GUÍA PRÁCTICA PROFESIONAL · METODOLOGÍA · CHECKLISTS · FORMULARIOS · CASOS
RESORTS Y HOTELES VACACIONALES: SUELO, VIABILIDAD, FASES, OPERADOR, AMENITIES, ESTACIONALIDAD, CAPEX Y RENTABILIDAD
Guía profesional sobre resorts y hoteles vacacionales que analiza suelo, viabilidad, masterplan, desarrollo por fases, operador, marca, amenities, estacionalidad, CAPEX, financiación, rentabilidad, valoración y estrategias de salida. Incluye formularios, checklists y casos prácticos dirigidos a promotores, inversores, técnicos, consultores, gestores hoteleros y profesionales del sector inmobiliario y turístico.
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 Copyright © inmoley.com | UNA GUÍA PROFESIONAL PARA PLANIFICAR, DESARROLLAR, OPERAR Y RENTABILIZAR RESORTS Y HOTELES VACACIONALESGuía profesional sobre resorts y hoteles vacacionales que analiza suelo, viabilidad, masterplan, desarrollo por fases, operador, marca, amenities, estacionalidad, CAPEX, financiación, rentabilidad, valoración y estrategias de salida. Incluye formularios, checklists y casos prácticos dirigidos a promotores, inversores, técnicos, consultores, gestores hoteleros y profesionales del sector inmobiliario y turístico.
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LO QUE APRENDERÁ CON LA GUÍA PRÁCTICA DE “RESORTS Y HOTELES VACACIONALES: SUELO, VIABILIDAD, FASES, OPERADOR, AMENITIES, ESTACIONALIDAD, CAPEX Y RENTABILIDAD”
01 Comprender cómo funciona un resort vacacional como activo inmobiliario, hotelero y de inversión. | 02 Analizar mercados, destinos y localizaciones para seleccionar emplazamientos con demanda, conectividad y potencial de creación de valor. |
03 Evaluar suelos para resorts mediante criterios físicos, urbanísticos, jurídicos, ambientales, técnicos y económicos. | 04 Determinar la viabilidad comercial de un proyecto mediante demanda, competencia, ADR, ocupación, RevPAR y estacionalidad. |
05 Dimensionar habitaciones, suites, restauración, áreas comunes, espacios exteriores, amenities y back of house conforme al mercado objetivo. | 06 Diseñar masterplans y estrategias de desarrollo por fases que permitan controlar CAPEX, riesgo, infraestructuras y crecimiento futuro. |
07 Seleccionar operadores y marcas hoteleras comparando experiencia, distribución, fees, garantías, rentabilidad y valor inmobiliario. | 08 Analizar contratos de gestión, arrendamiento, franquicia y modelos híbridos, incluyendo performance test, CAPEX, terminación y cambio de control. |
09 Evaluar económicamente piscinas, spa, wellness, golf, deportes, kids club, restauración, beach clubs y otras amenities del resort. | 10 Gestionar la estacionalidad mediante pricing, segmentación, eventos, MICE, wellness, golf, long stay y estrategias de apertura, cierre parcial o cierre completo. |
11 Construir modelos financieros de resorts integrando CAPEX, ingresos, gastos, GOP, EBITDA, NOI, cash flow, financiación, TIR, VAN, yield on cost y equity multiple. | 12 Valorar, financiar, refinanciar y preparar la salida de resorts, aplicando checklists, formularios y casos prácticos de desarrollo desde suelo, reposicionamiento y proyectos mixtos con componente residencial. |
RECOMENDACIÓN EDITORIAL
UNA VISIÓN INTEGRAL PARA TOMAR DECISIONES EN RESORTS Y HOTELES VACACIONALES
Esta guía está especialmente dirigida a promotores hoteleros, inversores, responsables de activos inmobiliarios, responsables de gestión patrimonial, operadores, consultores, técnicos, asesores jurídicos y financieros y otros profesionales vinculados al desarrollo, adquisición, explotación y reposicionamiento de resorts y hoteles vacacionales. Ofrece una visión práctica para analizar conjuntamente suelo, viabilidad, programa, masterplan, operador, amenities, estacionalidad, CAPEX, financiación, rentabilidad, valoración y estrategia de salida.
Su principal valor reside en combinar explicación profesional con formularios, modelos, checklists y casos prácticos que permiten trasladar los conceptos a situaciones habituales de inversión, contratación, control económico y gestión del activo. Estos instrumentos ayudan a ordenar procesos de due diligence, comparar alternativas, revisar contratos, controlar costes, evaluar necesidades de financiación, analizar el efecto del tipo de interés y anticipar desviaciones que puedan afectar al importe de la inversión, al calendario o a la rentabilidad.
Resulta especialmente útil para profesionales que necesitan tomar decisiones sobre adquisición de suelo o activos, selección de operador y marca, negociación contractual, desarrollo por fases, control de CAPEX, estructura de deuda, valoración y salida. También aporta criterios de trabajo para responsables técnicos, jurídicos y financieros que deban coordinar documentación, riesgos, obligaciones del promotor y condiciones económicas dentro de proyectos hoteleros complejos.
Por su enfoque aplicado y su estructura profesional, esta guía puede servir como herramienta de consulta para comprender mejor los riesgos de un resort, ordenar la toma de decisiones y analizar cada operación con mayor disciplina inmobiliaria, hotelera y financiera.
VÍDEO EDUCATIVO DE LA GUÍA PRÁCTICA
Resumen audiovisual de la guía práctica profesional de inmoley.com.
