Hay seis Programas de Actuación Urbanística (PAI), que están aprobados pero no construidos, en la franja de los 1.000 metros: el plan conocido como Manhattan de Cullera, el de Sant Gregori de Burriana,, el Sector Tavernes de la Valldigna, en la Marjal de La Safor o el de la Desembocadura del río Sénia de Gandia. Los que estén en obras continuarán. "No podemos poner en peligro del principio de seguridad jurídica", ha aclarado Salvador.

El Pativel, ahora a exposición pública para la presentación de alegaciones, protegerá, según ha destacado el director general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluís Ferrando, enclaves de gran valor paisajístico como la Renegà, la desembocadura del Sénia o el Cap i Corb en la provincia de Castellón; L' Ahuir, la desembocadura del Xúquer, el Castell de Cullera o las dunas de Oliva en Valencia; y zonas del Portixol, el Cabo de Santa Pola o Cap d'Or en Alicante.

El plan propone un conjunto de usos y actividades que, de manera restringida y controlada, compatibilice la preservación del litoral con la actividad económica y el uso público sostenible de estos espacios. .

Más de 150 representantes de ayuntamientos, asociaciones colegios profesionales, universidades y agentes del sector han acudido a la presentación. Además de la consejera y el director general de Ordenación del Territorio, han participado el secretario autonómico de Turismo, Francesc Colomer, y el concejal del Ayuntamiento de Valencia, Sergi Campillo.

El suelo no urbanizado en el litoral valenciano es escaso; además de que gran parte de la actividad humana se desarrolla a ras de mar. Solo en los primeros 500 metros de la costa al interior se genera más del 15% del PIB valenciano. Este área acoge 0 parques naturales, 23 Lugares de Interés Comunitario y el 90% de la superficie de la zonas húmedas. Además, el 80% de la población vive a menos de 10 kilómetros del mar.

La superficie propuesta por el PATIVEL, protegida desde el punto de vista territorial, se distribuye de manera similar en Alicante (37%) y Castellón (37%), siendo menor en la provincia de Valencia (26%) por la gran proporción de suelo litoral protegido por el Parque Natural de la Albufera.

El Pativel permite la actividad turística hotelera con carácter excepcional, hoteles con encanto en el suelo litoral denominado de refuerzo que se sitúa entre los 500 y los 1.000 metros de los frentes litorales sin edificación. Todas estas instalaciones deberán tener unos estándares de calidad muy elevados, con los parámetros establecidos por la Generalitat.

Otra novedad es la Vía Verde del Litoral, cuyo trazado ha anunciado Salvador, "se dará a conocer en breve. Queremos que este itinerario para la movilidad no motorizada, que discurrirá entre Vinaròs y Pilar de la Horadada, se convierta en el eje articulador de todos los espacios y elementos de valor ambiental y cultural de nuestra costa".

PLAN DE ACCIÓN TERRITORIAL DE LA INFRAESTRUCTURA VERDE DEL LITORAL (PATIVEL).

El plan regula los usos y actividades que se pueden implantar en este espacio con el objetivo de «calificar» tanto el litoral no edificado como el espacio ya construido, consolidando al mismo tiempo «la oferta turística y recreativa del territorio», según destacó en el acto de presentación la consellera de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio María José Salvador.

Ante más de 150 personas representantes de los ayuntamientos afectados, colegios profesionales, universidades y agentes sociales; acompañada por la consellera de Agricultura y Medio Ambiente, Elena Cebrián; el secretario autonómico de Turismo, Francesc Colomer; el director general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluís Ferrando y el edil de Medio Ambiente del Ayuntamiento de Valencia, Sergi Campillo, entre otros, la consellera María José Salvador destacaba que el plan, sometido ahora a un «ambicioso» proceso de participación pública durante los próximos dos meses, «se ha elaborado teniendo en cuenta un principio estricto de proporcionalidad entre protección y mantenimiento de la actividad económica en el litoral».

«Su intención no es limitar los desarrollos con carácter general», manifestó. Todavía quedan en esta franja de 1.000 metros unas 6.700 hectáreas de suelos urbanizables que permitirán satisfacer con creces las demandas de vivienda y actividades económicas por muchos años, aunque siempre dentro de los parámetros marcados por la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana y los criterios de desarrollo urbano y territorial sostenible que ahora son vinculantes».

No obstante, el Pativel incluye ámbitos de gran valor y claramente «emblemáticos desde el punto de vista de las reivindicaciones ciudadanas como la Renegà, la desembocadura del Sénia o Capicorb, en la provincia de Castelló; l´Auir, la desembocadura del Xúquer, el Castell de Cullera o las dunas de Oliva en Valencia, y las zonas del Portitxol, el cabo de Santa Pola o el cap d´Or en Alicante.

El director general de Urbanismo, Lluis Ferrando, explicó que el plan identifica los suelos que acumulan los mayores valores ambientales, paisajísticos y territoriales, que quedan definidos como Suelos No Urbanizables de Protección del Litoral (SNPU). El régimen de usos y actividades para estos suelos va desde la posibilidad de adscribirlos al planeamiento municipal integrados como zonas verdes en la red primaria, hasta la implantación de dotaciones «que necesiten de la proximidad del mar o el fomento de la rehabilitación, pudiéndose destinar a usos de alojamiento y restauración las edificaciones que sean legales y con un marcado carácter preferente hacia las que estén catalogadas por sus valores patrimoniales por la planificación territorial y urbanística».

Según los datos incluidos en el Pativel, se han identificado 4.147 hectáreas de este tipo de suelos. Respecto al suelo protegido de tipo 2, denominado Suelo No Urbanizable del Refuerzo del Litoral, se localiza en la segunda línea y admite «usos deportivos abiertos, campos de golf sin viviendas, dotaciones y campamentos de turismo», según avanzó Lluís Ferrando.

«También podrían autorizarse, con carácter muy restringido, usos hoteleros integrados en un entorno rural con muy baja ocupación de parcela», añadió.

Según el Pativel existen 2.291,33 hectáreas en el litoral valenciano con estas características que sumadas a las definidas como tipo 1 arrojan un total de 6.438 hectáreas de suelo con un mayor valor. Ambos tipos de superficie no admiten la reclasificación a urbanos o urbanizables por los planeamientos territorial o urbanísticos.

DATOS

Tras un año de redacción, la conselleria de Vertebración del Territorio, María José Salvador, asegura que el plan identifica y aplica un régimen de conservación activa a casi 6.500 hectáreas dentro de la franja de mil metros del litoral, medidos desde la ribera del mar, regulando los usos y actividades que se pueden implantar en los mismos, y que tienen como objetivo más importante contribuir a cualificar el litoral no edificado, al espacio ya construido y la oferta turística y recreativa del territorio. La superficie protegida se distribuye de manera similar en Alicante (37%) y Castellón (37%), siendo menor en la provincia de Valencia (26%) por la gran proporción de suelo litoral protegido por el Parque Natural de la Albufera.

Entre los tipos de suelo que quedará protegidos destacan aquellos mayores valores ambientales, paisajísticos y territoriales, los denominados suelos no urbanizables de protección (SNPU) del litoral. El plan define un régimen de usos y actividades que van desde la posibilidad de su adscripción al planeamiento urbanístico, para integrar la red primaria de zonas verdes de los municipios, hasta la implantación de dotaciones que necesiten la proximidad al mar o el fomento de la rehabilitación de las edificaciones existentes, pudiéndose destinar a usos de alojamiento y restauración las que sean legales, y con un marcado carácter preferente hacia las que estén catalogadas por sus valores patrimoniales por la planificación territorial y urbanística.

El segundo tipo de suelos protegidos, los denominados suelos no urbanizables de refuerzo del litoral, se localizan en la segunda línea del litoral y puede admitir usos deportivos abiertos, campos de golf sin viviendas, dotaciones y campamentos de turismo. También pueden autorizarse, con carácter muy restringido, usos hoteleros integrados en un entorno rural con muy baja ocupación de parcela. En estos dos tipos de suelos de mayor valor no podrán ser reclasificados a urbanos y urbanizables por los planeamientos territorial y urbanístico.

Se podrán implantar, con carácter excepcional, hoteles con encanto en el suelo litoral denominado de refuerzo que se sitúa entre los 500 y los 1.000 metros de los frentes litorales sin edificación. Todas estas instalaciones deberán tener unos estándares de calidad muy elevados, siguiendo los parámetros que fije la Generalitat y tener aprobado el estudio de integración paisajística.

El plan protege zona del litoral en toda la provincia. Incluye ámbitos del entorno del Portixol, que forman lenguas verdes en conexión con el mar en un espacio muy transformado, y con una lectura urbana muy confusa. Estos espacios deben ser los ejes articuladores de una futura ordenación global de estos espacios, al margen del gran valor paisajístico que poseen porque permiten la llegada al mar de la vegetación mediterránea. Estas zonas son la garantía de la no transformación urbanística de los acantilado del cabo de la Nao. Existe otra zona protegida en Moraira para reforzar la ambiental ya existente en el Cap d´Or.
 

Benissa-Altea.

La primera zona a proteger es la Llobella en Benissa, similar a la del Portixol. Suelos que garantizan la continuidad del patrón forestal hacia el mar y son los auténticos espacios libres de zonas muy antropizadas. La segunda es la desembocadura del río del Algar, donde se ha ampliado el ámbito de la desembocadura para mitigar efectos de las inundaciones y permitir una conexión más adecuada del río con el espacio marítimo, que tiene mucho interés como zona húmeda y colchón verde del litoral.
 

Benidorm-Villajoyosa

Se identifican tres ventanas en dos ámbitos. El primero junto al Racó de Conill, que el municipio está convirtiendo de manera paulatina en espacio público. Las otras dos constituyen piezas territoriales de la denominada Sierra de la Ballestera en la Vila, que permiten evitar las conurbanizaciones costeras, y permitir la conexión del patrón forestal con una costa acantilada, en un ámbito además muy visible por la cercanía a grandes corredores de comunicación.
 

Campello-Cabo Huertas.

La primer ventana es la desembocadura del Monnegre (Río Seco), en el Campello, un río emblemático para la comarca de l´Alacantí dentro de un espacio urbano del que constituye su gran eje verde que dota de calidad al entorno edificado, separando la conurbación costera con las playas del norte de Alicante. La segunda ventana se sitúa en el Cabo Huertas, un espacio de calidad urbana y de expansión del municipio de Alicante. Son los dos únicos restos de un espacio muy urbanizado, son muy visibles desde el mar y protegen una zona acantilada de gran valor ambiental y territorial.
 

Alicante-Santa Pola

Dos ámbitos diferenciados: los entornos costeros de la salinas de Agua Amarga y el Clot de Galvany, y el cabo de Santa Pola. Los primeros conectan estos espacios con el mar, les dotan de continuidad y cualifican un espacio costero con muchas posibilidades de ponerse en valor desde unos parámetros sostenibles. El segundo ámbito es el cabo de Santa Pola, un espacio emblemático y muy visible desde el mar, el cual permite también la conexión con el patrón forestal del territorio. Es un espacio enclavado en un conjunto de espacios naturales muy importantes del sur de Alicante.

Elche-Guardamar

En el sur de Elche, el PATIVEL trata de garantizar una continuidad territorial del espacio dunar del Pinet, dentro de un espacio bastante desordenado desde el punto de vista urbanístico.La segunda ventana está en Guardamar del Segura, y pretende mejora la conectividad funcional y territorial de las dunas litorales al sur del municipio con el Parque Natural de las Lagunas de la Mata y Torrevieja.

