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MEDIDAS EN
MATERIA DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA
Artículo
8 Modificación del Texto Refundido de la Ley de Ordenación
del Territorio y de la Actividad Urbanística, aprobado por el Decreto
Legislativo 1/2010, de 18 de mayo
Uno. Se incluye
un nuevo apartado 3.5 en la disposición preliminar que queda con
la siguiente redacción:
«3.5.
Aprovechamiento objetivo preexistente: la edificabilidad y el uso establecidos
por el planeamiento general municipal vigente sobre una parcela o solar
en el momento de la redacción de una nueva ordenación. En
aquellos municipios que no cuenten con planeamiento general, se estará
a la edificabilidad lícitamente realizada».
Dos. Se modifica
la letra a) del artículo 31.1 que queda con la siguiente redacción:
«a) En
el suelo urbano la edificabilidad no podrá superar 10.000 metros
cuadrados de edificación residencial por hectárea.
En el suelo
urbano en que se haya alcanzado o superado dicho límite máximo,
en general no se podrá aumentar la edificabilidad residencial respecto
de las previsiones del planeamiento anterior y deberá procurarse
que disminuya o, a lo sumo, se mantenga en su intensidad, el grado de consolidación
característico del último medio siglo. Puntual y excepcionalmente
se podrá aumentar la edificabilidad residencial respecto de las
previsiones del planeamiento anterior para actuaciones de regeneración
urbana o de dotación, cuya viabilidad técnica y/o económica
así lo justifiquen, sin que en ningún caso se pueda superar
el límite máximo del 50 % sobre la prevista en el planeamiento
anterior.
En todo caso,
cuando el planeamiento prevea un incremento de la edificabilidad sobre
las previsiones del planeamiento anterior, deberá reservar los suelos
dotacionales suficientes para alcanzar los estándares previstos
en las letras c) y d) de este mismo número respecto del incremento
propuesto».
Tres. Se modifica
el tercer párrafo del artículo 36.2.A) que queda con la siguiente
redacción:
«2. Concluida
la redacción técnica del Plan o instrumento, la Administración
promotora del mismo, lo someterá simultáneamente a:
A) Información
pública por un período mínimo de un mes, anunciada
en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y en uno de los periódicos
de mayor difusión en ésta. Durante ella, el proyecto diligenciado
del Plan, deberá encontrarse depositado, para su consulta pública,
en el Municipio o Municipios afectados por la ordenación a establecer.
El plazo anterior
se ampliará al que señale la legislación ambiental
a efectos de información pública en el supuesto de que el
Plan deba someterse a evaluación ambiental, a fin de realizar de
manera conjunta la información pública de ambos procedimientos.
El Plan deberá
someterse nuevamente a información pública, por el plazo
mínimo y en la forma establecidos anteriormente, en cualquiera de
los siguientes supuestos:
a) En todo
caso, cuando se produzcan modificaciones sustanciales respecto al documento
sometido a información pública.
b) Cuando,
tras la información pública, se incorporen al Plan nuevas
determinaciones que no vengan derivadas de las alegaciones formuladas ni
de los informes emitidos por otras Administraciones u organismos».
Cuatro. Se
modifica el punto 3 del artículo 36, que queda con la siguiente
redacción:
«3. Concluidos
los trámites anteriores, el Ayuntamiento Pleno u órgano competente
de la Administración promotora del Plan o instrumento, resolverá
sobre su aprobación inicial y las alegaciones presentadas en el
trámite de información pública, notificando dicho
acuerdo a los interesados en el procedimiento. Tras lo anterior, se remitirá
el Plan o instrumento, debidamente diligenciado y acompañado de
su expediente administrativo, a la Consejería competente en materia
de ordenación territorial y urbanística interesando su aprobación
definitiva».
Cinco. Se modifica
el punto 2 del artículo 45, que queda con la siguiente redacción:
«2. Se
clasificarán como suelo urbano consolidado por la edificación
y la urbanización, los terrenos a que se refiere la letra a) del
apartado A) del número anterior respecto de los cuales el planeamiento
mantenga, sin incremento alguno, el aprovechamiento objetivo preexistente
y los referidos en el apartado B), una vez completadas y recibidas por
el Ayuntamiento las obras de urbanización».
Seis. Se modifica
la letra b) del punto 3.A) del artículo 45, que queda con la siguiente
redacción:
«b) El
planeamiento les atribuya, sea por cambio del uso a uno de mayor rentabilidad,
sea por incremento de la edificabilidad, un aprovechamiento objetivo superior
al preexistente. Para su materialización se podrá optar por
la aplicación de la técnica de las transferencias de aprovechamiento
urbanístico.
