| El Salón
Inmobiliario Internacional de Madrid (Sima 2016) comenzó con una
conferencia inmobiliaria dirigida a la rehabilitación como instrumento
aunque no se descarta la nueva edificación ni tampoco, si es necesaria,
la demolición. Tal como se hizo, históricamente, en la Gran
Vía madrileña o, en la década pasada, en la operación
promovida por Larcovi en Beurko (Baracaldo, Vizcaya). Construyó
1.240 viviendas en las que realojó a los anteriores vecinos, tras
derribar edificaciones y la financió con solares resultantes.
En el capítulo
de renovación se destacó la operación Madrid Río,
que, según Consuelo Villanueva, de Sociedad de Tasación (ST),
ha revalorizado las viviendas en Arganzuela, por encima de la media, mientras
los distritos colindantes, Latina y Carabanchel, se mantienen por debajo.
Pero el profesor
Felipe Iglesias, del bufete Uría Menéndez, anotó que
ni siquiera hay definición jurídica estatal de qué
es rehabilitación y qué es regeneración o renovación.
Aunque, por otra parte, a nivel autonómico, es optimista respecto
a la redacción de una nueva Ley del Suelo madrileña que clarificará
la situación. Aunque de la mesa de trabajo que la redacta se ha
levantado el PSOE por divergencias, el discurso es común. Todos
premian la recuperación de la ciudad existente, frente a un crecimiento
expansivo. Incluso, el arquitecto Carlos Lamela abogó porque en
los nuevos barrios del norte de Madrid, como Sanchinarro o Las Tablas,
se edifique en las medianas, avenidas y solares para aumentar la densidad,
tan baja que hará insostenible su mantenimiento en el futuro.
“En cuatro
años, el Ayuntamiento de Madrid no ha sido capaz, con recursos y
un magnífico equipo, de hacer más que un Avance del Plan
General de Ordenación Urbana de Madrid. Hay que ir a planes más
ligeros y que se cumplan”, según Iglesias. Lamela, con amplia experiencia
internacional, anotó que en otros países las ordenanzas para
hacer un edificio de 40 plantas caben un folio. En España, se enfrenta
a miles de normas estatales, autonómicas y locales.
Iglesias propuso
que “la rehabilitación no sea voluntaria, sino obligatoria, fruto
de una orden de ejecución del Ayuntamiento. Y, por otra parte, los
préstamos no se den a la comunidad de propietarios, sino al particular
que lo necesite”.
FINANCIACIÓN
Una clave es
cómo se financia la regeneración de la ciudad y ahí,
Jesús Martín, presidente de Larcovi, apunta al papel de los
fondos europeos. Y sobre financiación para la actividad inmobiliaria
hablaron Mikel Echevarren, de Irea, y José Luis Suárez, profesor
del Iese Bussines School, ambos preocupados por una nueva regulación
hipotecaria.
Considera Suarez
que va a multiplicarse la promoción y se necesitará más
financiación. Y los fondos de inversión son una opción,
aunque “una alianza con ellos solo es temporal porque se crean con un horizonte
de seis a ocho años”. Según Echevarren, se llevan la parte
del león en la rentabilidad. “Al poner el capital necesario para
el suelo y permitir el arranque de la promoción, obtienen un margen
del 15% o 18% de interés que pierde la banca tradicional. Esta podría
financiar parte del suelo, al 10% o 15% de interés, ya que los riesgos
no son los de antes de la crisis y saldríamos ganando porque los
fondos son extremadamente lentos en la toma de decisiones”, indicó.
Suarez adelantó
que viene una segunda ola de financiación para el sector inmobiliario
por parte de los grandes inversores internacionales buscando mayor rentabilidad.
El profesor del Iese resaltó que “a la banca no le gusta el sector
promotor, sino su cliente, al que puede vender productos añadidos,
con mayor margen que el de la hipoteca; productos se van cediendo al mundo
digital”.
BIM
En la Conferencia,
organizada por Planner y Asprima, se vio la importancia de la industrialización
del sector y la mejora en los procedimientos administrativos y su agilización,
para los que es de gran utilidad la herramienta BIM, que permitiría
que un Ayuntamiento supervise en unos minutos la adecuación del
proyecto a la legalidad, de cara a obtener una licencia, y con total transparencia.
Felipe Aparicio, del Colegio de Arquitectos Técnicos de Madrid y
Teresa Marzo, de Vía Célere, presentaron un proyecto piloto,
Madrid Urban Modeling, con un software de Solibri.
Hay que tener
en cuenta, según cálculos de Francisco Pérez, de Solvia,
que en los 12 municipios en que opera, obtener una licencia de obras requiere
unos cinco meses y dos, la de primera ocupación (lpo) para una promoción
de unos 5.500 m2 sobre rasante. En Cataluña, los plazos suben a
seis y cuatro meses, respectivamente. Y el retraso les cuesta mensualmente
20.500 euros, en el caso de la licencia de obras, y unos 25.000 euros,
en el de la lpo.
Mariano Fuentes,
consejero de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, anotó
que se está buscando la agilización, para evitar el tradicional
incumplimiento de plazos por parte de la Administración y la existencia
de ordenanzas absurdas. “Todos los grupos estamos trabajando en un marco
normativo general, con un único procedimiento administrativo para
la tramitación de licencias”. Y aludió “al control directo
sobre los recursos, de personal y tecnológicos, que tiene la propia
Administración, y la necesidad de un adecuado plan de empresa, para
que las propuestas políticas no se queden en humo”.