Torrevieja

En este caso se pretende preservar el único espacio abierto al mar de Torrevieja a Pilar de la Horadada, es la denominada Cala Ferris en Torrevieja, cuya conservación se vera facilitada por su conexión con las lagunas de Torrevieja y la Mata, lo cual garantiza la mejora de la infraestructura verde de este municipio, uno de los litorales con mayor tasa de urbanización en relación con su término municipal.

 
ANTECEDENTES

19 de septiembre de 2016 
 
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EL PATIVEL CONDICIONA EL MERCADO INMOBILIARIO VALENCIANO 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad Valenciana. La Generalitat Valenciana tiene muy avanzado el Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunitat Valenciana (Pativel), que afectará a nuevas construcciones en primera línea de playa por lo que desclasifica suelo urbanizable en una franja de 500 a 2000 metros cercana al mar. La Federación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de la Comunidad Valenciana (Feprova) está valorando las compensaciones a las que podrían tener derecho los propietarios de suelo afectados y ha hecho una estimación provisional de 5400 millones de euros. Esta estimación ha sido cuestionada desde la Generalitat toda vez que los cambios normativos no generan derechos compensatorios por pérdidas de expectativas urbanísticas. Otra cosa serían los proyectos con derechos urbanísticos concedidos que resultasen afectados por el Pativel. En este caso las indemnizaciones estimadas serían muy inferiores, según fuentes consultadas. 
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Feprova estima que son 2000 Has las afectadas en la Comunidad Valenciana y los promotores han hecho el siguiente cálculo a razón de 20 viviendas por Ha y a 45.300 euros de indemnización por vivienda.
La Generalitat y los ayuntamientos se enfrentarán en todo caso a demandas multimillonarias por la futura aprobación del Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunitat Valenciana (Pativel), una iniciativa que comenzó a tramitarse en noviembre de 2015 y que pretende salvaguardar a la costa del ladrillo, impidiendo nuevas construcciones y desclasificando suelo urbanizable para preservar la protección de la primera línea. 
El paso año la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio aprobó una moratoria para paralizar durante un año la aprobación de nuevos planes urbanísticos a menos de 500 metros del mar- sigue activo. Además, la intención es elevar esa protección del litoral hasta los 2.000 metros desde el mar.
Según Feprova, el borrador del plan «no contiene ninguna previsión en materia de indemnizaciones, pese a que uno de los propósitos declarados del plan es la desclasificación de suelos y aunque la legislación urbanística contempla expresamente la obligación de indemnizar», según se refleja en el informe de Feprova al que ha tenido acceso este diario. Las empresas se agarran a varias sentencias del Tribunal Constitucional y a lo establecido en la Ley del Suelo en relación a las compensaciones que debe recibir el propietario del suelo «que se ve privado de participar o culminar el proceso de urbanización que le hubiese permitido que el suelo alcanzase la situación de urbanizado». 
Feprova señala que el Pativel no adjunta un informe de viabilidad y otro de sostenibilidad económica, por lo que en la práctica este instrumento de planeamiento «puede devenir inútil al no considerarse las consecuencias económicas que puede acarrear».
Feprova reconoce que «cuantificar estos costes depende de múltiples variables», pero teniendo en cuenta los parámetros que maneja la conselleria, una aproximación «prudente de los costes de las indemnizaciones podrían alcanzar los 5.436 millones de euros».Los promotores llegan a esa cifra del siguiente modo. 
El borrador del Pativel delimita el suelo del litoral con capacidad de planeamiento vigente para 125.000 viviendas y, al mismo tiempo, estima en 2.000 hectáreas el suelo urbanizable sin plan parcial aprobado. «Partiendo de una densidad de referencia muy prudente (20 viviendas por hectárea) podríamos estimar que este suelo tendría capacidad para 40.000 viviendas», apunta el informe.Además, están afectadas 250 hectáreas de suelo urbanizado sin edificar, que tienen capacidad para albergar 5.000 viviendas, según la patronal. Respecto al suelo urbanizable con plan parcial aprobado, «el Pativel no cuantifica las hectáreas afectadas, pero cabe deducir que afectaría a 80.000 viviendas». En total, 120.000 viviendas afectadas. Partiendo de esta base, se asigna un valor del suelo por vivienda: 45.300 euros. Cada inmueble tipo tiene 100 metros cuadrados construidos, y su valor (45.300 euros) se obtiene después de tener en cuenta un precio de venta de 2.000 euros el metro cuadrado construido -techo- por vivienda, y de haber considerado los costes de producción (800 euros/m2t) y los gastos; asimismo, se consideran también el valor de repercusión del suelo urbanizado (628 euros/m2t), los costes de urbanización (175 euros/m2t) y otros gastos. Ello da lugar a un valor del suelo por vivienda de 453 euros por metro cuadrado (valor de repercusión del suelo urbanizado menos los costes de urbanización); si cada vivienda tiene 100 metros, implica que cada inmueble tiene un valor de suelo de 45.300 euros. Dado que hay 120.000 viviendas afectadas por las limitaciones del Pativel, las indemnizaciones llegarían a los 5.436 millones. 
Fuentes de la conselleria sostienen que el Pativel actuará sobre el suelo no urbanizable y el urbanizable sin programa de actuación aprobado. En esta línea, estas mismas fuentes añadieron que «según la legislación urbanística, la jurisprudencia y los informes jurídicos, en este tipo de suelo no cabe derecho a la indemnización por su protección urbanística. En tanto no se apruebe un plan parcial y se ejecuten las obras de urbanización únicamente existen meras expectativas urbanísticas, no un derecho patrimonializado e indemnizable a edificar.  
 
ANTECEDENTES 
11 de enero de 2016 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. © 
PLAN DE ACCIÓN TERRITORIAL DE LA INFRAESTRUCTURA VERDE DEL LITORAL DE LA COMUNIDAD VALENCIANA  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad Valenciana. La Estrategia  Territorial define el modelo de territorio que vamos a tener dentro de 5, de 10 y de 20 años,  e identifica el conjunto de acciones y proyectos para crear un territorio de calidad y para dinamizar el sistema productivo valenciano desde el territorio, puesto que este es el soporte y destinatario final de las decisiones inversoras de los agentes económicos. El director general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluis Ferrando, ha remitido una carta a sesenta municipios enclavados en el litoral exigiéndoles información detallada sobre la situación en la que se encuentran los planes urbanísticos que afectan a la franja de 500 metros desde la ribera del mar. La Conselleria de Vertebración del Territorio está inspeccionando a las zonas afectadas por el Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad Valenciana para recabar toda la información urbanística vigente en cada ayuntamiento. Los técnicos de la conselleria tienen previsto desplazarse a cada uno de los municipios costeros para estudiar caso por caso y realizar un trabajo de campo sobre el terreno. Está previsto que se empiece por la zona de Benicarló y Vinaroz para continuar en la provincia de Valencia hasta Alicante.  
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El director general de Ordenación del Territorio, Lluís Ferrando, ha remitido una carta a los alcaldes de las poblaciones del litoral para que faciliten información sobre el grado de ejecución en el que se encuentran cada uno de los planes urbanísticos en sus municipios. 
El Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad actuará de manera inmediata sobre este espacio. En este sentido, deberá definir la infraestructura verde, sus conexiones con el interior del territorio, sus relaciones y transición con el borde urbano y corregir, en lo posible, los grandes errores de planificación que se han producido en los últimos años. La primera medida que se ha tomado es el establecimiento de una moratoria en la aprobación de aquellos programas que afecten a la franja costera de 500 metros durante un año. Es el tiempo que se necesita para la tramitación y aprobación urgente del plan, según el Consell.
PROCESO
El director general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluis Ferrando, ha remitido una carta a sesenta municipios enclavados en el litoral exigiéndoles información detallada sobre la situación en la que se encuentran los planes urbanísticos que afectan a la franja de 500 metros desde la ribera del mar.
La Generalitat Valenciana quiere proteger y en su caso rescatar del urbanismo salvaje de la última década la denominada «infraestructura verde» a través del Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral en la Comunitat Valenciana (Pativel).
Una vez establecida la moratoria sobre los planes urbanísticos, lo que impide a los municipios dar nuevos pasos administrativos que podrían condicionar el futuro del Pativel, la Generalitat quiere saber de los ayuntamientos la situación exacta en la que se encuentran todos los desarrollos afectados por el plan.
En la carta se reclama a los 60 ayuntamientos, «en la medida de sus posibilidades» y «en el menor plazo de tiempo», que remitan a la conselleria la información sobre los terrenos incluidos en plan.
Se trata de elaborar el Pativel aplicando «los principios de seguridad jurídica» y de «proporcionalidad de los actos de las administraciones públicas».
Se trata, en definitiva, de no adoptar decisiones sobre suelo urbano prácticamente consolidado o cerca de estarlo que puedan derivar en costosas indemnizaciones.
Urbanismo ha establecido hasta 10 categorías o «estados» distintos en la tramitación del suelo que van desde el de sectores de suelo no urbanizable sin ordenación detallada y que no deberían suponer ningún problema para su salvaguarda, hasta las unidades de ejecución de suelo urbano, con ordenación detallada, con PAI aprobado y obras de urbanización iniciadas.
La Generalitat comunica a los ayuntamientos que una vez conocida la situación de partida, se pondrá en contacto con los arquitectos y redactores de planes municipales para «confrontar» los datos y «analizar sobre el terreno» las propuestas del Pativel.
En cualquier caso, la inclusión de suelos consolidados administrativamente, aun cuando tengan clara vocación de formar parte de la infraestructura verde dificilmente podrán reconvertirse en suelo no urbanizable debido al elevado coste de sus rescate. De ahí la necesidad de analizar con mucho detalle y disponiendo de la información municipal el estado exacto de cada desarrollo urbanístico.
Según los datos que maneja la conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Ordenación del Territorio, la gran presión sobre la franja litoral ha hecho que en el primer kilómetro del litoral el 46% del suelo este sellado (urbanizado), un 31% mantenga su carácter agrícola, el 19% forestal y el restante 4% esté ocupado por masas de agua y humedales.
Los tramos de costa «virgen» (tramos en la que la ocupación por elementos artificiales no supera el 10%) suponen el 22% de la línea de costa de la Comunitat Valenciana.
En la franja de 500 metros a partir de la ribera del mar (desde aquí hasta el mar es el Estado el responsable de su custodia mediante la ley de Costas), un 44% del suelo está protegido por la legislación medioambiental, el 50% es urbano o urbanizable y el 6% es no urbanizable de régimen común.
Según informes de la conselleria, el Pativel se va a centrar inicialmente en este suelo no urbanizableque supone más de 1.000 hectáreas 3.000 si se considera la franja de un kilómetro. Se trata de suelos «con un alto potencial desde el punto de vista de calidad de la costa y un recurso que conviene preservar, tanto por su escasez como por su multifuncionalidad».
Recuerda la conselleria que estos suelos son «auténticas ventanas al mar, de gran valor paisajístico», que a veces cumplen también una función «trascendental» como corredores territoriales o ambientales». Evitan la fragmentación del territorio y «protegen» frente a riesgos naturales e inducidos como las inundaciones, concluye. 
 
VER  Resolución inicio Consellera (DOCV 7658, 16-11-2015)
•   01 Presentación 11-11-2015  
•   02 Borrador del Plan y Documento Inicial Estratégico
VER
• Ley 5/2014 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana  
• PATRICOVA  
• PATIVEL  
• Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana  
• Actuaciones Territoriales Estratégicas  
• Guías y plantillas  
• Legislación 
VER NORMATIVA DEL PATIVEL