LEASING INMOBILIARIO Y LEASE BACK

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OPINIONES DE CLIENTES.
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ÍNDICE
PARTE PRIMERA. PARTE SEGUNDA.  PARTE TERCERA  PARTE CUARTA. PARTE QUINTA.  PARTE SEXTA. 

 
PARTE PRIMERA.
  • El leasing inmobiliario. 
<
Capítulo 1. 
¿Qué es el leasing inmobiliario?. 
1. Contratos de arrendamiento financiero o leasing. 
2. Clases de leasing. 
3. Variantes “complejas” del contrato de leasing. 
4. Principales ventajas de la financiación por leasing

TALLER DE TRABAJO 
Todo lo que hay que saber del Leasing Inmobiliario antes de ir a la financiera. 
1. Leasing Inmobiliario 
2. Documentación que pedirá la financiera. 
3. La tasación y lo máximo que da la financiera. 

a. Inmuebles construidos
b. Inmuebles en construcción. 
4. Plazo de arrendamiento 
5. El IVA no se incluye en el importe a financiar. 
6. Cuotas periódicas 
7. El seguro del bien inmueble. 
8. Finalización del contrato y opción de compra 
9. No a las amortizaciones anticipadas. 
10. Fiscalidad 
a. Diferencia entre gastos deducibles y no deducibles, 
b. IRPF e Impuesto sobre sociedades (gasto deducible) 
c. Impuesto sobre el Valor Añadido 
d. Impuesto sobre actos Jurídicos Documentados 
e. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales 
f. IVA 
11. Ventajas 
CHECK-LIST 
1. ¿Qué inmuebles pueden ser objeto de leasing? 
2. ¿Cuántas modalidades se pueden diferenciar en el leasing inmobiliario? 
3. ¿Cuál es el plazo de las operaciones de leasing inmobiliario? 
4. ¿Por qué en el leasing inmobiliario hay que diferenciar la parte que corresponde al terreno de la parte que corresponde a la construcción? 
5. Precauciones de la escritura pública de leasing inmobiliario. 
6. ¿Cuáles son las ventajas fiscales del leasing inmobiliario? 
7. ¿Cuáles son las diferencias del leasing frente al crédito? 
Capítulo 2. 
El leasing inmobiliario.
1. ¿Qué es el leasing inmobiliario?. 
2. Evolución histórica del leasing inmobiliario. 

TALLER DE TRABAJO.
Préstamo y leasing, pros y contras. Comparativa de gastos entre la opción vía préstamo o leasing inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO 
El Leasing Inmobiliario. La práctica cuando se pide un leasing inmobiliario a una entidad financiera.
1. Características y condiciones de las sociedades de financiación. 

a. Dirigido a profesionales, particulares con licencia fiscal, o empresas. 
b. Permite la financiación del 100% del precio de compra-venta. 
c. Consigue una amortización acelerada de los bienes financiados, el doble o el triple del coeficiente máximo según tablas de Hacienda.
d. Son operaciones con un plazo mínimo de 10 años y con la posibilidad de ser contratadas a tipo fijo o variable. 
e. Los intereses de las cuotas son deducibles como gasto financiero. 
f. El valor de la opción de compra puede ser desde el importe de una cuota, dependiendo de la estructura financiera de la operación que, siempre, se adaptará a sus necesidades. 
g. Libre elección del devengo del IVA (IGIC en Canarias). En caso de devengo anticipado, se ahorrará el IVA de los intereses no vencidos.
2. Objeto del Leasing inmobiliario (tipo de inmuebles afectos a actividades empresariales o profesionales). 
a. Leasing de inmueble acabado (nuevo o usado). 
b. Leasing de inmueble en construcción. 
c. Leasing mixto. 
3. Fiscalidad del Leasing inmobiliario. Ventajas fiscales PYME. 
4. Datos económico-financieros de la empresa que pide la entidad finaciera 

TALLER DE TRABAJO
Aspectos económicos y financieros del leasing inmobiliario. 

