PARTE PRIMERA.

CÓMO COBRAR DEL BANCO: MAPA DEL PROCESO Y LÓGICA DEL PRÉSTAMO PROMOTOR

CÓMO COBRAR DEL BANCO: DOCUMENTACIÓN, DATA ROOM Y GOBERNANZA DEL REPORTING

CÓMO COBRAR DEL BANCO: PROJECT MONITORING PARA VALIDAR AVANCE, RIESGOS Y ELEGIBILIDAD

CÓMO COBRAR DEL BANCO: CERTIFICACIONES, CONTROL DE COSTE Y ELEGIBILIDAD DEL GASTO

CÓMO COBRAR DEL BANCO: CAJA DEL PROYECTO, DRAWDOWNS, CONCILIACIÓN Y GESTIÓN DE INCIDENCIAS

CÓMO COBRAR DEL BANCO: DASHBOARDS, DATOS Y AUTOMATIZACIÓN DEL REPORTING

PUESTA EN MARCHA PARA COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS

CHECKLISTS Y FORMULARIOS PARA COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS

PRÁCTICA PARA COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS

En el negocio promotor, no basta con construir bien: hay que convertir el avance en caja a tiempo. Y ahí es donde muchos proyectos se atascan. Certificaciones que no cuadran, conciliaciones incompletas, evidencias dispersas, cambios sin trazabilidad, proveedores sin validar, rutas del data room que “se rompen”, queries interminables y, como consecuencia, importes retenidos, fecha valor comprometida y tensiones de tesorería que encarecen el proyecto. El problema no suele ser falta de trabajo; suele ser falta de sistema. Un sistema que traduzca el progreso real de obra en un expediente “bancable”, defendible y estable, capaz de pasar una revisión con rapidez y sin reabrir el paquete.

Esta guía práctica nace para resolver precisamente eso: cómo cobrar del banco en un préstamo promotor de forma consistente, predecible y profesional. No desde la teoría, sino desde la operativa real: circuito de disposiciones (drawdowns), hitos y evidencias, gobernanza del reporting, disciplina documental, control de versiones, control de coste y plazo, y coordinación entre promotor, banco, project monitor, dirección facultativa y constructora. Aquí encontrará un mapa completo del proceso y, sobre todo, un método para ejecutar mes a mes sin improvisaciones.

A lo largo de la guía se abordan, de forma estructurada y aplicable, los bloques que determinan el cobro: cómo funciona el circuito de disposición y sus puntos de control; cómo alinear la estructura del préstamo (tramos, condiciones, covenants y control de cuentas) con el business plan; cómo diseñar un data room de disposiciones con una carpeta SUBMITTED inmutable y reglas de naming que eviten re-revisiones; cómo preparar un drawdown request con segmentación clara entre núcleo aprobable, condicionado y hold; cómo organizar la gobernanza del cobro con calendarios, comités y actas; y cómo aplicar project monitoring para validar avance, riesgos y elegibilidad. Se profundiza también en el control del plazo (ruta crítica, curva S, SPI/CPI, planes de recuperación), el control de coste (EAC, contingencias, claims, materialidad) y la demostración del “use of proceeds”, con conciliación banco–contabilidad–certificación para cerrar el mes con rigor.

El objetivo es directo: que usted pueda reducir fricción y acelerar decisiones. Esta guía le ayuda a implantar un estándar de trabajo que disminuye queries, baja el hold rate, acorta el time to cash y protege la fecha valor, incluso cuando aparecen incidencias. Le permitirá reforzar la credibilidad del expediente con evidencias trazables, mejorar la coordinación interna mediante SLAs y propietarios claros del cobro, y tomar decisiones con datos consistentes en coste, plazo, caja y documentación. El beneficio tangible es evidente: más estabilidad financiera del proyecto, menos retrasos y menos coste indirecto por tensiones de tesorería. El beneficio intangible es igual de importante: control, previsibilidad y reputación profesional ante la banca y los socios.

Si su objetivo es profesionalizar el cobro, reducir el retrabajo y pasar de “apagar fuegos” a operar con un sistema repetible, esta guía es para usted. No es una lectura para “tener en la estantería”; es un manual de ejecución para aplicar en cada ciclo mensual. Invertir en este conocimiento es invertir en capacidad de cobro, en control del riesgo y en protección de su margen.

El sector ya no premia al que improvisa: premia al que demuestra trazabilidad, disciplina y consistencia. Cuanto antes convierta su circuito de disposiciones en una máquina de cobro, antes ganará tiempo, reducirá fricción y reforzará su posición frente a la banca y el mercado. Este es el momento de dar el paso: estudie el método, aplíquelo y eleve su nivel de gestión. La excelencia en una promoción no se mide solo en obra terminada; también se mide en la capacidad de cobrar con precisión, rapidez y seguridad.
 

• CÓMO COBRAR DEL BANCO: MAPA DEL PROCESO Y LÓGICA DEL PRÉSTAMO PROMOTOR

1. Qué significa “cobrar del banco” en un préstamo promotor
a. Diferencia entre disposición, pago, reembolso y conciliación
b. Qué acepta el banco como evidencia mínima de avance y elegibilidad
c. Cómo traduce el banco el avance a caja: elegibilidad, materialidad y “trazabilidad defendible”
2. Flujo extremo a extremo del cobro (solicitud ? verificación ? aprobación ? pago)
a. Secuencia estándar y puntos de control
b. Errores típicos que bloquean el cobro y cómo prevenirlos
c. Gestión de aclaraciones (queries), aprobaciones condicionadas y cierre de disposición
3. Actores del cobro y responsabilidades (promotor, banco, project monitor, DF, constructora)
a. Matriz RACI aplicada a disposiciones y certificaciones
b. Independencia, conflictos de interés y trazabilidad
c. Circuitos de comunicación, SLAs internos y “propietario del cobro”
4. Calendario de cobro y “cut-off” mensual
a. Cierres, ventanas de revisión y fecha valor bancaria
b. Cómo sincronizar planning de obra, facturación y solicitud de disposición
c. Planificación inversa del cobro, buffers y prevención de tensiones de tesorería
5. Tipologías de pago vinculadas al cobro
a. Pago directo a contratistas, reembolso al promotor, cuentas escrow/retenciones
b. Riesgos de cada modalidad y controles recomendados
c. Controles antifraude, validación de beneficiarios y prevención de pagos indebidos
6. Glosario operativo del cobro
a. Diccionario mínimo de datos: avance, coste, certificación, importe, desviación
b. Lenguaje bancario: condiciones precedentes, covenants, waivers, eventos de incumplimiento
c. Plantillas y campos obligatorios para estandarizar reporting y reducir fricción 

