16 de diciembre
de 2014
| NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA
EDUCATIVO inmoley.com
DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. © |
LA DUE DILIGENCE INMOBILIARIA.
Convertir conocimiento en
valor añadido:
Además de la información proporcionada por la empresa vendedora,
una herramienta clave en el desarrollo del proceso de investigación
consiste en recurrir a registros u otros organismos públicos
con el objeto de obtener otro tipo de datos o sólo para confirmar
la información adquirida.
Herramienta práctica
> Guías
prácticas
Las modalidades más requeridas
son las siguientes:
• Legal: El objetivo es establecer
la validez de las afirmaciones e informaciones del vendedor respecto
a las constituciones de licencias, préstamos, litigios, situación
con los trabajadores, contractos, situación tributaria, titularización
de activos, propiedades y propiedades intelectuales.
• Financiero: El objetivo es señalar
y revisar los aspectos de la información financiera y comercial
de la empresa. Valorizar los activos es uno de los factores críticos
que el comprador o el inversionista están dispuestos a considerar
de manera prioritaria en la determinación del precio justo.
Implica considerar los resultados de operación actuales y
proyectados de la empresa objetivo, tal como se encuentran revelados
en sus estados financieros (Estado de Resultados, Balance General,
Estado de Flujos de Efectivo), así como también las declaraciones
de impuestos y otros documentos. Es de rigor revisar el financiamiento
y estructura de capital de la empresa objetivo y evaluar los diferentes
regímenes contables y fiscales.
• Tributario: El objetivo es estar
alerta ante la posibilidad de alguna deuda tributaria no expuesta
por la empresa y/o propuestas de ayuda en casos de problemas tributarios.
Debe considerarse que algún tipo de elusión o evasión
en los años anteriores puede perjudicar
a los nuevos accionistas tanto financiera
como legalmente.
“Due Diligence Inmobiliaria”. Elementos
formales. Escritura pública, registro de la propiedad y catastro.
1. El título de propiedad.
2. La intervención notarial.
Escritura pública y actas.
2.1. Escritura matriz y copias.
2.2. Actas notariales.
2.3. Testimonios y legitimaciones.
3. Comprobación registral
de las cargas que puedan afectar a la finca La titularidad registral. El
Registro de la Propiedad.
3.1. Libros registrales.
3.2. Asientos y anotaciones
preventivas de embargo.
i) Anotación preventiva
de demanda.
ii) Anotación preventiva
del embargo.
iii) Anotación preventiva
por ejecución de sentencia.
iv) Anotación preventiva
de secuestro o prohibición de enajenar.
v) Anotación preventiva
de demanda de incapacidad.
vi) Anotación preventiva
del derecho hereditario en abstracto.
vii) Anotación preventiva
de legados.
viii) Anotación preventiva
de créditos refaccionarios.
ix) Anotación preventiva
por imposibilidad de inscripción de títulos.
x) Anotación preventiva
a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra.
Cancelaciones.
Notas marginales.
Menciones registrales.
4. Identificación Catastral
de los inmuebles.
TALLER DE TRABAJO.
Cargas inscritas en
el registro de la propiedad.
Hipoteca.
Nota marginal de ejecución
hipotecaria.
Notas marginales de afección
fiscal.
Nota marginal de inicio o sujeción
de la finca a un proyecto de reparcelación.
Nota marginal acreditativa de la
iniciación del expediente de expropiación, derecho de reversión.
Notas marginales que pueden aparecer
sobre las fincas.
Anotaciones preventivas.
Anotación preventiva
de embargo.
Anotación preventiva
de prohibición de disponer.
Otras limitaciones administrativas:
tanteos y retractos a favor de las administraciones públicas
Condición resolutoria
Pacto de reserva de dominio
Servidumbres
Normas estatutarias de la propiedad
horizontal y pactos especiales
Opción de compra
Concurso de acreedores
TALLER DE TRABAJO
La mayor Due Diligence inmobiliaria
de la historia.
La Due Diligence, auditoría
legal inmobiliaria, que realizó el FROB al asumir el estado los
inmuebles de la banca.
Las claves de la valoración
de inmuebles.
|
