PARTE PRIMERA.

REFINANCIACIÓN TAKE-OUT DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: CONCEPTO, LÓGICA ECONÓMICA Y "MOMENTO ORO"

ARQUITECTURA DEL TAKE-OUT: ESTRUCTURA SOCIETARIA, CONTROL DE CAJA Y CONTRATACIÓN ORIENTADA A DEUDA DE INVERSIÓN

UNDERWRITING TAKE-OUT: MODELIZACIÓN, NOI ESTABILIZADO, VALORACIÓN Y DIMENSIONAMIENTO DE LA DEUDA DE INVERSIÓN

DEUDA DE INVERSIÓN PARA EL TAKE-OUT: PRODUCTOS, PRECIO, MERCADO Y PARTICULARIDADES (ESPAÑA Y LATINOAMÉRICA)

CONDICIONES DE ELEGIBILIDAD TAKE-OUT: DE OBRA TERMINADA A ACTIVO ESTABILIZADO (LA "PRUEBA DEL ALGODÓN")

DUE DILIGENCE Y DATA ROOM TAKE-OUT: QUÉ PEDIRÁN, CÓMO ANTICIPARSE Y CÓMO CERRAR OBSERVACIONES

ESTRUCTURACIÓN, NEGOCIACIÓN Y CIERRE TAKE-OUT: TERM SHEET, GARANTÍAS Y EJECUCIÓN "RELEASE & REPLACE"

COBERTURAS, RIESGOS Y GOBIERNO POST-CIERRE: QUE EL TAKE-OUT NO SE CAIGA EN EL ÚLTIMO METRO

CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN

PRÁCTICA DE REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN

En la promoción inmobiliaria, el beneficio no se consolida cuando se termina la obra, sino cuando se demuestra que el activo funciona, genera caja y resiste el escrutinio de un comité de crédito. En un mercado donde el tipo de interés puede cambiar la viabilidad en pocas semanas, y donde la documentación y la trazabilidad son tan relevantes como el hormigón y la ocupación, muchos proyectos se quedan a un paso de su objetivo real: salir del riesgo de construcción y entrar en el territorio de la deuda de inversión. Esa transición, bien ejecutada, es el "momento oro" del promotor. Mal ejecutada, puede convertirse en una cadena de extensiones, waivers, reservas impuestas y pérdida de valor.

Esta guía práctica nace para resolver esa necesidad con un enfoque directo, técnico y utilizable. No es una explicación genérica de financiación: es un manual de ejecución para diseñar, preparar, negociar y cerrar una refinanciación take-out sin improvisaciones. A lo largo de sus capítulos, se aborda qué es un take-out real y qué no lo es, cómo alinear la financiación de obra desde el primer día para evitar bloqueos futuros, cómo estructurar la operación con SPV, garantías y control de caja, y cómo construir un underwriting defendible basado en NOI estabilizado, valoración coherente y covenants negociados con headroom real. También se profundiza en el data room bancable, la due diligence práctica, el term sheet, el cierre "release & replace", la gestión del tipo de interés con coberturas y, finalmente, la disciplina post-cierre: reporting, KPIs, auditorías y gestión de incidencias para que la operación no se caiga en el último metro.

Además, la guía incluye herramientas operativas listas para incorporar a su sistema de trabajo: checklists integrales para la preparación estratégica, técnica, comercial, financiera y legal-corporativa; formularios cumplimentados y matrices de control (riesgos, condiciones precedentes, Q&A, reservas, certificados y reporting). Y, sobre todo, incorpora casos prácticos que reflejan escenarios reales de mercado por tipología de activo y por contingencias habituales: desviaciones de coste, retrasos, mercados adversos, concentración de inquilinos, incidencias registrales, performance shortfall técnico, y reestructuraciones para evitar la ejecución. Porque la diferencia entre "saber" y "cerrar" se mide en detalles, evidencias y decisiones a tiempo.

Para el profesional, el beneficio de dominar esta materia es tangible. Significa mejorar el dimensionamiento de deuda, reducir el coste total de financiación, evitar bloqueos por condiciones precedentes mal gestionadas, proteger el DSCR con estructuras y coberturas razonables, y aumentar la credibilidad del promotor frente a prestamistas e inversores. También aporta beneficios menos visibles pero decisivos: gobernanza interna más sólida, disciplina documental, mejor coordinación entre equipos técnicos, legales y financieros, y una capacidad real de anticipación ante riesgos que el mercado no perdona. En definitiva, convertir la refinanciación take-out en un proceso repetible, y no en una batalla improvisada proyecto a proyecto.

Si su objetivo es ejecutar financiación con criterio y elevar el estándar de sus operaciones, esta guía está diseñada para usted. Adquirirla no es un gasto: es una inversión en método, en reducción de incertidumbre y en capacidad de cierre. En un sector donde la diferencia entre éxito y frustración puede estar en una definición de NOI, en una cláusula de garantías o en una evidencia de cobro, disponer de un playbook claro y completo marca la diferencia.

La excelencia en financiación inmobiliaria no depende solo de oportunidades; depende de preparación. Mantenerse actualizado, trabajar con herramientas de control y entender cómo piensan los prestamistas de inversión es lo que permite capturar valor cuando llega el momento. Este es el paso que separa el final de obra del verdadero cierre del riesgo. Si está listo para profesionalizar su ejecución y maximizar el valor de sus activos, esta guía le acompaña en el camino, desde la estrategia hasta el último documento del cierre.
 

• REFINANCIACIÓN TAKE-OUT DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: CONCEPTO, LÓGICA ECONÓMICA Y "MOMENTO ORO"

1. Qué es un take-out y qué no es (refinanciación, novación, sustitución, "permanent loan", recapitalización)
a. Definición operativa: repago de deuda de obra y entrada de deuda de inversión
b. Qué queda fuera: refinanciación oportunista, mera extensión, "waivers" sin cambio de riesgo
c. Cuándo se considera "take-out real": cambio de riesgo y de covenants
2. El "momento oro" del promotor: creación de valor y cambio de perfil de riesgo
a. De CAPEX y riesgo técnico a NOI/EBITDA y riesgo operativo
b. De "cost-to-complete" a "income-to-debt": qué mira el prestamista de inversión
c. Riesgos residuales que el mercado no perdona: defectos, garantías, ramp-up, litigios
3. Actores y roles en el take-out internacional (España y Latinoamérica)
a. Promotor, constructor, project manager, asset manager, property manager
b. Banco de construcción, prestamista de inversión, fondos de deuda, aseguradoras
c. Peritos, auditores, abogados, notaría/registro: coordinación sin localismos
4. Tipologías de activos y cómo condicionan el take-out
a. Residencial en renta (BTR), oficinas, logística, retail, hoteles, residencias senior, data centers
b. "Single tenant" vs "multi-tenant": concentración, DSCR y tests de ocupación
c. Activos por fases: take-out parcial, por hitos y por subactivos
5. Estructura temporal del proceso: del "día 0" (obra) al cierre del take-out
a. Calendario maestro: obra, commissioning, puesta en marcha, explotación
b. Ventana de mercado y gestión del tipo de interés: cuándo fijar y por qué
c. Plan A / Plan B / Plan C: extensión, puente, mezzanine, recapitalización, venta parcial
6. Métricas clave del paso a deuda de inversión
a. LTV/LTC, DSCR/ICR, break-even occupancy, NOI estabilizado
b. Reservas: CAPEX, reposición, impuestos/seguros, cuenta de deudor, cash trap
c. Sensibilidades mínimas: rentas, ocupación, coste operativo, tipo de interés 