1. Arquitecturas habituales del préstamo promotor y su impacto en el cobro
a. Tramos por uso (suelo/obra/impuestos/contingencia/intereses) y reglas de disposición
b. Particularidades en España y Latinoamérica (prácticas de banca, plazos y evidencias)
c. Alineación entre business plan, presupuesto y estructura de tramos para evitar bloqueos
2. Condiciones precedentes (CP) y condiciones recurrentes por disposición
a. Cómo administrarlas como “checklist vivo” con caducidades
b. Evidencias operativas sin depender de normativa local concreta
c. Mapa CP/condición recurrente ? documento ? responsable ? repositorio ? fecha de validez
3. Covenants financieros y operativos que condicionan el cobro
a. DSCR, LTV, LTC, ICR: definición práctica y datos necesarios
b. Tests, periodicidad, tolerancias y mecanismos de cura (cure rights)
c. Paquete mínimo de reporting de covenants y gestión de waivers sin frenar disposiciones
4. Control de cuentas del proyecto y “waterfall” de pagos
a. Cuentas de ingresos, cuenta de obra, cuenta de reservas y prioridades de pago
b. Conciliación: extractos, mayor contable y relación con certificaciones
c. Controles de movimientos no permitidos y trazabilidad del “use of proceeds” por cuenta
5. Seguros, siniestros y garantías con efecto en disposiciones
a. Cómo se documenta un siniestro y su impacto en coste/plazo/cobro
b. Retenciones, garantías de obra y pagos finales
c. Coordinación con aseguradora, peritaciones y liberación de fondos para reparación/continuidad
6. Interfaz entre contrato de financiación y contrato de obra
a. Cláusulas que deben alinearse para evitar bloqueos de cobro
b. Reglas de elegibilidad del gasto y gestión de cambios
c. Back-to-back: variaciones, claims, plazos de certificación, pagos y evidencias exigidas por banca

• CÓMO COBRAR DEL BANCO: DOCUMENTACIÓN, DATA ROOM Y GOBERNANZA DEL REPORTING

1. Diseño del data room para disposiciones (estructura y nomenclatura)
a. Carpetas por mes/hito y “carpeta de disposición” estándar
b. Control de versiones, trazabilidad y permisos de acceso
c. Normas de naming, metadatos mínimos y “carpeta SUBMITTED” inmutable
2. Documentos base del proyecto exigidos para cobrar
a. Presupuesto aprobado, planning baseline, contrato de obra y plan de compras
b. Matriz de elegibilidad: qué entra y qué no entra en disposición
c. Registro maestro de baseline, cambios aprobados y contingencias como fuente única de verdad
3. Evidencias de soporte: facturas, pedidos, albaranes, actas y fotografías
a. Requisitos de consistencia (fecha, proveedor, partida, centro de coste, aprobación)
b. Buenas prácticas: evidencia fotográfica, georreferenciación y registro de hallazgos
c. Triple match (pedido–recepción–factura) y control anti-duplicidad por proveedor/importe/fecha
4. Solicitud de disposición (drawdown request): contenido mínimo y anexos
a. Resumen ejecutivo, desglose por paquetes, certificación de avance y usos de fondos
b. Declaraciones del promotor y cuadro de conciliación
c. Segmentación del paquete: núcleo aprobable, condicionado, hold y plan de subsanación
5. Gestión de incidencias documentales
a. Faltas, caducidades, incoherencias y duplicidades
b. Plan de remediación y comunicación al banco
c. Registro de queries: SLA, responsables, evidencias aportadas y cierre formal de la disposición
6. KPIs de documentación para acelerar cobros
a. Completitud, puntualidad, calidad, retrabajo y tiempo de aprobación
b. Lecciones aprendidas y mejora continua del expediente
c. Cuadro de mando del expediente: query rate, hold rate, time to cash y causas raíz 

1. Calendario maestro de reporting para el cobro
a. Qué se entrega, cuándo, formato y responsable
b. SLA internos para asegurar el cobro sin fricciones
c. Calendario inverso por fecha valor: buffers, hitos y controles de cumplimiento
2. Comités de control (obra, coste, caja, riesgos, banco)
a. Actas, acuerdos, acciones, responsables y fechas objetivo
b. Escalado: qué se eleva, cuándo y con qué evidencia
c. Registro de decisiones y compromisos: trazabilidad a cambios, holds y liberaciones
3. Baseline de coste y plazo y su gestión de cambios
a. Aprobación de cambios, registro y trazabilidad
b. Re-baselining: cuándo procede y cómo justificarlo al banco
c. Gobernanza del change log: materialidad, evidencias, impactos y comunicación consistente
4. Materialidad, tolerancias y semáforos
a. Umbrales por importe y por impacto en plazo/caja
b. Criterios de “hold” de partidas y liberaciones parciales
c. Reglas de muestreo y escalado cuando se superan tolerancias (documentación/avance/coste)
5. Coordinación con contabilidad y tesorería del proyecto
a. Imputaciones, centros de coste y conciliaciones mensuales
b. Cierre mensual (month-end) y archivo para auditoría
c. Integración con pagos críticos: plan semanal de caja y protección de hitos de disposición
6. Cuadro de mando de gobernanza del cobro
a. Indicadores operativos del circuito de disposición
b. Repositorio de decisiones y control de compromisos
c. Auditoría interna del proceso de cobro: controles, hallazgos y mejora continua

• CÓMO COBRAR DEL BANCO: PROJECT MONITORING PARA VALIDAR AVANCE, RIESGOS Y ELEGIBILIDAD

1. Qué revisa el project monitor para habilitar el cobro
a. Avance físico vs avance financiero y coherencia con el presupuesto
b. Elegibilidad del gasto y trazabilidad de partidas certificadas
c. Materialidad, muestreo y criterio de recomendación: aprobable, condicionado y hold
2. Metodología de revisión: escritorio + visita + contraste documental
a. Muestreo, pruebas y validación de mediciones
b. Evidencia fotográfica y registro de hallazgos
c. Gestión de evidencias: puntos de toma, comparativas mensuales y cadena de custodia documental
3. Informe del project monitor: estructura y lenguaje útil para banca
a. Resumen ejecutivo, riesgos, desviaciones, recomendaciones y condiciones
b. Anexos: fotos, mediciones, conciliaciones y cronogramas
c. Recomendación de disposición: importes, condiciones, acciones y umbrales de seguimiento
4. Gestión de discrepancias (promotor–constructora–PM–banco)
a. Procedimiento de resolución y documentación de acuerdos
b. Impacto de la discrepancia en el calendario de cobro
c. Estrategia de “no bloquear el núcleo”: retirada de partidas, holds parciales y addenda controlados
5. Early warnings y umbrales de escalado
a. Señales de alerta (plazo, coste, productividad, compras, calidad)
b. Planes correctores y seguimiento de cierres
c. Registro de riesgos del PM: probabilidad/impacto, triggers, owners y evidencias de mitigación
6. Preparación del “pre-cierre” mensual con el PM
a. Revisión previa del expediente antes de enviarlo al banco
b. Checklist de calidad del informe y anexos
c. Ensayo de muestreo: pre-validación de partidas de mayor materialidad y riesgo 

1. Planificación baseline orientada a hitos de financiación
a. WBS, paquetes de trabajo y hitos “gating” de cobro
b. Ruta crítica, flotaciones y restricciones
c. Mapa hitos de obra ? hitos de cobro: dependencias, evidencias y riesgos de fallo
2. Medición del avance (obra) con evidencia aceptable para banca
a. % completado, cantidades, hitos aceptados y actas
b. Reglas para evitar “sobreavance” no sustentable
c. Integridad de la medición: criterios, firmas, trazabilidad y consistencia mes a mes
3. Análisis de desviaciones y previsión (forecast) de fecha fin
a. Lectura práctica de SPI/CPI y curva S
b. Estimación a término (EAC time) y medidas correctoras
c. Señales de deterioro del plan: productividad, restricciones y buffers consumidos
4. Plan de recuperación de retrasos
a. Resequenciación, refuerzo de recursos, turnos y logística
b. Comunicación al banco: narrativa y plan de remediación
c. Evidencias de recuperabilidad: recursos, rendimientos, hitos intermedios y control de cambios
5. Gestión de suministros críticos y compras
a. Riesgos de plazo por procurement y subcontratas
b. Evidencias: pedidos, plazos, inspecciones y recepción en obra
c. Plan de contingencia de suministros: alternativos, inspecciones, QA y logística de llegada
6. Plantillas de control de plazo para cobro
a. Informe mensual de plazo con anexos mínimos
b. Registro de riesgos de plazo y mitigaciones
c. Checklist de consistencia plazo–avance–certificación: pruebas antes del envío al banco