En el caso
de ausencia de edificabilidad preexistente, ésta se considerará
de 1 metro cuadrado construible por metro cuadrado de suelo cuando el uso
mayoritario de la zona de ordenación urbanística en que se
encuentren los terrenos sea el residencial, y de 0,7 metros cuadrados construibles
por metro cuadrado de suelo, cuando sea el industrial o terciario. Si el
planeamiento atribuyera a los terrenos o a la zona de ordenación
urbanística menor edificabilidad se considerará la señalada
en el mismo».
Siete. Se
modifica el apartado 1 del artículo 69, que queda con la siguiente
redacción:
«1. En
los Municipios que cuenten con Plan de Ordenación Municipal, el
régimen urbanístico del suelo urbano será el siguiente:
1.1. En el
suelo urbano consolidado al que se refiere el número 2 del artículo
45, los terrenos quedarán legalmente vinculados a la edificación
y al uso previstos por la ordenación territorial y urbanística
en los plazos establecidos por el planeamiento, así como, en su
caso, afectados al cumplimiento del deber de solventar las insuficiencias
señaladas en dicho precepto hasta alcanzar la condición de
solar, mediante el proyecto de obras públicas ordinarias o el de
urbanización simplificado previstos en el último párrafo
del número 3 del artículo 111 de esta ley.
1.2. En el
suelo urbano no consolidado al que se refiere el número 3 del artículo
45, los terrenos quedarán vinculados al proceso de urbanización
y edificación, siendo de aplicación los derechos y deberes
que correspondan de entre los señalados en los artículos
50 y 51, tal como resulten precisados por el planeamiento.
A estos efectos,
las cesiones de suelo procedentes serán:
a) En el caso
de terrenos sometidos a operaciones de reforma interior, previsto en la
letra a) del apartado A) del número 3 del artículo 45, las
siguientes de acuerdo con los objetivos del planeamiento de ordenación
municipal o del planeamiento especial que corresponda:
1.º Las
superficies de suelo dotacional público derivadas del cumplimiento
de dichos objetivos y dimensionadas por relación a los estándares
mínimos de calidad urbana regulados en el artículo 31.
El planeamiento
podrá incrementar o disminuir las superficies anteriores, según
proceda y de forma suficientemente motivada, en función de los objetivos
de la operación de reforma interior, del aprovechamiento atribuido
y de las plusvalías generadas por la acción pública.
2.º La
superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo suficiente
e idóneo para materializar el diez por ciento del aprovechamiento
resultante de los mencionados objetivos.
El planeamiento
podrá incrementar o disminuir el porcentaje anterior, según
proceda y de forma suficientemente motivada, en función de las plusvalías
generadas por la acción pública y el papel incentivador que
la reforma interior otorgue a la iniciativa privada, con el límite
del quince por ciento y el cinco por ciento, respectivamente.
Dicho incremento
o disminución se efectuará sobre la base del correspondiente
estudio de mercado que permita fijar las diferencias y proporciones entre
los diversos valores de repercusión de suelo para cada uso global
y pormenorizado en la situación final e inicial de la reforma interior.
b) En el caso
de terrenos a los que el planeamiento atribuya, sea por cambio del uso
a uno de mayor rentabilidad, sea por incremento de la edificabilidad, un
aprovechamiento objetivo superior al del planeamiento anterior, las siguientes:
1.º El
suelo dotacional público resultante de aplicar los estándares
regulados en el artículo 31 en función del incremento de
aprovechamiento que el planeamiento otorgue y determinado por el procedimiento
descrito en el número 3 del artículo 71, en caso de que se
aplique la técnica de las transferencias de aprovechamiento urbanístico.
Estas superficies
se ubicarán en la misma zona de ordenación urbanística
que los terrenos objeto del incremento de aprovechamiento si bien, en los
Municipios con población inferior a 10.000 habitantes de derecho,
se podrán ubicar fuera de ella siempre que se justifique su adecuado
servicio a la mencionada zona y se asegure la coherencia con el modelo
de ordenación establecido por el plan y con el principio de cohesión
social. En cualquier caso, los costes de urbanización correspondientes
a los suelos dotacionales se sufragarán por los propietarios de
los terrenos objeto del incremento de aprovechamiento.
2.º La
superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo suficiente
e idónea para materializar el diez por ciento aplicado a la diferencia
sobre el preexistente, pudiendo el planeamiento incrementar o disminuir
dicho porcentaje, de manera motivada, en función de las plusvalías
y sobre la base de estudio de mercado actualizado hasta el quince por ciento
y el cinco por ciento, respectivamente.
c) En el caso
de terrenos incluidos en unidades de actuación urbanizadora previsto
en el apartado B) del número 3 del artículo 45, las propias
del suelo urbanizable, aplicándose una metodología análoga
a la establecida en la letra b).2) del artículo 68.