1. "Exit-first": cómo alinear la financiación de obra con el take-out futuro
a. Term sheet de obra "investment-ready": evitar bloqueos futuros
b. Restricciones típicas que paralizan el take-out (cesiones, garantías, limitaciones)
c. Principio práctico: todo lo que no se documenta, no existe para el comité de crédito
2. "Covenant-friendly construction": construir sin intoxicar el futuro underwriting
a. Definiciones de hitos y entregables compatibles con deuda de inversión
b. Trazabilidad de variaciones y claims: disciplina documental
c. Control de calidad y evidencias: auditoría futura sin fricción
3. Plan de estabilización desde la precomercialización
a. Estrategia de ocupación y renta efectiva (no solo renta nominal)
b. Contratos con garantías bancables (avales, depósitos, cartas de crédito)
c. Mitigación de concentración de inquilinos/operador
4. Preparación del "data room" del take-out desde el primer día
a. As-built, O&M manuals, commissioning, pruebas, certificaciones
b. Licencias/recepciones/actas y entregables críticos de explotación
c. Control de versiones: quién sube qué, cuándo y con qué evidencia
5. Integración del modelo financiero: de obra (LTC) a inversión (LTV/DSCR)
a. Puente entre presupuesto de obra y cuenta de explotación
b. Supuestos de ramp-up realistas y verificables
c. "Model audit ready": trazabilidad, fuentes, controles y reconciliación
6. Gobernanza interna del promotor orientada al take-out
a. Comité interno: decisiones, umbrales y calendario
b. Política de liquidez y reservas: disciplina de tesorería
c. Preparación de autorizaciones, poderes y consentimientos de socios/inversores

• ARQUITECTURA DEL TAKE-OUT: ESTRUCTURA SOCIETARIA, CONTROL DE CAJA Y CONTRATACIÓN ORIENTADA A DEUDA DE INVERSIÓN

1. SPV y perímetro de la operación take-out
a. Diseño de SPV: objeto, activos, limitaciones y gobernanza
b. Separación de riesgos: qué va dentro y qué no
c. Derechos de socios e inversores: consentimientos y "reserved matters"
2. Paquete de garantías típico: construcción vs inversión
a. Garantías reales sobre activo y cesión de cobros
b. Pignoración de participaciones, cuentas y contratos materiales
c. Coherencia entre garantías y waterfall: evitar contradicciones
3. Control de caja: cuentas, lockbox y waterfall
a. Cuenta de cobros, cuenta de reservas y cuenta operativa
b. Reglas de aplicación de fondos: prioridades y protecciones
c. Cash trap/cash sweep: disparadores y liberaciones
4. Relación banco de obra vs prestamista de inversión
a. Coordinación del repago y cancelación de garantías
b. Riesgos de "gap" de liquidez: cómo anticiparlo
c. Gestión del flujo de información para no perder credibilidad
5. Capas de capital y convivencia con deuda de inversión
a. Senior, mezzanine, preferred equity: compatibilidades y límites
b. Intercreditor: standstill, enforcement y control
c. Derechos de sustitución y "step-in" en contratos clave
6. Compliance y controles de integridad en estructuras internacionales
a. Identificación del beneficiario real y trazabilidad de fondos
b. Controles de sanciones y contrapartes
c. Cláusulas de cumplimiento y reporting: obligaciones realistas y verificables 

1. Contratación de obra orientada al take-out
a. Precio, plazo, penalizaciones, retenciones: enfoque bancable
b. Entregables verificables: as-built, commissioning, pruebas
c. Riesgo de subcontratas: control y trazabilidad
2. Variaciones (change orders) y claims: disciplina para evitar "deal breakers"
a. Procedimiento de aprobación y registro
b. Impacto en coste, plazo y alcance: coherencia documental
c. Evidencias para comité de crédito: evitar "caja negra"
3. Garantías, seguros y responsabilidades post-obra
a. Periodos de garantía y responsabilidades
b. Retenciones, garantías bancarias y seguros aplicables según mercado
c. Matriz de defectos y plan de corrección con fechas y responsables
4. Contratos de ingresos (leases) y su bancabilidad
a. Duración, indexación, carencias, incentivos: impacto en renta efectiva
b. Garantías: avales, depósitos, cartas de crédito y su ejecutabilidad
c. Cláusulas críticas: breaks, renovaciones, cesiones y terminaciones
5. Contratos de operación (hotel, senior living, data center u otros)
a. KPIs operativos y de ingresos: qué exige el prestamista
b. Riesgos: performance, dependencia del operador, sustitución
c. SLAs, penalizaciones y derechos de intervención ("step-in")
6. OPEX y contratos esenciales: estabilidad de coste y continuidad del servicio
a. Facility management, energía, mantenimiento, seguridad
b. Proveedores críticos: riesgo de concentración y contingencia
c. Normalización de costes: provisiones y evidencias

• UNDERWRITING TAKE-OUT: MODELIZACIÓN, NOI ESTABILIZADO, VALORACIÓN Y DIMENSIONAMIENTO DE LA DEUDA DE INVERSIÓN

1. Arquitectura del modelo: de obra a inversión sin "saltos"
a. Fuentes de datos: presupuesto, certificaciones, rent roll, OPEX
b. Control de versiones y auditoría del modelo
c. Reglas de reconciliación: lo real manda
2. Construcción del NOI estabilizado: metodología práctica
a. Ingresos recurrentes vs extraordinarios
b. Renta efectiva: concesiones, carencias, impagos
c. Costes operativos normalizados: provisiones, seguros, impuestos
3. Ramp-up y estabilización: supuestos defendibles
a. Curva de ocupación y velocidad de absorción
b. Estrategia de precios y elasticidad de demanda
c. Señales de "estabilización": duración mínima y consistencia
4. Reservas y CAPEX futuro: impacto en caja y covenants
a. CAPEX de reposición y mantenimiento mayor
b. Reservas de impuestos/seguros y operativas
c. Reglas de aportación/liberación y reporting asociado
5. Métricas del comité de crédito: cómo se calculan y cómo se defienden
a. DSCR/ICR: definiciones y trampas típicas
b. LTV/LTC: coherencia entre valor y deuda
c. Tests de ocupación y de ingresos: disparadores y cures
6. Sensibilidades y escenarios de estrés (obligatorios)
a. Shock de rentas y ocupación
b. Subida de costes operativos y energía
c. Subida de tipo de interés y efecto sobre DSCR 