1. Plan de calidad como soporte del cobro
a. Inspecciones, ensayos, puntos de parada y evidencias
b. No conformidades y retrabajos: impacto en coste/plazo
c. Matriz evidencia de calidad ? hito de cobro: qué pruebas habilitan qué importes
2. Gestión de cambios técnicos (diseño, RFIs, órdenes de cambio)
a. Control de revisiones y aprobación previa de cambios
b. Trazabilidad del cambio a coste, plazo y certificación
c. Disciplina documental: as-built parcial, actas, versiones y consistencia con data room
3. Pruebas, puesta en marcha y comisionado (si aplica)
a. Protocolos, actas y evidencias de funcionamiento
b. Hitos de pruebas como condiciones de disposición
c. Gestión de fallos en pruebas: planes de acción, re-test y evidencia de cierre para el banco
4. Recepciones parciales y totales
a. Criterios de aceptación y documentación asociada
b. Relación con pagos finales, retenciones y garantías
c. Cierre técnico-financiero: punch list, liberaciones, garantías y “final account” defendible
5. Seguridad y salud: impacto operacional y reputacional
a. Incidencias graves y paradas de obra
b. Medidas correctoras y trazabilidad documental
c. Comunicación al banco en eventos H&S: impacto, continuidad, evidencias y mitigaciones
6. Checklist de evidencia técnica por hito
a. Paquete mínimo de evidencias aceptables por el banco
b. Reglas de archivo y disponibilidad en data room
c. Auditoría interna de evidencias: muestreo, hallazgos y acciones antes del pre-cierre

• CÓMO COBRAR DEL BANCO: CERTIFICACIONES, CONTROL DE COSTE Y ELEGIBILIDAD DEL GASTO

1. Qué es una certificación y qué debe contener para “ser cobrable”
a. Medición, precios, periodos, retenciones y firmantes
b. Coherencia con contrato, presupuesto y planning
c. Trazabilidad por partida: cost code, evidencia técnica, factura y tratamiento (núcleo/hold)
2. Flujo de certificación: de obra a banco
a. Preparación por la constructora y validación por DF/QS/promotor
b. Integración con el expediente de disposición
c. Congelación, versionado y addenda: cómo evitar re-revisiones del banco
3. Reglas de valoración y medición (buenas prácticas internacionales)
a. Unidades, rendimientos, precios y documentación de respaldo
b. Partidas a tanto alzado vs medición real: riesgos y controles
c. Control de sobrecertificación y criterios de aceptación por hitos verificables
4. Retenciones, anticipos, acopios y certificaciones especiales
a. Cómo documentar acopios y su elegibilidad
b. Gestión de anticipos y su amortización en certificaciones
c. Retenciones y liberaciones: condiciones, evidencias y relación con garantías y punch list
5. Partidas no elegibles o condicionadas
a. Gastos fuera de alcance, duplicidades y partidas discutidas
b. Procedimiento de “hold”, subsanación y liberación
c. Estrategia de cobro: priorización por materialidad y protección de fecha valor
6. Plantillas de certificación y anexos
a. Modelo de certificación “bancable” y su checklist
b. Registro de versiones y aprobaciones
c. Anexo de conciliación y referencias al data room: estándar de navegación para banca 

1. Estructura del presupuesto y codificación (cost codes)
a. Paquetes de coste, capítulos y centros de coste
b. Mapa presupuesto–certificación–contabilidad–dashboard
c. Reglas de gobierno de cost codes: altas, cambios, bloqueos y trazabilidad histórica
2. Coste comprometido (committed) y coste incurrido (actuals)
a. Contratos, pedidos y órdenes de compra como base del committed
b. Conciliación con facturas, pagos y certificaciones
c. Gestión de compromisos futuros: lead times, riesgos de precio y reservas por paquete
3. Forecast de coste (EAC) y gestión de desviaciones
a. Identificación temprana de sobrecostes y subcostes
b. Planes de mitigación y comunicación al banco
c. Narrativa de control: causas raíz, medidas cuantificadas y fecha de estabilización esperada
4. Contingencias: definición, uso y reposición
a. Contingencia del promotor vs contingencia del contrato
b. Evidencias para justificar liberaciones o consumos
c. Política de contingencias: criterios, aprobaciones, trazabilidad y reporting a banca
5. Revisión de precios y reclamaciones (claims) con impacto en cobro
a. Gestión de variaciones, órdenes de cambio y precios
b. Evidencias y narrativa para aceptación bancaria
c. Estrategia de negociación y documentación: evitar que claims contaminen la disposición
6. Informe mensual de coste para disposiciones
a. Estructura mínima y anexos de soporte
b. Semáforos y KPIs de coste (incluida materialidad por importe)
c. Control de calidad del informe de coste: validaciones, coherencias y reconciliaciones

1. Principios de elegibilidad del gasto para el banco
a. Relación directa con el proyecto y periodo de imputación
b. Evidencia documental y trazabilidad (quién aprobó y por qué)
c. Matriz de elegibilidad operativa: estados, excepciones y evidencias alternativas aceptables
2. Mapeo del gasto a tramos del préstamo
a. Regla de asignación: suelo/obra/impuestos/contingencia/intereses
b. Tratamiento de gastos mixtos o compartidos
c. “Split rules” y documentación de reparto: criterios, aprobaciones y consistencia contable
3. Control del “use of proceeds” y prevención de dobles financiaciones
a. Controles contra duplicidad de facturas/certificaciones
b. Cruces: contabilidad–extractos–data room
c. Auditoría por muestreo interna: detección temprana y plan de remediación antes del banco
4. Pagos directos y pagos por cuenta: riesgos y controles
a. Validación de beneficiarios, cuentas y referencias
b. Confirmación de ejecución del pago y conciliación
c. Controles reforzados en pagos sensibles: cambios de cuenta, proveedores nuevos y umbrales
5. Gestión de impuestos y tasas asociadas al proyecto (enfoque internacional)
a. Evidencias típicas y calendario de pagos
b. Cómo evitar bloqueos por documentación incompleta
c. Particularidades operativas: retenciones fiscales, comprobantes y conciliación con caja del proyecto
6. Checklist de elegibilidad y evidencias por tipo de gasto
a. Matriz “gasto–evidencia–aprobador–repositorio”
b. Reglas de archivo y conservación
c. Pruebas de consistencia final: coste–plazo–caja–documentación antes del envío

