| Contra la
última sentencia cabe recurso ante el Tribunal Supremo yda la razón
a Ecologistas en Acción en que el plan parcial permite "una edificabilidad
general en el ámbito por encima de la prohibición legal de
edificar una altura superior a tres plantas más ático".
El TSJM recuerda
en su sentencia su anterior fallo de abril de 2015, “meridianamente claro
pues expresamente determina que la edificación resultante no puede
exceder de tres plantas más ático en todos y cada uno de
los puntos del terreno”. Consideran los magistrados que, cuando se aprobó
la modificación puntual (2009) ya estaba en vigor la nueva Ley del
Suelo (2007), cuyo artículo 39 incumplía en lo referido a
la delimitación de alturas. Añade además la sentencia,
como motivo para la nulidad de la modificación puntual, “la falta
de previsión de vivienda protegida dentro del ámbito”.
El problema
es que el nuevo ordenamiento urbanístico reduce a la mitad las 2.000
viviendas previstas, lo que dificulta la venta del suelo (el 45%; otro
45% corresponde a Mahou, y el resto al Ayuntamiento).
En cualquier
caso, aunque el nuevo plan sea recurrido de nuevo ante la justicia, el
nuevo gobierno autonómico eliminó de la ley del suelo la
limitación de cuatro alturas.
ANTECEDENTES
18 de febrero
de 2016
NOTICIA
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LA EDIFICABILIDAD
DE LA OPERACIÓN CALDERÓN DE MADRID
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de convenios urbanísticos
y en la guía del urbanismo de Madrid. El concejal de urbanismo de
Madrid, José Manuel Calvo, es doctor Arquitecto por la Universidad
Politécnica de Madrid y a los 30 años ya ostenta la responsabilidad
del área de Desarrollo Urbano Sostenible de la capital de España-
Profesionalmente nunca ha firmado un proyecto como arquitecto pero
cuenta con experiencia docente. Evidentemente tiene ideas propias sobre
algunas operaciones urbanísticas. Recientemente declaraba que “con
Mahou-Calderón ocurrirá como con Chamartín: al final
es pagar estadios, infraestructuras, dotaciones, equipamientos con cargo
a la edificabilidad”. Pero en enero de este año, al poco tiempo
de hacer estas declaraciones, se reunió con las partes implicadas
en esta operación urbanística Mahou-Calderón, según
confirmó el ayuntamiento y Mahou. El motivo de la reunión
fue “seguir negociando”, según fuentes municipales, con el Atlético
de Madrid y con Mahou. El objetivo de la reunión era desencallar
una operación que está paralizada por los tribunales. Seguramente
el cambio de criterio municipal obedecía a las indemnizaciones a
las que tendrá que hacer frente el ayuntamiento de Madrid si finalmente
se desbloquea judicialmente esta operación tras la reforma de la
Ley del suelo de Madrid al eliminar la limitación de las 3 alturas.
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prácticas
La operación
se puso en marcha en 2009 mediante un convenio urbanístico que permitía
a los promotores –Atlético de Madrid y Mahou-San Miguel–, a través
de una modificación del plan general de urbanismo de la ciudad,
aumentar la edificabilidad sobre los terrenos que ocupa el estadio Vicente
Calderón y la antigua fábrica de cervezas de Mahou en el
barrio de Arganzuela, junto al desarrollo del Madrid Río y de la
avenida M-30. FCC llegó a un acuerdo con Mahou y Atlético
para convertirse en el promotor de las obras, a cambio de asumir el soterramiento
de un kilómetro de la M-30 que discurre junto al Calderón
y de terminar las obras del estadio de La Peineta.
El ámbito
de actuación de la operación Calderón comprende 204.218
metros cuadrados de superficie, en un área delimitada por los paseos
de Pontones, Imperial y Virgen del Puerto, por la calle de Alejandro Dumas
y por el río Manzanares. La operación incluye la demolición
del Calderón (inaugurado en 1966) y de la antigua fábrica
de cerveza Mahou. El 55% del suelo es de propiedad municipal, el 30% corresponde
a la antigua fábrica de Mahou, y 15% restante al club de fútbol.
En su lugar
FCC levantaría unas 2.000 viviendas, con 160.000 metros cuadrados
de zonas verdes. La constructora también soterraría el último
tramo de la M-30, culminando así el trazado del paseo ribereño
de Madrid Río. FCC costearía las obras, incluidas las de
La Peineta, con la venta de las viviendas (el gasto previsto era de 218
millones, más otros 41 millones por la parcela). El Ayuntamiento
de Madrid no aceptó la propuesta original del Atlético, de
levantar 2.200 pisos, con dos torres de 30 plantas, otras tres de 19 y
la desaparición de un instituto. La versión original se rebajó
a unas 1.600 viviendas, con torres de 17 pisos
EL PROCESO
JUDICIAL
Tras firmarse
el convenio urbanístico llegaron dos demandas de una peña
atlética llamada Señales de Humo y de la asociación
Ecologistas en Acción, de modo que el Tribunal Superior de Justicia
de Madrid paralizó el nuevo plan parcial para la zona y, por consiguiente,
el proyecto. Actualmente, Mahou, Atlético y ayuntamiento tienen
recurrida la decisión de la Justicia.
La solución
llegaría de una modificación del plan, aunque el ayuntamiento
se niega a aprobar cambios para que se consiga artificialmente una mayor
edificabilidad en la zona. Además, revisará el plan parcial
para que incluya las demandas de los vecinos.
Esta decisión
la ha confirmado Juan Carlos Lasheras, director general de Planteamiento
y Gestión Urbanística, a preguntas del PSOE en la Comisión
de Desarrollo Urbano Sostenible. La idea es recortar las 2.000 viviendas
proyectadas inicialmente para "priorizar el interés público
que integre y mejore el entorno de manera más equilibrada".
El Ayuntamiento
de Madrid toma esta decisión a pesar de que la modificación
de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 2015, que eliminó
la limitación de las tres alturas para los edificios de nueva construcción.
La nueva normativa, según el ayuntamiento, "permitiría previsiblemente
reiniciar un planeamiento de las mismas características"."El modelo
de pagar infraestructuras y todo tipo de costes que implica hacer ciudad
con cargo a la edificabilidad no lo compartimos y está fracasado",
ha remarcado el delegado del Área de Desarrollo Urbano Sostenible,
José Manuel Calvo, en alusión a los proyectos urbanísticos
que dejaron encarrilados los anteriores equipos municipales del PP.
"En este marco estamos revisando todas aquellas operaciones que han sido
constituidas de este modo, como Chamartín y el ámbito Mahou-Calderón",
ha apostillado.
La concejal
socialista Mercedes González ha felicitado al Ayuntamiento de Madrid
por su intención de reducir la edificabilidad del plan urbanístico
Mahou-Calderón, pero le pide que "parta de cero y haga una nueva
tramitación".
LAS INDEMNIZACIONES
Una vez
que se ha reformado la ley del suelo de Madrid para eliminar la limitación
de las 3 alturas, han aumentado las posibilidades de que se reanude el
proyecto.
La suma
entre la compensación de resolver el convenio urbanístico,
más las indemnizaciones correspondientes a las obras realizadas
y a los daños y perjuicios que podrían alegar tanto el Atlético
de Madrid y alcanzarían los 200 millones de euros, cantidad a pagar
en su caso por el ayuntamiento de Madrid.
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