| El controller
es el encargado de supervisar y definir las políticas de control
de gestión, analizando los resultados respecto a los presupuestos,
observando las desviaciones y proponiendo correcciones.
Además,
organiza el flujo adecuado de datos económicos y supervisa el sistema
de control y gestión.
El controller
debe conseguir un com¬promiso permanente de la dirección y a
su vez que sea percibido por la organiza¬ción.
Debe participar
en la elaboración de los planes e ideas de la dirección,
con el objeto de poder anticipar y planificar las exigencias de información,
evitando caer en el ejercicio permanente de tener que adivinar que es lo
próximo que va a necesitar la dirección.
La aplicación
del control de gestión formal de gastos conlleva la implantación
de un conjunto de acciones, procedimientos, técnicas y procesos
que configuran lo que se denomina el sistema de control.
El control
de gestión utiliza una serie de procesos, técnicas y procedimientos
donde se incluye información que pue¬den generar, entre otros,
los sistemas contables.
La contabilidad
es un proceso que mide e identifica, así como registra e in¬forma
sobre la situación monetaria de una empresa y sus datos son fiables
para la toma de decisiones, para la planifica¬ción y gestión
de la misma.
La contabilidad
de gestión surge como consecuencia de la evolución de la
contabilidad de costos para hacer frente a las numerosas demandas de informa¬ción
de la empresa moderna.
CLASES DE GASTOS
EN UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA.
Los costes
directos que determinan el valor de coste de la promo¬ción (excluyendo
los costes fijos de la empresa, que deberán ser cubiertos por los
resultados del periodo o ejercicio económico).
- Adquisición
de suelo:
• Valor de
compra de suelo.
• Gastos:
Contratos.
Escrituras
e impuestos.
Otros:
indemnizaciones inquilinos, demoliciones, comisiones a mediadores, etc.
Costes
de desarrollo:
• Información
urbanística.
• Honorarios
Profesionales. (Arquitectos, Aparejadores, otros técnicos).
Anteproyectos.
Estudios
o levantamientos topográficos.
Estudios
geotécnicos.
Proyectos
de planeamiento.
Proyectos
de urbanización.
Proyectos
de derribo.
Proyectos
de obra.
• Básicos.
• De Ejecución.
Proyectos
de seguridad y salud.
Proyectos
de instalaciones.
Direcciones
técnicas.
Control
de calidad.
Otros.
• Autorizaciones
y licencias.
Licencias
para ejecución de proyectos de cualquier tipo.
Licencias
de primera ocupación.
Tasas
por ocupación de vía pública.
Tasas
de instalaciones.
Tasas
de altas y acometidas.
Avales
y fianzas.
Otras
licencias y tasas.
• Otros trámites:
Contratos.
Escrituras
de obra nueva y división horizontal.
Escrituras
de final de obra.
Escrituras
de venta y gastos derivados (plusvalías, cartas de pago, etc.).
Otras
escrituras.
Contribuciones.
Seguro
todo riesgo construcción.
Seguro
decenal.
Otros
seguros.
Tasaciones.
Costes
de ejecución material. (Urbanización, construcción,
etc.).
Costes
comerciales.
Costes
Financieros.
Costes
de Postventa.
RESOLUCIÓN
14 DE ABRIL DE 2015 COSTES DE PRODUCCIÓN EN INMOBILIARIAS.
Particularidades
en empresas inmobiliarias.
Forman parte
del precio de adquisición:
Los gastos
de acondicionamiento (cierres, drenaje, saneamiento), los de derribo de
construcciones cuando sea necesario para poder efectuar obras de nueva
planta, los gastos de inspección y levantamiento de planos cuando
se efectúen con carácter previo a su adquisición,
junto con las tasas inherentes a la construcción y los honorarios
de facultativos de proyecto y dirección de obras.
Particularidades
de los costes de indemnización a arrendatarios por rescisión
de contrato.
Empresas inmobiliarias:
La distinción
entre terrenos y solares se hará en cada caso según la legislación
vigente. Se incluirán en su precio de adquisición los gastos
de acondicionamiento como cierres, movimiento de tierras, obras de
saneamiento y drenaje, así como los de derribo de construcciones
cuando sea necesario para poder efectuar obras de nueva planta; y
también los gastos de inspección y levantamiento de planos
cuando se efectúen con carácter previo a su adquisición.
Formarán
parte del precio de adquisición o coste de producción de
las construcciones, además de todas aquellas instalaciones
y elementos que tengan carácter de permanencia, las tasas
inherentes a la construcción y los honorarios de facultativos de
proyecto y dirección de obras.
En las construcciones
destinadas al uso propio o a la explotación en arrendamiento,
deberá figurar por separado el valor del terreno o del solar, en
el que se ha construido, y el de los edificios y otras construcciones.
En las construcciones
contabilizadas en las existencias, una vez iniciada la construcción
se incluirá en el valor de los edificios y otras construcciones
el valor de los solares sobre los que se haya construido.
En la imputación
de costes a las obras en curso deberán tenerse en cuenta las
siguientes normas:
a) La imputación
de costes conjuntos se basará en criterios o indicadores lo más
objetivos posibles y que se ajusten a las prácticas más habituales
a este respecto en el sector, siempre con la orientación de
que los costes asignados a cada elemento o parte específica
o individualmente enajenable de las obras, sean lo más paralelos
o proporcionales al valor de mercado o de realización de los
mismos.
b) Los criterios
de valoración o asignación de costes se habrán de
preestablecer sistemáticamente y se deberán mantener
uniformemente a lo largo del tiempo.
Los bienes
recibidos por el cobro de créditos se valorarán por el importe
por el que figure en cuentas el crédito correspondiente al
bien recibido, más todos aquellos gastos que se ocasionen
como consecuencia de esta operación, o por el valor razonable
del bien recibido si éste fuese menor.
En el caso
de que los bienes recibidos por cobro de créditos, sean bienes vendidos
con anterioridad por la empresa, la incorporación de los bienes
al activo de la misma se realizará por el coste de producción,
o en su caso, por el precio de adquisición, siempre que el
importe obtenido por ello en caso de ser vendidos a terceros fuese, como
mínimo, equivalente al citado valor.
Respecto a
la activación de gastos financieros, se deberán seguir los
criterios generales incluidos en la Norma Novena de la presente Resolución.
Los costes
de indemnización a arrendatarios por rescindir un contrato se
contabilizarán como un inmovilizado intangible (costes de adquisición
del nuevo contrato), si los ingresos a obtener en la situación
conseguida tras la indemnización permitieran recuperar de
manera indubitable, al menos, el importe del citado desembolso más
las cantidades necesarias para la generación de los futuros
ingresos.
De acuerdo
con lo indicado, la aplicación de este criterio solo se producirá
si:
a) Es posible
cuantificar los ingresos netos futuros previsibles a conseguir en la
situación posterior a la indemnización.
b) La operación
en su conjunto ponga de manifiesto de forma clara y directa un aumento
en la generación de ingresos netos futuros con respecto a los que
generaría el contrato objeto de rescisión por un importe
igual o superior al de la indemnización.
Los gastos
y los ingresos relacionados con las actividades accesorias que pudieran
realizarse en los inmuebles, antes o durante el periodo de fabricación
o construcción, se reconocerán en la cuenta de pérdidas
y ganancias de acuerdo con su naturaleza siempre que no sean imprescindibles
para poner el activo en condiciones de funcionamiento.
Cuando se pacte
la adquisición de un terreno a cambio de una construcción
a realizar en el futuro, el terreno o la parte del mismo que se incorpora
al patrimonio de la empresa inmobiliaria se valorará por su
valor razonable, o según el valor razonable de la obligación
asociada a la entrega de la construcción futura cuando este valor
fuera más fiable.
En relación
con las existencias de edificios adquiridos o construidos para venta
en multipropiedad, a los efectos de valorar las existencias finales, y
por lo tanto calcular el «coste de los edificios vendidos»,
el coste del edificio se imputará a las unidades o turnos
fijos de aprovechamiento mínimos. Al realizar esta imputación
se tendrá en cuenta:
a) Que existen
días del año que por estar reservados a reparaciones o mantenimiento
no pueden ser configurados como turnos de aprovechamiento.
b) Que algunas
viviendas concretas no son vendidas en turnos fijos de aprovechamiento,
sino que quedan reservadas para alojar a los propietarios o usuarios que
no pueden ocupar su vivienda en el turno en que tengan derecho, por averías
u otra causa.
c) Puesto
que la demanda y el valor comercial de los turnos fijos de aprovechamiento
depende de su situación en el calendario, en aplicación del
principio de prudencia el coste imputado a los turnos de aprovechamiento
de una vivienda o apartamento se distribuirá en proporción
al valor inicial de venta de cada uno.
