| Señala
el periódico el Día que el anteproyecto de Ley del Suelo
de Canarias pretende resolver, desde una perspectiva integral, la situación
del fuera de ordenación en los núcleos urbanos consolidados
de las ciudades canarias. Esta figura legal es origen de no pocas controversias
en el Archipiélago, traducidas en la oposición ciudadana
a la pérdida de derechos urbanísticos consolidados que se
ven modificados por la entrada en vigor de un nuevo Plan General sometido
a su vez a los estándares de densidad poblacional fijados por la
normativa territorial canaria.
El ejemplo
de libro es Santa Cruz de Tenerife (en menor medida, Arrecife y Las Palmas
de Gran Canaria), donde la contradicción entre la realidad existente
y las limitaciones de la norma ha desatado una agria polémica aún
no resuelta del todo. Es justo el propósito de la nueva norma impulsada
por el Gobierno de Canarias, y que se encuentra a un paso de su remisión
al Consejo Consultivo, paso previo a su tramitación en el Parlamento
canario.
¿Los
estándares de densidad poblacional vigentes en la normativa territorial
canaria van a ser suprimidos por la nueva norma? No. Lo que ocurre es que
serán de aplicación solo en los nuevos desarrollos, es decir,
en los suelos con expectativa de ser urbanizados con destino residencial.
El porqué de esta excepción, la no aplicación del
estándar a la ciudad ya existente, hay que explicarlo en la contradicción
flagrante entre la voluntad pretérita del legislador y la realidad
de nuestras calles. Una realidad forjada, en el caso de las ciudades, desde
la legalidad, pues la inmensa mayoría de los edificios en fuera
de ordenación de Santa Cruz de Tenerife fueron levantados de acuerdo
a normas urbanísticas vigentes y, por tanto, bendecidos por la correspondiente
licencia.
De ahí
la queja de sus propietarios al encontrarse con una situación sobrevenida
que, incluso psicológicamente, supone una sombra de duda sobre el
futuro de sus propiedades, lo más apreciado y valioso del patrimonio
familiar. La norma y la realidad, en franca colisión para sembrar
de zozobra al propietario común de la ciudad.
Estos son los
fundamentos que han inspirado el trabajo del equipo redactor de la Ley
del Suelo, dirigido por el catedrático Francisco Villar. El jurista
tinerfeño lo resume de este modo: "El problema de Santa Cruz y otras
ciudades canarias viene dado por la existencia de una norma legal que fija
un tope de densidad poblacional, 400 habitantes o 12.000 metros cuadrados
de edificación por hectárea. Eso en la ciudad ya consolidada
es imposible de cumplir, lo cual genera fuera de ordenación y, como
consecuencia, que solo se permiten obras de conservación y salubridad.
La nueva Ley lo que plantea es que cuando vas a ordenar una ciudad consolidada,
que obviamente supera ese estándar teórico, la densidad que
hay que tomar como referencia es la existente, con lo cual se elimina esta
situación de fuera de ordenación para edificaciones legales
que lo han sido siempre, dado que fueron construidas con licencia".
En efecto,
la meticulosa redacción del artículo 140 del anteproyecto
de Ley del Suelo señala lo siguiente: "Los instrumentos de planeamiento
urbanístico no podrán: (...) c) Establecer, al ordenar suelo
urbano consolidado, determinaciones que posibiliten o tengan como efecto
el incremento de la edificabilidad media y de la densidad global permitidas
por el planeamiento general anterior en zonas o áreas en las que
existan más de 400 habitantes o 12.000 metros cuadrados de edificación
predominantemente residencial o turística de alojamiento por hectárea
de superficie (...). En el caso de que las densidades existentes sean superiores
a las señaladas en este apartado, esta limitación se establecerá
en la realidad preexistente, sin que esta restricción afecte a las
parcelas vacantes". Resumiendo, el es-tándar de densidad poblacional
se aplica a los nuevos desarrollos, no a los preexistentes que lo fueron
dentro de la norma, dejando claro, en este caso, que no se toleran crecimientos
en la densidad poblacional de la ciudad, sino que se toleran los ya existentes
previamente. Estamos ante la cláusula que permite despejar la gravosa
e incómoda etiqueta del fuera de ordenación.