1. Valoración "investment-grade": enfoques y comparables
a. Capitalización del NOI: cap rate y supuestos
b. DCF: hipótesis, horizonte y tasa de descuento
c. Comparables y ajustes: disciplina y evidencia
2. Relación entre valoración y estructura de deuda
a. Cómo se fija el LTV objetivo y por qué
b. Coherencia DSCR-LTV: evitar estructuras imposibles
c. Margen de seguridad: buffers reales
3. Precio de la deuda y coste total: impacto en caja
a. Tipo fijo/variable: riesgos y oportunidad
b. Comisiones: upfront, agency, legal/technical fees
c. Costes operativos del reporting y del control de caja
4. Covenants: definición, umbrales y negociación
a. DSCR mínimo y "headroom"
b. LTV test y mecanismos de cure (aportación, amortización)
c. Cash trap/cash sweep: disparadores, liberaciones y límites
5. Estructuras especiales: amortización, extensiones y refinanciación escalonada
a. Bullet vs amortización lineal/escultórica
b. Extensiones: condiciones, comisiones y pruebas
c. Mini-perm y take-out por tramos
6. Integración de criterios ESG (si aplica) en valoración y condiciones
a. Green loan / sustainability-linked: KPIs y verificación
b. CAPEX de eficiencia: efecto en NOI y riesgo
c. Evidencias y riesgos de cumplimiento

• DEUDA DE INVERSIÓN PARA EL TAKE-OUT: PRODUCTOS, PRECIO, MERCADO Y PARTICULARIDADES (ESPAÑA Y LATINOAMÉRICA)

1. Mapa de productos y cuándo conviene cada uno
a. Préstamo de inversión bancario (senior)
b. Fondos de deuda (direct lending) y unitranche inmobiliaria
c. Puente a estabilización (mini-perm) y refinanciación escalonada
2. Bonos y titulización (si procede): cuándo tienen sentido
a. Requisitos de tamaño, estabilidad y reporting
b. Costes de estructuración y tiempos
c. Riesgos de ejecución y ventanas de mercado
3. Interés del prestamista: qué compra realmente en un take-out
a. Ingresos estabilizados y disciplina operativa
b. Control de caja y garantías ejecutables
c. Transparencia documental y calidad del activo
4. Paquete de seguridad típico en deuda de inversión
a. Hipoteca/garantía real y cesión de cobros
b. Pignoración de participaciones, cuentas y contratos clave
c. Intercreditor y ranking si hay mezzanine/preferred equity
5. Condiciones precedentes típicas: lista práctica
a. Técnicas (fin de obra, commissioning, seguros)
b. Comerciales (leases, cobros, estabilidad)
c. Legales/corporativas (títulos, poderes, compliance)
6. Reporting y obligaciones operativas asociadas al producto
a. Paquetes mensuales/trimestrales
b. Certificados de covenants y auditorías
c. Coste interno de cumplimiento y su planificación 

1. Lógica de mercado: liquidez, apetito de riesgo y ciclos
a. Qué cambia en ciclos: precio, LTV, DSCR, reservas
b. Ventanas para tipo fijo y coberturas
c. Estrategia del promotor en volatilidad
2. Moneda, inflación e indexación de rentas: bancabilidad real
a. Ingresos indexados vs costes no indexados
b. Escenarios de inflación y sensibilidad del DSCR
c. Descalce moneda-ingreso vs moneda-deuda: mitigación
3. Riesgo país y estructura de garantías en transacciones internacionales
a. Convertibilidad, transferencias, restricciones de capital
b. Mitigación: cuentas controladas, garantías adicionales, estructuras
c. Due diligence reforzada: compliance y trazabilidad
4. Estabilización y mercado de alquiler/operación: diferencias prácticas
a. Velocidad de absorción y estabilidad de rentas
b. Morosidad y gestión de cobros: evidencias
c. Contratos de operación: cómo "cotizan" al riesgo
5. Relación entre prestamistas: coordinación y fricciones típicas
a. Cancelación del préstamo de obra: documentos y tiempos
b. Reemplazo de garantías: riesgos registrales y continuidad
c. Negociación del calendario para evitar "gap" de liquidez
6. Casuística típica por tipología de promotor e inversor
a. Promotor patrimonialista vs promotor vendedor
b. Inversor institucional vs family office vs fondo oportunista
c. Estrategias de salida: hold, venta, coinversión, recapitalización

• CONDICIONES DE ELEGIBILIDAD TAKE-OUT: DE OBRA TERMINADA A ACTIVO ESTABILIZADO (LA "PRUEBA DEL ALGODÓN")

1. Hitos técnicos y documentales que habilitan el take-out
a. Final de obra y certificaciones finales
b. Recepción, actas, puesta en servicio y pruebas
c. As-built y dossier de calidad de construcción
2. Commissioning y puesta en marcha: activos simples vs complejos
a. Sistemas MEP, seguridad, climatización, energía, IT (si procede)
b. Pruebas de rendimiento y aceptación
c. Riesgos de "performance shortfall" y reservas técnicas
3. Defectos, garantías y posventa: tratamiento bancable
a. Periodo de garantía y responsabilidades
b. Retenciones, garantías bancarias, seguros aplicables según mercado
c. Plan de corrección y seguimiento con trazabilidad
4. Seguros: continuidad entre construcción y operación
a. Cambio de pólizas (CAR a todo riesgo daño/RC operación)
b. Pérdida de rentas y continuidad de negocio
c. Exigencias del prestamista y evidencias de cobertura
5. Contratos esenciales de operación (OPEX) y su revisión
a. Facility management, seguridad, limpieza, energía, mantenimiento
b. Servicios críticos y SLAs
c. Proveedor único: plan de contingencia y sustitución
6. Technical due diligence orientada a inversión
a. Estado del activo y CAPEX futuro
b. Vida útil, reposición y plan de mantenimiento
c. Informe técnico bancable y anexo de mitigaciones 

1. Definir "estabilizado" de forma bancable
a. Ocupación mínima y duración de estabilidad
b. Renta efectiva vs renta nominal (concesiones y carencias)
c. Calidad del inquilino/operador y garantías
2. Due diligence de contratos de arrendamiento o explotación
a. Cláusulas que afectan a caja: indexación, breaks, renovaciones
b. Garantías: avales, depósitos, cartas de crédito
c. Riesgos de concentración y dependencia
3. Auditoría de rent roll y verificación de cobros
a. Conciliación: contratos vs facturación vs cobros
b. Morosidad y política de recuperación
c. Evidencias para prestamista: extractos, aging, informes
4. Construcción del NOI estabilizado: ajustes y normalización
a. Ingresos recurrentes vs extraordinarios
b. Costes operativos normalizados y provisiones
c. Impuestos, seguros y gastos no recuperables
5. Reservas operativas exigidas por la deuda de inversión
a. Reserva de CAPEX y reposición (sinking fund)
b. Reserva de impuestos/seguros
c. Cash trap: disparadores y liberaciones
6. Stress tests para comité de crédito
a. Caída de ocupación y shock de rentas
b. Subida de costes operativos y energía
c. Subida de tipo de interés y efecto en DSCR

