ANTECEDENTES
19 de septiembre
de 2016
NOTICIA
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PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
EL PATIVEL
CONDICIONA EL MERCADO INMOBILIARIO VALENCIANO
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad
Valenciana. La Generalitat Valenciana tiene muy avanzado el Plan de Acción
Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunitat Valenciana
(Pativel), que afectará a nuevas construcciones en primera línea
de playa por lo que desclasifica suelo urbanizable en una franja de 500
a 2000 metros cercana al mar. La Federación de Promotores Inmobiliarios
y Agentes Urbanizadores de la Comunidad Valenciana (Feprova) está
valorando las compensaciones a las que podrían tener derecho los
propietarios de suelo afectados y ha hecho una estimación provisional
de 5400 millones de euros. Esta estimación ha sido cuestionada desde
la Generalitat toda vez que los cambios normativos no generan derechos
compensatorios por pérdidas de expectativas urbanísticas.
Otra cosa serían los proyectos con derechos urbanísticos
concedidos que resultasen afectados por el Pativel. En este caso las indemnizaciones
estimadas serían muy inferiores, según fuentes consultadas.
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prácticas
Feprova
estima que son 2000 Has las afectadas en la Comunidad Valenciana y los
promotores han hecho el siguiente cálculo a razón de 20 viviendas
por Ha y a 45.300 euros de indemnización por vivienda.
La Generalitat
y los ayuntamientos se enfrentarán en todo caso a demandas multimillonarias
por la futura aprobación del Plan de Acción Territorial de
la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunitat Valenciana (Pativel),
una iniciativa que comenzó a tramitarse en noviembre de 2015 y que
pretende salvaguardar a la costa del ladrillo, impidiendo nuevas construcciones
y desclasificando suelo urbanizable para preservar la protección
de la primera línea.
El paso
año la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración
del Territorio aprobó una moratoria para paralizar durante un año
la aprobación de nuevos planes urbanísticos a menos de 500
metros del mar- sigue activo. Además, la intención es elevar
esa protección del litoral hasta los 2.000 metros desde el mar.
Según
Feprova, el borrador del plan «no contiene ninguna previsión
en materia de indemnizaciones, pese a que uno de los propósitos
declarados del plan es la desclasificación de suelos y aunque la
legislación urbanística contempla expresamente la obligación
de indemnizar», según se refleja en el informe de Feprova
al que ha tenido acceso este diario. Las empresas se agarran a varias sentencias
del Tribunal Constitucional y a lo establecido en la Ley del Suelo en relación
a las compensaciones que debe recibir el propietario del suelo «que
se ve privado de participar o culminar el proceso de urbanización
que le hubiese permitido que el suelo alcanzase la situación de
urbanizado».
Feprova
señala que el Pativel no adjunta un informe de viabilidad y otro
de sostenibilidad económica, por lo que en la práctica este
instrumento de planeamiento «puede devenir inútil al no considerarse
las consecuencias económicas que puede acarrear».
Feprova
reconoce que «cuantificar estos costes depende de múltiples
variables», pero teniendo en cuenta los parámetros que maneja
la conselleria, una aproximación «prudente de los costes de
las indemnizaciones podrían alcanzar los 5.436 millones de euros».Los
promotores llegan a esa cifra del siguiente modo.
El borrador
del Pativel delimita el suelo del litoral con capacidad de planeamiento
vigente para 125.000 viviendas y, al mismo tiempo, estima en 2.000 hectáreas
el suelo urbanizable sin plan parcial aprobado. «Partiendo de una
densidad de referencia muy prudente (20 viviendas por hectárea)
podríamos estimar que este suelo tendría capacidad para 40.000
viviendas», apunta el informe.Además, están afectadas
250 hectáreas de suelo urbanizado sin edificar, que tienen capacidad
para albergar 5.000 viviendas, según la patronal. Respecto al suelo
urbanizable con plan parcial aprobado, «el Pativel no cuantifica
las hectáreas afectadas, pero cabe deducir que afectaría
a 80.000 viviendas». En total, 120.000 viviendas afectadas. Partiendo
de esta base, se asigna un valor del suelo por vivienda: 45.300 euros.