Al retraso
en las promociones también contribuyen las empresas suministradoras.
Menos las de gas y agua que las eléctricas, que requieren hasta
15 pasos en un proceso lento y farragoso, según Marzo.
INSEGURIDAD
JURÍDICA
Pero el profesor
Felipe Iglesias, del bufete Uría Menéndez, anotó que
ni siquiera hay definición jurídica estatal de qué
es rehabilitación y qué es regeneración o renovación.
Aunque, por otra parte, a nivel autonómico, es optimista respecto
a la redacción de una nueva Ley del Suelo madrileña que clarificará
la situación. Aunque de la mesa de trabajo que la redacta se ha
levantado el PSOE por divergencias, el discurso es común. Todos
premian la recuperación de la ciudad existente, frente a un crecimiento
expansivo. Incluso, el arquitecto Carlos Lamela abogó porque en
los nuevos barrios del norte de Madrid, como Sanchinarro o Las Tablas,
se edifique en las medianas, avenidas y solares para aumentar la densidad,
tan baja que hará insostenible su mantenimiento en el futuro.
Eso sí,
en la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2016 quedó claro que es necesario
cambiar las reglas de juego urbanístico. “En cuatro años,
el Ayuntamiento de Madrid no ha sido capaz, con recursos y un magnífico
equipo, de hacer más que un Avance del Plan General de Ordenación
Urbana de Madrid. Hay que ir a planes más ligeros y que se cumplan”,
según Iglesias. Lamela, con amplia experiencia internacional, anotó
que en otros países las ordenanzas para hacer un edificio de 40
plantas caben un folio. En España, se enfrenta a miles de normas
estatales, autonómicas y locales.
Iglesias propuso
que “la rehabilitación no sea voluntaria, sino obligatoria, fruto
de una orden de ejecución del Ayuntamiento. Y, por otra parte, los
préstamos no se den a la comunidad de propietarios, sino al particular
que lo necesite”.
En la última
mesa de la Conferencia Inmobiliaria se planteó la inseguridad jurídica,
aludiendo a los numerosos recursos y resoluciones de los tribunales que
afectan a la inversión extranjera, según Rafael González-Cobos,
presidente de Inmoferrocarril. El concejal de de Desarrollo Urbano Sostenible
del Ayuntamiento de Madrid, José Manuel Calvo, recordó que
tal inseguridad ha sido una constante a lo largo de los últimos
años y tiene que ver con la complejidad burocrática y administrativa.
El camino sería ir a una Ley del Suelo pactada con todos los agentes
sociales. Y el fomento de la regeneración urbana, para luchar contra
los desequilibrios sociales y crear más empleo: un puesto y medio
por cada puesto de trabajo en obra nueva. En cuanto a la financiación,
el sector público es el que permitirá que arranque, pero
dijo contar con el privado, “en el marco de un plan a 15 ó 20 años
que supondrá un cambio de modelo”.
PROMOTORES
Carolina Roca,
vicepresidenta de Asprima, puso sobre la mesa un termómetro del
sector: “Las transacciones de vivienda han bajado un 55%; los precios,
un 35% y la producción (visados de dirección de obra), un
95%; es decir, hay paralización de la actividad que provoca que,
de las viviendas vendidas, solo el 10% sean nuevas y que, por falta de
producto, el 90% en Madrid sea vivienda principal, cuando antes el porcentaje
no llegaba al 80%”.
Denunció
Roca que no hay política de vivienda. “El 70% de la vivienda protegida
es de iniciativa privada y, del suelo finalista que hay, el 50% es para
vivienda protegida que ya no existe. Se nos exigen requisitos para conseguir
una subsidiación inexistente. Y los promotores nos consideramos
productores de vivienda, ya sea de nuevos desarrollos o de regeneración,
y destinada a venta o a alquiler. Lo importante es producir, crecer”, concluyó.
LOS PLAZOS
Hay que tener
en cuenta, según cálculos de Francisco Pérez, de Solvia,
que en los 12 municipios en que opera, obtener una licencia de obras requiere
unos cinco meses y dos, la de primera ocupación (lpo) para una promoción
de unos 5.500 m2 sobre rasante. En Cataluña, los plazos suben a
seis y cuatro meses, respectivamente. Y el retraso les cuesta mensualmente
20.500 euros, en el caso de la licencia de obras, y unos 25.000 euros,
en el de la lpo.
Mariano Fuentes,
consejero de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, anotó
que se está buscando la agilización, para evitar el tradicional
incumplimiento de plazos por parte de la Administración y la existencia
de ordenanzas absurdas. “Todos los grupos estamos trabajando en un marco
normativo general, con un único procedimiento administrativo para
la tramitación de licencias”. Y aludió “al control directo
sobre los recursos, de personal y tecnológicos, que tiene la propia
Administración, y la necesidad de un adecuado plan de empresa, para
que las propuestas políticas no se queden en humo”.
Al retraso
en las promociones también contribuyen las empresas suministradoras.
Menos las de gas y agua que las eléctricas, que requieren hasta
15 pasos en un proceso lento y farragoso, según Marzo.
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