Por su parte, Carlos Casanovas, director de Negocio Promotor de CaixaBank afirmaba sobre el encuentro "Nos sentimos muy a gusto cerca de ASPRIMA y de su proyecto para el sector inmobiliario". Casanovas estimó que para 2017 las previsiones de visados de obra nueva se estimarían en torno a 134.000 viviendas, sin embargo avisaba "Para que un ciclo inmobiliario crezca con vigor, fomentar el primer acceso es fundamental, hay que dar protagonismo a los jóvenes".

ANÁLISIS Y PERSPECTIVAS INMOBILIARIAS

Durante EFIMAD 2017 numerosos expertos han participado en las mesas debates en las que se planteaban algunos de los temas más importantes para el sector. De este modo, surgía el debate del crecimiento de los costes del suelo. "El precio del suelo no se va a moderar en la situación actual, crecerá el triple de lo que crezca el precio de la vivienda" sentenciaba Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea, quien a su vez afirmaba que habría dos velocidades en el promotor residencial: el que acumula suelo porque dispone de crédito y el que actúa a modo local.

Sobre estos dos modelos de promotores la vicepresidenta de ASPRIMA, Carolina Roca afirmaba que "No nos podemos permitir infra producir vivienda si hay demanda para 150.000 unidades, independientemente del tamaño del promotor. Lo que si debemos es aprender a reconducir los costes de producción entre todos".

Durante su intervención, el consejero Delegado de Inmoglaciar, Ignacio Moreno, afirmaba "Existe demanda pero es incapaz de asumir los costes de la vivienda". Moreno explicaba que la demanda actual es de reposición y que aún muestra debilidad pues ni los salarios ni el empleo estaban fomentando el acceso a la vivienda.

EL ACCESO A LA PRIMERA VIVIENDA, PRINCIPAL RETO DE LOS PROMOTORES

Uno de los temas más recurrentes durante la jornada de EFIMAD 2017 fue la problemática del acceso a la primera vivienda. "El acceso a la primera vivienda no existe" afirmaba Santos Montoro, consejero Delegado de Monthisa.

Para Iván Rodríguez, Ceo de IKASA, el modelo de promoción ha cambiado y el promotor tiene más en cuenta las necesidades del cliente. Algo en lo que también coincidían Jesús Losa, Director FF.EE. y Mdo. Capitales de CaixaBank, y Javier Eguidazu, CEO de Dos Puntos. "El cliente antes compraba lo que podía, ahora lo que quiere" afirmaba Eguidazu.

Durante la clausura del encuentro, Rafael González-Cobos, presidente de Inmobiliaria Ferrocarril, afirmaba "Nuestro sector no puede vivir del cliente de reposición. Hay que conseguir que los jóvenes puedan acceder a la primera vivienda".

EL PRECIO DEL SUELO 

El precio del suelo se ha convertido en un quebradero de cabeza para los promotores inmobiliarios, que han aprovechado la celebración de unas jornadas organizadas por Asprima y Caixabank para decir cuánto les preocupa el encarecimiento de la materia prima del sector, por qué se está produciendo la subida y qué consecuencias podría tener que la tendencia siga al alza.

“La parálisis del urbanismo en Madrid está provocando una subida del precio del suelo que responde principalmente a razones ideológicas. En algunos sectores estamos viendo que el precio se ha duplicado en apenas siete meses y es para estar preocupado. No podemos caer otra vez en el error de pagar precios insostenibles descontando expectativas de futuro, y es a eso a lo que nos están abocando”, explica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima.

Según los últimos datos del Ministerio de Fomento, en algunas ciudades el precio del suelo ya está subiendo con fuerza. En el tercer trimestre de 2016, Córdoba, Málaga, Zaragoza o Lleida registraron un crecimiento intertrimestral de dos dígitos, mientras que en Guadalajara la subida alcanzó el 140%. Sin embargo, y a pesar de que las estadísticas aun no reflejan incrementos en las grandes ciudades y algunas zonas costeras, el mercado sí observa un cambio de tendencia.

“Hace dos años no podías hablar de suelo porque daba la risa. Pero la situación ha dado un cambio radical: se están dando cientos de transacciones al mes y vemos tensiones en mercados como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol”, aclara Carlos Casanovas, director de negocio inmobiliario de Caixabank.

En la capital ya se están produciendo algunos ejemplos muy claros de este repunte. En el barrio El Cañaveral, sin ir más lejos, el suelo estaba a 300 euros por m2 hace unos meses, mientras su precio actual supera los 500 euros por m2. “Esta subida se notará en el precio final de las viviendas y puede suponer un encarecimiento de unos 30.000 euros en una casa de 140.000 euros”, señala Ignacio Moreno, consejero delegado de Inmoglaciar.

Y lo peor es que las previsiones que manejan los promotores apuntan a que la escalada de precios podría acentuarse en los próximos meses. “El suelo no se va a moderar. Si la vivienda sube, el precio del suelo lo hará el triple”, argumenta Mikel Echevarren, consejero delegado de Irea.

Los expertos recuerdan que una fuerte subida de los precios de la que consideran la materia prima del sector inmobiliario podría desembocar en el regreso al mercado de los especuladores y unas mayores dificultades para acceder a la vivienda.

Y es que no podemos olvidar que el precio del suelo supone aproximadamente la mitad de lo que el cliente final paga por una casa, mientras que otro 25% se va a pagar impuestos y el otro 25%, a cubrir el coste de producción.

Por este motivo, Carolina Roca, directora general de Grupo Inmobiliario Roca y vicepresidenta de Asprima, cree que “es muy importante que exista una oferta de suelo continua para que no haya especulación. En Madrid, la mitad del suelo finalista tiene algún tipo de protección y está sujeto a una normativa del año 2009 que necesita ser cambiada. A ello se suma que en las grandes ciudades hay una parálisis urbanística que se convierte en otro obstáculo para los promotores. Estamos entrando en barrena y haciendo lo contrario de lo que deberíamos para convertir a la construcción en un sector sostenible”.

Lo mismo cree Montse Cercadillo, directora de división inmobiliaria de Hi! Real Estate, que insiste en que “estamos en un momento de recuperación y tenemos que evitar a toda costa que factores tan importantes como el precio del suelo o la tardanza en la obtención de licencias no se nos vaya de las manos”.

LA DEMANDA NO AGUANTARÁ UNA SUBIDA AGRESIVA

Además de que unos galopantes precios del suelo pueden suponer el regreso de inversores especuladores al mercado inmobiliario doméstico, podrían desembocar otra consecuencia que afecta más directamente a los futuros compradores de vivienda: si los terrenos donde se van a construir las viviendas cada vez son más caros, también lo serán las casas.

Y esto es precisamente lo que puede destapar la Caja de Pandora, ya que gran parte de los potenciales compradores no podrían adquirir un piso. De hecho, los expertos dejan entrever que solo podrán comprar una casa quienes tengan ahorros y un buen empleo.

“No veo a la demanda aguantando una subida de precios agresiva. Creo que podría asumir un repunte de hasta el 5%, pero vemos que cuando el precio sube más de un 5% gran parte de los posibles compradores se echan para atrás”, sostiene el consejero delegado de Inmoglaciar, quien recuerda que en Valdebebas, una de las zonas de Madrid con más movimiento urbanístico, el precio por m2 de las casas ha pasado de 2.400 euros a 3.000 euros en cuestión de meses. “Esto que estamos viendo no es una subida del 1% o 2%, es del 25%”, agrega.

Para Sandra Daza, directora general de Gesvalt, una de las principales debilidades de la demanda actual es la precariedad salarial, las escasas perspectivas de que los sueldos mejoren de forma brusca y el elevado nivel de desempleo que aún arrastra el mercado laboral. “Hay mucha gente que está pensando en comprar, pero si no tienen opción de hacerlo buscarán una alternativa. Y no hay duda de que el foco más interesante es el alquiler”, concluye.

Sin embargo, y a pesar de que sin duda se convierte en una solución residencial para quienes no pueden comprarse una casa, el mercado del arrendamiento tampoco escapa de las subidas agresivas, principalmente en las ciudades más pobladas. Durante el año pasado, según el índice de precios de idealista, el precio del alquiler en Madrid repuntó un 16%, mientras que en Valencia subió más de un 20% y en Barcelona, otro 16,5%. Un alza que llevó a la Ciudad Condal a marcar un precio récord.