• DUE DILIGENCE Y DATA ROOM TAKE-OUT: QUÉ PEDIRÁN, CÓMO ANTICIPARSE Y CÓMO CERRAR OBSERVACIONES

1. Diseño del data room: estructura por carpetas y responsables
a. Corporativo y compliance
b. Técnico y seguros
c. Comercial, financiero y fiscal (visión práctica)
2. Documentación corporativa esencial
a. Estatutos, poderes, actas y autorizaciones
b. Estructura de socios y beneficiario real
c. Contratos materiales y consentimientos
3. Documentación técnica esencial
a. As-built, commissioning, O&M, certificaciones
b. Informes de defectos y planes de corrección
c. Seguros, siniestros y evidencias
4. Documentación comercial esencial
a. Rent roll, contratos, garantías
b. Evidencias de cobros y morosidad
c. KPIs operativos (si hay operador)
5. Documentación financiera esencial
a. Modelo, reconciliaciones, supuestos y fuentes
b. Extractos, conciliaciones y reporting histórico
c. Reservas y política de CAPEX
6. Gobernanza del data room y control de calidad
a. Control de versiones y auditoría
b. "Single source of truth": evitar duplicidades
c. Preparación de Q&A y respuestas consistentes 

1. Due diligence legal: foco en caja y ejecución de garantías
a. Titularidad, cargas, servidumbres y limitaciones
b. Contratos materiales y cláusulas de terminación
c. Litigios, reclamaciones y contingencias
2. Due diligence técnica: condición del activo y CAPEX futuro
a. Estado del activo y riesgos críticos
b. Plan de reposición y mantenimiento
c. Mitigación: reservas, garantías, obligaciones post-cierre
3. Due diligence comercial: validación de mercado e ingresos
a. Calidad de ingresos y churn
b. Comparables y validación de hipótesis
c. Plan comercial post-cierre y evidencias
4. Due diligence financiera: ajustes normalizadores y coherencia del modelo
a. Reconciliación de ingresos y costes reales
b. Ajustes "pro forma" y criterios
c. Sensibilidades y escenarios de estrés
5. Matriz de riesgos: probabilidad/impacto/mitigación (herramienta central)
a. Registro de riesgos por categoría
b. Medidas: reservas, covenants, CPs, escrows
c. Seguimiento y cierre de acciones
6. Estrategias para cerrar findings sin bloquear el cierre
a. Condiciones precedentes vs condiciones posteriores
b. Escrow, retenciones y garantías específicas
c. Redacción de cures y planes de remediación realistas

• ESTRUCTURACIÓN, NEGOCIACIÓN Y CIERRE TAKE-OUT: TERM SHEET, GARANTÍAS Y EJECUCIÓN "RELEASE & REPLACE"

1. Arquitectura financiera del take-out: repago y nueva deuda
a. Importe de cancelación y costes asociados
b. "Gap funding" y colchón de liquidez
c. Cronograma de caja hasta cierre
2. Term sheet: puntos no negociables y palancas reales
a. Pricing vs covenants: qué compensa qué
b. Condiciones precedentes y documentación crítica
c. Compromisos operativos post-cierre
3. Covenants y definiciones: donde se gana o se pierde el deal
a. DSCR/ICR: definiciones y ajustes
b. LTV y valor: criterios y revisiones
c. Ocupación/ingresos: tests, triggers y cures
4. Garantías y liberaciones: coordinación "release & replace"
a. Cancelación del préstamo de obra
b. Constitución de nuevas garantías y ranking
c. Riesgos registrales y soluciones de continuidad
5. Intercreditor y capas de capital (si existen)
a. Derechos y límites de cada capa
b. Standstill y enforcement
c. Cash waterfall y control de decisiones
6. Fiscalidad y estructura económica (enfoque internacional práctico)
a. Impacto de comisiones, gastos y capitalización
b. Pagos transfronterizos y riesgos generales
c. Eficiencia sin comprometer cumplimiento 

1. Closing agenda: secuencia de firmas y pagos
a. Roles y responsabilidades por parte
b. Ventanas horarias y dependencias críticas
c. Plan de contingencia ante retrasos
2. Payoff del préstamo de obra: cálculo y evidencias
a. Intereses, comisiones, penalizaciones y ajustes
b. Confirmaciones bancarias y trazabilidad de pagos
c. Documentación de cancelación y liberación de garantías
3. Reemplazo de garantías: ejecución práctica
a. Constitución de garantías nuevas
b. Registro y continuidad de rango
c. Resolución de incidencias registrales/documentales
4. Condiciones precedentes: checklist de cumplimiento "CP pack"
a. Técnicas (fin de obra, commissioning, seguros)
b. Comerciales (leases, cobros, estabilización)
c. Legales/compliance (poderes, KYC/AML, sanciones)
5. Desembolso y control de fondos
a. Cuentas, instrucciones y confirmaciones
b. Waterfall inicial y dotación de reservas
c. Evidencias post-cierre: "day-1 package"
6. Lecciones de ejecución: errores típicos y cómo evitarlos
a. Documentación incompleta
b. Desalineación entre partes
c. Falta de evidencia de estabilización o de cumplimiento

• COBERTURAS, RIESGOS Y GOBIERNO POST-CIERRE: QUE EL TAKE-OUT NO SE CAIGA EN EL ÚLTIMO METRO

1. Riesgo de tipo de interés en el take-out: del préstamo promotor al permanente
a. Ventana de fijación y riesgo de mercado
b. Efecto sobre DSCR y covenants
c. Políticas internas de riesgo del promotor
2. Coberturas: swaps, caps y estrategias mixtas
a. Cuándo usar cada instrumento
b. Coste de la cobertura vs estabilidad de caja
c. Documentación y exigencias del prestamista
3. Sensibilidades obligatorias para aprobar coberturas
a. Escenarios de tipos y ocupación
b. Escenarios de rentas y costes
c. Escenarios combinados ("perfect storm")
4. Riesgo de liquidez: reservas, cash sweep y mecanismos de protección
a. Cash trap: disparadores y liberaciones
b. Reservas mínimas y buffers
c. Gestión de CAPEX post-cierre
5. Riesgo de contraparte y concentraciones
a. Operador único / inquilino ancla: análisis y límites
b. Garantías, sustitución y derechos de intervención
c. Planes de contingencia y continuidad
6. Plan B del promotor si el mercado se cierra
a. Extensión o reestructuración de condiciones
b. Puente a estabilización / deuda intermedia
c. Venta parcial o recapitalización con inversor 