Cada inmueble tipo tiene 100 metros cuadrados construidos, y su valor (45.300
euros) se obtiene después de tener en cuenta un precio de venta
de 2.000 euros el metro cuadrado construido -techo- por vivienda, y de
haber considerado los costes de producción (800 euros/m2t) y los
gastos; asimismo, se consideran también el valor de repercusión
del suelo urbanizado (628 euros/m2t), los costes de urbanización
(175 euros/m2t) y otros gastos. Ello da lugar a un valor del suelo por
vivienda de 453 euros por metro cuadrado (valor de repercusión del
suelo urbanizado menos los costes de urbanización); si cada vivienda
tiene 100 metros, implica que cada inmueble tiene un valor de suelo de
45.300 euros. Dado que hay 120.000 viviendas afectadas por las limitaciones
del Pativel, las indemnizaciones llegarían a los 5.436 millones.
Fuentes
de la conselleria sostienen que el Pativel actuará sobre el suelo
no urbanizable y el urbanizable sin programa de actuación aprobado.
En esta línea, estas mismas fuentes añadieron que «según
la legislación urbanística, la jurisprudencia y los informes
jurídicos, en este tipo de suelo no cabe derecho a la indemnización
por su protección urbanística. En tanto no se apruebe un
plan parcial y se ejecuten las obras de urbanización únicamente
existen meras expectativas urbanísticas, no un derecho patrimonializado
e indemnizable a edificar.
ANTECEDENTES
11 de enero
de 2016
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
PLAN DE
ACCIÓN TERRITORIAL DE LA INFRAESTRUCTURA VERDE DEL LITORAL DE LA
COMUNIDAD VALENCIANA
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad
Valenciana. La Estrategia Territorial define el modelo de territorio
que vamos a tener dentro de 5, de 10 y de 20 años, e identifica
el conjunto de acciones y proyectos para crear un territorio de calidad
y para dinamizar el sistema productivo valenciano desde el territorio,
puesto que este es el soporte y destinatario final de las decisiones inversoras
de los agentes económicos. El director general de Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluis Ferrando, ha remitido una carta
a sesenta municipios enclavados en el litoral exigiéndoles información
detallada sobre la situación en la que se encuentran los planes
urbanísticos que afectan a la franja de 500 metros desde la ribera
del mar. La Conselleria de Vertebración del Territorio está
inspeccionando a las zonas afectadas por el Plan de Acción Territorial
de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad Valenciana para
recabar toda la información urbanística vigente en cada ayuntamiento.
Los técnicos de la conselleria tienen previsto desplazarse a cada
uno de los municipios costeros para estudiar caso por caso y realizar un
trabajo de campo sobre el terreno. Está previsto que se empiece
por la zona de Benicarló y Vinaroz para continuar en la provincia
de Valencia hasta Alicante.
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conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
El director
general de Ordenación del Territorio, Lluís Ferrando, ha
remitido una carta a los alcaldes de las poblaciones del litoral para que
faciliten información sobre el grado de ejecución en el que
se encuentran cada uno de los planes urbanísticos en sus municipios.
El Plan
de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de
la Comunidad actuará de manera inmediata sobre este espacio. En
este sentido, deberá definir la infraestructura verde, sus conexiones
con el interior del territorio, sus relaciones y transición con
el borde urbano y corregir, en lo posible, los grandes errores de planificación
que se han producido en los últimos años. La primera medida
que se ha tomado es el establecimiento de una moratoria en la aprobación
de aquellos programas que afecten a la franja costera de 500 metros durante
un año. Es el tiempo que se necesita para la tramitación
y aprobación urgente del plan, según el Consell.
PROCESO
El director
general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluis
Ferrando, ha remitido una carta a sesenta municipios enclavados en el litoral
exigiéndoles información detallada sobre la situación
en la que se encuentran los planes urbanísticos que afectan a la
franja de 500 metros desde la ribera del mar.
La Generalitat
Valenciana quiere proteger y en su caso rescatar del urbanismo salvaje
de la última década la denominada «infraestructura
verde» a través del Plan de Acción Territorial de la
Infraestructura Verde del Litoral en la Comunitat Valenciana (Pativel).
Una vez
establecida la moratoria sobre los planes urbanísticos, lo que impide
a los municipios dar nuevos pasos administrativos que podrían condicionar
el futuro del Pativel, la Generalitat quiere saber de los ayuntamientos
la situación exacta en la que se encuentran todos los desarrollos
afectados por el plan.
En la carta
se reclama a los 60 ayuntamientos, «en la medida de sus posibilidades»
y «en el menor plazo de tiempo», que remitan a la conselleria
la información sobre los terrenos incluidos en plan.
Se trata
de elaborar el Pativel aplicando «los principios de seguridad jurídica»
y de «proporcionalidad de los actos de las administraciones públicas».
Se trata,
en definitiva, de no adoptar decisiones sobre suelo urbano prácticamente
consolidado o cerca de estarlo que puedan derivar en costosas indemnizaciones.
Urbanismo
ha establecido hasta 10 categorías o «estados» distintos
en la tramitación del suelo que van desde el de sectores de suelo
no urbanizable sin ordenación detallada y que no deberían
suponer ningún problema para su salvaguarda, hasta las unidades
de ejecución de suelo urbano, con ordenación detallada, con
PAI aprobado y obras de urbanización iniciadas.
La Generalitat
comunica a los ayuntamientos que una vez conocida la situación de
partida, se pondrá en contacto con los arquitectos y redactores
de planes municipales para «confrontar» los datos y «analizar
sobre el terreno» las propuestas del Pativel.
En cualquier
caso, la inclusión de suelos consolidados administrativamente, aun
cuando tengan clara vocación de formar parte de la infraestructura
verde dificilmente podrán reconvertirse en suelo no urbanizable
debido al elevado coste de sus rescate. De ahí la necesidad de analizar
con mucho detalle y disponiendo de la información municipal el estado
exacto de cada desarrollo urbanístico.
Según
los datos que maneja la conselleria de Vivienda, Obras Públicas
y Ordenación del Territorio, la gran presión sobre la franja
litoral ha hecho que en el primer kilómetro del litoral el 46% del
suelo este sellado (urbanizado), un 31% mantenga su carácter agrícola,
el 19% forestal y el restante 4% esté ocupado por masas de agua
y humedales.
Los tramos
de costa «virgen» (tramos en la que la ocupación por
elementos artificiales no supera el 10%) suponen el 22% de la línea
de costa de la Comunitat Valenciana.
En la franja
de 500 metros a partir de la ribera del mar (desde aquí hasta el
mar es el Estado el responsable de su custodia mediante la ley de Costas),
un 44% del suelo está protegido por la legislación medioambiental,
el 50% es urbano o urbanizable y el 6% es no urbanizable de régimen
común.
Según
informes de la conselleria, el Pativel se va a centrar inicialmente en
este suelo no urbanizableque supone más de 1.000 hectáreas
3.000 si se considera la franja de un kilómetro. Se trata de suelos
«con un alto potencial desde el punto de vista de calidad de la costa
y un recurso que conviene preservar, tanto por su escasez como por su multifuncionalidad».
Recuerda
la conselleria que estos suelos son «auténticas ventanas al
mar, de gran valor paisajístico», que a veces cumplen también
una función «trascendental» como corredores territoriales
o ambientales». Evitan la fragmentación del territorio y «protegen»
frente a riesgos naturales e inducidos como las inundaciones, concluye.
VER
Resolución inicio Consellera (DOCV 7658, 16-11-2015)
•
01 Presentación 11-11-2015
•
02 Borrador del Plan y Documento Inicial Estratégico
VER
• Ley 5/2014
de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat
Valenciana
• PATRICOVA
• PATIVEL
• Estrategia
Territorial de la Comunitat Valenciana
• Actuaciones
Territoriales Estratégicas
• Guías
y plantillas
• Legislación