• CÓMO COBRAR DEL BANCO: CAJA DEL PROYECTO, DRAWDOWNS, CONCILIACIÓN Y GESTIÓN DE INCIDENCIAS

1. Cash flow del proyecto orientado a disposiciones
a. Entradas/salidas, calendario de pagos y curva de inversión
b. Relación con planning y certificaciones
c. Traducción a calendario de cobro: hitos de disposición, buffers y semanas críticas
2. Plan de disposiciones (drawdown schedule) y su actualización
a. Ritmo de cobro real vs previsto: causas y correcciones
b. Gestión de picos de tesorería y colchones
c. Reglas de reforecast: cuándo recalcular y cómo explicarlo al banco
3. Intereses, comisiones y capitalización (si aplica)
a. Cómo se reflejan en el modelo de caja y en el reporting
b. Evidencias y conciliaciones con el banco
c. Control de devengos y reconciliación con extractos y contratos
4. Ingresos del proyecto (preventas, rentas, otros) y su tratamiento
a. Control de ingresos y asignación en waterfall
b. Conciliación de cobros y reporting bancario
c. Gestión de discrepancias: devoluciones, descuentos, incidencias y evidencias
5. Escenarios de estrés de caja y planes de contingencia
a. Sobrecoste, retraso, caída de ventas/absorción
b. Medidas: reprogramación, aportación de equity, renegociación
c. Plan de acción por gatillos: triggers, responsables, comunicación y evidencias
6. Plantilla de cash flow “bancable”
a. Estructura mínima (mensual/semanal) y supuestos
b. Checklist de coherencia con coste, plazo y certificaciones
c. Anexos mínimos: supuestos, versionado y reconciliación con reporting mensual 

1. Conciliación bancaria y fecha valor
a. Extractos, referencias, pagos y confirmaciones
b. Gestión de diferencias y ajustes
c. Cierre de disposición: snapshot, referencias y archivo para auditoría
2. Conciliación contable (mayor) por centros de coste
a. Imputaciones, reclasificaciones y cierres
b. Trazabilidad a facturas y certificaciones
c. Control de asientos recurrentes, devengos y reclasificaciones que impactan en elegibilidad
3. Conciliación certificación–factura–pago
a. Regla de “una partida, una evidencia, un destino”
b. Tratamiento de facturas parciales y pagos a cuenta
c. Gestión de diferencias temporales: ejecutado no facturado, facturado no pagado y retenciones
4. Control de proveedores y subcontratas
a. Validaciones, documentación y cumplimiento operativo
b. Riesgos: proveedores críticos, concentración y plazos
c. Control de dependencia y continuidad: planes alternativos y evidencias de mitigación
5. Auditoría del banco y auditoría interna del promotor
a. Preparación de muestras, soportes y respuestas
b. Registro de hallazgos y plan de remediación
c. Simulacro de auditoría previo: muestreo interno, debilidades típicas y correcciones
6. Indicadores de calidad de conciliación
a. Tiempo de cierre, incidencias recurrentes, retrabajo
b. Acciones de mejora y estandarización
c. Tablero de control de conciliación: causas raíz, owners y eficacia de medidas

1. Tipología de incidencias: técnicas, económicas, documentales y de compliance
a. Señales típicas y su severidad
b. Priorización por impacto en plazo de cobro e importe
c. Árbol de decisión: continuar, condicionar, retener (hold) o renegociar
2. Gestión de “holds” de partidas y liberaciones parciales
a. Cómo documentar subsanación y reaprobación
b. Gobernanza: quién decide y cómo se registra
c. Métricas de holds: frecuencia, materialidad y tiempo medio de liberación
3. Desviaciones de coste/plazo y comunicación efectiva al banco
a. Narrativa de causa–impacto–medidas–plazos
b. Evidencias de avance del plan corrector
c. Paquete de seguimiento: indicadores, hitos intermedios y validación del project monitor
4. Renegociación práctica: waivers, enmiendas y reequilibrios
a. Preparación del expediente: datos, escenarios, compromisos
b. Condiciones típicas de aceptación bancaria
c. Gestión de cure rights y concesiones: qué ofrecer, qué pedir y cómo documentarlo
5. Eventos críticos: parada de obra, insolvencia de contratista, litigios
a. Plan de continuidad y sustitución
b. Evidencias para mantener disposiciones bajo control
c. Protocolo de crisis: comité, comunicaciones, data room reforzado y medidas inmediatas
6. Plantillas de comunicación al banco
a. Memo de incidencia y plan de remediación
b. Registro de compromisos y seguimiento
c. Informe “status update” semanal: estructura, semáforos y evidencias mínimas

• CÓMO COBRAR DEL BANCO: DASHBOARDS, DATOS Y AUTOMATIZACIÓN DEL REPORTING

1. Diseño de KPIs orientados a disposición
a. Avance físico/financiero, coste, caja, riesgos y calidad documental
b. Materialidad por importe y tolerancias operativas
c. Definición operativa de cada KPI: fuente, cálculo, periodicidad y responsable
2. Estructura del dashboard ejecutivo para el banco
a. Resumen: “qué ha pasado, por qué, qué haremos”
b. Drill-down: paquetes de coste, hitos, incidencias
c. Reglas de narrativa: consistencia mensual, supuestos y vínculos a evidencias
3. Dashboard operativo interno del promotor
a. Control de expedientes de disposición y pendientes
b. Control de proveedores, certificaciones y conciliaciones
c. Gestión de incidencias y SLAs: tablero de queries, holds y acciones
4. Visualización de plazo y producción
a. Curva S, SPI/CPI y forecast
b. Hitos de cobro y su estado (gating)
c. Alertas de ruta crítica: triggers, buffers y plan de recuperación
5. Visualización de coste y contingencias
a. Presupuesto vs actual vs forecast (EAC)
b. Cambios, claims y retenciones
c. Materialidad y tolerancias: cómo “semáforizar” sin confundir al decisor bancario
6. Plantillas tipo (Power BI/Excel/Google Sheets) y reglas de publicación
a. Control de versiones y fuente única de verdad
b. Periodicidad, responsables y archivo
c. Checklist de publicación: validaciones, revisión y congelación de reporte mensual 

1. Fuentes de datos del cobro
a. ERP/contabilidad, planificación, certificaciones, data room
b. Integración con herramientas de obra (si aplica)
c. Modelo de integración mínimo viable: extractos, cargas y reconciliación
2. Diccionario de datos y codificación única (cost codes)
a. Mapeo presupuesto–certificación–contabilidad–dashboard
b. Reglas de alta/baja de partidas y control de cambios
c. Gobernanza del maestro de datos: owners, trazabilidad y auditoría de cambios
3. Calidad del dato (data quality) para evitar bloqueos de cobro
a. Validaciones: duplicidades, importes, fechas, proveedores, aprobaciones
b. Controles automáticos y alertas
c. Cuadro de mando de calidad: errores, severidad, retrabajo y tiempo de corrección
4. Gobernanza del dato y seguridad
a. Accesos, auditoría, trazabilidad y segregación
b. Conservación de evidencias y gestión documental
c. Ciberseguridad operativa del data room y protección frente a manipulación/errores
5. Automatización del reporting y cierre mensual
a. Flujos de carga, reconciliaciones y publicación
b. Cuadros de control de errores y reintentos
c. RPA/automatización ligera: casos de uso para acelerar el expediente de disposición
6. Checklist de “ready-to-report” antes de enviar al banco
a. Pruebas de consistencia y completitud
b. Evidencias mínimas por cada bloque (plazo/coste/caja/documentación)
c. Aprobaciones internas, congelación de versión y paquete SUBMITTED

• PUESTA EN MARCHA PARA COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS

1. Arranque del proyecto: roles, responsabilidades y formación
a. RACI, flujos y criterios de materialidad
b. Manual interno de cobro y reporting
c. Política de evidencias: estándares mínimos, excepciones y control de versiones
2. Selección de herramientas: documentación, dashboards y control de cambios
a. Criterios: trazabilidad, seguridad, automatización
b. Plan de implantación por fases
c. Integración práctica: data room, ERP, planning y reporting en un flujo repetible
3. Calendario operativo: cierre, pre-cierre y envío al banco
a. Rutinas semanales y mensuales
b. Gestión de picos y contingencias
c. SLAs internos, buffers y seguimiento del time to cash
4. Control de calidad del expediente de disposición (QA del cobro)
a. Revisiones cruzadas y muestreos internos
b. Indicadores de error y retrabajo
c. Simulacro de revisión bancaria: pruebas antes del envío y plan de corrección
5. Relación con el banco y con el project monitor
a. Reglas de comunicación, escalados y acuerdos
b. Gestión de expectativas y narrativa consistente
c. Gobierno de incidencias: waivers, enmiendas, compromisos y seguimiento
6. Mejora continua y lecciones aprendidas
a. Post-mortem mensual de cobro y planes de mejora
b. Biblioteca de evidencias y plantillas reutilizables
c. Estandarización y escalabilidad: replicar el sistema en nuevos proyectos y países

• CHECKLISTS Y FORMULARIOS PARA COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS

1. CHECKLIST. Checklist maestro de condiciones precedentes (CP) del préstamo promotor para habilitar disposiciones
Sección 1. Identificación del préstamo, proyecto y ciclo de cobro
Sección 2. Control de caducidades, responsables y evidencias
Sección 3. Matriz CP–documento–ubicación–estado
Sección 4. Matriz CP por tramo: dependencias, secuencia y pruebas de completitud
Sección 5. Evidencias mínimas y control de caducidades (alertas)
Sección 6. Aprobación interna del checklist y evidencias de revisión
2. CHECKLIST. Checklist de condiciones recurrentes por disposición y verificación de cut-off mensual
Sección 1. Identificación del ciclo, disposición y alcance del paquete
Sección 2. Evidencias por mes/hito y cut-off
Sección 3. Verificaciones mínimas antes de enviar al banco
Sección 4. Checklist de pre-envío: coherencia coste–plazo–caja–documentación y firmas
Sección 5. Gestión de queries previstas y respuestas tipo
Sección 6. Aprobación interna y registro de envío
3. CHECKLIST. Checklist de covenants y tests periódicos: datos, cálculo, trazabilidad y evidencias para auditoría bancaria
Sección 1. Identificación del periodo de test y parámetros del préstamo
Sección 2. Datos necesarios, cálculo y trazabilidad
Sección 3. Alertas tempranas y plan de acción
Sección 4. Registro de cumplimiento y carpeta de evidencias para auditoría bancaria
Sección 5. Paquete mínimo de reporting de covenants y gestión de waivers sin frenar disposiciones
Sección 6. Aprobación interna y trazabilidad de publicación
4. CHECKLIST. Checklist de elegibilidad del gasto: reglas por tramo, anti-duplicidad, pagos y tratamiento de excepciones
Sección 1. Identificación del periodo y reglas de elegibilidad aplicables
Sección 2. Reglas por tipo de gasto y tramos del préstamo
Sección 3. Pruebas anti-duplicidad y control de pagos
Sección 4. Excepciones y partidas especiales: criterios, evidencias alternativas y tratamiento en hold
Sección 5. Matriz “gasto–evidencia–aprobador–repositorio” (muestra materialidad)
Sección 6. Aprobación interna, congelación y consistencia final
5. CHECKLIST. Checklist de control del plazo y hitos gating: avance aceptable, recuperación de retrasos y suministros críticos
Sección 1. Identificación del planning baseline y hitos de cobro
Sección 2. Evidencias de avance aceptables y actas (hitos gating)
Sección 3. Requisitos de recuperación de retrasos (si aplica)
Sección 4. Checklist de suministros críticos: pedidos, inspecciones, recepciones y riesgos
Sección 5. Coherencia plazo–avance–certificación antes del envío
Sección 6. Aprobación interna y evidencias de publicación
6. CHECKLIST. Checklist de control documental del expediente de disposición: completitud, versionado, QA y KPIs de calidad
Sección 1. Identificación del expediente y estructura de carpetas del data room
Sección 2. Completitud, coherencia y firma/aprobación (lista de control)
Sección 3. Archivo y versionado en data room (normas y verificación)
Sección 4. QA documental previo al envío (muestreo interno)
Sección 5. KPI de documentación y calidad del expediente: objetivos, tolerancias y acciones correctoras
Sección 6. Congelación, envío y registro de auditoría 

1. FORMULARIO. Solicitud de disposición (drawdown request) — modelo completo
Sección 1. Identificación del proyecto, préstamo y ciclo de cobro
Sección 2. Datos de la disposición solicitada
Sección 3. Resumen ejecutivo (qué se solicita y por qué)
Sección 4. Desglose por tramos y usos de fondos (use of proceeds)
Sección 5. Desglose por paquetes/cost codes y vinculación a evidencias
Sección 6. Sección de segmentación: núcleo, condicionado, hold y plan de subsanación
Sección 7. Instrucciones de pago y beneficiarios
Sección 8. Declaraciones del promotor (declaraciones y confirmaciones)
Sección 9. Anexos mínimos y control de versiones
Sección 10. Aprobaciones internas y firma
2. FORMULARIO. Certificación de obra “bancable” — modelo completo
Sección 1. Identificación del proyecto y del documento
Sección 2. Resumen de medición y valoración del periodo
Sección 3. Detalle por partidas/cost codes con trazabilidad
Sección 4. Retenciones, acopios y anticipos (si aplica)
Sección 5. Firmantes y validación
Sección 6. Anexo de evidencias y trazabilidad (navegación bancaria)
Sección 7. Hoja de conciliación con facturas/pagos y referencias a data room por partida
3. FORMULARIO. Conciliación banco–contabilidad–certificación — modelo completo
Sección 1. Identificación del periodo, versiones y fuentes
Sección 2. Reglas de cierre mensual aplicadas
Sección 3. Conciliación bancaria (extractos) — resumen y controles
Sección 4. Conciliación contable (mayor) por centros de coste
Sección 5. Conciliación certificación–factura–pago (cadena económica)
Sección 6. Gestión de diferencias y ajustes (registro de incidencias)
Sección 7. Registro de diferencias temporales (arrastre y cierre)
Sección 8. Aprobación, publicación y control de versiones
4. FORMULARIO. Informe del project monitor — plantilla “bancable” y recomendación de disposición (modelo completo)
Sección 1. Datos generales del informe y del equipo
Sección 2. Resumen ejecutivo (síntesis para decisión bancaria)
Sección 3. Metodología de revisión, materialidad y muestreo
Sección 4. Avance físico vs avance financiero (consistencia)
Sección 5. Coste, EAC y contingencias
Sección 6. Plazo, ruta crítica y recuperabilidad
Sección 7. Calidad, seguridad y aceptación
Sección 8. Revisión documental (data room) y queries
Sección 9. Cuadro de recomendación de disposición (operativo)
Sección 10. Anexos y evidencias revisadas
5. FORMULARIO. Registro de cambios (change log) — modelo completo
Sección 1. Identificación del registro y periodo
Sección 2. Cambio CHG-01 — Identificación y descripción
Sección 3. Impacto (coste, plazo, calidad) y evidencias (CHG-01)
Sección 4. Materialidad y tratamiento bancario (CHG-01)
Sección 5. Aprobaciones (CHG-01)
Sección 6. Cambio CHG-02 — Identificación y descripción
Sección 7. Impacto y trazabilidad (CHG-02)
Sección 8. Materialidad y tratamiento bancario (CHG-02)
Sección 9. Estado, acciones y cierre
6. FORMULARIO. Incidencia y plan de remediación al banco — modelo completo
Sección 1. Identificación de la incidencia
Sección 2. Resumen ejecutivo (1 página operativa)
Sección 3. Causa raíz (root cause) y explicación verificable
Sección 4. Impacto (coste, plazo, caja, compliance) y alcance
Sección 5. Medidas inmediatas (contención)
Sección 6. Plan de remediación (correctivo) con plazos y responsables
Sección 7. Seguimiento y reporting al banco
Sección 8. Paquete de evidencias adjunto (data room)
Sección 9. Registro de compromisos
Sección 10. Criterios de cierre y declaración final