1.3. En los
casos en que exista imposibilidad física de materialización
de las cesiones de suelo dotacional público previstas en las letras
a) y b) del punto 1.2 anterior en solares o parcelas urbanizados del ámbito
correspondiente, el deber de cesión de éstos podrá
sustituirse, motivadamente y siempre que se asegure la identidad en su
valoración, por la entrega a la Administración de una superficie
edificada equivalente dentro de un complejo urbanístico ubicado
en el ámbito. Esta superficie se recogerá en el instrumento
correspondiente como edificabilidad no lucrativa y deberá calificarse
expresamente como bien dotacional público.
Excepcionalmente,
en el caso de que tampoco fuera posible materializar el deber de cesión
en los términos referidos en el párrafo anterior, éste
podrá sustituirse motivadamente, y previo informe favorable de la
Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo,
por la entrega de su equivalente económico. La cantidad así
obtenida deberá integrarse en el correspondiente Patrimonio Público
de Suelo y destinarse a la obtención y ejecución de suelo
para dotaciones o bien a la mejora de infraestructuras urbanas.
Las valoraciones
a que se refiere el presente apartado se realizarán en los términos
del artículo 70.4 de esta ley y requerirán informe favorable
previo de los servicios técnicos municipales.
1.4. Cuando
en las cesiones de suelo con aprovechamiento lucrativo previstas en este
artículo no pueda cumplirse su destino para vivienda sujeta a algún
tipo de protección pública, podrán ser sustituidas
por el abono en dinero a la Administración actuante de su valor,
tasado por ésta de conformidad con los procedimientos de enajenación
previstos en el artículo 79.3. El importe obtenido deberá
ser ingresado en todo caso en el patrimonio público de suelo conforme
a lo dispuesto en el artículo 77.
De acuerdo
con lo dispuesto en el artículo 24.2.a) y con objeto de reducir
o absorber los eventuales déficit preexistentes, el planeamiento
podrá establecer mayores reservas de suelo dotacional público
que las resultantes de aplicar los estándares del artículo
31 a cada uno de los tres supuestos anteriores. En cualquier caso, los
usos de las cesiones de suelo con destino dotacional público serán
los previstos expresamente en el planeamiento.
Asimismo, en
los tres supuestos anteriores, también será procedente la
cesión del suelo necesario para la ejecución de los sistemas
generales que el planeamiento, en su caso, adscriba o incluya en el ámbito
correspondiente».
Ocho. Se modifica
el apartado 3 del artículo 70 que queda con la siguiente redacción:
«3. En
el suelo urbano consolidado y en el no consolidado porque el planeamiento
le atribuya un aprovechamiento objetivo superior al preexistente a que
se refiere la letra A), b) del número 3 del artículo 45,
no procede la delimitación de áreas de reparto, constituyendo
cada solar el ámbito espacial de atribución del aprovechamiento».
Nueve. Se modifica
la letra a) del apartado 3 del artículo 71, que queda con la siguiente
redacción:
«a) En
cada Zona de Ordenación Urbanística delimitada por usos y
tipologías homogéneas, la superficie de las reservas dotacionales
a que se refiere la letra a) del número 2 del artículo 24,
se dividirá entre el incremento total de aprovechamiento urbanístico
que se atribuya a la Zona de Ordenación Urbanística.
Dicho cociente
representa el coeficiente en el que cada parcela edificable colabora en
la obtención de suelo dotacional establecida en el apartado 1 de
la letra b) del punto 1.2 del número 1 del artículo 69, en
relación con el incremento de aprovechamiento atribuido a la Zona
de Ordenación Urbanística.
La porción
de suelo dotacional que le corresponde compensar a cada parcela concreta
se fijará multiplicando el citado cociente por el incremento de
aprovechamiento atribuido a cada parcela edificable».
Diez. Se añade
la letra d) al artículo 77 que queda con la siguiente redacción:
«d) Los
recursos obtenidos por la Administración en sustitución de
su participación en el aprovechamiento urbanístico o de las
cesiones obligatorias en los casos y con los destinos legalmente previstos».
Once. Se modifica
la disposición transitoria 4ª, 1.3.b) 2ª que queda con
la siguiente redacción:
«2.ª
Cuando los terrenos tengan la condición de solar o el planeamiento
les atribuya un aprovechamiento objetivo superior al preexistente, según
lo establecido en la letra b) del apartado A) del número 3 del artículo
45, o cuando el planeamiento haya previsto la ampliación del espacio
público a que den frente con modificación de la alineación
o alineaciones correspondientes, y, en su caso, la obtención de
dotaciones locales por un procedimiento similar al establecido en el número
3 del artículo 71 de esta ley, la actividad de ejecución
se podrá continuar desarrollando conforme al régimen previsto
en la legislación aplicable al tiempo de la aprobación del
planeamiento en vigor».
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