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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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31 de agosto de 2015
 
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SE INICIA LA REFORMA DE LA LEY DEL SUELO DE MADRID
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Madrid. Se espera tener a principios de año un borrador del anteproyecto de la nueva Ley del Suelo de Madrid. Según la presidenta de la Comunidad, Cristina Cifuentes, se trata de una "ley muy complicada" que "afecta a muchos sectores", por lo que el objetivo es que "antes" de que el Gobierno apruebe un anteproyecto para su remisión a la Asamblea, se llegue a una "mínima base de acuerdo, de consenso entre los principales sectores a quienes les puede afectar". La presidenta ha dicho que el proyecto "ya está en marcha" y que "la idea" es que el grupo de trabajo esté "trabajando hasta finales de año" para que "a finales de enero o febrero como muy tarde" esté preparado el borrador.
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"En estos días se está ultimando la composición de ese grupo, qué personas van a formar parte de él y la idea es que a partir de la semana que viene es que empiecen a trabajar de manera regular", ha añadido.

La presidente ha señalado que la Comunidad se empezó a poner en contacto con "organizaciones profesionales, con expertos en la materia y con los grupos parlamentarios". "Hoy hay una reunión de los grupos parlamentarios, con otro motivo, en la que el consejero de presidencia les va a transmitir esto mismo a los portavoces", ha avanzado.

De este modo, ha afirmado que también pretenden que a través de la Federación Madrileña de Municipios estén los ayuntamientos representados. "Lo que va a salir de ese grupo de trabajo va a ser un texto básico, muy general sobre el que luego los servicios jurídicos de la Comunidad de Madrid van a tener que trabajar".

Con la nueva Ley del Suelo, según Cifuentes, se pretende "adaptar la Legislación urbanística a la situación actual" y "facilitar el desarrollo urbanístico". Las leyes no pueden ser cortapisas, tienen que facilitar los desarrollos urbanos, pero hay que hacerlo pero respetando el medioambiente, un desarrollo sostenible", ha puntualizado.

Cifuentes ha señalado que la actual Ley del Suelo "tiene muchos años" al ser del 2001. "Ha tenido más de 10 modificaciones. Incluso hay que adaptarla a legislación básica posterior, que se ha aprobado por el Estado con posterioridad", ha explicado.

"Creo que es un buen momento para aquilatar todo eso, para escuchar también a diferentes sectores profesionales y también a los ayuntamientos que han pedido en muchas ocasiones que se revisara en profundidad esta Ley y hay muchos aspectos que tienen que ser revisados, pero primero escuchar a los ayuntamientos, a los profesionales", ha afirmado.

Finalmente, ha concluido que la reforma de la Ley supone la "adaptación" a la legislación básica y a la "situación que estamos viviendo", a la sociedad del 2015 en la que "tenemos que apostar por el desarrollo de las ciudades, pero un desarrollo sostenible".

 
ANTECEDENTES

13 de agosto de 2015 

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¿POR QUÉ HAY QUE MEJORAR LA LEY DEL SUELO DE MADRID? 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Madrid y guía de la auditoría urbanística. Desde la Comunidad de Madrid se ha puesto el acento en mayores restricciones en la protección medioambiental, seguramente se tratará de derogar la Ley de la Comunidad de Madrid 5/2012, de 20 de diciembre, de Viviendas Rurales Sostenibles contra la que se interpuso el Recurso de inconstitucionalidad n.º 1883-2013, contra los artículos 1, 2, 4, 5 y 7, de la Ley de la Comunidad de Madrid 5/2012, de 20 de diciembre, de Viviendas Rurales Sostenibles.  Pero la reforma debería requerir un análisis más profundo, por ejemplo matizar por ley las excepciones a la limitación de las tres alturas o mejorar el planeamiento urbanístico de los pequeños municipios de Madrid que en su mayoría carece de planeamiento y tienen unas normas subsidiarias insuficientes. Otro aspecto es la inspección urbanística, muy deficiente en la tramitación de denuncias por los ciudadanos y que no actúa de oficio contra ayuntamientos que dan licencias urbanísticas contrarias a las ordenanzas municipales edificatorias. Desde la Comunidad Autónoma no se sanciona a los ayuntamientos que niegan información urbanística en plazo a los ciudadanos. Quizás lo más importante es mejorar los servicios de inspección urbanística de la Comunidad Autónoma para vigilar las actuaciones de los pequeños municipios de Madrid. Sería útil empezar por esta labor para la que no se requiere modificar ninguna norma, sin que bastaría con una auditoría urbanística que analizase las respuestas a las denuncias urbanísticas. 
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La propuesta de modificación de la Ley de Suelo regional anunciada por Cristina Cifuentes, presidenta de la Comunidad de Madrid, no es suficiente para el Colegio de Arquitectos de Madrid. Tras el anuncio por parte de la Consejería de Medio Ambiente, Administración Local y Ordenación del Territorio de un cambio en la ley que aún no está cerrado “de forma definitiva”, el decano de los arquitectos en Madrid escribe hoy que “es un paso valiente y necesario pero, es obligado decirlo, no suficiente”.
En una tribuna publicada en el periódico El Mundo, José María Ezquiaga sostiene que la modernización del urbanismo de Madrid demanda “tres grandes áreas”: un urbanismo municipal que pase de “la cultura de la improvisación y la excepción a la norma a la de la previsión racional y la transparencia”; un modelo territorial sostenible que no solo ampare el medio ambiente (como ha defendido la Consejería) sino también “la ordenación de las infraestructuras, equipamientos y activos económicos de la región”; por último, “un marco legislativo contemporáneo que de soporte a un nuevo modo, prudente y creativo, de administrar nuestro territorio, paisaje y patrimonio”.

