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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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13 de junio de 2016
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA INVERSIÓN EN SUELO A 20 AÑOS
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario y guía del director de suelo. Es difícil ver una promoción en el que el promotor es el dueño del terreno y además lo ha mantenido 20 años a la espera de la mejor oportunidad para promover. Este tipo de inversiones inmobiliarias tradicionales se enfrentan al criterio del coste de oportunidad. Es decir, el dinero invertido no se está empleando en la gestión del negocio (core business) ya que se trata de una inversión a muy largo plazo. Este plazo tan largo de gestión inmobiliaria conlleva riesgos, como el cambio de normativa, promociones de la competencia, etc. En este caso, además se da la circunstancia de que hay minoritarios, por lo que la gestión se complica al tener que consensuar el promotor inmobiliario principal con el resto de la propiedad.
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En este caso, el promotor compró los terrenos hace veinte años y es la propietaria de un 60% del terreno que se va a urbanizar. El resto pertenece a pequeños propietarios.

Vertix es la promotora y el suelo está en Sitges (Garraf). Se trata de un proyecto que en una primera fase supondrá la urbanización de 23 hectáreas.

El proyecto incluye 400 pisos de protección oficial, un apartotel y un total de ochenta parcelas unifamilares, de las que sesenta pertenecen a Vertix. También incluye varios equipamientos. En un principio, se pensó en construir bloques de viviendas con jardines comunitarios. "Pero Sitges es una población de viviendas unifamiliares, con jardín propio, lo que nos llevó a replantear el proyecto y a trazar parcelas independientes", explica la consejera delegada del grupo e hija del fundador, Elena Massot.

Las parcelas se venderán sin construir o con las viviendas ya edificadas, a petición del cliente. Las casas tendrán 300 metros cuadrados de superficie, estarán rodeadas de un jardín con piscina y se venderán por 900.000 euros.

La primera fase del proyecto también incluye la construcción de un aparthotel que tendrá un total de 90 apartamentos y un espacio comercial de 4.000 metros cuadrados. En este caso, Vertix se quedará el edificio en propiedad, como patrimonio familiar, y lo alquilará a alguna empresa externa de explotación de apartamentos. No es el primer establecimiento de este tipo que Vertix se queda en propiedad, ya que en su cartera tiene otros activos como el AC Hotel Sants, en Barcelona, y el ACHotel Gavà Mar (Baix Llobregat).

El terreno ya se ha urbanizado, lo que ha supuesto un desembolso de seis millones de euros, y está listo para que se inicie la construcción. Vertix posee este suelo desde hace dos décadas pero el plan urbanístico no se aprobó hasta 2007, coincidiendo con el estallido de la burbuja inmobiliaria, lo que no fomentó que se empezara ninguna obra. "En Catalunya quedan muchas viviendas por vender y, a excepción de la ciudad de Barcelona y alguna más, la demanda todavía no está repuntando porque los sueldos no han subido", indica Elena Massot.

Aunque hay algunas excepciones, como Sitges, donde la elevada demanda lo ha situado como el municipio catalán con los precios de venta de vivienda usada más caros de Catalunya, con una media de 3.779 euros por metro cuadrado, por delante de Barcelona y de Sant Cugat. Y la tercera más cara de España, superada sólo por Zarautz y San Sebastián, según un informe de Fotocasa.

Actualmente, Vertix también tiene promociones empezadas en Cerdanyola (Vallès Occidental) y en El Prat y Viladecans (Baix Llobregat), donde ha detectado una demanda real de viviendas de obra nueva. El resto, están en Barcelona, en calles como Lepanto y Marina.

Massot explica que su política de endeudamiento también ha cambiado: si antes de la crisis las obras se financiaban en un 80% con endeudamiento bancario y el resto, con recursos propios, ahora este porcentaje se ha reducido hasta un 60%. Además, la familia Massot continuará con su política de construir al menos un activo cada año para mantenerlo e ir engrosando su cartera patrimonial.
 

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