| La socimi
Merlin Properties ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado
de Valores (CNMV) que ha llegado a un acuerdo con Banco Santander, BBVA
y Banco Popular para integrar Metrovacesa en su capital y crear así
el el mayor grupo inmobiliario español de activos patrimoniales
y residenciales en alquiler.
Según
los términos del acuerdo anunciado, la actual Metrovacesa se dividirá
en tres partes: una unidad de negocio patrimonial terciario, que se integrará
directamente en Merlin (empleados incluidos); una residencial, que incluye
el patrimonio inmobiliario residencial y que se integrará en Testa,
filial de Merlin; y una tercera que aglutinará el suelo y las obras
en construcción en una sociedad de nueva creación.
Tras concluirse
la integración, Merlin, a su vez, se dividirá en dos sociedades.
Una de ellas ostentará la cartera de patrimonio terciario (oficinas,
centros comerciales y logísticos), que nace con una superficie total
de tres millones de metros cuadrados, un valor de 9.317 millones de euros
y capacidad de generar rentas de 450 millones de euros. La otra firma integrará
todo el patrimonio de viviendas en alquiler de las dos sociedades, valorado
en 980 millones de euros, que facturará unos 35 millones de euros.
Patrimonio
terciario. Metrovacesa escindirá en favor de MERLIN, como sociedad
beneficiaria, la totalidad de su unidad de negocio patrimonial, consistente
en el patrimonio de bienes inmuebles de uso no residencial destinados a
su explotación en arrendamiento (incluyendo el personal del grupo
Metrovacesa, menos 20 empleados, y los inmuebles, acciones o participaciones
de sociedades filiales o participadas, contratos, y, en general, todos
los activos y pasivos de Metrovacesa asociados al patrimonio terciario,
a excepción de 250 millones de euros de deuda). La valoración
atribuida al patrimonio terciario de Metrovacesa asciende a 1.672.844.750
€, por lo que MERLIN, como entidad beneficiaria de la escisión,
aumentará su capital social en 146.740.750 €, mediante la emisión
de 146.740.750 nuevas acciones.
En consecuencia,
una vez consumada la escisión, los accionistas de Metrovacesa adquirirán
el 31,237 % del capital social de MERLIN, siendo la ecuación de
canje de una (1) acción de MERLIN por cada 20,95722 acciones de
Metrovacesa. (b) Patrimonio residencial. Metrovacesa escindirá en
favor de Testa Residencial, (sociedad del grupo MERLIN íntegramente
participada por Testa), como sociedad beneficiaria, la totalidad de su
unidad de negocio residencial, consistente en el patrimonio de bienes inmuebles
de uso residencial destinado a su explotación en arrendamiento (incluyendo
10 empleados del grupo Metrovacesa, los inmuebles, acciones o participaciones
de sociedades filiales o participadas, contratos, y, en general, todos
los activos y pasivos de Metrovacesa asociados al patrimonio residencial,
además de los 250 millones de euros deuda no traspasados a MERLIN
como parte del patrimonio terciario). La valoración atribuida al
patrimonio residencial de Metrovacesa asciende a 441.785.000 €.
En consecuencia,
una vez perfeccionada la escisión, los accionistas de Metrovacesa
adquirirán el 65,759% del capital social de Testa Residencial, siendo
la ecuación de canje de 1 acción de Metrovacesa por cada
participación de Testa Residencial. (c) Patrimonio no estratégico.
Metrovacesa escindirá en favor de una sociedad anónima de
nueva constitución el patrimonio restante, constituido por un conjunto
de suelos y obras en curso con destino terciario para su promoción
y posterior arrendamiento a terceros y ciertos activos ya edificados también
destinados a su explotación en arrendamiento por terceros cuyas
características no se corresponden con el perfil definido para sus
inversiones por MERLIN. La valoración atribuida al patrimonio no
estratégico de Metrovacesa asciende a 326.495.000 €, por lo
que la sociedad beneficiaria de nueva constitución se constituirá
con un capital social de 307.527.815,40 €, dividido en 3.075.278.154
acciones, que se adjudicarán a los actuales accionistas de Metrovacesa
en un canje de una (1) acción de la nueva sociedad por una (1) acción
de Metrovacesa, adquiriendo éstos la totalidad del capital social
de la nueva sociedad.