1. Paquete de reporting: periodicidad y contenido mínimo
a. Mensual: ocupación, rentas, cobros, incidencias
b. Trimestral: covenants, reservas, CAPEX, valoración
c. Anual: auditoría, presupuestos y plan de negocio
2. KPIs operativos y financieros que sostienen la deuda de inversión
a. Rent roll, renta efectiva, churn, morosidad
b. OPEX, energía, mantenimiento, incidencias críticas
c. NOI, DSCR, LTV, cash trap y liquidez
3. Certificados de cumplimiento (compliance certificates) y proceso interno
a. Cálculo, definiciones y evidencias
b. Declaración de cumplimiento/incumplimiento
c. Plan de cura y acciones correctoras
4. Gestión del plan de CAPEX y reposición
a. Priorización y aprobación
b. Dotación y liberación de reservas
c. Evidencias y auditoría del CAPEX
5. Auditorías y revisiones: técnicas, financieras y comerciales
a. Qué se revisa y por qué
b. Preparación de evidencias y data room vivo
c. Gestión de findings post-cierre
6. Renegociaciones y gestión de incidentes con el prestamista
a. Triggers de renegociación
b. Estrategia de comunicación y credibilidad
c. Documentación de waivers, enmiendas y "amend & extend"

• CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN

1. CHECKLIST. Preparación estratégica del take-out del préstamo promotor
Sección 1. Datos generales del proceso y alcance
Sección 2. Objetivo (hold/venta/recapitalización) y restricciones
Sección 3. Calendario y hitos de estabilización
Sección 4. Plan de coberturas de tipo de interés
Sección 5. Decisiones cerradas y evidencias mínimas para lanzar proceso
2. CHECKLIST. Fin de obra, commissioning y dossier del activo para elegibilidad técnica take-out
Sección 1. Datos generales del activo y responsables
Sección 2. Entregables obligatorios y evidencias
Sección 3. Matriz de defectos y plan de corrección
Sección 4. Seguros y continuidad construcción-operación
Sección 5. Dossier final "audit-ready"
3. CHECKLIST. Estabilización de ingresos: ocupación, rent roll, contratos y disciplina de cobros
Sección 1. Datos comerciales base y definiciones
Sección 2. Ocupación, rent roll y calidad de inquilinos
Sección 3. Condiciones de contratos (indexación, breaks, garantías)
Sección 4. Pruebas de cobro, morosidad y reconciliación
4. CHECKLIST. Modelización, covenants y reservas: preparación financiera "audit-ready"
Sección 1. Arquitectura del modelo y trazabilidad
Sección 2. NOI estabilizado y normalización
Sección 3. DSCR/LTV y sensibilidades mínimas
Sección 4. Estructura de reservas y cash trap
5. CHECKLIST. SPV, poderes, garantías y compliance: elegibilidad legal-corporativa take-out
Sección 1. Estructura societaria y autorizaciones
Sección 2. Documentación societaria y poderes
Sección 3. Títulos, cargas y liberaciones
Sección 4. Paquete de garantías y coherencia con control de caja
Sección 5. KYC/AML, sanciones y contrapartes
6. CHECKLIST. Cierre take-out: closing agenda, condiciones precedentes, registros y "day-1 reporting"
Sección 1. Plan de cierre (closing agenda) y roles
Sección 2. Condiciones precedentes y certificados
Sección 3. Payoff del préstamo de obra y evidencias de pago
Sección 4. Reemplazo de garantías y registro
Sección 5. Desembolso, control de fondos y dotación de reservas
Sección 6. "Day-1 reporting" y obligaciones post-cierre

1. FORMULARIO. Solicitud formal de refinanciación take-out al prestamista de inversión
Sección 1. Identificación de la solicitud y destinatario
Sección 2. Objeto, estructura y finalidad del take-out
Sección 3. Datos del activo y del promotor
Sección 4. Resumen técnico y comercial de estabilización
Sección 5. Petición de term sheet y calendario objetivo
2. FORMULARIO. Teaser / Information Memorandum (IM) para prestamistas de inversión
Sección 1. Resumen ejecutivo y racional del "momento oro"
Sección 2. Métricas clave y supuestos
Sección 3. Riesgos y mitigaciones
3. FORMULARIO. Índice maestro de data room take-out (estructura por carpetas)
Sección 1. Reglas de gobernanza documental del data room
Sección 2. Carpeta 01 Corporativo y compliance
Sección 3. Carpeta 02 Técnico y seguros
Sección 4. Carpeta 03 Comercial, financiero y modelo
4. FORMULARIO. Matriz de riesgos y mitigaciones para comité de crédito
Sección 1. Parámetros de la matriz y criterios de evaluación
Sección 2. Riesgos técnicos (ejemplo cumplimentado)
Sección 3. Riesgos comerciales (ejemplo cumplimentado)
Sección 4. Riesgos financieros (ejemplo cumplimentado)
Sección 5. Riesgos legales/compliance (ejemplo cumplimentado)
5. FORMULARIO. Matriz de condiciones precedentes (CP tracker) y responsable por hito
Sección 1. Datos del tracker y reglas de uso
Sección 2. Lista de CPs por categoría (ejemplo cumplimentado)
Sección 3. Resumen de estado, bloqueos y planes
6. FORMULARIO. Plantilla de Q&A con prestamistas (registro y consistencia)
Sección 1. Identificación del registro
Sección 2. Registro de preguntas, respuestas y evidencias (ejemplo cumplimentado)
Sección 3. Control de cambios y aprobación interna

1. FORMULARIO. Certificado de estabilización (operativo y comercial)
Sección 1. Identificación del activo, del emisor y del destinatario
Sección 2. Ocupación y rentas efectivas
Sección 3. Evidencias de cobro y normalización de costes
Sección 4. Declaraciones, limitaciones y anexos
2. FORMULARIO. Compliance certificate de covenants (DSCR/LTV/ocupación)
Sección 1. Identificación, periodo de prueba y definiciones aplicadas
Sección 2. Cálculo de DSCR y declaración de cumplimiento
Sección 3. Cálculo de LTV y declaración de cumplimiento
Sección 4. Ocupación económica o test operativo y declaración de cumplimiento
Sección 5. Declaración global, incidencias y notificaciones
Sección 6. Plan de cura y acciones correctoras
3. FORMULARIO. Payoff letter para cancelar préstamo de obra
Sección 1. Identificación del préstamo de obra y partes
Sección 2. Importe de cancelación y componentes
Sección 3. Instrucciones de pago y confirmaciones
Sección 4. Evidencias y cierre contable
4. FORMULARIO. Release request y documentación de liberación de garantías
Sección 1. Identificación de la solicitud
Sección 2. Garantías a liberar y condiciones
Sección 3. Secuencia de entregas y registros
Sección 4. Confirmaciones finales
5. FORMULARIO. Anexo de reservas (CAPEX, reposición, impuestos/seguros)
Sección 1. Definición de reservas y finalidad
Sección 2. Cálculo y dotación inicial
Sección 3. Reglas de aportación y liberación
Sección 4. Reporting y auditoría
6. FORMULARIO. Acta interna de aprobación del take-out (gobernanza del promotor)
Sección 1. Datos de la reunión y asistentes
Sección 2. Justificación económica y de riesgo
Sección 3. Impacto en tesorería y dividendos
Sección 4. Acuerdos adoptados
Sección 5. Autorizaciones y poderes

