Destacamos
entre sus funciones:
•
Recuperación del inmueble: puede ser una recuperación amistosa,
fruto de una solución pactada entre ambas partes, o una recuperación
legal si la primera no tiene éxito.
• Toma de
posesión del inmueble.
• Toma de
datos del inmueble: se realiza un primer informe de la vivienda con datos
sobre su situación y descripción básica, junto con
un reportaje fotográfico.
• Saneamiento
judicial y físico: proceso legal para que el inmueble pase a ser
propiedad de la entidad y adecuación del mismo para su comercialización.
• Mantenimiento:
asistencia de personal cualificado en caso de producirse averías
o incidencias en el inmueble.
• Tasas e
impuestos: control, previsión y pago de tasas e impuestos asociados
al inmueble como el IBI, los gastos comunitarios, etc.
• Inquilinos:
cobro de rentas y procesos de gestión y liberación en caso
de ocupaciones ilegales.
• Valoración
de la cartera: establecimiento de precios de venta, venta rápida
y precio actual de cierre.
• Comercialización:
acuerdos de colaboración con una red de agentes inmobiliarios expertos
en las zonas de los inmuebles y acciones de marketing para la captación
de potenciales compradores.
• Reporting:
en todo momento del estado de la situación de la cartera en cada
una de sus fases.
SERVICERS
INMOBILIARIOS EN ESPAÑA.
Servihabitat
-
Controlado por
el fondo norteamericano TPG en un 51% y de CaixaBank en un 49%, lidera
el ranking de los servicers con 58.698 millones de euros en activos gestionados,
de los que 19.725 millones proceden del contrato Sareb. Servihabitat controla
así una cuota del mercado servicer del 21%. Servihabitat tiene vocación
multicliente, basa su estrategia más a corto plazo, dando salida
a las miles de viviendas que han de vender para cumplir el plan de negocio
elaborado por sus clientes. Servihabitat gestiona actualmente 51.000
millones en activos de entidades financieras, de la Sareb, de fondos de
inversión, de sociedades patrimoniales y de grandes propietarios,
con lo que se sitúa a la cabeza del sector español de servicers.
Del total, 21.000 millones corresponden a activos financieros y 30.000
a activos inmobiliarios, y tiene 59 promociones en estudio y en curso con
más de 2.500 viviendas, así como 38.000 contratos activos
de alquiler. Ya han realizado 18 promociones con 707 viviendas. Además
acaban una media de 15.000 viviendas anuales de promotores que dejaron
proyectos sin finalizar, ya que la práctica mayoría de activos
financieros que gestionan corresponden a promotores que quebraron, siendo
las hipotecas de particulares muy minoritarias.
Haya Real
Estate
-
Del fondo norteamericano
Cerberus, que se hizo con las gestoras inmobiliarias de Bankia y Cajamar,
ocupa el segundo lugar del ranking, con 52.042 millones de euros, de los
que 33.862 proceden del contrato Sareb. Su cuota de mercado es del 19%.
Altamira
-
De Apollo Global
Management y Banco Santander, gestiona activos por valor de 46.566 millones,
de los que proceden de Sareb un total de 26.056 millones.
Solvia
-
De inmobiliaria
de Banco Sabadell, es la cuarta del mercado, con activos bajo gestión
por valor de 39.765 millones de euros, de los que 17.187 millones proceden
de Sareb. Además del stock procedente del Sabadell, controla un
importante paquete de viviendas procedente del Sareb, ha logrado convertirse
en uno de los servicers más reconocidos por todos los agentes implicados.
-
Gestiona más
de 28.000 millones de euros en activos, de los que más de 5.300
son activos financieros, y también gestiona suelos en desarrollo
valorados en 4.200 millones, así como más de 10.000 alquileres
(valorados en más de 2.500 millones). En el ámbito de la
promoción, desde 2011 ha desarrollado más de 3.400 viviendas,
y actualmente tiene 34.426 inmuebles en venta, incluyendo viviendas (13.634),
aparcamientos, trasteros, locales, oficinas, naves, parcelas y otros, como
amarres o edificios en construcción. Cuenta con 23 promociones de
obra nueva en curso -21 que desarrolla para sus clientes y dos que únicamente
comercializa- que suponen más de 1.100 viviendas, principalmente
en el área de Barcelona y Madrid, Levante y Andalucía
Anticipa
Real Estate
-
Trabaja casi en
exclusiva para su único accionista, Blackstone, participa tanto
en la compra de carteras como en su gestión posterior con una visión
de largo plazo que apuesta por el mercado de alquiler residencial. Anticipa
está encargada de gestionar más de 40.000 hipotecas procedentes
de Catalunya Caixa. Mientras que Servihabitat y Solvia no poseen ningún
activo, sino que los gestionan para sus clientes, Anticipa Real Estate
(propiedad del fondo Blackstone y nacida con 40.000 hipotecas de CatalunyaCaixa)
se ha especializado en comprar hipotecas e inmuebles para focalizarse en
el negocio de viviendas en alquiler. Así, su estrategia es de gestión
a largo plazo, no de liquidación de activos, y en 2015 adquirió
carteras de crédito promotor a CaixaBank y la Sareb por unos 1.000
millones y 5.000 viviendas en total; también acordó adquirir
4.500 pisos de Banco Sabadell -3.000 ya alquilados actualmente-. De la
cartera de hipotecas gestionadas, un 25% paga con normalidad mientras que
el 75% restante presenta diversos grados de morosidad. Anticipa prevé
aplicar dación en pago en la mayoría de préstamos
con dificultad. Hasta la fecha se han firmado un total de 3.000 acuerdos.
Tras la dación en pago, la mayoría de deudores abandonan
el piso, pero un 5% se quedan con un alquiler a precio reducido con un
contrato de tres años.
EL FUTURO
DE LOS SERVICERS INMOBILIARIOS.
El análisis
común de los expertos coincide en el espíritu de permanencia
de la mayoría de estas entidades, a medio y largo plazo.
Los expertos
vaticinan fusiones entre estas entidades en los próximos años
al objeto de reducir costes.
Uno de los
primeros ejemplos ha sido el de la empresa noruega especializada en gestionar
créditos fallidos y recobro Lindorff, que ha adquirido Aktua, la
empresa de servicios inmobiliarios del antiguo Banesto.
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