"Abogamos por
congelar futuros crecimientos, eso hay que dejarlo muy claro, pero también
por evitar situaciones de fuera de ordenación incoherentes con la
realidad de nuestras ciudades", añade el administrativista lagunero,
quien aboga por una respuesta integral a la situación de las ciudades
consolidadas, más eficaz sin duda que los por otra parte loables
esfuerzos de adaptación realizados por ayuntamientos como el de
Santa Cruz de Tenerife, que desde hace años bucean en la historia
de los inmuebles para intentar acotar el problema dentro de un marco legal,
el actual, inmune al análisis de la realidad y la evolución
de las ciudades.
Estado de consolidación.
La nueva redacción del fuera de ordenación es sin duda más
ambiciosa que la planteada por el legislador canario en 2013, cuando, también
con Santa Cruz de Tenerife como epicentro de la controversia, una revisión
del Texto Refundido de la Ley del Territorio trajo como resultado el artículo
44 bis, que otorgó a los inmuebles construidos con licencia pero
disconformes con el nuevo planeamiento la condición de edificios
"en estado de consolidación", es decir, susceptibles de admitir
obras de mantenimiento, consolidación e incluso reconstrucción
en caso de derrumbe sobrevenido, por ejemplo, por siniestro.
"Con el artículo
140 se elimina buena parte del fuera de ordenación, pero aún
pueden quedar inmuebles que estén en situación de consolidación,
por tener algún tipo de afección relacionada con una iniciativa
del planificador, por ejemplo en el caso de ampliación de un viario",
explica Francisco Villar, que alude, en este aspecto, a la redacción
del artículo 160, específico sobre la situación legal
de consolidación.
"En este aspecto
se permiten, como ya ocurre con la norma actual, las mismas obras de mantenimiento
destinadas a ampliar la vida útil de los edificios, con la obvia
prohibición de incrementar los volúmenes, la altura, la edificabilidad.
Pero además, en el caso de que el estado de consolidación
venga originado por una actuación pública, se establece un
criterio temporal: si la expropiación de ese suelo para ejecutar
obra pública está previsto en los cinco años siguientes,
las actuaciones en esa edificación están por lógica
muy limitadas; pero si no hay previsión al respecto, se aplican
los principios del estado de consolidación, para dar tranquilidad
al propietario".
Este apartado
busca evitar el frecuente contrasentido de limitar actuaciones (por ejemplo,
una obra de adaptación de inmueble para abrir un pequeño
comercio) en edificaciones afectadas por una futura actuación pública
que el mismo ayuntamiento no tiene intención de acometer a corto
plazo.
Al final, la
filosofía del anteproyecto de ley se basa en dos conceptos claros:
no al crecimiento sin control de los estándares demográficos
más allá de lo ya existente, tampoco a la aplicación
de afecciones gravosas para el propietario común de la ciudad consolidada,
porque, sentencia Villar, "el deber del legislador es actuar teniendo presente
la realidad con la que se encuentra". El objetivo del Gobierno de Canarias
es culminar la tramitación parlamentaria de la nueva Ley del Suelo
a lo largo del presente año.
Concluye el
periódico el Día que los agricultores y ganaderos aparecen
en el debate sobre la nueva Ley del Suelo como interlocutores de referencia
en lo tocante a las actividades toleradas en suelo rústico de protección
agraria, es decir, aquel susceptible de acoger actividades económicas
relacionadas con el sector primario. Este colectivo, partidario declarado
de la nueva normativa territorial, se verá también beneficiado
por la interpretación del fuera de ordenación, en este caso
a través del artículo 362. Dicho precepto regula las obvias
limitaciones a las obras en inmuebles en fuera de ordenación, donde
solamente son (y serán) posibles "las obras de reparación
y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, y, en
su caso, para la utilización y adaptación del local o edificación
al uso consolidado o a cualquier uso previsto en el planeamiento, siempre
que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura
de la edificación existente". Como única excepción,
el equipo redactor plantea la peculiar situación de aquellas actividades
(ganaderas, por ejemplo) en las cuales la limitación derivada del
fuera de ordenación es incompatible con el cumplimiento de la normativa
sectorial, de sanidad y confort animal por citar el caso más frecuente.
