas por unos 4.000-5.000 euros el metro cuadrado.

“No tratamos de alcanzar un boom ni tener la exclusiva en esto. Queremos un desarrollo sostenible. Cualquier promotor que quiera construir sobre un vuelo puede acudir a nosotros para conseguir ayuda y asesoramiento. Queremos compartir nuestro conocimiento, nuestra forma de construir”, concluye Joan Artés.
 


 
 
 
 
 

 

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