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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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12 de mayo de 2016
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
REDIMENSIONAR TODA LA EDIFICABILIDAD PROYECTADA EN LA OPERACIÓN CHAMARTÍN
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Madrid. En un artículo que publicamos en el mes de noviembre nos preguntábamos a modo de título ¿por qué se quiere revertir la edificabilidad de castellana norte (operación Chamartín)? Un aspecto fundamental de toda inversión inmobiliaria es su viabilidad económica. Este es un aspecto ligado a la edificabilidad. En el caso de Castellana Norte (Operación Chamartín) se tuvo que aumentar la edificabilidad para poder pagar todas las infraestructuras programadas y obtener rentabilidad. El ayuntamiento de Madrid no quiere una operación tan grande en el norte de Madrid como estaba prevista. Para ello propone revertir la edificabilidad de la zona, que pasó de una previsión de 1,8 metros cuadrados de volumen total a 3,6 millones, y rebajar el coste del el nudo norte o el soterramiento de las vías. El ayuntamiento no mantendrá la edificabilidad prevista para este desarrollo (1,05 m² por cada m² ), sino que la reducirá a la mitad al rebajar el aprovechamiento a 0,55 m²/m² por debajo del 0,6 de la ficha inicial del ámbito. Además del efecto de la Ley del Suelo que define el cálculo del aprovechamiento y comprende las redes públicas.
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Con la nueva propuesta municipal “Puerta Norte” para desarrollar la operación Chamartín, se requeriría cambiar de iniciativa privada a gestión pública para este desarrollo mediante una modificación puntual del PGOU que se llevaría por delante el Plan Parcial presentado por DCN al Ayuntamiento.

La propuesta del Ayuntamiento contempla, según ha explicado el concejal de Urbanismo Sostenible José Manuel Calvo, más de 3 millones de metros cuadrados, de los que cerca de la mitad, correspondientes a la M-30, al Nudo de Fuencarral y a infraestructuras ferroviarias en el entorno de Fuencarral, mantendrán su uso. Del terreno restante –1.511.467 metros cuadrados– se aplicará un índice deedificabilidad de 1.05m2/m2. “Queremos estándares de edificabilidad y dotamientos equivalentes o que superen la media”, ha afirmado el concejal de Urbanismo. La propuesta del Ayuntamiento para la zona norte incluye la construcción de 4.600 viviendas, de las que 1.000 serán en régimen de protección oficial; además de 255.000 metros cuadrados en dotaciones y equipamientos y 274.254 metros cuadrados en zonas verdes.
 
DCN asegura que el proyecto mantiene una ratio de "de 1,05 m2e/m2s, significativamente inferior a la de barrios ya consolidados como Chamberí, que la triplica (3m2e/m2s), y al Paseo de la Castellana que la duplica con 2m2e/m2s". En cuanto a la altura de los edificios, los responsables aseguran que será similar a la de los edificios de la zona.
 

DOCUMENTO DE INTERÉS

EXPEDIENTE NO 711/2014/18043: REVISIÓN DEL PLAN PARCIAL DE REFORMA INTERIOR DEL APR 08.03 PROLONGACIÓN DE LA CASTELLANA (PPRI).
AL AYUNTAMIENTO DE MADRID.- ÁREA DE DESARROLLO URBANO SOSTENIBLE
DON DAVID MARTÍNEZ MONTERO mayor de edad, con DNI no no nombre y representación, como apoderado, de la Compañía Mercantil DISTRITO CASTELLANA NORTE S.A. (DCN), -antes DESARROLLO URBANÍSTICO CHAMARTíN S.A. (DUCHE representación que tiene suficientemente acreditada, ante el Ayuntamiento de Madrid, Área de Desarrollo Urbano Sostenible, COMPAREZCO en el Expediente arriba citado y, como mejor proceda, vengo a realizar las siguientes
DIGO
l.- Que DISTRITO CASTELLANA NORTE S.A. (DCN) presentó a tramitación en ese Ayuntamiento el 23 de enero de 2015, como planeamiento de iniciativa particular, el Documento de Revisión del Plan Parcial del APR 08.03 Prolongación de la Castellana. La Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid, en sesión de 19 de febrero de 2015, adoptó el acuerdo de admitir a trámite y aprobar inicialmente la revisión del PPRI del APR 08.03 "Prolongación Castellana", expediente 711/2014/18043, promovida por la mercantil DCN, acordando en esa misma sesión someter el expediente al trámite de información pública e informes sectoriales de las Administraciones Estatal, Autonómica y Local, sin que ni de los 48 informes emitidos ni de la Evaluación Ambiental Estratégica resultara circunstancia obstativa alguna que significara un impedimento para la aprobación definitiva de la Revisión.
II.- Dada la paralización de facto del expediente de aprobación de la Revisión del Plan Parcial, pendiente de elevación al Pleno de la Corporación desde el pasado mes de mayo, es decir, desde hace nada menos que diez meses, mi representada, —que en todo momento se ha ratificado íntegramente en la propuesta de Revisión en trámite,-ha manifestado reiteradamente en sucesivos escritos presentados en ese Ayuntamiento su discrepancia con la celebración de unas llamadas Mesas de Debate sobre el APR 08.03 Prolongación de la Castellana convocadas por el Concejal responsable del Área de Urbanismo al margen del procedimiento legalmente establecido para la aprobación de los Planes, con la confesada intención de replantear ab initio la ordenación global del ámbito para, entre otras alteraciones, reducir considerablemente la edificabilidad reconocida por el Plan General vigente y eliminar infraestructuras previstas en él para la realización del interés general, objetivado fundadamente respecto a cada una de las infraestructuras en la Modificación Puntual del PGOU aprobada el 27 de septiembre de 2002 por la Comunidad de Madrid, que, como se ha dicho, constituye el planeamiento vigente aprobado en su día por iniciativa del propio Ayuntamiento de Madrid.
III.- Convocada por el Sr. Concejal responsable del Área de Urbanismo la tercera Mesa de Debate sobre el APR 08.03 Prolongación de la Castellana con el objeto titulado "Modelo de Planeamiento y Gestión", DISTRITO CASTELLANA NORTE, S.A., considerando que las actuaciones mencionadas constituyen una vía paralela carente de cobertura legal puesta en práctica por el Área de Urbanismo para desvirtuar Io actuado por mi representada con arreglo al Plan General vigente en el expediente de planeamiento en curso, hasta el punto de paralizarlo sine die y dejarlo de hecho sin efecto, viene a reiterar con motivo de la convocatoria mencionada su frontal oposición y formular a tal efecto las siguientes
MANIFESTACIONES
PRIMERA.- SOBRE LA FALTA DE CONTESTACIÓN A LA PETICIÓN DE ACLARACIONES FORMULADA EN NUESTRO ESCRITO DE 20 DE NOVIEMBRE DE 2015
I Con fecha 20 de noviembre de 2015, mi representada presentó escrito en solicitud de aclaraciones previas a la celebración de la Mesa antes de decidir sobre su asistencia a la misma, formulando 11 preguntas a las que el Ayuntamiento no ha dado respuesta hasta esta fecha. En el escrito presentado el 15 de diciembre de 2015, que fue objeto de lectura al comienzo de la segunda Mesa de Debate, se denunció la falta de respuesta municipal a la petición de aclaraciones mencionada, a Io que el Sr. Conceial respondió prometiendo una rápida contestación que, en la fecha de este escrito, casi cuatro meses después. no ha sido notificada. con Io que reiteramos- se viene a reducir de facto a mi representada a una situación de indefensión. según se razona seguidamente. En especial, como manifestamos en nuestro escrito sobre la Mesa de Movilidad, la cuestión fundamental, por su carácter de premisa o requisito previo, se centraba en responder a la pregunta de si la Modificación Puntual del PGOU de Madrid aprobada el 2710912002 por la Comunidad de Madrid, previo convenio de todas las Administraciones Públicas implicadas, y que actualmente se encuentra en vigor, quedaría o no fuera del debate de la Mesa. Esta falta de respuesta. unida a la celebración sucesiva de hasta tres Mesas de Debate, por el momento, para proponer y debatir al marqen de las previsiones sobre el planeamiento de un ámbito como el APR 08.03, que, después de haber cubierto con arreglo a la Ley y el planeamiento aplicable todas las fases del procedimiento administrativo establecido legalmente, se encuentra desde hace más de diez meses pendiente de elevación al Pleno de la Corporación por la misma autoridad municipal que convoca las Mesas de Debate, infrinqe claramente el Plan General vigente y es determinante de la situación de indefensión causada en perjuicio de mi representada por el propio Ayuntamiento, que, como Administración Pública que es, debe servir con objetividad los intereses generales, con sometimiento pleno a la ley y el Derecho (articulo 103.1 CE).
SEGUNDA.- SOBRE EL CONTENIDO DEL ACTA DE LA MESA DE MOVILIDAD.
Con la convocatoria de la tercera mesa se ha acompañado, como documento unido al acta, el escrito de mi representada a que se dio lectura al comienzo de la sesión de la mesa celebrada el 15 de diciembre de 2015, en el que se solicitaba expresamente gue el acta de la primera mesa se rectificara en los términos consignados en dicho escrito, Io que fue verbalmente aceptado por el Sr. Concejal, que, con tal finalidad, pidió que se entregara el escrito al finalizar el acto, lo que se llevó a efecto en dicho momento. Sin embarqo. el acta de la Mesa de Movilidad no refleia la solicitud de la mencionada rectificación, según resulta del texto de la mencionada acta que a continuación se transcribe: "Doña Pilar Pereda pregunta si alguien desea hacer alguna puntualización o comentario al acta de la sesión anterior y, ante la ausencia de éstos, se da por aprobada la misma". Lo que, como puede apreciarse por la lectura del escrito acompañado, no es cierto.
TERCERA.- SOBRE EL OBJETO DE LA TERCERA MESA DE DEBATE
Resulta sorprendente que por la autoridad municipal llamada especialmente a cumplir y hacer cumplir el Plan General vigente y a la que corresponde el impulso del procedimiento administrativo tramitado para la elevación al Pleno de la Corporación del instrumento urbanístico actualmente en trámite, a los efectos de su aprobación definitiva, promueva y convoque una Mesa de Debate para cuestionar el "Modelo de planeamiento V qestión" del APR 08.03 cuya determinación no corresponde al Ayuntamiento de Madrid. por tratarse de materia reservada legalmente a la competencia de la Comunidad Autónoma de Madrid, que la ejerció el 17 de abril de 1997, fecha del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y, posteriormente, el 27 de septiembre de 2002, con la resolución de aprobación definitiva de la Modificación Puntual del Plan General en el ámbito del APR 08.03 Prolongación de la Castellana.
Para conocer el modelo de planeamiento y gestión sobre el que se pretende debatir, basta la somera lectura de la ficha del Plan General, en la que, respecto al planeamiento, se establece que para la ordenación pormenorizada del ámbito se tramitará un Plan Parcial de iniciativa particular y, respecto a la gestión, se preceptúa que se desarrollará preferentemente por el sistema de compensación, dado el carácter excepcional y subsidiario de los sistemas de expropiación y ejecución forzosa, respectivamente.
En vista del carácter normativo de los planes de ordenación, el debate sobre el modelo de planeamiento y gestión, que se orienta especialmente, a la modificación o revisión del Plan General, no es precisamente de este momento en el que Io que procede es, muy por el contrario, decidir sobre la aprobación definitiva de la Revisión del Plan Parcial propuesto por mi representada en cumplimiento de lo establecido imperativamente por el Plan General vigente.
CUARTA.- SOBRE EL PLAZO ESTABLECIDO PARA DECIDIR SOBRE LA APROBACIÓN DEFINITIVA DE LOS PLANES.
El Plan Parcial presentado el 23 de enero de 2015 fue aprobado inicialmente el 19 de febrero de 2015. Con arreglo a la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, e! Ayuntamiento de Madrid debió resolver expresamente sobre la aprobación definitiva dentro de los seis meses siquientes a la fecha de la aprobación inicial, es decir, antes del 20 de agosto de 2015, Io que, a pesar de las peticiones y requerimientos de mi representada, no ha realizado con el pretexto de someter la ordenación del ámbito a las Mesas de Debate comentadas, que ni están previstas legalmente en el procedimiento de aprobación de los planes ni. mucho menos, ostentan potestades atribuidas por la Lev con carácter exclusivo a la Administración Actuante, de la que no forman parte las personas y asociaciones llamadas al debate selectivamente por el Área de Urbanismo, es decir, sin responder a criterio alguno homologable legalmente. La participación ciudadana en el urbanismo debe producirse en la forma y con sujeción a los términos establecidos en la legislación del suelo, bien con carácter previo a la formación de los planes o bien durante el período de información pública de los planes en tramitación, Io que no se corresponde con las atípicas mesas de debate convocadas por el Ayuntamiento.
En consecuencia, la actuación descrita presenta visos evidentes de perjuicio para mi representada sin que quepa vislumbrar los beneficios que pudieran resultar de ella, máxime considerando que, según recientes encuestas realizadas a los vecinos de los barrios más directamente afectados por el Proyecto, 3 de cada 4 ciudadanos consideran que et Plan Parcial promovido por DCN es positivo para la ciudad de Madrid.
QUINTA.- SOBRE LA ACTUACIÓN DE LOS FUNCIONARIOS MUNICIPALES QUE INTERVINIERON DURANTE LA TRAMITACIÓN DE LA REVISIÓN Y EN LAS MESAS DE DEBATE.
En la situación actual del procedimiento, el expediente de aprobación del PPRI en trámite está pendiente actualmente de aprobación definitiva por el Pleno del Ayuntamiento en función de Io actuado en el repetido expediente, es decir, a la vista del resultado de la información pública y de los informes sectoriales emitidos en el marco del procedimiento, sin poder atenerse a consideraciones o conclusiones obtenidas extramuros del procedimiento de aprobación del PPRI actualmente en curso, máxime si las mismas no tienen como punto de partida imprescindible el PGOU en vigor, que legalmente, mientras no se apruebe definitivamente su modificación por la Comunidad de Madrid con arreglo al procedimiento legal establecido, vincula y obliga al Ayuntamiento de Madrid y a todos y cada uno de sus funcionarios a su cumplimiento, así como a promover su desarrollo mediante la tramitación y aprobación del planeamiento subordinado. A este respecto, llama la atención la aparentemente contradictoria actuación de los técnicos municipales participantes en la Mesa, que, en el ejercicio de sus respectivas funciones emitieron el Informe Técnico con la elevación al Pleno de la Propuesta de Aprobación Definitiva del PPRI del ámbito aprobado el 25 de febrero de 2011, mediante el que se desarrollaba la Modificación Puntual del año 2002, entre cuyos parámetros y determinaciones figuraban la misma edificabilidad y las mismas infraestructuras que ahora proponen reducir y suprimir respectivamente. Situación que se reitera en el presente caso con el informe favorable del PPRI actualmente en trámite con la correspondiente propuesta de aprobación inicial del mismo por la Junta de Gobierno que la aprobó el 19 de febrero de 2015, es decir, nueve meses antes de considerar en el seno de la Mesa, en noviembre de 2015, que "quizás el modelo no es el más adecuado" y "que es necesaria una reflexión profunda sobre el modelo antes de acometer cualquier proyecto de esta envergadura", por lo que "propone realizar un análisis previo minucioso de todas las alegaciones para acometer el redimensionamiento de toda la operación".
Parece que los nuevo criterios de apreciación del actual equipo de gobierno municipal y los técnicos que Io secundan comprometen severamente el principio de neutralidad exigible a quienes deben pronunciarse por la vía de informe con sujeción a criterios técnicos, rigurosamente objetivos, respetuosos con los derechos de los administrados.
Por Io expuesto,
SOLICITO
Que, admitiendo este escrito, tenga por formuladas las manifestaciones contenidas en él y por formalizada y reiterada la oposición de mi representada a la apertura de un debate sobre la ordenación contenida en el Documento de Revisión del PPRI, que contradice el Plan General vigente en el APR 08.03.
En Madrid
15 de marzo de 2016.


 
 
 
 
 

 

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