Para estos supuestos, se contempla lo siguiente: "Cuando el uso se encuentre
consolidado serán autorizables, mediante licencia municipal, los
usos complementarios y la ejecución de las obras estrictamente necesarias
para cumplir las medidas obligatorias impuestas por la legislación
sectorial que sean precisas para garantizar el mantenimiento y viabilidad
de la actividad". O sea, el crecimiento solo en caso de uso compatible
y para cumplir con la norma, nunca para ampliar el volumen de la explotación.
ANTECEDENTES
29 de marzo
de 2016
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
ANTEPROYECTO
DE LA LEY DEL SUELO DE CANARIAS
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Canarias.
El anteproyecto de la Ley del Suelo, consta de 408 artículos y 47
disposiciones que pretende, según recoge en su preámbulo,
aligerar la carga normativa y los trámites en materia de ordenación
del territorio en el Archipiélago para alentar la actividad económica
en una época de crisis. El anteproyecto prevé la derogación
íntegra o parcial de siete normas con rango de ley, entre ellas,
varias disposiciones de la Ley 19/2003 que aprobó las directrices
de ordenación general y de turismo de Canarias (ley moratoria),
así como la Ley 14/2014 de armonización y simplificación
en materia de protección del territorio y de los recursos naturales.
También suprime la Ley de Inversiones Estratégicas. Se sustituirá
la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente
de Canarias (Cotmac), con la creación de un nuevo órgano
que sustituirá a la Cotmac aunque tendrá competencias más
reducidas.
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conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
Deja la
aprobación definitiva del planeamiento en manos de los ayuntamientos
y los cabildos. La nueva Cotmac se limitará a reunir informes sectoriales
en materias de competencia estricta de la comunidad y emitir un documento
único que sólo será vinculante para los planes generales
e insulares de ordenación (no los parciales, especiales o los estudios
de detalle). Los plazos los marcan los ayuntamientos.
Serán
los ayuntamientos quienes evalúen ambientalmente los proyectos,
a excepción de aquellos que requieran una declaración de
impacto, en cuyo caso queda en manos de la legislación estatal,
ya que este aspecto lo regulaba la Ley de Armonización que la nueva
normativa deroga, según han explicado a este periódico fuentes
especializadas.
Se otorga
un tratamiento diferenciado a la regulación del suelo rústico
y contiene una medida que, a falta de mayor concreción en un reglamento.
Se prevé
la creación de un fondo de compensación para aquellos propietarios
de suelo rústico que realicen mejoras ambientales en los terrenos.
Hasta la
fecha, los suelos urbanizables tenían que aportar en concepto de
plusvalía el 10% del aprovechamiento del suelo a los ayuntamientos.
A partir de ahora, quienes ganen edificabilidad en el desarrollo de los
planes deberán además pagar un porcentaje que oscila entre
el 1 y el 5% (en función de si el suelo es de actuación de
dotación 5%, urbanizable 3% o urbano no consolidado 1%) que irá
a parar a ese fondo con el que la nueva normativa pretende premiar a quien
conserve. Este fondo será gestionado por los cabildos.
El artículo
169 permite actuaciones excepcionales promovidas por el Gobierno de Canarias
que podrá suspender de oficio o a petición de otras administraciones
o particulares y cuando concurran razones justificadas cualquier instrumento
de ordenación para su modificación o adaptación.
El anteproyecto
de la Ley del Suelo incluye una disposición adicional para las denominadas
urbanizaciones fantasma, suelos que no han sido desarrollados por causa
imputable al promotor. Con la entrada en vigor de la nueva norma, estos
suelos quedan suspendidos hasta que el Ayuntamiento apruebe un plan general.