1. FORMULARIO. Plantilla de dashboard ejecutivo para banca (estructura y contenidos)
Sección 1. Identificación del reporte, versión y cut-off
Sección 2. KPIs, semáforos y narrativa mensual (nivel ejecutivo)
Sección 3. Drill-down por hitos, coste y caja (lectura de 2º nivel)
Sección 4. Vínculos a evidencia y reglas para no romper control de versiones
2. FORMULARIO. Plantilla de dashboard operativo del promotor (expedientes, certificaciones, pagos, conciliaciones y SLAs)
Sección 1. Identificación del tablero operativo y rutina
Sección 2. Control de expedientes de disposición y pendientes (pipeline)
Sección 3. Control de certificaciones (emisión, validación, versión y coherencia)
Sección 4. Control de pagos (directos, reembolsos y beneficiarios)
Sección 5. Control de conciliaciones (banco–contabilidad–certificación)
Sección 6. Panel de SLAs: queries, holds, acciones y cumplimiento del calendario
3. FORMULARIO. Plantilla de control de plazo (curva S, SPI/CPI y forecast) orientada a cobro
Sección 1. Identificación del reporte de plazo y baseline
Sección 2. Hitos de cobro y ruta crítica
Sección 3. Curva S y lectura de SPI/CPI y forecast
Sección 4. Plan de recuperación y seguimiento (acciones cuantificadas)
Sección 5. Triggers y alertas (buffers consumidos, restricciones y riesgo de incumplimiento)
Sección 6. Evidencias mínimas por hito (para banca) y publicación
4. FORMULARIO. Plantilla de control de coste (presupuesto/actual/forecast y contingencias) orientada a disposiciones
Sección 1. Identificación del reporte y baseline
Sección 2. Resumen presupuesto/actual/committed/forecast (EAC)
Sección 3. Contingencias, retenciones y colchones
Sección 4. Variaciones, claims y materialidad (mapa de cambios)
Sección 5. Control de cambios: aprobaciones y estado bancario (waiver/hold)
Sección 6. Publicación y evidencias
5. FORMULARIO. Plantilla de control documental (data room) y KPIs de calidad del expediente
Sección 1. Identificación del data room y normas de publicación
Sección 2. KPIs de calidad documental (completitud, puntualidad, retrabajo, caducidades)
Sección 3. Registro de hallazgos y remediación (operativo)
Sección 4. Indicadores de fricción (query rate, time to close, causas raíz y plan)
Sección 5. Publicación final y control de versiones
6. CHECKLIST. Cobro sin fricciones (pre-envío al banco): coherencia, firmas, anexos, congelación y pagos
Sección 1. Pruebas de coherencia coste–plazo–caja–documentación
Sección 2. Confirmación de firmas, anexos y archivo
Sección 3. Congelación de versión y verificación de rutas (data room)
Sección 4. Control de beneficiarios/pagos (directos, reembolsos y cambios sensibles)
Sección 5. Decisión operativa final (núcleo/condicionado/hold) y publicación

• PRÁCTICA PARA COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS

1. Caso de cobro estándar mensual sin incidencias
a. Expediente completo, tiempos y KPIs
b. Lecciones para acelerar el ciclo
c. Variantes: pago directo vs reembolso y efecto en evidencias y time to cash
2. Caso de discrepancia de certificación y hold parcial de partidas
a. Causa, evidencias y remediación
b. Impacto en caja y plan de recuperación
c. Gobierno del conflicto: acuerdo documentado, addendum y liberación sin reabrir el expediente
3. Caso de retraso crítico en ruta crítica con plan de recuperación
a. Medidas, reprogramación y comunicación al banco
b. Evidencias de avance del plan corrector
c. Reforecast de disposiciones: ajuste del drawdown schedule y protección de fecha valor
4. Caso de sobrecoste por variaciones y claims
a. Control de cambios, forecast y contingencias
b. Waiver/enmienda: enfoque práctico
c. Negociación bancaria: condiciones, compromisos y evidencias para mantener disposiciones
5. Caso de insolvencia de subcontrata o proveedor crítico
a. Sustitución y continuidad de obra
b. Evidencias para mantener disposiciones
c. Reasignación de paquetes, control de compras y refuerzo de trazabilidad documental
6. Caso de auditoría bancaria intensiva con muestreo ampliado
a. Preparación de muestras y respuestas
b. Mejora del data room y controles
c. Plan de estabilización: reducción de queries, estandarización y KPIs de calidad documental