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ÍNDICE GENERAL Y CONTENIDOS DE LA GUÍA
| PARTE PRIMERA. |
| ECONOMÍA INMOBILIARIA DE LOS RESORTS Y HOTELES VACACIONALES: MODELOS, PRODUCTO, MERCADO Y ESTRATEGIA DE INVERSIÓN |
| Capítulo 1: Resorts y hoteles vacacionales como producto inmobiliario: modelos de negocio, inversión y creación de valor |
| Capítulo 2: Mercado internacional de resorts y hoteles vacacionales: España, México, Caribe, Centroamérica y Sudamérica |
| PARTE SEGUNDA. |
| SUELO PARA RESORTS Y HOTELES VACACIONALES: LOCALIZACIÓN, ADQUISICIÓN, URBANISMO, INFRAESTRUCTURAS Y DUE DILIGENCE |
| Capítulo 3: Selección de localización y suelo para resorts y hoteles vacacionales |
| Capítulo 4: Due diligence del suelo y seguridad jurídica del desarrollo vacacional |
| PARTE TERCERA. |
| VIABILIDAD DEL RESORT Y HOTEL VACACIONAL: DEMANDA, PRODUCTO, PROGRAMA Y MODELO ECONÓMICO |
| Capítulo 5: Estudio de mercado y viabilidad comercial del resort vacacional |
| Capítulo 6: Programa inmobiliario y dimensionamiento del resort: habitaciones, áreas comunes y usos complementarios |
| PARTE CUARTA. |
| DESARROLLO Y FASES DEL RESORT: MASTERPLAN, PROYECTO, CONSTRUCCIÓN, APERTURA Y EXPANSIÓN |
| Capítulo 7: Masterplan y desarrollo por fases de resorts y hoteles vacacionales |
| Capítulo 8: Proyecto, construcción y CAPEX del resort vacacional |
| PARTE QUINTA. |
| OPERADOR, MARCA Y MODELO DE EXPLOTACIÓN DEL RESORT VACACIONAL |
| Capítulo 9: Selección del operador y la marca para resorts y hoteles vacacionales |
| Capítulo 10: Contratos de explotación de resorts: gestión, arrendamiento, franquicia y modelos híbridos |
| PARTE SEXTA. |
| AMENITIES, ESTACIONALIDAD Y EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DEL RESORT |
| Capítulo 11: Amenities del resort: diseño, inversión, ingresos y rentabilidad |
| Capítulo 12: Estacionalidad en resorts y hoteles vacacionales: ingresos, costes y estrategias de desestacionalización |
| PARTE SÉPTIMA. |
| CAPEX, FINANCIACIÓN, RENTABILIDAD, VALORACIÓN Y SALIDA DEL RESORT |
| Capítulo 13: Modelo financiero y rentabilidad de resorts y hoteles vacacionales |
| Capítulo 14: Financiación, valoración y estrategia de salida del resort vacacional |
| PARTE OCTAVA. |
| CHECKLISTS Y FORMULARIOS PARA RESORTS Y HOTELES VACACIONALES |
| Capítulo 15: Checklists para selección, compra y due diligence del suelo de resorts y hoteles vacacionales |
| Capítulo 16: Checklists y formularios de viabilidad, programa y masterplan del resort |
| Capítulo 17: Checklists y formularios de operador, marca, contrato y amenities del resort |
| Capítulo 18: Checklists y formularios de CAPEX, construcción, financiación y rentabilidad |
| PARTE NOVENA. |
| PRÁCTICA DE RESORTS Y HOTELES VACACIONALES |
| Capítulo 19: Caso práctico integral. Desarrollo desde suelo de un resort vacacional de playa |
| Capítulo 20: Caso práctico integral. Reposicionamiento de un hotel vacacional existente en resort de categoría superior |
| Capítulo 21: Caso práctico integral. Resort internacional por fases con operador, componente residencial y estrategia de salida |
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| INTRODUCCIÓN |
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RESORTS Y HOTELES VACACIONALES: CONVERTIR UNA BUENA IDEA EN UNA INVERSIÓN RENTABLE
Un resort vacacional puede empezar con una localización extraordinaria, una gran parcela o una idea atractiva. Pero entre imaginar un buen proyecto y convertirlo en una inversión rentable existe una enorme distancia.
El verdadero reto consiste en coordinar correctamente todas las decisiones que determinan su éxito:
SUELO.
VIABILIDAD.
PROGRAMA.
MASTERPLAN.
OPERADOR.
AMENITIES.
ESTACIONALIDAD.
CAPEX.
FINANCIACIÓN.
RENTABILIDAD.
VALOR.
SALIDA.
Cada una de estas decisiones condiciona a las siguientes.
Un suelo aparentemente barato puede resultar caro si exige grandes infraestructuras.
Un hotel con muchas habitaciones puede generar menos valor que otro más pequeño y mejor dimensionado.
Una amenity espectacular puede mejorar el posicionamiento o convertirse en una inversión difícil de recuperar.
Una gran marca puede elevar el ADR, pero también incrementar fees, CAPEX y exigencias contractuales.
Una elevada ocupación puede ocultar una rentabilidad insuficiente.
Y una financiación agresiva puede mejorar la TIR del equity mientras aumenta peligrosamente el riesgo.
Por eso, desarrollar o invertir en resorts exige mucho más que conocimientos hoteleros.
Exige pensar como promotor, inversor, propietario, operador y financiador al mismo tiempo.
Esta guía práctica ha sido concebida para ayudar al profesional a desarrollar precisamente esa visión integral.
A lo largo de sus capítulos se analiza cómo seleccionar una localización, estudiar el suelo, realizar la due diligence, dimensionar el resort, diseñar el masterplan, desarrollar por fases, controlar el CAPEX, seleccionar operador y marca, evaluar amenities, gestionar la estacionalidad y construir un modelo financiero capaz de medir la verdadera rentabilidad del proyecto.
También se estudia cómo financiar, valorar, refinanciar y preparar la salida del activo.
Pero el objetivo no es acumular teoría.
El objetivo es mejorar decisiones.
Decidir cuánto puede pagarse por un suelo.
Cuántas habitaciones debe tener realmente el resort.
Qué amenities aportan valor.
Qué operador ofrece la mejor economía para el propietario.
Cuándo debe construirse una nueva fase.
Cuánto apalancamiento puede soportar el proyecto.
Qué rentabilidad produce realmente el capital invertido.
Y cuándo conviene mantener, refinanciar o vender.
Los checklists, formularios y casos prácticos permiten trasladar estos conceptos a situaciones profesionales concretas.
Porque en proyectos que pueden comprometer decenas o cientos de millones de euros, una decisión acertada tomada al principio puede generar un enorme valor.
Y una decisión equivocada puede acompañar al activo durante décadas.
El profesional que domina estas herramientas no elimina el riesgo.
Lo entiende mejor.
Lo cuantifica.
Lo distribuye.
Y, sobre todo, puede decidir si merece la pena asumirlo.
Ese es el propósito de esta guía práctica: proporcionar una metodología para analizar resorts y hoteles vacacionales con auténtica disciplina inmobiliaria y financiera.
No se trata únicamente de construir un buen hotel.
Se trata de crear un activo capaz de generar ingresos, resistir ciclos, atraer financiación, mantener su competitividad y conservar valor a largo plazo.
El objetivo final puede resumirse en una sola secuencia:
SUELO
PRODUCTO
OPERACIÓN
RENTABILIDAD
VALOR.
Comprender cómo funciona esa cadena es el primer paso para tomar mejores decisiones y desarrollar resorts verdaderamente rentables.
| PARTE PRIMERA. |
| ECONOMÍA INMOBILIARIA DE LOS RESORTS Y HOTELES VACACIONALES: MODELOS, PRODUCTO, MERCADO Y ESTRATEGIA DE INVERSIÓN |
| Capítulo 1: Resorts y hoteles vacacionales como producto inmobiliario: modelos de negocio, inversión y creación de valor |
| 1. El resort como activo inmobiliario y hotelero |
| a. Diferencias entre hotel urbano, hotel vacacional y resort |
| b. Componentes inmobiliarios y operativos del activo |
| c. Negocio inmobiliario frente a negocio hotelero |
| d. Generación de valor durante el ciclo del proyecto |
| e. Riesgo promotor, riesgo inmobiliario y riesgo operativo |
| f. Rentabilidad inmobiliaria y rentabilidad hotelera |
| 2. Tipologías de resorts y hoteles vacacionales |
| a. Resorts de playa |
| b. Resorts de montaña y nieve |
| c. Resorts de golf |
| d. Resorts de naturaleza y ecoturismo |
| e. Resorts wellness y spa |
| f. Resorts familiares |
| g. Resorts adults only |
| h. Resorts all inclusive |
| i. Resorts de lujo |
| j. Resorts mixtos con componente residencial |
| 3. Modelos de propiedad y explotación |
| a. Propiedad y explotación directa |
| b. Arrendamiento hotelero |
| c. Contrato de gestión |
| d. Franquicia |
| e. Modelos híbridos |
| f. Propiedad institucional |
| g. Joint ventures entre promotores, inversores y operadores |
| 4. Principales magnitudes económicas del resort |
| a. ADR |
| b. RevPAR |
| c. Ocupación |
| d. TRevPAR |
| e. GOP |
| f. GOPPAR |
| g. NOI |
| h. EBITDA |
| i. Cash flow |
| j. Rentabilidad sobre inversión |
| 5. El ciclo de creación de valor |
| a. Compra del suelo |
| b. Transformación urbanística |
| c. Desarrollo del proyecto |
| d. Construcción |
| e. Apertura |
| f. Ramp-up |
| g. Estabilización |
| h. Reposicionamiento |
| i. Refinanciación |
| j. Venta del activo |
| 6. Estrategias de inversión en resorts y hoteles vacacionales |
| a. Desarrollo desde suelo |
| b. Adquisición de proyecto |
| c. Compra de hotel existente |
| d. Reposicionamiento |
| e. Conversión |
| f. Distressed assets |
| g. Build-to-core |
| h. Value-add |
| i. Core y core-plus |
| j. Estrategias de salida |
| Capítulo 2: Mercado internacional de resorts y hoteles vacacionales: España, México, Caribe, Centroamérica y Sudamérica |
| 1. Estructura del mercado vacacional internacional |
| a. Mercados maduros |
| b. Mercados emergentes |
| c. Destinos consolidados |
| d. Destinos en transformación |
| e. Dependencia del transporte aéreo |
| f. Mercados emisores y mercados receptores |
| 2. España como mercado vacacional |
| a. Islas Baleares |
| b. Islas Canarias |
| c. Costa del Sol |
| d. Costa Blanca |
| e. Costa Brava |
| f. Otros destinos peninsulares |
| g. Transformación del parque hotelero existente |
| 3. México y Caribe |
| a. Riviera Maya |
| b. Cancún |
| c. Los Cabos |
| d. Riviera Nayarit |
| e. República Dominicana |
| f. Jamaica |
| g. Otras islas del Caribe |
| h. Particularidades del modelo all inclusive |
| 4. Centroamérica |
| a. Costa Rica |
| b. Panamá |
| c. Guatemala |
| d. Belice |
| e. El Salvador |
| f. Nicaragua |
| g. Desarrollo de destinos emergentes |
| 5. Sudamérica |
| a. Brasil |
| b. Colombia |
| c. Argentina |
| d. Chile |
| e. Perú |
| f. Uruguay |
| g. Resorts de playa, naturaleza y montaña |
| 6. Comparación internacional para el inversor |
| a. Coste del suelo |
| b. Coste de construcción |
| c. Fiscalidad |
| d. Riesgo jurídico |
| e. Riesgo político y macroeconómico |
| f. Disponibilidad de financiación |
| g. Marcas y operadores |
| h. Liquidez del mercado inversor |
| i. Rentabilidad exigida |
| j. Estrategia de entrada según país y destino |