Si no se adapta en un plazo de cinco años, se reclasificarán
como rústico comunes.
La nueva
Ley del Suelo no afecta en lo esencial a la de renovación y modernización
turística.
En su disposición
final quinta, el borrador de la Ley del Suelo sí incluye la modificación
de un artículo de la Ley de Renovación y Modernización
Turística y añade una disposición transitoria a la
misma. El cambio afecta a la concesión de autorizaciones administrativas
previas. De esta manera, en las islas de Lanzarote, Fuerteventura, Gran
Canaria y Tenerife, la implantación de nueva oferta alojativa “queda
expresamente sometida a autorización previa habilitante de los respectivos
cabildos insulares”. Este permiso también será exigido para
la ampliación de los complejos y, excepcionalmente, para su renovación
cuando así figure en el planeamiento insular.
En el caso
de El Hierro, La Gomera y La Palma, no será necesaria la autorización
previa para los proyectos de renovación, mientras que para los de
nueva implantación sólo se requerirá si lo exige el
planeamiento territorial, con la excepción de los complejos en suelo
rústico, que se guiarán por los criterios específicos
establecidos en la normativa insular.
El anteproyecto
incluye una disposición a la Ley Turística que considera
compatible el uso residencial en una zona declarada turística. Un
decreto aprobado por el anterior Gobierno unos días antes de las
elecciones había generado un estado de alarma entre miles
de propietarios que temían perder no sólo el uso de sus apartamentos
y bungalós, sino también su propiedad.
ANTECEDENTES
2 de marzo
de 2016
REACCIONES
AL ANTEPROYECTO DE LA LEY DEL SUELO DE CANARIAS
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Canarias.
Se está generando un intenso debate sobre la supresión de
gran parte de las competencias que ostenta la Comisión de Ordenación
del Territorio y Medio Ambiente de Canarias (Cotmac) como principal órgano
de deliberación, consulta y decisión de la Administración
Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de
ordenación del territorio y medio ambiente. La Cotmac tiene la potestad
de dar el visto bueno a las iniciativas urbanísticas promovidas
por ayuntamientos y cabildos. Tras la reforma, este órgano se limitará
a elaborar un único informe sobre todos los ámbitos a los
que afecte cada iniciativa urbanística.
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prácticas
Esta circunstancia
afecta a los arquitectos de Canarias, ya que los planeamientos y proyectos
se han retrasado durante años en algunos casos, acabando en los
tribunales y paralización el desarrollo de planes generales. Al
respecto, Argeo Semán, presidente del Colegio de Arquitectos de
Santa Cruz de Tenerife (Coactfe) se muestra escéptico con la nueva
ley del suelo.
"El problema
no está en cuáles son las administraciones que intervienen,
sino en cuánto tarda cada administración porque estamos permanentemente
en una sucesión de informes y contra informes jurídicos que
acaban alargando los procesos de aprobación", indicó en declaraciones
a la SER. Del mismo modo, Semán basa su escepticismo en que el urbanismo
se ha convertido en un arma política arrojadiza en los ayuntamientos,
donde tienen más fuerza los planes generales que los presupuestos
municipales".
En la misma
línea, el arquitecto y coordinador de la comisión de estudio
de la nueva ley del Suelo que aglutina a la Cámara de Comercio de
Santa Cruz de Tenerife, CEOE y Fepeco, Hugo Luengo, valora el cambio de
normativa, especialmente en el caso de la simplificación de los
trámites en la Cotmac. "Históricamente se ha estado tratando
a las administraciones locales como cabildos y ayuntamientos y hemos montado
un tinglado en el que hasta las decisiones más pequeñas tenían
que acabar en la Cotmac y eso es un disparate", señaló Luengo
a la cadena SER.
Otro debate
relevante es la legalización de viviendas. En el artículo
140 del anteproyecto de Ley del suelo de Canarias se señala que
el planeamiento urbanístico, en el caso de las viviendas fuera de
ordenación, deberá ceñirse a "la realidad preexistente"
y será a través de la adecuación de los planes generales
de ordenación a la Ley, la forma por la cual se podrán legalizar
las viviendas.