Caso práctico 1. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Cobro mensual estándar con expediente completo y control previo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición del “circuito de cobro” y calendario maestro de disposiciones (cut-off + pre-cierre)
2. Matriz RACI y segregación de funciones para disposiciones y certificaciones
3. Data room “de disposición” con nomenclatura estándar y control de versiones
4. Certificación “bancable”: coherencia entre medición, precios, retenciones, periodo y firmantes
5. Conciliación total: presupuesto–certificación–contabilidad–banco (regla de “una partida, una evidencia, un destino”)
6. Dashboard ejecutivo y dashboard operativo para acelerar el ciclo “solicitud ? aprobación ? cobro”
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Discrepancia en certificación y “hold” parcial de partidas por mediciones y acopios.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación de un protocolo de “hold” con desglose por causa y plan de remediación en 72 horas
2. Re-medición y reconciliación técnica de partidas discrepantes (estructura) con acta de contraste
3. Normalización “bancable” de acopios: propiedad, ubicación, control y seguro
4. Conciliación anti-duplicidad: anticipo vs certificación vs facturas parciales
5. Re-codificación de costes a cost codes del presupuesto y alineación con committed cost
6. Gestión de tesorería de contingencia y negociación operativa con proveedores durante el hold
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Retraso en ruta crítica y plan de recuperación para mantener disposiciones.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico de ruta crítica y replanificación con enfoque “hitos de cobro”
2. Plan de recuperación (recovery plan) con medidas de producción, turnos y logística
3. Gestión de suministros críticos: sustitución parcial de proveedor y estrategia de dual sourcing
4. Ajuste del expediente de disposición: evitar “sobreavance financiero” y proteger elegibilidad
5. Actualización del cash flow y gestión de tesorería para sostener la recuperación
6. Comunicación al banco y al project monitor: narrativa de causa–impacto–medidas–evidencias
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Sobrecoste por variaciones y claims con impacto en disposiciones y necesidad de waiver.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implantación de un Control de Cambios formal con “change log” trazable a coste, plazo y cobro
2. Auditoría de claims y estrategia de negociación: separar “legítimo” de “inflado”
3. Plan de mitigación del sobrecoste: value engineering, re-pricing y optimización de compras
4. Reforecast de coste (EAC) y caja (cash flow) con escenarios y materialidad
5. Estrategia de financiación del gap: contingencia + equity adicional + waiver/enmienda si procede
6. Ajuste del expediente de disposición: separar partidas aprobadas de partidas en disputa y gestionar holds de forma controlada
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Insolvencia de subcontrata crítica y continuidad de obra para no bloquear disposiciones.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación inmediata del Plan de Continuidad de Obra (BCP) con gobernanza y registro de decisiones
2. “Freeze” de certificación y medición del paquete afectado + verificación física extraordinaria
3. Estrategia contractual y operativa de sustitución: subrogación/cesión parcial o nuevo contrato por emergencia
4. Gestión de materiales y titularidad: inventario, custodia, pruebas de propiedad y aseguramiento
5. Reforecast de coste (EAC) y caja: impacto de sustitución y medidas de mitigación
6. Paquete de comunicación al banco y al project monitor: “Incidence Memo” + anexos de continuidad
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Auditoría bancaria intensiva con muestreo ampliado y riesgo de bloqueo por calidad documental.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diseño de un “Audit Pack” estructurado: expediente navegable y defendible
2. Remediación exprés de control de versiones y “single source of truth”
3. Refuerzo de evidencias de acopios y bienes en obra: fichas bancables por acopio
4. Conciliación total reforzada para auditoría: cierres y reglas anti-duplicidad
5. Protocolo de respuesta a auditoría: SLA, roles y “war room” documental
6. Ajuste del circuito de cobro para mantener liquidez: disposición parcial y pagos directos selectivos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Condiciones precedentes caducadas y bloqueo de disposición por gestión deficiente de CP.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implantación de un Checklist Maestro de CP/CR como “activo vivo” con caducidades y responsables
2. Remediación inmediata del bloqueo: paquete “CP Cure” en 72 horas
3. Integración del circuito CP/CR con el pre-cierre mensual del expediente de disposición
4. Gobernanza de documentación y permisos: carpeta CP/CR con versión FINAL y accesos controlados
5. KPI de “Cumplimiento CP” y mecanismos de mejora continua
6. Estrategia de tesorería durante el bloqueo: pagos críticos, escalado y disposición parcial si el banco lo admite
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Incumplimiento de covenant (LTC/LTV) y reequilibrio de financiación para mantener el plan de disposiciones.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Preparación de un “Covenant Pack” con trazabilidad total y explicación de drivers (no solo cifras)
2. Medidas de cura financiera: aportación adicional de equity y/o preamortización parcial para volver a cumplimiento
3. Re-baselining controlado: actualización del presupuesto y del planning con criterios de materialidad y aprobación formal
4. Ajuste del plan de disposiciones (drawdown schedule): reequilibrio de tramos y priorización de gastos elegibles críticos
5. Refuerzo del dashboard: covenants, caja y “early warnings” con semáforos por materialidad
6. Negociación con el banco: waiver/enmienda condicionada con compromisos operativos (no solo financieros)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Doble financiación detectada por el banco y saneamiento del circuito de elegibilidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Protocolo de crisis: “Double Financing Response Pack” con corrección inmediata y trazabilidad completa
2. Auditoría interna “línea a línea” del expediente de disposición (100% de revisión en el mes)
3. Normalización del tratamiento de anticipos y pagos a cuenta: amortización obligatoria en certificación
4. Implantación de un identificador único “factura-ID” como llave de control y validaciones automáticas de duplicidad
5. Reconciliación reforzada banco–contabilidad–certificación y “declaración de no doble financiación”
6. Ajuste de la relación con el project monitor: muestreo conjunto y validación previa del expediente
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Desalineación presupuesto–certificación–contabilidad y bloqueo por falta de “single source of truth”.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definir el “modelo único de codificación” (cost code master) y forzar el mapeo presupuesto–certificación–contabilidad
2. Alinear el cut-off mensual y establecer un “calendario maestro” con pre-cierre y cierre
3. Implantar la conciliación 4-vías: presupuesto–certificación–contabilidad–banco (extractos/pagos)
4. Normalizar el control de committed cost y su vínculo con facturas y certificaciones
5. Establecer un “Data Room Index” por mes y un paquete FINAL de disposición con control de versiones
6. Plan de transición: “saneamiento” en 2 ciclos sin parar el cobro
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Disposición rechazada por “use of proceeds” incorrecto y reasignación de gastos a tramos del préstamo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Construcción de una Matriz de Elegibilidad “gasto–tramo–evidencia–aprobador” como regla única de asignación
2. Corrección inmediata del expediente: “Reallocation Pack” y drawdown request rectificado
3. Ajuste del control de sub-límites: validación previa de saldo y regla “no se mueve gasto a otro tramo por conveniencia”
4. Tratamiento correcto de intereses y comisiones: cálculo, conciliación y soporte bancario
5. Ajuste de plantillas y dashboards: campos obligatorios y validaciones automáticas por tramo
6. Comunicación al banco y al project monitor: reconocimiento del fallo, corrección y compromisos de control
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Disposición en riesgo por incoherencia entre avance físico y avance financiero (sobre-certificación).
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Recalibrar criterios de certificación “bancable”: definición de “done” por paquete y por hito
2. Revisión extraordinaria de mediciones y certificación rectificada (vFinal) con trazabilidad
3. Política de “hold interno” y liberación escalonada por evidencias
4. Refuerzo de evidencias: fotografía fechada, georreferenciación operativa y checklists QA/QC por zona
5. Dashboard de coherencia físico–financiero: “Physical vs Financial Progress” con semáforos
6. Reequilibrio de caja sin forzar certificación: plan de pagos y medidas de tesorería
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Pago directo a contratistas con error de beneficiario y riesgo de fraude operativo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implantación de un “Vendor Master” y procedimiento de alta/modificación de beneficiarios con doble verificación
2. Paquete de remediación para el banco: “Beneficiary Validation Pack” por proveedor afectado
3. Ajuste de plantillas de pago directo: campos obligatorios y validaciones automáticas