RESOLUCIÓN
DE 14 DE ABRIL DE 2015, DEL INSTITUTO DE CONTABILIDAD Y AUDITORÍA
DE CUENTAS, POR LA QUE SE ESTABLECEN CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN
DEL COSTE DE PRODUCCIÓN.
Especialidades
para constructoras.
En la Norma
Decimotercera se han recogido y matizado, en función de su
compatibilidad con el PGC, diversos criterios emitidos por este Instituto
a través de consultas y varios preceptos especiales sobre
el coste de producción, incluidos en las adaptaciones sectoriales
aprobadas antes del 1 de enero de 2008.
Así,
por ejemplo, respecto a los costes de adjudicación de contratos
en las empresas constructoras este Instituto considera que para poder
activar los gastos a los que se hace referencia en la Norma Decimotercera
apartado 1.1.b) sería necesario que se cumplieran los siguientes
requisitos:
a) Sólo
podrán calificarse como activo los gastos de naturaleza técnica
directamente relacionados con el contrato en cuestión y de
naturaleza incremental. Esto es, los gastos que se hayan incurrido
con ocasión de la correspondiente licitación y no los relacionados
con funciones administrativas generales de la empresa.
b) Para que
los desembolsos realizados puedan calificarse como activo deben ser
identificables por separado y medibles con fiabilidad.
c) Adicionalmente,
debe ser probable que el contrato llegue a obtenerse.
En relación
con las empresas constructoras también se recuerda que en el marco
del nuevo PGC ya no resulta de aplicación el denominado «método
de contrato cumplido», según se estableció en
la consulta 2 del BOICAC n.º 78. En la adaptación sectorial
aplicable a estas empresas, y al objeto de contabilizar los efectos derivados
de la aplicación de ese método, se desglosaban una
serie de cuentas clasificadas en el subgrupo 34, denominado
«obras en curso», donde se recogía el coste de «unidades
de obra que se encuentran en formación o ejecución
parcial al cierre del ejercicio y que no se han computado como ventas
o cifra de negocios».
Por lo tanto
al haberse suprimido dicho método, el impacto de las obras en ejecución
parcial que no se han reconocido como ventas, no es una discusión
propia del coste de producción de las existencias, sino de
las reglas sobre reconocimiento de ingresos conforme al grado de
avance. En aplicación de dicho método las posibles diferencias
entre el grado de ejecución de las obras y el reconocimiento de
ingresos, no se refleja en cuentas de existencias, sino en cuentas
de clientes o acreedores, en concreto en las cuentas «Clientes
obra ejecutada pendiente de certificar» (434) o «Clientes obra
certificada por anticipado» (439).
En consecuencia,
cabría afirmar que en el contexto de los criterios de reconocimiento
de ingresos para los contratos de construcción, las existencias
se ciñen a determinadas partidas como materiales o gastos
anticipados de obra que se consumen como gasto a medida que se presta
el servicio, pero en ningún caso englobarían los conceptos
que cubría el denominado «método del contrato
cumplido».
Normas particulares.
1. Empresas
constructoras:
1.1 Los desembolsos
incurridos en la adquisición de instalaciones generales y
específicas, así como los gastos iniciales de anteproyecto
o proyecto de obras se calificarán como existencias y contabilizarán
de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Instalaciones
generales y específicas: se imputarán durante el periodo
a la obra u obras con las que se encuentren directamente relacionadas.
Esta imputación se realizará linealmente en el periodo
de duración de la obra o proporcionalmente a la relación
entre costes incurridos y costes totales previstos de obra.
b) Gastos
iniciales de anteproyecto o proyecto de obras: los gastos iniciales de
anteproyecto o proyecto, anteriores a su adjudicación, se valorarán
por los realmente incurridos, hasta tanto no se conozca si el proyecto
ha sido o no adjudicado. De no serlo, se imputarán a los resultados
del ejercicio y, caso de serlo, se imputarán conforme a lo
indicado en la letra a) anterior para instalaciones generales y específicas.
1.2 El método
del contrato cumplido, regulado en las Normas de adaptación del
Plan General de Contabilidad a las empresas constructoras, no resulta aplicable.
En su lugar, de acuerdo con lo dispuesto en la norma de registro
y valoración sobre ingresos por ventas y prestaciones de servicios
del Plan General de Contabilidad, cuando el resultado de una transacción
que implique la prestación de servicios no pueda ser estimado de
forma fiable, se reconocerán ingresos, sólo en la cuantía
en que los gastos reconocidos se consideren recuperables.
|