Sólo
en Santa Cruz de Tenerife hay 1.700 viviendas fuera de ordenación.
"En Santa
Cruz, la realidad que venía de los planes de 1992 provocó
que en 2014, cuando se aprueba definitivamente el PGO, no se cumplieran
los estándares tasados por la ley pero ahora, si el PGO se adaptara
a la Nueva Ley del Suelo, desaparecería todo el fuera de ordenación
por exceso de edificabilidad que tiene el centro de la ciudad", explica
Argeo Semán.
Si finalmente
se aprueba el texto normativo, aún pendiente del visto bueno del
Parlamento de Canarias, podrán legalizarse un total de 160.000 viviendas
fuera de ordenación en las Islas.
ANTECEDENTES
24 de febrero
de 2016
NOTICIA
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PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
ANTEPROYECTO
DE LA LEY DEL SUELO DE CANARIAS
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Canarias.
El Consejo de Gobierno ha aprobado el anteproyecto de la Ley del Suelo
de Canarias, que busca simplificar, clarificar y dar seguridad jurídica
a las decisiones sobre el territorio. El Consejo de Gobierno tomó
en consideración el anteproyecto de Ley del Suelo con los criterios
de simplificar, racionalizar y actualizar el uso del territorio en las
Islas. Para ello se derogarán cuatro leyes: la de Ordenación
del Territorio (año 2000), la de Directrices (2003), la de Armonización
y Simplificación (2014) y la de Inversiones Estratégicas
(2015). Así lo puso de manifiesto el presidente del Ejecutivo
regional, Fernando Clavijo, que señaló que el texto articulado
no cambia la filosofía de las directrices de ordenación.
"El objetivo último es proteger el paisaje y las condiciones generales
que tienen estas islas, permitir que se desarrolle la actividad económica
en el suelo que ya está clasificado e impedir que se consuma y clasifique
más suelo".
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prácticas
Asimismo,
puso de relieve la "maraña normativa" que existe en la actualidad
sobre este asunto con la existencia de tres leyes, "multitud" de planes
de ordenación, "fronteras confusas" entre las administraciones insular
y municipales y sucesivas adaptaciones de los textos.
Esta situación,
dijo Clavijo, tiene como consecuencias que hay una rigidez en el planteamiento
con procedimientos "interminables" que pueden durar hasta 12 años
de media; que produce tensiones entre las administraciones y que supone
una carga injustificada sobre empresas y ciudadanos. Asimismo, expuso que
ante todo esto se han dado casos en los últimos años de "vías
de escape", que no "soluciones", como la suspensión del planeamiento
aplicando el artículo 47 de la Ley del Territorio, recordando casos
como el de la ampliación del Aeropuerto de Gando (Gran Canaria),
el Plan de Modernización Turística (2009 y 2013) o el recorte
de plazos en la tramitación con la Ley de Inversiones Estratégicas
de 2015.
La nueva
ley no toca suelo turístico o espacios naturales Por su parte, el
presidente canario hizo especial hincapié en que la Ley del Suelo
no toca los espacios naturales protegidos y que se promueve la contención
en el consumo de suelo rústico. Además, comentó que
se mantiene el principio de permitir el desarrollo de suelo urbanizable
sólo contiguo al urbano, así como la práctica prohibición
de clasificar nuevos suelos turísticos. Los principios de la reforma
atienden al desarrollo sostenible como objetivo en todas sus nuevas dimensiones;
movilidad, eficiencia energética, conservación del paisaje
y lucha contra el cambio climático. Desde este principio "irrenunciable",
Clavijo señaló que la nueva Ley se propone simplificar, racionalizar
y actualizar la toma de decisiones administrativas sobre el territorio,
con el fin último de flexibilizar el uso del suelo apto para ser
desarrollado o renovado, por un lado, y proteger los suelos valiosos.