Lo que demanda el decano es una de las reclamaciones clásicas a la política urbanística, una de las áreas más modificadas de la jurisprudencia: normas a largo plazo y menos rígidas, que eliminen la necesidad de continuos cambios en la ley y que eviten la “improvisación fragmentaria”, en palabras de Ezquiaga. “La nueva Ley del Suelo debiera sustentarse en pocas reglas pero claras y con vocación de ser cumplidas por todos sin privilegios”, sostiene el Doctor Arquitecto.

Se refiere a la “norma de las tres alturas” por la que en 2007, se prohibió que las nuevas construcciones tuvieran una altura superior a tres plantas más un ático, que afecta a varios proyectos urbanísticos, principalmente en la capital, como la operación Calderón (en los tribunales), la operación Chamartín y la de Campamento. “La regla de las tres alturas es un buen ejemplo de cómo los efectos indeseados de una regulación bienintencionada pero muy rígida, acaban derivando en modificaciones y excepciones a la norma”, explica el arquitecto.

“La agenda de temas debe olvidar la casuística burocrática del pasado y abordar los grandes temas contemporáneos: la salvaguarda de los recursos ambientales, la puesta en valor del paisaje, la regeneración urbana, el ahorro energético, el derecho a la vivienda, el transporte sostenible, la participación ciudadana y la eficacia de la gestión administrativa”, reclama en su artículo el decano del Colegio de Arquitectos. Recuerda, además, que todas esas cuestiones “se encuentran ausentes de la legislación del suelo actual”. 
 

ANTECEDENTES
11 de agosto de 2015 

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LA LEY DEL SUELO DE MADRID MODIFICARÁ LAS TRES ALTURAS 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Madrid. Según informa el diario el Mundo, un portavoz de la Consejería de MedioAmbiente, Administración Local y Ordenación del Territorio ha confirmado que «se va a cambiar la Ley del Suelo». «No hay nada cerrado de forma definitiva». Se da por descontada la eliminación de las tres alturas para reactiva las operaciones de Campamento y Chamartín. Incluso podría afectar a la operación Calderón que comprende torres en los terrenos que la cervecera Mahou y los terrenos del Estadio Vicente Calderón a Madrid Río. No parecería probable que se incluyese la posibilidad de rehabilitación edificatoria mediante derribo integral en supuestos como el de la Plaza de España, pero algunos profesionales del sector lo han sugerido. 
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ANTECEDENTES 
20 de julio de 2015 
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¿POR QUÉ HAY QUE CAMBIAR LAS TRES ALTURAS EN LA LEY DEL SUELO DE MADRID? 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Madrid. El decano del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), José María Ezquiaga, ha manifestado que se ha solicitado a la Comunidad de Madrid derogar la reforma de la Ley del suelo de Madrid que limita los edificios de viviendas a tres alturas. La norma se pensó para pequeños desarrollos y, sin embargo, estamos viendo que también afecta a las grandes operaciones que se están desarrollando o se van a desarrollar en Madrid en los próximos años.  Esta opinión coincide con la manifestada hace un año por Ana Botella, ex alcaldesa de Madrid. En 2007 modificó el artículo que disponía que “No podrá edificarse con una altura superior a tres plantas más ático (…). No obstante, los Ayuntamientos podrán autorizar la construcción de edificios singulares con una altura superior, cuando concurran circunstancias especiales debidamente apreciadas y motivadas. Cuando esta autorización suponga la modificación del planeamiento vigente, será preciso el informe previo y favorable [de la Comunidad]”. 
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ANTECEDENTES 
24 de junio de 2015 
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CASTELLANA NORTE CAMBIARÁ LA LEY DEL SUELO DE MADRID 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Madrid. Según el subsecretario del Ministerio de Fomento, Mario Garcés, en el foro de ingeniería y obra pública de la Universidad Internacional Menéndez Pelayo (UIMP), ha dicho que es "el mayor desarrollo urbanístico en el mundo, cambiando lo que haya cambiar, adaptándolo al modelo de ciudad que considere la alcaldesa, dentro de unas coordenadas en las que todos podamos estar juntos". Entre cambiar lo que haya que cambiar se encuentra la ley del suelo de Madrid, salvo que el Tribunal Supremo rectifique al Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) que ha vuelto a ratificarse, a solicitud del Tribunal Supremo, en que no se pueden superar las tres alturas más ático con carácter general; una restricción introducida en la Ley del suelo de Madrid por el gobierno de Esperanza Aguirre, basada en las ventajas de una ciudad con densidad baja. El TSJM además de ratificar la obligación de no superar esa altura, exime a los propietarios de pagar infraestructuras como el Nudo Norte o la Línea de Metro y la conexión Tres Olivos- Las Tablas que imponía el convenio urbanístico, mientras que los propietarios sí tienen que asumir el pago del cubrimiento de las vías del tren. ADIF, Renfe y Ayuntamiento tienen un plazo de diez días para presentar recurso de casación ante el Supremo. De no presentar el recurso de casación, la sentencia será firme y Ayuntamiento y Comunidad de Madrid podrían tener que indemnizar. El TSJM ya dictó sentencia en este sentido el 21 de junio de 2013, anulando la obligación de los propietarios del suelo sobre el que se desarrollaría la operación de sufragar la nueva línea de metro y la denominada Conexión Tres Olivos, y señalando eso mismo: que el plan infringe una norma de rango superior, la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, que limita a tres plantas más ático en nuevos desarrollos. Esto podría llevar a tener que cambiar la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, y luego conseguir la aprobación del plan por ayuntamiento y comunidad. Otra cuestión es la sentencia que se espera del Supremo por el recurso interpuesto por la Junta de Compensación Industrial Fuencarral-Malmea U.A.-2 contra la sentencia del TSJM de 8 de noviembre de 2013, que anuló la obligación de que sus miembros pagaran la nueva línea de Metro. 
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Desde julio del año 2007, la altura de los nuevos edificios que se construyan en cualquier desarrollo de la Comunidad de Madrid que no tuviera aprobada su planificación urbanística antes de esa fecha está limitada a cuatro plantas (tres más ático). Una limitación muy discutida desde el punto de vista urbanístico y que está trayendo muchas complicaciones desde el punto de vista legal. 
Esta norma, recogida en el artículo 39.8 la Ley del Suelo de Madrid fue aprobada por el Gobierno regional, presidido entonces por Esperanza Aguirre. 
“Art. 39.8. No podrá edificarse con una altura superior a tres plantas más ático, incluida la baja, plantas retranqueadas y semisótanos que sobresalgan más de un metro, de manera que la edificación resultante no exceda de dichas tres plantas más ático en todos y cada uno de los puntos del terreno, sin perjuicio de las demás limitaciones que sean aplicables.” 
El Gobierno de Aguirre la justificó argumentando que se trataba de "impulsar un modelo de ciudad más humano y de acabar con un urbanismo que ya no se corresponde con el desarrollo y con las aspiraciones de calidad de vida actual de la sociedad madrileña". 
La norma nacía con el objetivo de disminuir la densidad de los futuros desarrollos urbanos de los municipios de la región, pensando en el, según muchos urbanistas, «discutible concepto» de la ciudad dispersa con grandes jardines y espacios verdes. Una idea que, como aseguran estos expertos, podría tener sentido en determinadas localidades de la región, pero no en los grandes municipios y menos aún en la capital. 
Por ese motivo, los responsables de la Comunidad se apresuraron a explicar que la medida no tendría apenas efectos en la ciudad de Madrid, ya que su planificación había quedado concluida con el Plan General de Ordenación Urbana de 1997 (PGOU 97). 
Sin embargo, en febrero de 2012, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) anuló el acuerdo urbanístico del ámbito de Mahou-Vicente Calderón, que contemplaba la construcción de unas 2.000 viviendas sobre los terrenos de la antigua fábrica cervecera y del actual estadio del club Atlético de Madrid. El Tribunal alegó, precisamente, que la normativa regional impide la construcción de edificios de cuatro alturas. 
Este cambio legal anuló de forma involuntaria la conocida como Operación Calderón. El Ayuntamiento de la capital había firmado en 2008 un convenio con el Atlético para que el club se trasladara al estadio de La Peineta, en el distrito de San Blas-Canillejas. Ganaba así un campo nuevo de 73.000 asientos, 20.000 más de los que tiene ahora, que construiría Fomento de Construcciones y Contratas (FCC) con un coste estimado de 160 millones. 
El Ayuntamiento y la Comunidad aprobaron la modificación urbanística en 2009, permitiendo tirar abajo el estadio y la fábrica para construir torres de hasta 17 alturas, es decir, muy por encima del límite legal fijado en 2007. Pero el Tribunal Superior estimó en enero de 2012 un recurso que bloqueó la operación. Consideró que no se habían motivado debidamente las circunstancias especiales que, según la ley del suelo, permitirían hacer esta excepción. 
Tras conocerse la sentencia, Aguirre dijo que la ley no se cambiaría, mientras que González, en ese momento su vicepresidente, afirmó que la Comunidad haría “todo lo posible” por solventar el problema.


 

 
 
 
 
 

 

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