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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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3 de diciembre de 2015
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
EL RÉGIMEN ESPECIAL DE VALORACIÓN DE LOS INMUEBLES DE LA SAREB 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la due diligence, auditoría inmobiliaria y valoraciones inmobiliarias. El régimen especial de valoración de los inmuebles de la SAREB en relación a la Orden ECO/805/2003. Circular 5/2015, de 30 de septiembre, del Banco de España, por la que se  desarrollan las especificidades contables de la Sociedad de Gestión de  Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S. A.  La metodología desarrollada por la Sareb para estimar el valor de los activos  inmobiliarios tendrá en consideración los siguientes criterios:  i. Considerará las características específicas que un comprador debidamente  informado utilizaría para decidir su adquisición, tales como su localización geográfica, la  disponibilidad de infraestructuras, su situación legal, las condiciones para su venta o  explotación, la oferta y demanda de activos similares, su uso más probable, así como  aspectos relacionados con la planificación urbanística, evolución demográfica y los precios  de los suministros. A efectos de tener en cuenta la situación legal del activo y las  consideraciones de planificación urbanística, la Sareb deberá utilizar, en la valoración de  los terrenos, los niveles urbanísticos definidos en el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003,  de 27 de marzo, sobre normas de valoración de inmuebles y de determinados derechos  para ciertas finalidades financieras. ii. Considerará la capacidad de generar flujos de efectivo del activo según el uso más  probable que pretenda la Sareb y que sea financieramente sostenible de acuerdo con su  plan de negocio. El uso más probable se estimará según la situación legal y las condiciones  de mercado del activo, sin que necesariamente tenga que coincidir con su calificación  urbanística en el momento de la valoración. Se considerará financieramente sostenible la  estimación del valor de un activo inmobiliario cuando sea capaz de generar flujos de  efectivo que produzcan una rentabilidad adecuada a la inversión realizada por la Sareb. iii. En las inversiones inmobiliarias mantenidas por la Sareb en régimen de obtención  de rentas, el valor se estimará a partir del descuento de flujos de efectivo futuros,  considerando el nivel de ocupación correspondiente a la fecha de estimación, la  probabilidad de ocupación futura del inmueble y las rentas de mercado actuales. 
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Salvo excepciones, la metodología que deberá desarrollar la  Sareb para los activos inmobiliarios estimará el valor de los activos a partir de su valor  hipotecario, conforme a los criterios previstos para la finalidad indicada en la letra a) del  artículo 2 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, con los ajustes que sean necesarios  para reflejar la evolución de los precios de mercado y los horizontes temporales del plan  de negocio. Cualquier valoración que resulte en un 15 % por encima del valor hipotecario  o del valor obtenido mediante procedimientos estadísticos muestrales o por modelos  automáticos de valoración, de acuerdo con lo previsto en la letra d) siguiente, deberá  evidenciarse con más de una transacción de mercado sobre activos similares. 

El valor hipotecario se calculará individualmente, según informes de valoración  (tasaciones completas) de expertos independientes con experiencia demostrable en la  zona y en el tipo de activos. Como mínimo, cada tres años serán preceptivos la revisión  del valor hipotecario y el cambio de experto independiente, siendo necesaria una  valoración con mayor frecuencia cuando las circunstancias de mercado evidencien un  posible deterioro no reflejado en la valoración. A excepción de la primera revisión y  valoración de la cartera de activos traspasados (en adelante, primera valoración) , la  valoración de los activos será realizada por sociedades de tasación inscritas en el Registro  Oficial de Sociedades de Tasación del Banco de España, conforme a los criterios previstos  en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de inmuebles y  de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. En la valoración de los  terrenos, se utilizará exclusivamente el método residual dinámico establecido en el artículo  36 de la citada orden. 

En el cálculo del valor de viviendas terminadas y anejos a ellas, tales como garajes  o trasteros, la Sareb podrá optar por realizar tasaciones individuales completas,  procedimientos estadísticos muestrales o por utilizar modelos automáticos de valoración.  También podrán utilizarse los procedimientos estadísticos muestrales o modelos automáticos  de valoración para determinar el valor de locales comerciales, pero exclusivamente para los  situados en poblaciones en las que exista un mercado representativo de inmuebles  comparables, en el sentido de que puedan encontrarse, prácticamente en cualquier  momento, operadores dispuestos a negociar una compraventa o alquiler. 

El Banco de España encomendó a Sareb proceder a una nueva tasación inmobiliaria en 2015, al menos la mitad de su cartera, debiendo completarse en 2016 el 100%.

El ejercicio supone valorar 250.000 inmuebles, algunos propiedad de Sareb y otros que garantes de los créditos de riesgo recibidos de la banca. 

Gracias a la Circular 5/2015, de 30 de septiembre, del Banco de España, por la que se  desarrollan las especificidades contables de la Sociedad de Gestión de  Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S. A, no todas las tasaciones que se exigen requieren que un experto se desplace hasta el inmueble para realizar una valoración y para los inmuebles residenciales terminados, la Sareb puede servirse de modelos estadísticos de valoración. Una medad que permitirá retasar con rapidez el 43% del valor de los activos inmobiliarios adjudicados y el 36% de los de los créditos. La valoración estadística de la que se va a servir la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) para retasar buena parte de su cartera inmobiliaria se basa en tomar los datos de transacciones recientes que afecten a activos similares en la misma zona para extrapolar cuál es el precio de mercado de su activo. La particularidad de este sistema exige, sin embargo, que se hayan registrado cierto número de operaciones similares en la misma área geográfica. Por eso, explican los expertos, la valoración de inmuebles situados en municipios pequeños con pocas compraventas de vivienda suelen ser las más complejas ante la falta de operaciones comparables. Más allá, y sin posibilidad de optar por estimaciones estadísticas, los suelos con un desarrollo urbanístico apenas incipiente son otro de los activos más difíciles de evaluar. Los activos singulares, como centros comerciales, son otro de los tipos de inmuebles más complicados de evaluar dados los múltiples factores que pesan en su precio.

Finalmente, la norma contempla que Sareb pueda desarrollar modelos metodológicos propios para fijar el precio de activos no residenciales muy concretos que valgan menos de un millón de euros.
 

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