Con todo,
el presidente recordó que la nueva norma quiere aglutinar todas
las reglas fundamentales de protección, ordenación y utilización
del suelo, por lo que viene a sustituir a otras tres normas De este modo,
la Ley del Suelo se propone sustituir al Texto Refundido de la Ley del
Territorio del año 2000, a las Directrices de Ordenación
(2003) y a la Ley de Armonización y Simplificación (2014).
La nueva norma excluye modificar la normativa vigente sobre turismo, patrimonio
histórico, comercio, actividades, clasificadas, vivienda, etc.,
sin perjuicio de algunos ajustes vía disposiciones adicionales.
"todo suelo no urbano o no urbanizable será suelo rústico"
Mientras,
el borrador mantiene las categorías actuales desde la perspectiva
de ordenación del suelo —rústico, urbanizable y urbano—,
pero introduce una novedad al considerar que "todo suelo no urbano o no
urbanizable será suelo rústico", invirtiendo el criterio
fijado por la Ley estatal 6/1998, que liberalizaba suelo. Desde la perspectiva
del borrador, sólo se admitirá el nuevo suelo urbanizable
preciso para las necesidades a las que no da respuesta el suelo ya clasificado
desde el punto de vista del interés público. Finalmente,
otra de las novedades que plantea el borrador tiene que ver con la revisión
de los procedimientos en función de las competencias atribuidas
a cada Administración en materia territorial y urbanística.
De esta manera, las herramientas de planeamiento —planes insulares, planes
generales de ordenación, etc.— serán aprobadas por las Administraciones
competentes, mientras que las Administraciones afectadas intervendrán
en proceso vía informe sobre aquellas materias que sean de su competencia.
NOVEDADES
Los ayuntamientos
y cabildos puedan realizar modificaciones puntuales de su planeamiento
en un máximo de seis meses para acoger nuevos proyectos urbanísticos
y de inversión, frente a los 12 años actuales.
La legislación
vigente obliga a las corporaciones locales a revisar todo el plan general
o insular cuando se pretende hacer algún cambio concreto que permita
nuevos desarrollos no previstos en el documento en vigor. "Lo que es extraordinario
se ha convertido en habitual y eso hay que revertirlo", aseguró
ayer el presidente del Gobierno, Fernando Clavijo.
Otra modificación
sustancial es que el planeamiento no tendrá que revisarse en su
integridad cuando entre en vigor la ley, como sucedía hasta ahora.
Clavijo puntualizó que la norma se aplicará al día
siguiente de su publicación en el BOC y los ayuntamientos y cabildos
tendrá libertad para adaptarse o no, lo que supone que no tendrá
efecto retroactivo.
La Ley
del Suelo deja en manos de las corporaciones locales no sólo la
tramitación de los planes, sino también su aprobación
definitiva y el informe de legalidad. De esta forma, la Cotmac pasará
de ser un organismo vigilante y supervisor a convertirse en un ente que
se encargará de realizar el informe que emita la Comunidad Autónoma
sobre los planes generales e insulares, sin potestad ya para cuestionar
o bloquear los mismos como hasta ahora.
Clavijo
defendió que el espíritu de la ley es que "cada Administración
será responsable de aprobar su planeamiento". En la tramitación
habrá un ahorro sustancial de trámites y se elimina la aprobación
provisional, de tal forma que habrá un avance, una aprobación
inicial y la definitiva.
SUELO URBANIZABLE
Según
los datos que obran en poder de la Consejería de Política
Territorial, en Canarias hay unos 54 millones de metros cuadrados de suelo
urbanizable, aunque los cálculos de la empresa pública Grafcan
elevan esta cifra hasta los 100 millones de metros cuadrados. En cualquier
caso, Clavijo aseguró que en Canarias hay suficientes terrenos urbanizables
para los próximos 20 años, por lo que no hay necesidad de
habilitar más suelo. La ley invierte también lo aplicado
hasta ahora de forma que todo el suelo no clasificado se considera rústico
con el fin de consolidar su uso para la agricultura y la ganadería.
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