ANTECEDENTES
14 de junio
de 2016
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA SOCIMI
DE VIVIENDA COMO NEGOCIO INMOBILIARIO RESIDUAL
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas
y SOCIMI. Las Socimi y las patrimonialistas inmobiliarias tienen claro
que los beneficios del negocio inmobiliario está en la oficinas,
por eso la estrategia es apartar la vivienda, dotarla de un instrumento
fiscalmente rentable (una socimi) y separarla del core business. Esta es
la conclusión compartida de la primera socimi de España y
la primera inmobiliaria patrimonialista. La socimi Merlin Properties llevaba
tiempo a la búsqueda de un socio para crear la primera gran socimi
de alquiler residencial del país. La elección de Metrovacesa
es únicamente un primer paso al que se podrán unir otras
inmobiliarias patrimonialistas como Acciona Inmobiliaria.
Convertir
conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
El nuevo
vehículo de Merlin y Metrovacesa estaría cerca de las 5.000
viviendas, de las cuales en torno a las 1.500 unidades serían aportadas
por Merlin Properties y el resto por Metrovacesa. El siguiente paso sería
la aportación de parte de las viviendas en stock de los bancos Santander
como el BBVA, ambos accionistas de Metrovacesa.
La vivienda
no es rentable para los cánones de Merlin Properties, que está
muy focalizada en las oficinas, por lo que urge apartar las viviendas recibidas
por la operación Testa
Santander
es quien controla accionarialmente Metrovacesa, con el 70,27% del capital,
seguido por BBVA, con un 20,52%, y Popular, que tiene otro 9,14%, mientras
que el restante 0,007% está en manos de un pequeño puñado
de minoritarios. En Merlin destacan fondos como Blackrock, Fidelity, Invesco
o Principal Financial Group.
ANTECEDENTES
2 de junio
de 2016
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LAS SOCIMI
INCUMPLEN SU FUNCIÓN SOCIAL DE VIVIENDA
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas
y SOCIMI. Cuando se reformó la normativa de las SOCIMI se accedió
a aumentar sus beneficios fiscales equiparándolas a las REIT a fin
de fomentar la promoción de vivienda en alquiler. Desde las antiguas
promociones de Metrovacesa en Madrid en los años 50 no ha habido
una promoción importante de vivienda en régimen de alquiler.
Ni siquiera la vivienda social en alquiler se ha mantenido y se ha optado
mayoritariamente por venderla a los arrendatarios originarios o sus descendientes,
aunque en ellos no recayese la cualificación necesaria para mantener
una vivienda social. El caso es que las SOCIMI se limitan a lo que es rentable,
las oficinas, y abandonan todo lo que sea vivienda en alquiler. Si partimos
de la base de que comprar una vivienda en una gran ciudad es casi imposible
para la mayoría de los ciudadanos, sólo queda el alquiler,
algo que también va a resultar imposible por la escalada de precios.
Se deberían encontrar fórmulas que incentivasen la promoción
de viviendas en régimen de alquiler. De momento ni los promotores
privados ni las instituciones públicas parecen estar interesadas.
Convertir
conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
Según
informa el periódico Expansión, la socimi Hispania no invertirá
más en viviendas en renta, dado el estrecho margen de rentabilidad
que considera generan estos activos en comparación a otros. Las
viviendas suponen alrededor del 12% de la cartera de patrimonio inmobiliario
con que actualmente cuenta Hispania, valorada en un total de 1.463 millones
de euros a cierre del pasado año.
Esta cartera
de viviendas está integrada por pisos en alquiler ubicados en distintos
barrios y localidades de Madrid (Sanchinarro, Majadahonda, San Sebastián
de los Reyes) y en Barcelona.
Así,
la compañía enfocará al mercado de oficinas y, fundamentalmente,
al de hoteles, la inversión de unos 400 millones de euros que prevé
acometer en los "próximos nueve o diez meses".
De su lado,
los hoteles, que ostenta a través de una alianza con el grupo Barceló,
copan el 59% del total de los activos de Hispania, y los edificios de oficinas,
el 29% restante.
Desde su
salida a Bolsa en 2014 y hasta el cierre del primer trimestre de 2016,
Hispania había realizado una inversión total de 1.334,9 millones
de euros.
A ella
destinó los recursos que captó con su salto al mercado y
los que levantó con una primera ampliación de capital que
realizó en 2015 por 337 millones.
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