CHECK-LIST 

1. ¿Qué es el leasing inmobiliario? 
2. ¿Cuáles son las diferencias entre el leasing mobiliario y el inmobiliario? 
3. ¿Cuál es el plazo en las operaciones de leasing inmobiliario? 
4. ¿Qué es el leasing inmobiliario a la construcción? 
5. ¿Por qué en el leasing inmobiliario el valor residual suele ser un 15 % del valor del inmueble? 
5. ¿Cuáles son las ventajas financieras del leasing inmobiliario? 
6. ¿Qué ventajas fiscales aporta el leasing inmobiliario? 
7. ¿Cuáles son las diferencias del leasing inmobiliario frente al préstamo? 
8. ¿Cuáles son las ventajas fiscales del leasing inmobiliario frente al crédito hipotecario? 
9. ¿Cuál es el tratamiento fiscal en la fase de adquisición del inmueble, cuando el vendedor es un promotor? 
10. ¿Qué ocurre en la fase de adquisición del inmueble, cuando se trata de una segunda transmisión? 
11. ¿Qué ocurre en la fase de arrendamiento del inmueble, desde el punto de vista fiscal? 
12. ¿Qué ocurre cuando se ha pagado la última mensualidad a efectos de adquirir la titularidad del inmueble? 
13. ¿Cuál es el valor patrimonial del bien adquirido mediante el ejercicio de la opción de compra? 
14. ¿Se puede cancelar una operación de leasing inmobiliario? 
15. ¿Es necesario que el inmueble esté asegurado? 
Capítulo 3.
El régimen legal del leasing inmobiliario. 
1. El régimen legal del leasing inmobiliario. 
2. El leasing inmobiliario el derecho de los consumidores. 
3. Concepto del leasing inmobiliario. 
4. Clases de arrendamiento financiero 
5. Aspectos de naturaleza jurídica. 

TALLER DE TRABAJO. 
Régimen legal del Leasing inmobiliario.
1. Régimen legal del Leasing inmobiliario 
2. Arrendador. Entidad financiera. 
3. Arrendatario. Empresario o profesional. 
4. El leasing de un inmueble.
5. Fiscalidad y amortización del leasing inmobiliario. 
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad del leasing inmobiliario. 
7. Las cláusulas del contrato de leasing inmobiliario. 
8. El contrato de leasing y la ley concursal 
9. Leasing inmobiliario frente a préstamo inmobiliario. 

TALLER DE TRABAJO. 
Due diligence o auditoría legal previa al leasing inmobiliario. Solicitud y tramitación de la operación de leasing inmobiliario.
 
 

CHECK-LIST 

Ventajas económicas y fiscales de Leasing inmobiliario. 
¿La compraventa de inmuebles en Leasing, a qué tipo de impuesto indirecto tributa? 
Cuotas a pagar por el arrendatario. 
¿Cómo tributa la opción de compra de un inmueble en Leasing? 
¿Cómo se contabiliza una operación de Leasing por parte del cliente? 
¿Cómo se contabiliza la opción de compra final de una operación de Leasing por parte del cliente? 
¿Por qué en el Leasing inmobiliario debe diferenciarse explícitamente la parte que corresponde al terreno? 
¿Es necesario que el inmueble esté asegurado? 
Capítulo 4.
Requisitos del leasing inmobiliario. 
1. Sujetos del leasing inmobiliario
2. Elementos objetivos. 
a. Canon o cuota 
b. Inmuebles  (construidos o en construcción). 
c. La peculiaridad del inmueble arrendado. 
3. Requisitos formales. 
a. Escritura pública. 
b. Registro de la Propiedad.
TALLER DE TRABAJO. 
Los problemas registrales de los inmuebles en construcción. 

TALLER DE TRABAJO. 
Formalización  e inscripción registral del leasing inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO. 
Las formalidades legales del leasing inmobiliario.
1. Al comprar el inmueble la entidad. 
2. Al firmar el contrato. 
3. Al ejercitar la opción de compra. 
4. Otros supuestos. 

Capítulo 5. 
Contenido contractual del leasing inmobiliario. 
1. Derechos. 
2. Plazo y prórroga 
3. ¿Pueden disponer del inmueble la sociedad de leasing o el arrendatario financiero?. 
Capítulo 6. 
Efectos del leasing inmobiliario.
1. Efectos entre las partes. 
2. Efectos para la entidad de leasing 
a. Adquirir inmueble. 
b. Plazo y límites de la adquisición del inmueble. 
c. Modos diversos de adquisición del inmueble. 
3. La transmisibilidad en el inmueble y en el crédito. 
4. Efectos para el usuario del Leasing inmobiliario. 
a. Pago de las cuotas 
b. Afectación del inmueble al uso previsto. 
5. Derechos del usuario 
6. Efectos frente a terceros 
7. Duración 
Capítulo 7. 
La opción de compra final. 
1. ¿Qué es la opción en el leasing inmobiliario? 
2. Elementos personales. 
3. Objeto o valor residual 
a. Cuantía
b. Determinación en caso de varios inmuebles. 
4. La transmisión de la opción en el leasing inmobiliario. 
a. Posibilidad. 
b. Requisitos
TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se transmite la opción de compra del leasing inmobiliario? 
1. Intervivos. 
2. Mortis causa 
3. ¿Qué implica la transmisión? 
TALLER DE TRABAJO.
¿Cómo se ejercita la opción de compra del leasing inmobiliario? 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué hago compro o prorrogo el leasing inmobiliario? 

Capítulo 8. 
Las cláusulas esenciales del leasing inmobiliario.
TALLER DE TRABAJO. 
El leasing inmobiliario visto por los tribunales. 

TALLER DE TRABAJO. 
El leasing inmobiliario visto por la Dirección General de Registros y del Notariado. 

PARTE SEGUNDA. 
  • El leasing inmobiliario y las respuestas prácticas.
<<
Capítulo 9. 
Las dudas sobre el leasing inmobiliario. 
1. El debate sobre el leasing inmobiliario sobre viviendas 
2. El debate del leasing inmobiliario sobre una cuota indivisible de un inmueble. 
3. El inmueble en construcción. 
4. Cuando coincide el pago de las cuotas y la entrega del inmueble futuro. 
5. El problema del leasing inmobiliario sobre un inmueble arrendado 
6. ¿Qué requisitos tienen las cuotas? 

TALLER DE TRABAJO 
Caso práctico de leasing inmobiliario en suelo terciario. Las entidades van realizando el proyecto y el promotor pagando unas cuotas por el coste de las certificaciones.

Capítulo 10. 
Incumplimientos en el Leasing inmobiliario. 
TALLER DE TRABAJO. 
El pacto de cesión de uso. 

TALLER DE TRABAJO. 
El arrendatario descubre que el inmueble no sirve para su actividad. 

TALLER DE TRABAJO.
En la mitad del contrato, un juzgado reconoce un mejor derecho sobre el inmueble a un tercero. 

TALLER DE TRABAJO.
Todo firmado y ahora el inmueble tiene distinto tamaño. 

TALLER DE TRABAJO. 
Sustitución del arrendador financiero

TALLER DE TRABAJO. 
Sustitución del arrendatario financiero 

TALLER DE TRABAJO. 
Cuando se deja de pagar. La quiebra del arrendatario financiero. 

TALLER DE TRABAJO. 
Los retrasos en la devolución del inmueble a la entidad. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se protege la entidad de leasing si no puede disponer del inmueble?. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se protege la entidad de leasing si el inmueble tiene vicios ocultos?. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Quién debe soportar el deterioro  del inmueble?.

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se protege la entidad de leasing por la falta de un pago?. 

TALLER DE TRABAJO 
¿Es hipotecable la opción de compra de un leasing por el arrendatario financiero?. ¿Puede  trasladarse al inmueble en caso de ejercicio de la opción por el mismo?. ¿Por qué no?. 

TALLER DE TRABAJO.
Créditos privilegiados: Créditos refaccionarios anotados en el Registro de la Propiedad (derecho de preferencia a los créditos por construcción) y los créditos del leasing inmobiliario.

Capítulo 11. 
CHECK-LIST 
  • Check-list final de cuestiones a debate. 
  • Preguntas y respuesta al leasing inmobiliario.
PARTE TERCERA 
  • Fiscalidad del leasing inmobiliario. 
<
Capítulo 12. 
Fiscalidad del leasing inmobiliario. 
 1. ¿Cómo tributa la opción de compra de un inmueble objeto de Leasing? 
2. ¿Existen otras ventajas añadidas en el caso de Leasing inmobiliario? 
3. Impuestos indirectos. 
4. Impuesto de la Renta. 
5. Impuesto de sociedades. 

TALLER DE TRABAJO
Ventajas fiscales del leasing inmobiliario. Deducción de la cuota en el Impuesto de Sociedades o IRPF.

  • IS/IRPF: El valor del suelo nunca es amortizable, y son deducibles las cargas financieras.
TALLER DE TRABAJO
Fiscalidad y contabilización del leasing inmobiliario. La fecha de adquisición y el precio de compra a tener en cuenta en el supuesto de enajenar a un tercero un bien adquirido en leasing. 

TALLER DE TRABAJO
¿Regularizar las cuotas de arrendamiento financiero satisfechas deducidas que hayan excedido del gasto por la amortización con intereses de demora?. 

Capítulo 13. 
Leasing inmobiliario. Todo el régimen fiscal. 
1. Arrendamiento con opción de compra. 
a. Impuesto Sobre la Renta le las Personas Físicas. 
b. Impuesto sobre Sociedades 
c.  Impuesto sobre el Valor Añadido 
d. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y A.J.D. 
e. Impuesto sobre Actividades Económicas 
f. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana 
2. Arrendamiento con opción de compra antes del plazo. 
a. Impuesto Sobre la Renta le las Personas Físicas 
b. Impuesto sobre Sociedades 
c. Impuesto sobre el Valor Añadido 
d. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y A.J.D.
e. Impuesto sobre Actividades Económicas
f. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana 
TALLER DE TRABAJO
El Leasing inmobiliario en el impuesto de sociedades.

TALLER DE TRABAJO
Leasing inmobiliario. Todo el régimen fiscal.

TALLER DE TRABAJO
Requisitos para la renuncia a la exención del IVA

TALLER DE TRABAJO.
El IVA y la adquisición del inmueble por el arrendatario mediante el ejercicio anticipado de la opción de compra. Diferencias de naturaleza del leasing inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
El IVA y El leasing inmobiliario. El ejercicio de la opción de compra.

PARTE CUARTA.
  • Contabilidad del leasing inmobiliario. 
Plan General de Contabilidad  Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas. Se simplifica el criterio de valoración de activos arrendados en "leasing" desde el punto de vista del arrendatario. 
1. Calificación  como arrendamiento financiero 
2. Contabilización por el arrendatario. 
3. Contabilización por el arrendador y diferencia con el Lease Back. 
5. Especialidades contables del leasing inmobiliario. 
6. Especialidades pymes. 
Se simplifica el criterio de valoración de activos arrendados en "leasing" desde el punto de vista del arrendatario. 

TALLER DE TRABAJO.
Casos prácticos del leasing en el nuevo Plan General Contable. 

TALLER DE TRABAJO.
Contabilidad en case de arrendamiento financiero ("leasing") y lease back. 

TALLER DE TRABAJO.
Ejercicio práctico fiscal y contable de leasing inmobiliario.

PARTE QUINTA. 
  • El lease back. 
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Capítulo 15. 
Lease back como solución a la financiación inmobiliaria. 
1. El  Contrato de Lease back 
2. ¿Por qué surge el «sale & lease back»?. 
3. El «lease back» en el derecho comparado. 
4. Concepto y problemática del «lease back». 
5. Evolución histórica del «lease back» en el ordenamiento español. 
6. Sujetos del Lease back. 
a. Arrendador financiero 
b. Arrendatario financiero 
c. Proveedor de lease back 
7. ¿Sobre qué recae un lease back? 
8. Inmuebles en proyecto o en construcción y con derecho de superficie 
9. El precio en el lease back. 
10. El precio de readquisición 
11. Requisitos formales del contrato de lease back.
12. El lease back y los registros. 
13. El plazo del lease back. 

TALLER DE TRABAJO. 
El lease-back y el rent-back. 
1. Solución a la  inmovilización financiera de activos inmobiliarios. 
2. Las cuotas de renting se consideran gasto. 
3. Peligro si no se genera un fondo de maniobra positivo. 

TALLER DE TRABAJO. 
Los Plazos del lease-back y el derecho de superficie urbanístico. 
1. Coordinar el plazo del derecho de superficie y del lease back. 
2. El derecho de superficie en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la ley de Suelo.

a. Derecho real sobre rasante, sobreedificación, vuelo y subsuelo. 
b. Régimen legal. 
c. Elementos personales. 
d. Contraprestación económica o gratuidad. 
e. Elementos formales. 
f. Límite temporal. 
g. Transmisión. 
g. Propiedad horizontal y gravámenes. 
h. Extinción del derecho de superficie. 
TALLER DE TRABAJO.
Precauciones contables del lease-back y el rent-back.

TALLER DE TRABAJO
Sale and Lease Back inmobiliario.
1. ¿Por qué ha tenido tanto éxito el “Sale and Lease Back inmobiliario”.
2. ¿Qué es el Sale and Lease-Back inmobiliario?
3. Sujetos.

a. Comprador. Arrendador
b. Vendedor. Arrendatario
4. La vinculación entre la venta y el arrendamiento del antiguo propietario.
5. Derechos y Obligaciones
a. Comprador. Arrendador
b. Vendedor. Arrendatario
6. Precauciones del contrato de sale & lease back inmobiliario.
a. El comprador se queda con la titularidad, el vendedor con los gastos del inmueble.
b. Plazo
c. Renta
d. Cesión y Subarriendo
e. Responsabilidad.
f. Opción de Compra
g. Devolución del Inmueble
h. Resolución
i. Derecho de adquisición preferente del vendedor.
TALLER DE TRABAJO
Opiniones de expertos sobre problemática del lease-back inmobiliaria, en la administración pública, en hoteles, en aspectos fiscales y contables, etc.
PARTE SEXTA. 
  • Formularios. 

1. Modelo de contrato de leasing general. 

Modelo a. 
Modelo b.
2. Modelo de contrato de leasing inmobiliario. 
Modelo a.
Modelo b.
3. Escritura de arrendamiento financiero.
4. Escritura de compraventa por ejercicio de opción de compra en arrendamiento financiero.
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