| PARTE SEGUNDA. |
| SUELO PARA RESORTS Y HOTELES VACACIONALES: LOCALIZACIÓN, ADQUISICIÓN, URBANISMO, INFRAESTRUCTURAS Y DUE DILIGENCE |
| Capítulo 3: Selección de localización y suelo para resorts y hoteles vacacionales |
| 1. Criterios de localización del resort |
| a. Accesibilidad |
| b. Aeropuertos |
| c. Carreteras |
| d. Transporte público |
| e. Distancia al mercado emisor |
| f. Entorno natural |
| g. Atractivos turísticos complementarios |
| 2. Análisis macro y micro de la localización |
| a. País |
| b. Región |
| c. Municipio |
| d. Destino turístico |
| e. Competencia inmediata |
| f. Infraestructuras existentes |
| g. Proyectos futuros |
| 3. Características físicas del suelo |
| a. Superficie |
| b. Topografía |
| c. Geología |
| d. Hidrología |
| e. Frente marítimo |
| f. Vistas |
| g. Orientación |
| h. Vegetación |
| i. Riesgos naturales |
| 4. Capacidad edificatoria y aprovechamiento |
| a. Edificabilidad |
| b. Ocupación |
| c. Altura |
| d. Densidad |
| e. Número de habitaciones |
| f. Superficie construida |
| g. Superficie libre |
| h. Aparcamientos |
| i. Ratio de suelo por habitación |
| 5. Valor económico del suelo hotelero |
| a. Precio por metro cuadrado |
| b. Precio por habitación potencial |
| c. Método residual |
| d. Valor según edificabilidad |
| e. Valor en función del EBITDA potencial |
| f. Repercusión del suelo sobre la inversión total |
| 6. Comparación entre parcelas |
| a. Matriz multicriterio |
| b. Precio |
| c. Riesgo urbanístico |
| d. Plazo de desarrollo |
| e. Infraestructuras |
| f. Potencial hotelero |
| g. CAPEX inducido por la parcela |
| h. Rentabilidad esperada |
| Capítulo 4: Due diligence del suelo y seguridad jurídica del desarrollo vacacional |
| 1. Due diligence jurídica |
| a. Titularidad |
| b. Cargas |
| c. Servidumbres |
| d. Derechos de terceros |
| e. Litigios |
| f. Limitaciones de dominio |
| 2. Due diligence urbanística |
| a. Planeamiento vigente |
| b. Clasificación del suelo |
| c. Calificación |
| d. Uso hotelero |
| e. Parámetros edificatorios |
| f. Planeamiento pendiente |
| g. Disciplina urbanística |
| 3. Due diligence ambiental |
| a. Protección ambiental |
| b. Evaluación de impacto |
| c. Dominio público |
| d. Costas |
| e. Cauces |
| f. Espacios protegidos |
| g. Flora y fauna |
| h. Riesgos ambientales |
| 4. Due diligence técnica |
| a. Geotecnia |
| b. Topografía |
| c. Redes |
| d. Accesos |
| e. Abastecimiento |
| f. Saneamiento |
| g. Energía |
| h. Telecomunicaciones |
| 5. Riesgos específicos de desarrollos vacacionales |
| a. Zona marítimo-terrestre |
| b. Huracanes |
| c. Inundaciones |
| d. Terremotos |
| e. Incendios forestales |
| f. Erosión |
| g. Escasez hídrica |
| h. Eventos climáticos extremos |
| 6. Informe de due diligence y decisión de inversión |
| a. Red flags |
| b. Riesgos subsanables |
| c. Riesgos no asumibles |
| d. Condiciones precedentes |
| e. Retenciones de precio |
| f. Garantías |
| g. Ajuste del precio del suelo |
| h. Decisión go/no-go |
| PARTE TERCERA. |
| VIABILIDAD DEL RESORT Y HOTEL VACACIONAL: DEMANDA, PRODUCTO, PROGRAMA Y MODELO ECONÓMICO |
| Capítulo 5: Estudio de mercado y viabilidad comercial del resort vacacional |
| 1. Definición del área de influencia |
| a. Mercado local |
| b. Mercado nacional |
| c. Mercado internacional |
| d. Mercados emisores |
| e. Conectividad aérea |
| f. Dependencia de turoperadores |
| 2. Análisis de la demanda |
| a. Llegadas |
| b. Pernoctaciones |
| c. Estancia media |
| d. Gasto |
| e. Perfil del huésped |
| f. Segmentación por temporada |
| 3. Análisis competitivo |
| a. Comp set |
| b. Categorías hoteleras |
| c. Marcas |
| d. Número de habitaciones |
| e. ADR |
| f. Ocupación |
| g. RevPAR |
| h. Servicios y amenities |
| 4. Determinación del posicionamiento |
| a. Categoría |
| b. Segmento |
| c. Luxury |
| d. Upscale |
| e. Upper upscale |
| f. Lifestyle |
| g. Familiar |
| h. Adults only |
| i. All inclusive |
| 5. Previsión de demanda del proyecto |
| a. Apertura |
| b. Ramp-up |
| c. Año estabilizado |
| d. Temporada alta |
| e. Temporada media |
| f. Temporada baja |
| g. Escenarios de sensibilidad |
| 6. Informe de viabilidad comercial |
| a. Tamaño recomendado |
| b. Categoría |
| c. Número de habitaciones |
| d. Amenities |
| e. Operador objetivo |
| f. ADR estabilizado |
| g. Ocupación |
| h. RevPAR |
| i. Principales riesgos |
| Capítulo 6: Programa inmobiliario y dimensionamiento del resort: habitaciones, áreas comunes y usos complementarios |
| 1. Número óptimo de habitaciones |
| a. Escala mínima eficiente |
| b. Economías de escala |
| c. Capacidad del destino |
| d. Mercado objetivo |
| e. Restricciones urbanísticas |
| f. Capacidad financiera |
| 2. Programa de alojamiento |