4. Protocolo de “pay-safe” en el cierre mensual: pre-cierre de beneficiarios antes de enviar al banco
5. Plan de continuidad de caja: priorización y pago alternativo temporal (si el marco lo permite)
6. Dashboard operativo de riesgos de pago: “Payment Risk Dashboard” y KPI de validación
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Cambio de alcance (change order) sin aprobación previa y bloqueo de partidas por falta de trazabilidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implantación inmediata de un “Change Control System” (CCS) con Change Log único y reglas de materialidad
2. Paquete de regularización: “Change Regularisation Pack” para cambios ya ejecutados
3. Separación de partidas: “cambios” como bloque independiente en la certificación y en el drawdown request
4. Alineación con contrato de obra: procedimiento de órdenes de cambio y prevención de claims
5. Dashboard de cambios y contingencias: visibilidad para banca y gestión interna
6. Negociación con el banco: liberación escalonada de holds y reglas para cambios futuros
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Insolvencia de subcontrata crítica y continuidad de obra para no perder el derecho de disposición.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación inmediata del “Plan de Continuidad” (BCP) con gobernanza y calendario
2. Medidas de contención: congelación selectiva de pagos y protección de materiales/acopios
3. Sustitución/step-in: contratación de nueva subcontrata y estrategia de transición por tramos
4. Reestimación de coste y plazo: EAC y planning de recuperación para sostener disposiciones futuras
5. Paquete para el banco y el project monitor: “Continuity & Drawdown Pack” con liberación escalonada
6. Reforzar controles contractuales y de riesgo para evitar repetición
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Auditoría bancaria intensiva con muestreo ampliado y respuesta sin fricciones en 10 días.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Montaje de un “Audit War Room” y plan de respuesta en 10 días con roles y SLA internos
2. Crear el “Audit Pack” por muestra: carpeta por línea con índice y trazabilidad completa
3. Cierre formal de conciliaciones y tratamiento de diferencias con notas explicativas (sin improvisación)
4. Validaciones automáticas previas al envío: duplicidades, OC obligatoria y elegibilidad por tramo
5. Coordinación con el project monitor: informe alineado y evidencias físicas reforzadas donde el banco es sensible
6. Comunicación al banco: narrativa de control y plan de mejora (si hay hallazgos)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Retraso de licencias parciales y bloqueo de disposiciones por condiciones precedentes y evidencias caducadas.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implantar un “CP & Evidence Register” vivo con caducidades, responsables y semáforos
2. Saneamiento del bloque de seguros: renovación de certificados/endosos y paquete de evidencia actualizado
3. Crear un “Permit Log” (registro de permisos/autorizaciones) y una matriz de elegibilidad por permiso
4. Negociación operativa con el banco: liberación escalonada y definición de evidencias puente
5. Ajuste del calendario de cobro y del pre-cierre: verificación de CP/evidencias antes de cerrar certificación
6. Dashboard de cumplimiento documental (compliance operativo del cobro)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Escenario de estrés de caja por retraso en preventas y ajuste del plan de disposiciones sin romper covenants.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reforecast integral de caja (cash flow) con escenarios y supuestos auditables (“stress pack”)
2. Ajuste del plan de disposiciones (drawdown schedule) y reprogramación de pagos para reducir picos de caja
3. Medidas de refuerzo de financiación: equity bridge y/o aportación adicional condicionada (sin romper LTC)
4. Ajuste de estrategia comercial y conversión a caja: medidas concretas y métricas de seguimiento
5. Negociación con el banco: waiver operativo temporal y reglas de cure con reporting reforzado
6. Dashboard integrado coste–plazo–caja–ventas (“cash & sales dashboard”) con alertas tempranas
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Implantación acelerada de dashboards con datos inconsistentes y bloqueo por falta de calidad del dato.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definir la fuente única de verdad (single source of truth) y el modelo de datos mínimo para cobro
2. Crear un diccionario de datos y reglas de cálculo de KPIs (con ejemplos)
3. Implantar controles automáticos de data quality antes de publicar el dashboard (“ready-to-report”)
4. Gobernanza del dato: roles, calendario de actualización y control de versiones
5. Reconciliación explícita: el dashboard debe cuadrar con el expediente (y mostrarlo)
6. Plan de transición: volver temporalmente a anexos clásicos mientras se corrige el dashboard
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Discrepancia grave entre project monitor y dirección facultativa sobre mediciones y aceptación de hitos.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definir criterios comunes de medición y completitud (“bancable measurement protocol”)
2. Procedimiento de reconciliación técnica en 7 días: re-medición por muestreo y acta conjunta
3. Separación de partidas y liberación escalonada: cobrar lo indiscutido y diferir lo controvertido
4. Refuerzo de evidencias de campo: “evidence pack” por hito con checklist y trazabilidad
5. Pre-cierre técnico mensual con el PM: revisión previa del expediente antes de enviarlo al banco
6. Gestión contractual con la constructora: evitar claims por ajustes de medición
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Prevención de doble financiación: detección de duplicidades entre certificación, factura y pago en conciliación 4-vías.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implantar una conciliación 4-vías estandarizada con regla “una partida, una evidencia, un destino”
2. Crear identificadores transversales (Reference ID) y normalizar referencias de documentos
3. Remediación del mes: investigación, aislamiento de líneas sospechosas y prueba de no duplicidad
4. Control preventivo automático: “duplicate checker” antes de enviar al banco
5. Segregación de modalidades: pipeline separado para pagos directos y reembolsos, con reconciliación común
6. Comunicación al banco: demostración de control y compromiso de mejora continua
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Rebaselining de plazo y coste con narrativa deficiente y riesgo de congelación de disposiciones.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Preparar un “Rebaseline Pack” completo: causa, cronología, impacto y plan de control
2. Validación independiente del project monitor: informe específico de re-baselining
3. Integrar re-baselining en cash flow y covenants: demostrar cumplimiento o proponer cure/waiver
4. Dashboard “Baseline vs Rebaseline” y narrativa mensual de control
5. Reprogramación operativa: plan de recuperación parcial y protección de hitos “gating” de cobro
6. Negociación con el banco: liberar retención por hitos y aceptar re-baselining con condiciones
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Pago de acopios (materiales en obra) sin acta de custodia y bloqueo por falta de elegibilidad y riesgo de desaparición.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Acta de custodia y verificación de acopios (modelo “bancable”) por lote y ubicación
2. Asegurar propiedad y transferencia: cláusulas y evidencias contractuales para acopios
3. Cobertura aseguradora específica: endoso de acopios y extensión a ubicaciones externas
4. Checklist de elegibilidad de acopios y regla de amortización (cuando se instalan)
5. Estructura de data room específica para acopios: carpetas por mes y por lote
6. Negociación de liberación escalonada con el banco para proteger ruta crítica
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Bloqueo por compliance y beneficiario dudoso en pagos directos a proveedor con riesgo de fraude.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación inmediata del “Payment Integrity Incident Protocol” (contención y preservación de evidencias)
2. “Compliance & Payment Integrity Pack” para el banco (KYC operativo + verificación de beneficiario)
3. Protocolo formal de cambio de cuenta/beneficiario (“Bank Account Change Protocol”) con doble aprobación
4. Reestructuración del pago crítico: escrow o pago contra entrega/recepción con hitos verificables
5. Refuerzo del control de versiones del data room y de documentos críticos (“FINAL LOCK”)
6. Dashboard de integridad de pagos y compliance operativo (alertas de riesgo)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "CÓMO COBRAR DEL BANCO EN UN PRÉSTAMO PROMOTOR: PROJECT MONITORING, CERTIFICACIONES Y DASHBOARDS." Colapso del circuito de cobro por insolvencia de contratista principal y sustitución urgente con continuidad de disposiciones.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación inmediata del “Plan de Continuidad de Obra” con fase de estabilización (14 días)
2. Auditoría exprés de estado de obra y re-medición independiente (certificación de continuidad)
3. Reestructuración del circuito de pagos: “control tower” y pagos directos selectivos a subcontratas críticas
4. Sustitución contractual: step-in, terminación y nueva contratación con trazabilidad a coste y plazo
5. Reforecast completo: EAC, plazo y cash flow con escenario de transición y contingencias
6. Paquete de comunicación al banco: “Business Continuity & Drawdown Recovery Pack” con hitos de liberación
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas