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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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6 de mayo de 2016
 
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LOS ECOLOGISTAS SE OPONEN AL ANTEPROYECTO DE LEY DEL SUELO DE CANARIAS
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Canarias. El colectivo ecologista Turcón, con sede en Telde, ha mostrado su rechazo al anteproyecto de la Ley del Suelo de Canarias y señala que la evaluación ambiental estratégica es una de las debilidades del Anteproyecto, toda vez que contraviene la legislación nacional (Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental (BOE núm. 296 de 11 de Diciembre de 2013) que unifica el derecho comunitario en torno a los procedimientos de evaluación ambiental establecidos en la Directiva 2001/42/CE, de 27 de junio, sobre evaluación de las repercusiones de determinados planes y programas en el medio ambiente, y en la Directiva 2011/92/CE, de 13 de diciembre, de evaluación de las repercusiones de determinados proyectos públicos y privados sobre el medio ambiente, donde radica la génesis de la Evaluación Ambiental Estratégica (EAE) y se configura como un instrumento de prevención que permite integrar los aspectos ambientales en la toma de decisiones de planes y programas públicos, en clara discrepancia con legislación de superior rango normativo y contraviniendo los principios inspiradores de estas legislaciones sectoriales que en última instancia lo que pretenden es la protección y la catalogación de los usos territoriales.
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En cuanto a los usos en suelos rústico y excepcionales, indemnizaciones y demás, solicitan los ecologistas la eliminación de los artículos 63º y 176º (apartados: 2.g y 3) del Anteproyecto, toda vez que contraviene la legislación nacional (Ley 45/2007 para el desarrollo sostenible del medio rural) en su relación con el artículo 13.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). Turcón manifiesta su oposición al régimen de indemnizaciones que se derivasen de las prohibiciones tal como se redacta en el art. 176º del anteproyecto de Ley y asevera que tales articulados en el tenor de su redacción crean elementos difícilmente encajables en procedimientos indemnizatorios que en su mayor parte corresponderían a las administraciones ya de por si sobrecargadas y sin posibilidades de mantener estos pagos ajustados a servicio y favor de promotores.
 
Sobre la perversión del artículo 199º también Turcón manifiesta su oposición. Este artículo habla de la "organización temporal de la ejecución del planeamiento", y en su apartado primero hace una excepción, que dice textualmente: "salvo para el suelo cuyo uso característico sea el turístico". Según los ecologistas de Turcón este artículo constituye la creación de un auténtico "paraíso fiscal" para las actividades turísticas en el territorio canario. Proponen su eliminación toda vez que no caben excepciones en la ejecución del planeamiento ni la creación de subterfugios ni espacios para “falsas legalidades” al albor de una ley lapsa y creadora de un escape fiscal y financiero en el sector turístico.
 
Llama la atención para los ecologistas de Turcón, también, el artículo 81º en relación a la autorización insular de eventos deportivos a motor que discurran campo a través", dentro del "Capítulo III.Títulos habilitantes". Según los ecologistas parece escandaloso y poco explicable que se abra una puerta para favorecer deportes del motor en las vías forestales, caminos forestales, cortafuegos, campo a través, cauces de barrancos, etc.. Donde además, nunca se han permitido ni se desarrollan, un auténtico dislate sin medida de la proporción de su afección a un territorio insular tan sensible en lo natural y en su protección. Habitualmente, los caminos forestales y sus vías, los barrancos,..., han sido lugares inaccesibles, generalmente dentro de ENP y, por tanto, ajenos a las actividades del motor.
 
Existe todo un marco normativo nacional para reservar los caminos como lugares de actividades pedestres, donde el disfrute y acceso al medio ambiente y a la naturaleza (derecho constitucional, 45º CE) colisiona frontalmente con los vehículos a motor en los caminos, vías forestales o cualquier ocurrencia del 81º del anteproyecto, creando de esta manera elementos lo suficientemente distorsionadores sobre estos lugares y los usos tradicionales y sostenibles que hasta el momento se realizan como para considerar la modificación que se pretende de poco acertada y nada compatible con un planteamiento de conservación y mantenimiento de estos sitios, sus habitantes y las actividades que los mismos desarrollan.
 