1. FORMULARIO. Informe mensual de gestión del activo (post-cierre)
Sección 1. Portada operativa y resumen ejecutivo
Sección 2. Ocupación, rentas, cobros y morosidad
Sección 3. OPEX, energía, mantenimiento e incidencias
Sección 4. Plan de acción del mes siguiente
Sección 5. Anexos y evidencias incluidas
2. FORMULARIO. Informe trimestral de covenants y reservas
Sección 1. Datos del periodo y definiciones contractuales
Sección 2. Covenants del trimestre
Sección 3. Reservas y movimientos del trimestre
Sección 4. Declaraciones y evidencias adjuntas
3. FORMULARIO. Dashboard de KPIs (estructura en texto y definiciones)
Sección 1. Cabecera del dashboard
Sección 2. KPIs comerciales
Sección 3. KPIs operativos
Sección 4. KPIs financieros y de covenants
4. FORMULARIO. Plan de CAPEX anual y seguimiento
Sección 1. Resumen anual de CAPEX
Sección 2. Presupuesto, prioridad y ROI/impacto
Sección 3. Calendario de ejecución
Sección 4. Evidencias y control de cambios
5. FORMULARIO. Plan de 100 días post-cierre para estabilizar y cumplir covenants
Sección 1. Principios de ejecución y gobernanza
Sección 2. Acciones comerciales (Día 1-100)
Sección 3. Acciones operativas (Día 1-100)
Sección 4. Gobierno y reporting al prestamista (Día 1-100)
6. FORMULARIO. Gestión de incidencias y cures
Sección 1. Registro de incumplimientos potenciales (log de incidencias)
Sección 2. Medidas correctoras y plazos (plan de cure)
Sección 3. Comunicación formal con prestamista

• PRÁCTICA DE REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN

1. Residencial en renta: de obra a activo estabilizado con rent roll maduro
a. Estabilización por fases y DSCR inicial
b. Reservas de CAPEX y reposición
c. Reporting y covenants operativos
2. Logística: commissioning, contratos y concentración de inquilinos
a. Riesgos técnicos y pruebas
b. Estructura de garantías y cash trap
c. Coberturas y fijación de tipo
3. Oficinas: reposicionamiento y estabilización con contratos escalonados
a. Renta efectiva y concesiones
b. Sensibilidades y umbrales de ocupación
c. Plan de CAPEX post-cierre
4. Hotel: transición a deuda de inversión con operador y KPIs
a. Contrato de gestión/franquicia y riesgos
b. Temporadas y volatilidad de caja
c. Reservas y tests específicos
5. Residencias senior: estabilidad operativa, costes y métricas específicas
a. Ingresos recurrentes y ocupación
b. Riesgos de costes y personal
c. Evidencias y reporting
6. Activos complejos (data center u otros): pruebas de rendimiento y bancabilidad
a. Riesgos de energía y redundancias
b. Contratos de servicio y SLAs
c. Reservas técnicas y covenants

1. Take-out con desviación de coste y necesidad de capital adicional
a. Rebase del modelo y nueva estructura de capital
b. Negociación de covenants y reservas
c. Cierre por tramos y estabilización posterior
2. Take-out con retraso y extensión del préstamo promotor
a. Condiciones de extensión y costes
b. Plan de estabilización acelerada
c. Prevención para proyectos futuros
3. Take-out con mercado adverso (subida fuerte de tipo de interés)
a. Repricing y alternativas (caps, mini-perm)
b. Ajustes de LTV/DSCR y aportación de equity
c. Estrategia de reintento (refinanciación escalonada)
4. Take-out con concentración de inquilino/operador y renegociación de contratos
a. Refuerzo de garantías y sustituciones
b. Cash sweep y triggers
c. Evidencias de mitigación para comité
5. Take-out transfronterizo: moneda, transferencias y estructura de garantías
a. Mitigación de riesgo país y de transferencias
b. Estructuras de cuentas y control de caja
c. Reporting reforzado y covenants adicionales
6. Lecciones operativas: estándar interno para repetir el "momento oro"
a. Lo que siempre funciona y lo que siempre falla
b. Indicadores tempranos de éxito/fracaso
c. Procedimientos, checklists y plantillas como sistema de ejecución