| a. Habitaciones estándar |
| b. Suites |
| c. Villas |
| d. Bungalows |
| e. Habitaciones familiares |
| f. Habitaciones premium |
| 3. Dimensionamiento de áreas comunes |
| a. Lobby |
| b. Restaurantes |
| c. Bares |
| d. Salones |
| e. Back of house |
| f. Almacenes |
| g. Administración |
| 4. Espacios exteriores |
| a. Piscinas |
| b. Solárium |
| c. Jardines |
| d. Playa |
| e. Paseos |
| f. Áreas deportivas |
| g. Zonas infantiles |
| 5. Usos complementarios |
| a. Spa |
| b. Wellness |
| c. Golf |
| d. Retail |
| e. Centro de convenciones |
| f. Beach club |
| g. Marina |
| h. Entretenimiento |
| 6. Ratios inmobiliarios de control |
| a. Metros cuadrados por habitación |
| b. Superficie útil |
| c. Superficie construida |
| d. Superficie de amenities |
| e. Ratio back of house |
| f. Ratio de circulaciones |
| g. CAPEX por habitación |
| h. Ingreso potencial por metro cuadrado |
| PARTE CUARTA. |
| DESARROLLO Y FASES DEL RESORT: MASTERPLAN, PROYECTO, CONSTRUCCIÓN, APERTURA Y EXPANSIÓN |
| Capítulo 7: Masterplan y desarrollo por fases de resorts y hoteles vacacionales |
| 1. Masterplan inmobiliario |
| a. Zonificación interna |
| b. Orientación |
| c. Vistas |
| d. Movilidad |
| e. Accesos |
| f. Áreas hoteleras |
| g. Áreas residenciales |
| h. Áreas de ocio |
| 2. Concepto de desarrollo por fases |
| a. Fase inicial |
| b. Fases posteriores |
| c. Reservas de suelo |
| d. Infraestructuras comunes |
| e. Crecimiento de capacidad |
| 3. Dimensionamiento de cada fase |
| a. Demanda |
| b. Financiación |
| c. CAPEX |
| d. Infraestructuras |
| e. Economías de escala |
| f. Punto de equilibrio |
| 4. Fase 1 como producto autónomo |
| a. Habitaciones mínimas |
| b. Amenities esenciales |
| c. Servicios centrales |
| d. Back of house |
| e. Imagen de destino |
| 5. Activación de fases posteriores |
| a. Ocupación |
| b. ADR |
| c. EBITDA |
| d. Preventas |
| e. Valor del suelo |
| f. Disponibilidad financiera |
| 6. Riesgos de la estrategia por fases |
| a. Infrautilización de infraestructuras |
| b. Sobrecoste |
| c. Cambio de demanda |
| d. Cambio normativo |
| e. Competencia |
| f. Financiación |
| g. Obsolescencia del masterplan |
| Capítulo 8: Proyecto, construcción y CAPEX del resort vacacional |
| 1. Equipo de desarrollo |
| a. Promotor |
| b. Project manager |
| c. Arquitecto |
| d. Ingenierías |
| e. Operador |
| f. Interiorista |
| g. Paisajista |
| h. Consultores especializados |
| 2. Presupuesto de inversión |
| a. Suelo |
| b. Urbanización |
| c. Edificación |
| d. Instalaciones |
| e. FF&E |
| f. OS&E |
| g. Honorarios |
| h. Licencias |
| i. Pre-opening |
| j. Contingencias |
| 3. CAPEX por habitación |
| a. Construcción |
| b. FF&E |
| c. Amenities |
| d. Infraestructuras |
| e. Áreas exteriores |
| f. Costes indirectos |
| 4. Control de costes |
| a. Presupuesto objetivo |
| b. Value engineering |
| c. Contratación |
| d. Certificaciones |
| e. Cambios de proyecto |
| f. Contingencias |
| g. Desviaciones |
| 5. Calendario de desarrollo |
| a. Planeamiento |
| b. Diseño |
| c. Licencias |
| d. Construcción |
| e. FF&E |
| f. Pre-opening |
| g. Apertura |
| 6. Riesgos de construcción |
| a. Inflación |
| b. Disponibilidad de materiales |
| c. Mano de obra |
| d. Tipo de cambio |
| e. Retrasos |
| f. Contratistas |
| g. Clima |
| h. Infraestructuras |
| i. Claims |
| PARTE QUINTA. |
| OPERADOR, MARCA Y MODELO DE EXPLOTACIÓN DEL RESORT VACACIONAL |
| Capítulo 9: Selección del operador y la marca para resorts y hoteles vacacionales |
| 1. Papel del operador en la viabilidad del resort |
| a. Concepto |
| b. Diseño |
| c. Distribución |
| d. Comercialización |
| e. Operación |
| f. Rentabilidad |
| 2. Operador independiente frente a cadena |
| a. Ventajas |
| b. Inconvenientes |
| c. Distribución |
| d. Fidelización |
| e. Costes |
| f. Flexibilidad |
| 3. Selección de marca |
| a. Luxury |
| b. Upper upscale |
| c. Upscale |
| d. Lifestyle |
| e. All inclusive |
| f. Family |
| g. Adults only |
| 4. Proceso de selección |
| a. RFP |
| b. Shortlist |
| c. Indicative terms |
| d. Entrevistas |
| e. Proyección económica |
| f. Negociación |
| 5. Evaluación económica de ofertas |
| a. Fees |
| b. Incentive fee |
| c. Marketing fee |
| d. Reservation fee |
| e. Loyalty fee |
| f. Technical services |
| g. Pre-opening |
| h. Garantías |
| 6. Matriz de selección operador-marca |
| a. ADR potencial |
| b. Ocupación |
| c. Distribución |
| d. Coste total |
| e. Garantías |
| f. Flexibilidad contractual |
| g. Valor inmobiliario |
| h. Salida futura |
| Capítulo 10: Contratos de explotación de resorts: gestión, arrendamiento, franquicia y modelos híbridos |
| 1. Contrato de gestión hotelera |
| a. Duración |
| b. Base fee |
| c. Incentive fee |
| d. Presupuesto |
| e. Control del propietario |
| f. Performance test |
| 2. Arrendamiento hotelero |
| a. Renta fija |
| b. Renta variable |
| c. Renta híbrida |
| d. Garantías |
| e. Duración |
| f. Riesgo del operador |
| 3. Franquicia |
| a. Royalty |
| b. Marketing |
| c. Distribución |
| d. Estándares |
| e. PIP |
| f. Control del propietario |
| 4. Modelos híbridos |
| a. Manchise |
| b. Lease and management |
| c. Garantía mínima |
| d. Owner priority |
| e. Revenue share |
| 5. Cláusulas críticas |
| a. Exclusividad territorial |
| b. No competencia |
| c. Capex |
| d. FF&E reserve |
| e. Change of control |
| f. Venta del hotel |
| g. Terminación |
| 6. Impacto del contrato en el valor inmobiliario |
| a. Bancabilidad |
| b. Financiación |
| c. Liquidez |
| d. Compradores potenciales |
| e. Valoración |
| f. Estrategia de salida |
| PARTE SEXTA. |
| AMENITIES, ESTACIONALIDAD Y EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DEL RESORT |
| Capítulo 11: Amenities del resort: diseño, inversión, ingresos y rentabilidad |
| 1. Función económica de las amenities |
| a. Diferenciación |
| b. ADR |
| c. Ocupación |
| d. Duración de estancia |
| e. Captación de demanda |
| f. Fidelización |
| 2. Piscinas y zonas acuáticas |
| a. Piscinas principales |
| b. Piscinas infantiles |
| c. Water parks |
| d. Private pools |
| e. Coste de construcción |
| f. Coste operativo |
| 3. Spa, wellness y fitness |
| a. Dimensionamiento |
| b. Tratamientos |
| c. Ingresos |
| d. Personal |
| e. CAPEX |
| f. Rentabilidad |
| 4. Deportes y ocio |
| a. Golf |
| b. Tenis |
| c. Pádel |
| d. Deportes acuáticos |
| e. Kids club |
| f. Entretenimiento |
| 5. Restauración y ocio |
| a. Restaurantes |
| b. Bares |
| c. Beach clubs |
| d. Rooftops |
| e. Eventos |
| f. Nightlife |
| 6. Evaluación financiera de amenities |
| a. CAPEX |
| b. Ingresos directos |
| c. Ingresos indirectos |
| d. Costes |
| e. EBITDA |
| f. Payback |
| g. Incremento de ADR |
| h. Incremento de valor del activo |
| Capítulo 12: Estacionalidad en resorts y hoteles vacacionales: ingresos, costes y estrategias de desestacionalización |
| 1. Medición de la estacionalidad |
| a. Ocupación mensual |
| b. ADR mensual |
| c. RevPAR mensual |
| d. Ingresos mensuales |
| e. GOP mensual |
| f. Cash flow mensual |
| 2. Temporada alta |
| a. Pricing |
| b. Restricciones |
| c. Estancias mínimas |
| d. Capacidad |
| e. Personal |
| f. Maximización de ingresos |
| 3. Temporada media |
| a. Segmentación |
| b. Promociones |
| c. Grupos |
| d. Eventos |
| e. MICE |
| f. Senior travel |
| 4. Temporada baja |
| a. Apertura |
| b. Cierre parcial |
| c. Cierre completo |
| d. Costes mínimos |
| e. Mantenimiento |
| f. Obras |
| 5. Desestacionalización |
| a. Wellness |
| b. Deportes |
| c. Golf |
| d. Eventos |
| e. Congresos |
| f. Long stay |
| g. Teletrabajo |
| h. Programación cultural |
| 6. Modelo financiero de estacionalidad |
| a. Ingresos |
| b. Payroll |
| c. Energía |
| d. F&B |
| e. Mantenimiento |
| f. Working capital |
| g. Tesorería |
| h. Punto de equilibrio |
| PARTE SÉPTIMA. |
| CAPEX, FINANCIACIÓN, RENTABILIDAD, VALORACIÓN Y SALIDA DEL RESORT |
| Capítulo 13: Modelo financiero y rentabilidad de resorts y hoteles vacacionales |
| 1. Estructura del modelo financiero |
| a. Hipótesis |
| b. Calendario |
| c. Inversión |
| d. Financiación |
| e. Operación |
| f. Venta |
| 2. Proyección de ingresos |
| a. Habitaciones |
| b. F&B |
| c. Spa |
| d. Golf |
| e. Ocio |
| f. Otros ingresos |
| 3. Proyección de gastos |
| a. Personal |
| b. Energía |
| c. F&B |
| d. Comercialización |
| e. Mantenimiento |
| f. Seguros |
| g. Administración |
| 4. Métricas operativas |
| a. GOP |
| b. GOPPAR |
| c. EBITDA |
| d. NOI |
| e. Cash flow operativo |
| 5. Rentabilidad del proyecto |
| a. Yield on cost |
| b. ROIC |
| c. Cash-on-cash |
| d. TIR |
| e. VAN |
| f. Equity multiple |
| g. Payback |
| 6. Sensibilidad y escenarios |
| a. ADR |
| b. Ocupación |
| c. CAPEX |
| d. Retraso en apertura |
| e. Tipo de interés |
| f. Tipo de cambio |
| g. Valor de salida |
| h. Escenario base |
| i. Escenario optimista |
| j. Escenario adverso |
| Capítulo 14: Financiación, valoración y estrategia de salida del resort vacacional |
| 1. Estructura de capital |
| a. Equity |
| b. Deuda sénior |
| c. Deuda subordinada |
| d. Mezzanine |
| e. Preferred equity |
| f. Joint venture |
| 2. Financiación de desarrollo |
| a. Loan-to-cost |
| b. Desembolsos |
| c. Preventas |
| d. Garantías |
| e. Covenants |
| f. Completion guarantee |
| 3. Financiación del hotel estabilizado |
| a. Loan-to-value |
| b. DSCR |
| c. ICR |
| d. Debt yield |
| e. Amortización |
| f. Vencimiento |
| 4. Valoración del resort |
| a. Capitalización del NOI |
| b. DCF |
| c. Precio por habitación |
| d. Comparables |
| e. Yield |
| f. Valor residual |
| 5. Refinanciación |
| a. Estabilización |
| b. Liberación de equity |
| c. Reperfilado de deuda |
| d. CAPEX futuro |
| e. Covenants |
| 6. Estrategias de salida |
| a. Venta del activo |
| b. Venta del vehículo |
| c. Portfolio sale |
| d. Sale & leaseback |
| e. Recapitalización |
| f. Refinanciación |
| g. Conservación a largo plazo |
| PARTE OCTAVA. |
| CHECKLISTS Y FORMULARIOS PARA RESORTS Y HOTELES VACACIONALES |
| Capítulo 15: Checklists para selección, compra y due diligence del suelo de resorts y hoteles vacacionales |
| 1. CHECKLIST. Selección de país, destino y localización para un resort vacacional |
| Sección 1. País |
| Sección 2. Región |
| Sección 3. Conectividad |
| Sección 4. Mercado |
| Sección 5. Riesgo |
| Sección 6. Competencia |
| Sección 7. Infraestructuras |
| 2. CHECKLIST. Análisis físico y funcional de parcela para resort vacacional |
| Sección 1. Superficie |
| Sección 2. Topografía |
| Sección 3. Accesos |
| Sección 4. Vistas |
| Sección 5. Servicios |
| Sección 6. Riesgos físicos |
| 3. CHECKLIST. Verificación urbanística del suelo para resort vacacional |
| Sección 1. Clasificación |
| Sección 2. Calificación |
| Sección 3. Uso |
| Sección 4. Edificabilidad |
| Sección 5. Ocupación |
| Sección 6. Altura |
| Sección 7. Densidad |
| 4. CHECKLIST. Due diligence jurídica de parcela para resort vacacional |
| Sección 1. Titularidad |
| Sección 2. Cargas |
| Sección 3. Servidumbres |
| Sección 4. Litigios |
| Sección 5. Derechos de terceros |
| Sección 6. Limitaciones |
| 5. CHECKLIST. Revisión ambiental y de riesgos naturales para resort vacacional |
| Sección 1. Costas |
| Sección 2. Cauces |
| Sección 3. Áreas protegidas |
| Sección 4. Inundaciones |
| Sección 5. Huracanes |
| Sección 6. Incendios |
| Sección 7. Terremotos |
| 6. FORMULARIO. Decisión de adquisición del suelo para resort vacacional |
| Sección 1. Precio |
| Sección 2. CAPEX estimado |
| Sección 3. Plazos |
| Sección 4. Riesgos |
| Sección 5. Rentabilidad |
| Sección 6. Condiciones precedentes |
| Sección 7. Decisión go/no-go |
| Capítulo 16: Checklists y formularios de viabilidad, programa y masterplan del resort |
| 1. CHECKLIST. Estudio de mercado para un resort vacacional |
| Sección 1. Demanda |
| Sección 2. Competencia |
| Sección 3. ADR |
| Sección 4. Ocupación |
| Sección 5. RevPAR |
| Sección 6. Estacionalidad |
| 2. CHECKLIST. Viabilidad económica del resort |
| Sección 1. Inversión |
| Sección 2. Ingresos |
| Sección 3. Gastos |
| Sección 4. GOP |
| Sección 5. EBITDA |
| Sección 6. Rentabilidad |
| 3. FORMULARIO. Programa hotelero del resort |
| Sección 1. Habitaciones |
| Sección 2. Suites |
| Sección 3. F&B |
| Sección 4. Spa |
| Sección 5. Deportes |
| Sección 6. Back of house |
| 4. CHECKLIST. Masterplan del resort vacacional |
| Sección 1. Zonificación |
| Sección 2. Circulaciones |
| Sección 3. Vistas |
| Sección 4. Orientación |
| Sección 5. Amenities |
| Sección 6. Fases |
| 5. FORMULARIO. Planificación por fases del resort |
| Sección 1. Fase |
| Sección 2. Número de habitaciones |
| Sección 3. CAPEX |
| Sección 4. Infraestructuras |
| Sección 5. Fecha |
| Sección 6. Condición de activación |
| 6. MATRIZ. Decisión go/no-go del proyecto de resort |
| Sección 1. Mercado |
| Sección 2. Urbanismo |
| Sección 3. CAPEX |
| Sección 4. Operador |
| Sección 5. Financiación |
| Sección 6. Rentabilidad |
| Sección 7. Riesgo |
| Capítulo 17: Checklists y formularios de operador, marca, contrato y amenities del resort |
| 1. CHECKLIST. Selección de operador para resort vacacional |
| Sección 1. Experiencia |
| Sección 2. Resultados |
| Sección 3. Distribución |
| Sección 4. Equipo |
| Sección 5. Solvencia |
| Sección 6. Referencias |
| 2. FORMULARIO. RFP para selección de operador de resort vacacional |
| Sección 1. Datos del proyecto |
| Sección 2. Posicionamiento |
| Sección 3. Previsión |
| Sección 4. Fees |
| Sección 5. Garantías |
| Sección 6. Condiciones |
| 3. MATRIZ. Comparación de operadores y marcas |
| Sección 1. ADR |
| Sección 2. Ocupación |
| Sección 3. Fees |
| Sección 4. Distribución |
| Sección 5. Garantías |
| Sección 6. Rentabilidad para el propietario |
| 4. CHECKLIST. Revisión contractual del acuerdo de explotación hotelera |
| Sección 1. Duración |
| Sección 2. Fees |
| Sección 3. Presupuesto |
| Sección 4. Performance test |
| Sección 5. CAPEX |
| Sección 6. Terminación |
| 5. CHECKLIST. Selección y dimensionamiento de amenities del resort |
| Sección 1. Piscinas |
| Sección 2. Spa |
| Sección 3. Restauración |
| Sección 4. Deportes |
| Sección 5. Kids club |
| Sección 6. Beach club |
| Sección 7. Golf |
| 6. FORMULARIO. Rentabilidad de amenities del resort |
| Sección 1. CAPEX |
| Sección 2. Ingresos |
| Sección 3. Costes |
| Sección 4. EBITDA |
| Sección 5. Payback |
| Sección 6. Efecto sobre ADR |
| Sección 7. Efecto sobre valor |
| Capítulo 18: Checklists y formularios de CAPEX, construcción, financiación y rentabilidad |
| 1. CHECKLIST. Presupuesto de desarrollo del resort vacacional |
| Sección 1. Suelo |
| Sección 2. Construcción |
| Sección 3. Urbanización |
| Sección 4. FF&E |
| Sección 5. OS&E |
| Sección 6. Honorarios |
| Sección 7. Contingencias |
| 2. FORMULARIO. Control de CAPEX durante la construcción del resort |
| Sección 1. Presupuesto inicial |
| Sección 2. Contratado |
| Sección 3. Certificado |
| Sección 4. Pagado |
| Sección 5. Pendiente |
| Sección 6. Desviación |
| 3. CHECKLIST. Financiación del desarrollo y del resort estabilizado |
| Sección 1. LTC |
| Sección 2. LTV |
| Sección 3. DSCR |
| Sección 4. Debt yield |
| Sección 5. Covenants |
| Sección 6. Garantías |
| 4. FORMULARIO. Modelo financiero operativo del resort |
| Sección 1. ADR |
| Sección 2. Ocupación |
| Sección 3. RevPAR |
| Sección 4. GOP |
| Sección 5. EBITDA |
| Sección 6. NOI |
| Sección 7. Cash flow |
| 5. CHECKLIST. Rentabilidad del proyecto y del equity |
| Sección 1. Yield on cost |
| Sección 2. ROIC |
| Sección 3. TIR |
| Sección 4. VAN |
| Sección 5. Equity multiple |
| Sección 6. Payback |
| 6. CHECKLIST. Preparación de la salida del resort |
| Sección 1. Momento |
| Sección 2. Valor |
| Sección 3. Yield |
| Sección 4. Compradores |
| Sección 5. Contrato de operador |
| Sección 6. Deuda |
| Sección 7. Due diligence del comprador |
| PARTE NOVENA. |
| PRÁCTICA DE RESORTS Y HOTELES VACACIONALES |
| Capítulo 19: Caso práctico integral. Desarrollo desde suelo de un resort vacacional de playa |
| 1. Selección del suelo |
| a. Comparación de localizaciones |
| b. Precio |
| c. Urbanismo |
| d. Accesibilidad |
| e. Competencia |
| f. Riesgos |
| 2. Programa del proyecto |
| a. Habitaciones |
| b. Categoría |
| c. Restauración |
| d. Piscinas |
| e. Spa |
| f. Amenities |
| 3. Masterplan y fases |
| a. Fase 1 |
| b. Fase 2 |
| c. Infraestructuras |
| d. Reservas de suelo |
| e. Calendario |
| 4. Presupuesto de inversión |
| a. Suelo |
| b. Construcción |
| c. FF&E |
| d. Amenities |
| e. Pre-opening |
| f. Contingencias |
| 5. Modelo operativo |
| a. ADR |
| b. Ocupación |
| c. RevPAR |
| d. GOP |
| e. EBITDA |
| f. NOI |
| 6. Decisión de inversión |
| a. Financiación |
| b. TIR |
| c. VAN |
| d. Equity multiple |
| e. Sensibilidades |
| f. Valor de salida |
| Capítulo 20: Caso práctico integral. Reposicionamiento de un hotel vacacional existente en resort de categoría superior |
| 1. Situación inicial |
| a. Hotel obsoleto |
| b. Habitaciones |
| c. ADR |
| d. Ocupación |
| e. RevPAR |
| f. EBITDA |
| 2. Due diligence |
| a. Edificio |
| b. Licencias |
| c. Instalaciones |
| d. Operador |
| e. Contratos |
| f. CAPEX diferido |
| 3. Plan de reposicionamiento |
| a. Habitaciones |
| b. Áreas comunes |
| c. Restauración |
| d. Piscinas |
| e. Spa |
| f. Marca |
| 4. CAPEX de reposicionamiento |
| a. Habitaciones |
| b. FF&E |
| c. Instalaciones |
| d. Amenities |
| e. Fachadas |
| f. Paisajismo |
| 5. Nuevo modelo operativo |
| a. Nuevo ADR |
| b. Nueva ocupación |
| c. RevPAR |
| d. GOP |
| e. EBITDA |
| f. NOI |
| 6. Creación de valor |
| a. Coste de adquisición |
| b. CAPEX |
| c. Yield on cost |
| d. Valor estabilizado |
| e. TIR |
| f. Estrategia de venta |
| Capítulo 21: Caso práctico integral. Resort internacional por fases con operador, componente residencial y estrategia de salida |
| 1. Planteamiento inicial |
| a. Gran parcela |
| b. Hotel |
| c. Villas |
| d. Branded residences |
| e. Amenities |
| f. Desarrollo por fases |
| 2. Modelo inmobiliario |
| a. Venta residencial |
| b. Ingresos hoteleros |
| c. Infraestructuras |
| d. Financiación cruzada |
| e. Costes comunes |
| f. Community management |
| 3. Selección de operador y marca |
| a. RFP |
| b. Ofertas |
| c. Fees |
| d. Garantías |
| e. Branded residences |
| f. Contrato final |
| 4. Desarrollo por fases |
| a. Infraestructura inicial |
| b. Hotel |
| c. Residencial |
| d. Amenities |
| e. Fases posteriores |
| f. Condiciones de activación |
| 5. Modelo financiero consolidado |
| a. Ventas residenciales |
| b. Ingresos hoteleros |
| c. CAPEX |
| d. Deuda |
| e. Cash flow |
| f. TIR del proyecto |
| g. TIR del equity |
| 6. Estrategia final del inversor |
| a. Conservación del hotel |
| b. Venta del hotel |
| c. Venta de fases |
| d. Refinanciación |
| e. Recapitalización |
| f. Venta total del resort |
| g. Comparación de alternativas de salida |
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