Al derogarse el Reglamento de Procedimientos de los instrumentos de ordenación del sistema de planeamiento de Canarias (Decreto 55/2006, de 9 de mayo) que regula las formas y maneras de la documentación en las informaciones públicas, en la nueva Ley, la participación ciudadana tiene un artículo (muy pequeño) el 6º, y cuando se habla de los procesos de aprobación de un PGO (145º) se reduce la información pública a 45 días. Con el modelo actual (TRLOTENC) existía la posibilidad de 2 + 2 meses de exposición y presentación de sugerencias (primero) y alegaciones (después). Con la posibilidad de estudiar el ISA en otra fase con otros plazos diferentes. Ahora, tal como está redactado el 145º, sería, 1 mes + 45 días, con una reducción de plazos y medios sustanciales, pero también con una indefinición sobre el "órgano ambiental". Más grave nos parece la ausencia sobre el "estudio" de sugerencias, desaparece y la contestación a las alegaciones ciudadana. Ahora con la nueva redacción, el documento de Aprobación Definitiva, tan solo tendrá las "alegaciones aceptadas" (artículo 145.1.h).
 
Como conclusión la participación ciudadana, además de la carencia conceptual que ha demostrado el Anteproyecto, en cuanto a los principios del Desarrollo Sostenible, también hay una considerable reducción de plazos, procedimientos, metodología de participación ciudadana e información pública de los planes/proyectos/ordenanzas, etc.. Viene este anteproyecto a contravenir un principio inspirador y tan largamente deseado por la ciudadanía como es la transparencia de las administraciones y la participación ciudadana en todo procedimiento, y no ya solo con los pírricos procesos de información pública sino creando un verdadero debate ciudadano y de los sectores implicados en la elaboración, discusión, debate y aprobación de normas y leyes que le son de aplicación; siendo deseable que estas que tienen un campo tan amplio de aplicación, la participación sea mayor esquematizada y planificada desde el primer momento que se decide trabajar con un equipo técnico dicho documento. Además siempre teniendo en cuenta los órganos de participación que deben de existir una vez se da por aprobada y definitiva la norma.
 
Como también se deroga la Ley 19/2003 de 14 de abril, aprobó las Directrices de Ordenación General, que contempla una consideración hacia los caminos y senderos de Canarias, ahora "huérfanos" de instrumentos de ordenación, el colectivo Turcón propone su remisión al PIO para que los contemple con alguna figura de Suelo Rústico de Protección de Equipamiento y/o Infraestructuras.
 
SOBRE LA COTMAC

La mayoría de los ayuntamientos de Canarias, carecen de estructuras técnicas, jurídicas y administrativas adecuadas para soportar las competencias que se derivan en este anteproyecto, estaríamos en una situación que solo las corporaciones capitalinas y alguna que otra estarían en disposición de soportar la carga que pretende imponerle esta ley, en cuanto a gestión, planeamiento, desarrollos urbanísticos y consustanciales procesos judiciales. Aumenta la presión sobre los funcionarios y técnicos municipales, así como la de los habilitados (secretarios municipales) y alcaldes que en la mayoría de los casos, veían en la Cotmac un órgano superior e independiente donde apoyarse, con la tranquilidad de las aprobaciones urbanísticas y territoriales. A la vez, la judicialización de estos documentos se realizaba de manera compartida, toda vez que en los tribunales de justicia tanto los ayuntamientos, cabildo y gobierno iban de la mano, conjuntamente, de un urbanismo de decisiones compartidas pasamos a la discrecionalidad de unas decisiones monolíticas y mucho nos tememos que sometidas a las presiones de la cercanía de los múltiples actores que inciden sobre él territorio, en lo económico y de ocupación de sus suelos.
 
El modelo que se plantea para un futuro, es la distribución de competencias atribuidas a los ayuntamientos, incrementando la carga de trabajo y la responsabilidad económica y judicial que recae sobre ellos, lo que podría tener un efecto contrario al pretendido de agilización y simplificación, esto se podría convertir en un falso mantra, lo de agilización y simplificación a veces nada tiene que ver con la lejanía o cercanía de los núcleos de decisión y si con la voluntad política de crear procedimientos reglados de aprobación donde se respeten escrupulosamente las determinaciones legales y donde existan equipos técnicos preparados para informar y orientar en todas las fases de ejecución de los mismos.
 
Después de analizar los diferentes currículos de los ponentes del anteproyecto, concluimos haciéndonos la siguiente pregunta: ¿no hay en Tenerife: arquitectos, biólogos, sociólogos, geógrafos?. No vemos que desde el legislador se pretenda buscar un grupo o equipo de redactores que dominen las múltiples disciplinas que requieren la redacción de un documento de debate y consenso sobre la Ley del Suelo, donde inciden tan diversas materias técnico-científicas, el territorio no es un elemento mono-tema y requiere de una estrategia territorial que auné los elementos de ordenación territorial que integran conocimientos diversos, incluso los sociológicos de ocupación del espacio y de la participación de los individuos con su medio y los compendios normativos que les son de aplicación.
 
La ausencia de un equipo multidisciplinar que combine distintas áreas y disciplinas no es una cuestión baladí, toda vez que el texto normativo -en información pública- tiene un marcado carácter "jurídico", ausente el territorial (planificación, arquitectura, paisaje, biodiversidad, suelo, etc.). La mano de los juristas se nota en el articulado, careciendo el mismo de materias y modalidades técnicas tan importante en la ordenación y planificación del suelo y que son propios en todos los documentos de esta magnitud, no ya por necesidad manifiesta de estudio concluyente y cohesionado, sino también por estar en las formas, convenios y estrategias que son de aplicación razonada en otros lugares respetuosos con modelos de desarrollo equilibrado, sostenible y respetuoso con su medio.

 
ANTECEDENTES

29 de marzo de 2016 
 
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ANTEPROYECTO DE LA LEY DEL SUELO DE CANARIAS  
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Canarias. El anteproyecto de la Ley del Suelo, consta de 408 artículos y 47 disposiciones que pretende, según recoge en su preámbulo, aligerar la carga normativa y los trámites en materia de ordenación del territorio en el Archipiélago para alentar la actividad económica en una época de crisis. El anteproyecto prevé la derogación íntegra o parcial de siete normas con rango de ley, entre ellas, varias disposiciones de la Ley 19/2003 que aprobó las directrices de ordenación general y de turismo de Canarias (ley moratoria), así como la Ley 14/2014 de armonización y simplificación en materia de protección del territorio y de los recursos naturales. También suprime la Ley de Inversiones Estratégicas. Se sustituirá la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias (Cotmac), con la creación de un nuevo órgano que sustituirá a la Cotmac aunque tendrá competencias más reducidas.  
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Deja la aprobación definitiva del planeamiento en manos de los ayuntamientos y los cabildos. La nueva Cotmac se limitará a reunir informes sectoriales en materias de competencia estricta de la comunidad y emitir un documento único que sólo será vinculante para los planes generales e insulares de ordenación (no los parciales, especiales o los estudios de detalle). Los plazos los marcan los ayuntamientos.
Serán los ayuntamientos quienes evalúen ambientalmente los proyectos, a excepción de aquellos que requieran una declaración de impacto, en cuyo caso queda en manos de la legislación estatal, ya que este aspecto lo regulaba la Ley de Armonización que la nueva normativa deroga, según han explicado a este periódico fuentes especializadas.
Se otorga un tratamiento diferenciado a la regulación del suelo rústico y contiene una medida que, a falta de mayor concreción en un reglamento.
Se prevé la creación de un fondo de compensación para aquellos propietarios de suelo rústico que realicen mejoras ambientales en los terrenos.
Hasta la fecha, los suelos urbanizables tenían que aportar en concepto de plusvalía el 10% del aprovechamiento del suelo a los ayuntamientos. A partir de ahora, quienes ganen edificabilidad en el desarrollo de los planes deberán además pagar un porcentaje que oscila entre el 1 y el 5% (en función de si el suelo es de actuación de dotación 5%, urbanizable 3% o urbano no consolidado 1%) que irá a parar a ese fondo con el que la nueva normativa pretende premiar a quien conserve. Este fondo será gestionado por los cabildos.
El artículo 169 permite actuaciones excepcionales promovidas por el Gobierno de Canarias que podrá suspender de oficio o a petición de otras administraciones o particulares y cuando concurran razones justificadas cualquier instrumento de ordenación para su modificación o adaptación. 
 
El anteproyecto de la Ley del Suelo incluye una disposición adicional para las denominadas urbanizaciones fantasma, suelos que no han sido desarrollados por causa imputable al promotor. Con la entrada en vigor de la nueva norma, estos suelos quedan suspendidos hasta que el Ayuntamiento apruebe un plan general. Si no se adapta en un plazo de cinco años, se reclasificarán como rústico comunes.
La nueva Ley del Suelo no afecta en lo esencial a la de renovación y modernización turística.
En su disposición final quinta, el borrador de la Ley del Suelo sí incluye la modificación de un artículo de la Ley de Renovación y Modernización Turística y añade una disposición transitoria a la misma. El cambio afecta a la concesión de autorizaciones administrativas previas. De esta manera, en las islas de Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y Tenerife, la implantación de nueva oferta alojativa “queda expresamente sometida a autorización previa habilitante de los respectivos cabildos insulares”. Este permiso también será exigido para la ampliación de los complejos y, excepcionalmente, para su renovación cuando así figure en el planeamiento insular.
En el caso de El Hierro, La Gomera y La Palma, no será necesaria la autorización previa para los proyectos de renovación, mientras que para los de nueva implantación sólo se requerirá si lo exige el planeamiento territorial, con la excepción de los complejos en suelo rústico, que se guiarán por los criterios específicos establecidos en la normativa insular.
El anteproyecto incluye una disposición a la Ley Turística que considera compatible el uso residencial en una zona declarada turística. Un decreto aprobado por el anterior Gobierno unos días antes de las elecciones  había generado un estado de alarma entre miles de propietarios que temían perder no sólo el uso de sus apartamentos y bungalós, sino también su propiedad.  
 
ANTECEDENTES 
2 de marzo de 2016 
REACCIONES AL ANTEPROYECTO DE LA LEY DEL SUELO DE CANARIAS  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Canarias. Se está generando un intenso debate sobre la supresión de gran parte de las competencias que ostenta la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias (Cotmac) como principal órgano de deliberación, consulta y decisión de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de ordenación del territorio y medio ambiente. La Cotmac tiene la potestad de dar el visto bueno a las iniciativas urbanísticas promovidas por ayuntamientos y cabildos. Tras la reforma, este órgano se limitará a elaborar un único informe sobre todos los ámbitos a los que afecte cada iniciativa urbanística.  
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Esta circunstancia afecta a los arquitectos de Canarias, ya que los planeamientos y proyectos se han retrasado durante años en algunos casos, acabando en los tribunales y paralización el desarrollo de planes generales. Al respecto, Argeo Semán, presidente del Colegio de Arquitectos de Santa Cruz de Tenerife (Coactfe) se muestra escéptico con la nueva ley del suelo. 
"El problema no está en cuáles son las administraciones que intervienen, sino en cuánto tarda cada administración porque estamos permanentemente en una sucesión de informes y contra informes jurídicos que acaban alargando los procesos de aprobación", indicó en declaraciones a la SER. Del mismo modo, Semán basa su escepticismo en que el urbanismo se ha convertido en un arma política arrojadiza en los ayuntamientos, donde tienen más fuerza los planes generales que los presupuestos municipales".
En la misma línea, el arquitecto y coordinador de la comisión de estudio de la nueva ley del Suelo que aglutina a la Cámara de Comercio de Santa Cruz de Tenerife, CEOE y Fepeco, Hugo Luengo, valora el cambio de normativa, especialmente en el caso de la simplificación de los trámites en la Cotmac. "Históricamente se ha estado tratando a las administraciones locales como cabildos y ayuntamientos y hemos montado un tinglado en el que hasta las decisiones más pequeñas tenían que acabar en la Cotmac y eso es un disparate", señaló Luengo a la cadena SER.
Otro debate relevante es la legalización de viviendas. En el artículo 140 del anteproyecto de Ley del suelo de Canarias se señala que el planeamiento urbanístico, en el caso de las viviendas fuera de ordenación, deberá ceñirse a "la realidad preexistente" y será a través de la adecuación de los planes generales de ordenación a la Ley, la forma por la cual se podrán legalizar las viviendas.
Sólo en Santa Cruz de Tenerife hay 1.700 viviendas fuera de ordenación. 
"En Santa Cruz, la realidad que venía de los planes de 1992 provocó que en 2014, cuando se aprueba definitivamente el PGO, no se cumplieran los estándares tasados por la ley pero ahora, si el PGO se adaptara a la Nueva Ley del Suelo, desaparecería todo el fuera de ordenación por exceso de edificabilidad que tiene el centro de la ciudad", explica Argeo Semán. 
Si finalmente se aprueba el texto normativo, aún pendiente del visto bueno del Parlamento de Canarias, podrán legalizarse un total de 160.000 viviendas fuera de ordenación en las Islas.
  
ANTECEDENTES 
24 de febrero de 2016 
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ANTEPROYECTO DE LA LEY DEL SUELO DE CANARIAS  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Canarias. El Consejo de Gobierno ha aprobado el anteproyecto de la Ley del Suelo de Canarias, que busca simplificar, clarificar y dar seguridad jurídica a las decisiones sobre el territorio. El Consejo de Gobierno tomó en consideración el anteproyecto de Ley del Suelo con los criterios de simplificar, racionalizar y actualizar el uso del territorio en las Islas. Para ello se derogarán cuatro leyes: la de Ordenación del Territorio (año 2000), la de Directrices (2003), la de Armonización y Simplificación (2014) y la de Inversiones Estratégicas (2015).  Así lo puso de manifiesto el presidente del Ejecutivo regional, Fernando Clavijo, que señaló que el texto articulado no cambia la filosofía de las directrices de ordenación. "El objetivo último es proteger el paisaje y las condiciones generales que tienen estas islas, permitir que se desarrolle la actividad económica en el suelo que ya está clasificado e impedir que se consuma y clasifique más suelo".  
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Asimismo, puso de relieve la "maraña normativa" que existe en la actualidad sobre este asunto con la existencia de tres leyes, "multitud" de planes de ordenación, "fronteras confusas" entre las administraciones insular y municipales y sucesivas adaptaciones de los textos.  
Esta situación, dijo Clavijo, tiene como consecuencias que hay una rigidez en el planteamiento con procedimientos "interminables" que pueden durar hasta 12 años de media; que produce tensiones entre las administraciones y que supone una carga injustificada sobre empresas y ciudadanos. Asimismo, expuso que ante todo esto se han dado casos en los últimos años de "vías de escape", que no "soluciones", como la suspensión del planeamiento aplicando el artículo 47 de la Ley del Territorio, recordando casos como el de la ampliación del Aeropuerto de Gando (Gran Canaria), el Plan de Modernización Turística (2009 y 2013) o el recorte de plazos en la tramitación con la Ley de Inversiones Estratégicas de 2015.  
La nueva ley no toca suelo turístico o espacios naturales Por su parte, el presidente canario hizo especial hincapié en que la Ley del Suelo no toca los espacios naturales protegidos y que se promueve la contención en el consumo de suelo rústico. Además, comentó que se mantiene el principio de permitir el desarrollo de suelo urbanizable sólo contiguo al urbano, así como la práctica prohibición de clasificar nuevos suelos turísticos. Los principios de la reforma atienden al desarrollo sostenible como objetivo en todas sus nuevas dimensiones; movilidad, eficiencia energética, conservación del paisaje y lucha contra el cambio climático. Desde este principio "irrenunciable", Clavijo señaló que la nueva Ley se propone simplificar, racionalizar y actualizar la toma de decisiones administrativas sobre el territorio, con el fin último de flexibilizar el uso del suelo apto para ser desarrollado o renovado, por un lado, y proteger los suelos valiosos.  
Con todo, el presidente recordó que la nueva norma quiere aglutinar todas las reglas fundamentales de protección, ordenación y utilización del suelo, por lo que viene a sustituir a otras tres normas De este modo, la Ley del Suelo se propone sustituir al Texto Refundido de la Ley del Territorio del año 2000, a las Directrices de Ordenación (2003) y a la Ley de Armonización y Simplificación (2014). La nueva norma excluye modificar la normativa vigente sobre turismo, patrimonio histórico, comercio, actividades, clasificadas, vivienda, etc., sin perjuicio de algunos ajustes vía disposiciones adicionales. "todo suelo no urbano o no urbanizable será suelo rústico"  
Mientras, el borrador mantiene las categorías actuales desde la perspectiva de ordenación del suelo —rústico, urbanizable y urbano—, pero introduce una novedad al considerar que "todo suelo no urbano o no urbanizable será suelo rústico", invirtiendo el criterio fijado por la Ley estatal 6/1998, que liberalizaba suelo. Desde la perspectiva del borrador, sólo se admitirá el nuevo suelo urbanizable preciso para las necesidades a las que no da respuesta el suelo ya clasificado desde el punto de vista del interés público. Finalmente, otra de las novedades que plantea el borrador tiene que ver con la revisión de los procedimientos en función de las competencias atribuidas a cada Administración en materia territorial y urbanística. De esta manera, las herramientas de planeamiento —planes insulares, planes generales de ordenación, etc.— serán aprobadas por las Administraciones competentes, mientras que las Administraciones afectadas intervendrán en proceso vía informe sobre aquellas materias que sean de su competencia.  
NOVEDADES  
Los ayuntamientos y cabildos puedan realizar modificaciones puntuales de su planeamiento en un máximo de seis meses para acoger nuevos proyectos urbanísticos y de inversión, frente a los 12 años actuales.  
La legislación vigente obliga a las corporaciones locales a revisar todo el plan general o insular cuando se pretende hacer algún cambio concreto que permita nuevos desarrollos no previstos en el documento en vigor. "Lo que es extraordinario se ha convertido en habitual y eso hay que revertirlo", aseguró ayer el presidente del Gobierno, Fernando Clavijo.  
Otra modificación sustancial es que el planeamiento no tendrá que revisarse en su integridad cuando entre en vigor la ley, como sucedía hasta ahora. Clavijo puntualizó que la norma se aplicará al día siguiente de su publicación en el BOC y los ayuntamientos y cabildos tendrá libertad para adaptarse o no, lo que supone que no tendrá efecto retroactivo.  
La Ley del Suelo deja en manos de las corporaciones locales no sólo la tramitación de los planes, sino también su aprobación definitiva y el informe de legalidad. De esta forma, la Cotmac pasará de ser un organismo vigilante y supervisor a convertirse en un ente que se encargará de realizar el informe que emita la Comunidad Autónoma sobre los planes generales e insulares, sin potestad ya para cuestionar o bloquear los mismos como hasta ahora.  
Clavijo defendió que el espíritu de la ley es que "cada Administración será responsable de aprobar su planeamiento". En la tramitación habrá un ahorro sustancial de trámites y se elimina la aprobación provisional, de tal forma que habrá un avance, una aprobación inicial y la definitiva. 
SUELO URBANIZABLE  
Según los datos que obran en poder de la Consejería de Política Territorial, en Canarias hay unos 54 millones de metros cuadrados de suelo urbanizable, aunque los cálculos de la empresa pública Grafcan elevan esta cifra hasta los 100 millones de metros cuadrados. En cualquier caso, Clavijo aseguró que en Canarias hay suficientes terrenos urbanizables para los próximos 20 años, por lo que no hay necesidad de habilitar más suelo. La ley invierte también lo aplicado hasta ahora de forma que todo el suelo no clasificado se considera rústico con el fin de consolidar su uso para la agricultura y la ganadería. 


 


 
 
 
 
 

 

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