Caso práctico 1. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Paso de préstamo de obra a préstamo de inversión en un residencial en renta con estabilización inicial.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Normalización operativa y construcción defendible del NOI estabilizado (de "obra" a "inversión" sin saltos)
2. Plan de cierre técnico y eliminación de "deal breakers" documentales (as-built, commissioning y matriz de defectos)
3. Estructura de take-out con "colchón" de liquidez y cierre sin gap (release & replace coordinado)
4. Ajuste del dimensionamiento de la deuda: coherencia DSCR-LTV y negociación de covenants con "headroom" real
5. Gestión del tipo de interés: cobertura (cap) y estrategia de fijación para proteger DSCR
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 2. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Take-out en plataforma logística con commissioning MEP y concentración de inquilino.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Cierre técnico "investment-ready" con plan de commissioning y paquete de evidencias (CP pack técnico)
2. Refuerzo de bancabilidad del contrato de arrendamiento: garantías, cláusulas críticas y mitigación de concentración
3. Underwriting y dimensionamiento con stress tests específicos: DSCR con concentración y reservas operativas
4. Plan de cierre "release & replace" con contingencia de liquidez y puente de corto plazo
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 3. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Take-out en oficinas con reposicionamiento, concesiones de renta y estabilización escalonada.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Replanteo del underwriting a renta efectiva: "puente" entre contrato y caja (rent roll bancable)
2. Estrategia de estabilización escalonada con "take-out por tramos" o mini-perm a estabilización
3. Reforzar la bancabilidad de contratos: garantías, cláusulas de terminación y riesgo de salida temprana
4. Control de caja y reservas: waterfall claro, CAPEX plan y DSRA con reglas realistas
5. Ajuste de valoración y sizing: coherencia con mercado y buffers reales (evitar estructuras "al límite")
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 4. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Take-out en hotel con operador, estacionalidad y pruebas de estabilidad de caja.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Construcción de "estabilidad bancable" con métricas hoteleras y evidencia de caja (no solo proyecciones)
2. Refuerzo del contrato con el operador: KPIs, penalizaciones, sustitución y derechos de intervención (step-in)
3. Estructura de deuda adaptada a estacionalidad: mini-perm + test de estabilización y covenants escalonados
4. Plan de reservas y control de caja: DSRA + FF&E + impuestos/seguros con reglas de aportación y liberación
5. Estrategia de mercado y pricing: reducir incertidumbre con cobertura y colchón de liquidez
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 5. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Take-out en residencia senior con presión de costes, ramp-up asistencial y métricas específicas.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Definir y demostrar "estabilización" con métricas bancables senior living (paquete operativo + financiero)
2. Plan de control de costes de personal: disciplina de turnos, productividad y estabilidad de equipos
3. Estructura de deuda adaptada al ramp-up: mini-perm o take-out escalonado con triggers de estabilización
4. Contrato de operación "bancable": KPIs, cures, sustitución y step-in (si hay operador)
5. Reservas y control de caja: CAPEX de reposición y buffers para evitar deterioro de servicio
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 6. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Paso a deuda de inversión en un data center con pruebas de rendimiento, SLAs y riesgo energético.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Cierre técnico "a prueba de comité": commissioning integral, pruebas bajo carga y paquete de evidencias verificables
2. Bancabilidad de ingresos: contratos con clientes y SLAs con límites claros de penalización
3. Gestión del riesgo energético: pass-through, coberturas y coherencia contractual
4. Estabilización comercial por hitos: potencia contratada, "ramp-up" defendible y take-out por tramos
5. Control de caja y reservas técnicas: waterfall, DSRA y reservas específicas con reglas de liberación
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 7. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Take-out con desviación de coste y necesidad de capital adicional para cerrar el repago.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Rebase del modelo financiero y "single source of truth" del coste real (control de variaciones y claims)
2. Reestructuración de capital: equity adicional, preferred equity o tramo mezzanine compatible con deuda de inversión
3. Cierre por tramos (two-step closing): puente de finalización + take-out parcial + ampliación tras estabilización
4. Negociación de covenants y reservas "quirúrgicas": transformar incertidumbre en importes y fechas
5. Plan de cierre operativo "sin fallos": payoff, liberaciones y continuidad registral (release & replace)
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 8. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Take-out con retraso de obra, extensión del préstamo promotor y plan de estabilización acelerada.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Negociación estructurada de la extensión con el banco de obra: condiciones, entregables y disciplina de ejecución
2. Plan de estabilización acelerada (fast ramp-up): preleasing y activación por fases
3. Preparación del data room y CP pack desde la extensión: evitar el "cuello de botella" final
4. Estructura de take-out "realista" ante retraso: mini-perm o covenants escalonados con buffers
5. Gestión del riesgo de liquidez: colchón y control de costes durante la extensión
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 9. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Take-out con mercado adverso por subida fuerte del tipo de interés y necesidad de repricing y coberturas.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Repricing estructurado: aceptar menor deuda pero optimizar condiciones con covenants y flexibilidad
2. Coberturas de tipo de interés: cap vs swap y estrategia mixta
3. Cierre escalonado: mini-perm o "bridge to stability" con refinanciación posterior
4. Equity cure y recapitalización parcial para cerrar el gap de repago
5. Plan B con el banco de obra: extensión negociada y amortización parcial para ganar tiempo
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 10. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Take-out con concentración de inquilino ancla, renegociación de contratos y activación de cash sweep.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Renegociación "bancable" del contrato del ancla: proteger caja, reducir incertidumbre y mejorar garantías
2. Diversificación del NOI: plan comercial para reducir peso del ancla (y demostrarlo en modelo)
3. Estructura de take-out con cash sweep diseñado (no punitivo): triggers, límites y liberaciones
4. Cierre del gap de repago: capital adicional y/o estructura escalonada con ampliación posterior
5. Due diligence comercial reforzada y "data room" orientado a concentración
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 11. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Take-out transfronterizo con descalce de moneda, restricciones de transferencias y estructura de garantías reforzada.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Alinear moneda de deuda e ingresos: deuda en moneda local o estructura "matched currency" con cobertura
2. Mitigar riesgo de transferencias: cuentas onshore/offshore, lockbox y reserva de servicio de deuda en moneda fuerte
3. Paquete de garantías reforzado y ejecutable: consistencia entre hipoteca, cesiones y pignoraciones
4. Compliance ampliado y trazabilidad de fondos: beneficiario real, origen de equity y contrapartes
5. Underwriting con stress tests de riesgo país: fijar triggers, covenants y cures realistas
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 12. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Take-out con incidencias registrales, release & replace y riesgo de "gap" de liquidez en el cierre.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Plan de cierre "release & replace" por hitos: closing agenda minuto a minuto con dependencias y contingencias
2. Mitigación de incidencias registrales: escrow, seguro de título o condiciones posteriores (CP vs CS)
3. Financiación puente "de cierre" para eliminar gap de liquidez (bridge to close)
4. Presentación registral coordinada: "presentación" y prioridad de rango sin pérdida
5. "Day-1 package" y control post-cierre: asegurar que lo firmado se traduce en control real
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 13. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Term sheet con definiciones ambiguas de DSCR y NOI que dispara un incumplimiento técnico en el primer test.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Auditoría inmediata del contrato y "reconstrucción" del DSCR contractual (calcular como el prestamista)
2. Solicitar waiver o cure técnico con plan de corrección y evidencia (sin agravar condiciones)
3. Renegociar definiciones "Investment-grade": ajustar NOI covenant para reflejar realidad operativa
4. Reordenar CAPEX y gastos para cumplir definiciones: plan de ejecución compatible con covenants
5. Fortalecer el proceso interno de compliance: comité de covenants, "dry run" y control de definiciones
