| Este consiste
en la venta del activo y la firma de un contrato de alquiler de forma
simultánea. De esta forma, el vendedor sigue teniendo derecho
a utilizar el inmueble por la duración del contrato, a cambio
de una renta. El comprador habitual en estas operaciones son fondos de
inversión o family offices, que entran a valorar a detalle
las características del contrato de alquiler, especialmente, la
duración del contrato, la solvencia del vendedor o inquilino y la
estructura de costes.
Las operaciones
de sale and leaseback se tratarán de adaptar a las necesidades
del vendedor, considerando siempre el impacto que estos cambios tendrán
en el atractivo para los inversores. Las necesidades estratégicas
y la importancia del inmueble para la empresa son claves a la hora de diseñar
la operación.
Estas operaciones
están pensadas para compañías que ya tienen activos
inmobiliarios y los utilizan para obtener liquidez. Se basan en el hecho
de que un inmueble maximiza su valor de inversión con un buen contrato
de alquiler (que asegura ingresos). Existen estructuras que permiten a
las compañías sin inmuebles utilizar este principio
para su beneficio.
Si una compañía
está buscando un nuevo espacio, puede ampliar el valor obtenido
mediante un build-to-suitand leaseback, esto es, acordar las especificaciones
del inmueble con el desarrollador y firmar un contrato de alquiler
sobre un inmueble que entrará en vigor al finalizar la obra.
Aunque el inmueble
nunca es propiedad tiene características muy parecidas a las
de un sale and leaseback. Aunque no es una medida de liquidez
para las compañías, es un mecanismo atractivo para
poder disfrutar de un inmueble con características muy particulares,
sin necesidad de realizar un desembolso importante. La organización
conserva su liquidez sin necesidad de endeudarse.
La estructuración
y la fase de negociación con el desarrollador son clave, ya que
siempre existirá tensión entre las partes, pues el propietario
querrá que el inmueble sea lo más estándar posible
(para maximizar el valor una vez finalice el contrato de alquiler) y el
inquilino lo querrá especial y adaptado a sus necesidades.
Es importante
llegar a un equilibrio y la orientación por parte de especialistas
puede ser de gran ayuda para no perder de vista los beneficios comunes
y evitar frenar el proceso en ciertos detalles.
Se puede llegar
al punto medio, al generar un acuerdo en donde las características
e instalaciones más especializadas corran a cargo del inquilino
o alguna medida similar.
Es una operación
muy atractiva para las dos partes: la compañía participa
en el diseño del inmueble y lo hace de acuerdo a sus necesidades
(además de que puede conseguir mejores condiciones en el contrato
de alquiler) y el inversor minimiza su riesgo (el inmueble empieza a generar
retornos tan pronto finaliza la obra) y facilita el acceso a la financiación.
Los activos
inmobiliarios son elementos de gran impacto en las organizaciones
y es fundamental tener una estrategia inmobiliaria clara y precisa
para su gestión, que esté alineada con la estrategia
corporativa para que contribuya con la visión de la compañía
y sus objetivos.
Una buena administración
de los activos inmobiliarios puede ser fuente de ahorros y eficiencia
para la compañía, lo que mejora los resultados y permite
obtener mayor liquidez.
Existen alternativas
a la posesión de activos, como el build-to-suit and leaseback,
que permiten a la compañía gozar de las ventajas operativas
de la construcción y el uso de inmuebles propios sin la necesidad
de tener que invertir una gran cantidad de recursos.
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