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 14. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Due diligence técnica detecta "performance shortfall" en sistemas MEP y exige reserva técnica que reduce el sizing.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Plan de remediación técnico bancable: matriz de defectos, hitos, pruebas y responsables (con disciplina de commissioning)
2. Estructura de mitigación financiera: escrow técnico y liberaciones por hitos (en lugar de recorte permanente)
3. Rebalance del take-out: cierre por tramos y/o deuda menor inicial con "accordion" posterior
4. Gestión contractual con EPC/contratistas: garantías bancarias, retenciones y recuperación de costes
5. Ajuste de underwriting: reflejar impacto real en OPEX y riesgo operativo, con métricas y evidencias
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 15. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Data room desordenado, control de versiones deficiente y pérdida de credibilidad que retrasa el cierre.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Reset del data room: estructura por categorías, índice maestro y "single source of truth"
2. Gobernanza documental: responsables, control de versiones, naming convention y auditoría interna
3. Reconciliación financiera completa: puente rent roll ? facturación ? cobros ? banco ? modelo
4. Gestión del Q&A: respuestas consistentes, evidencias adjuntas y "no improvisar"
5. Plan de calendario y Plan B con el banco de obra: extensión negociada y puente si es necesario
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 16. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Cambio fiscal y contingencia por IVA/retenciones en pagos transfronterizos que amenaza el cierre.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Diagnóstico fiscal inmediato con informe "investment-grade": cuantificar, acotar y proponer remediación
2. Remediación previa al cierre: regularización voluntaria o ajuste operativo/documental para eliminar recurrencia
3. Escrow fiscal con liberación por hitos y cap: convertir contingencia en reserva finita
4. Ajuste del sizing y estructura: separar el riesgo pasado del riesgo futuro para proteger DSCR
5. Gobernanza fiscal post-cierre: covenants de cumplimiento, calendario y auditoría
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 17. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Desviación de coste, claims y recapitalización para cerrar el take-out por tramos sin perder el control del activo.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Rebase integral del modelo y "caja a cierre": reconstrucción del caso de crédito con trazabilidad completa
2. Cierre técnico y contractual de claims: convertir incertidumbre del contratista en importes y plazos "bancables"
3. Recapitalización sin perder control: preferred equity o mezzanine controlado con intercreditor simple
4. Take-out por tramos: cerrar primero con deuda menor y ampliar al estabilizar (accordion o tranche B)
5. Plan B operativo y de liquidez: extensión pactada con hitos, amortización parcial y puente de cierre
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 18. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Subida abrupta del tipo de interés entre term sheet y cierre que obliga a repricing, coberturas y rediseño de covenants.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Plan de repricing y renegociación estructurada: qué se concede y qué se protege (matriz de negociación)
2. Cobertura de tipo de interés: caps, swaps o estrategia mixta, optimizada para DSCR
3. Ajuste de sizing con medidas compensatorias: evitar gap mediante equity temporal, puente o tramo adicional
4. Rediseño de covenants: definiciones y headroom realista en el primer año (rampa)
5. Gestión del calendario: fijación de tipo (rate lock), ventanas y CP pack acelerado
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 19. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Take-out transfronterizo con descalce de moneda, restricciones de transferencias y estructura de control de caja reforzada.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Estructura de control de caja "doble capa": cuentas locales operativas + cuenta offshore/eur para servicio de deuda
2. Mitigación de riesgo de moneda: cobertura FX parcial, "natural hedges" y covenants ajustados por stress
3. Plan de transferencias y convertibilidad: calendario, evidencias y "fallback" operativo
4. Paquete de garantías y gobernanza reforzada: ejecutabilidad, step-in y transparencia
5. Estructura alternativa: deuda en moneda local o dual-currency con tranche en euros
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 20. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Concentración de inquilino ancla y derecho de terminación que exige renegociar contrato y activar cash sweep estructural.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Renegociación del contrato del inquilino ancla: convertir duración nominal en duración efectiva bancable
2. Estructura de mitigación financiera: cash sweep y amortización acelerada ligada a concentración
3. Reserva de reletting y CAPEX: financiar el "plan de salida" del ancla antes de que ocurra
4. Estrategia comercial de diversificación: plan de "de-risking" a 24-36 meses
5. Cierre por fases: condiciones precedentes parciales y condiciones posteriores (CPs vs "post-closing")
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 21. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Take-out parcial por fases en residencial en renta con DSCR inicial débil y liberación de garantías condicionada.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Estructura "take-out por fase" con segregación de caja y waterfall específica (ring-fencing operativo)
2. Covenants escalonados ("step-up") y diseño del DSCR para ramp-up con pruebas de estabilización
3. Reservas reforzadas para proteger DSCR: DSRA ampliado y reserva de leasing/OPEX de arranque
4. Take-out parcial con desembolso por tramos y "release & replace" coordinado entre prestamistas
5. Data room por fase y reconciliación "audit-ready" de ingresos: contrato-factura-cobro-banco
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 22. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Cierre fallido por condiciones precedentes mal gestionadas y rediseño del CP tracker para salvar la operación.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Rediseño inmediato del CP tracker: convertir CPs en tareas ejecutables con evidencia y responsables
2. Priorización por criticidad y dependencias: "ruta crítica" del cierre
3. Conversión de ciertas CPs a condiciones posteriores con protecciones automáticas (cuando sea viable)
4. Closing agenda reforzada y "war room": secuencia de firmas, pagos, releases y evidencias day-1
5. Plan B de liquidez y negociación con el banco de obra: extensión condicionada y puente si procede
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 23. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Inconsistencia del modelo financiero y discrepancias de NOI que obligan a rehacer underwriting y aceptar un "model audit" independiente.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Auditoría independiente del modelo ("model audit") con reconciliación obligatoria a caja
2. Recalcular NOI estabilizado con metodología "investment-grade": separar recurrente de extraordinario y normalizar OPEX
3. Plan de cierre del gap: recapitalización, amortización previa o take-out por tramos
4. Ajuste contractual y operativo para mejorar renta efectiva: renegociar concesiones y reforzar garantías
5. Gobernanza documental: "single source of truth" y Q&A controlado
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 24. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Pruebas de rendimiento fallidas en un activo crítico y cierre take-out condicionado a reservas técnicas, retenciones y garantías de performance.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Plan de remediación técnica "bancable" con verificación independiente y ruta crítica de pruebas
2. Retención/escrow técnico y holdback de desembolso: cerrar hoy sin asumir todo el riesgo hoy
3. Garantías de performance y asignación de garantías del contratista/operador: "skin in the game" de quien puede arreglarlo
4. Reforzamiento de reservas operativas y técnicas: DSRA ampliada y reserva de mantenimiento/lifecycle CAPEX
5. Revisión de contratos críticos (energía, refrigeración, SLAs) y derechos de intervención ("step-in") para continuidad del servicio
6. Take-out en dos etapas: mini-perm a estabilización y conversión a permanente tras performance (estructura escalonada)
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 25. "REFINANCIACIÓN "TAKE-OUT" DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: DE CONSTRUCCIÓN A DEUDA DE INVERSIÓN". Compra de tiempo imposible: mercado cerrado, sindicación fallida, breach de covenants y reestructuración integral para evitar ejecución y salvar el activo.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Plan de estabilización operativa de emergencia (90-120 días) para recuperar NOI real y credibilidad
2. Standstill y reestructuración del préstamo promotor: comprar tiempo con condiciones de disciplina y no con parches caros
3. Recapitalización para salvar el activo: preferred equity / mezzanine / coinversión con derechos claros
4. Venta parcial o monetización selectiva: separar activos no estratégicos para generar liquidez y reducir deuda
5. Estructura de salida futura realista: mini-perm a estabilización + take-out permanente cuando el mercado abra
6. Marco de gobernanza y control post-reestructuración: evitar recaer en el mismo punto
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS