| PARTE PRIMERA.
|
| < |
| Capítulo 1. |
Buscar suelo público (subastas y concursos).
1. Subasta y concurso público
de suelo.
a. Introducción.
b. La subasta o concurso disparan
los precios.
c. Subastas encubiertas
2. Régimen legal de la venta de suelo por
los ayuntamientos.
a. El Patrimonio de las
Corporaciones Locales.
b. Bienes de dominio público
local.
c. Bienes Patrimoniales o de propios.
TALLER DE TRABAJO.
El régimen de los patrimonios públicos
de suelo en el Real Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la ley de Suelo.
1. Extensión a patrimonios autonómicos,
además de los municipales.
2. El patrimonio público de suelo como
destino de las cesiones.
3. Acabar con la práctica municipal de
venta de suelo para atender gasto corriente.
4. La vivienda pública como destino del
suelo los patrimonios públicos de suelo. 25
5. Expediente administrativo: constancia documental
de limitación.
6. El Registro de la Propiedad como vigilante
de que se cumple con el destino del suelo público.
7. La expropiación para la creación
de patrimonio público de suelo. La vía autonómica.
TALLER DE TRABAJO.
Venta pública de parcelas municipales
mediante concurso.
CHECK-LIST
Teniendo en cuenta los precios de repercusión,
el promotor adjudicatario de unas parcelas subastadas por un ayuntamiento
tendrá que vender las viviendas a unos 4.700 euros el metro cuadrado.
Desarrolle el tipo de concurso, precios de compra y las ventajas de adquirir
suelo finalista.
TALLER DE TRABAJO.
Cómo participar en las subastas de
inmuebles por la Seguridad Social.
TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico. Pliego de condiciones
de un bien público desafectado.
1. Identificación y antecedentes de la
enajenación.
2. Forma de adjudicación.
3. Requisitos de los licitadores interesados.
4. Anuncio de la licitación.
5. Documentación a presentar por los licitadores.
6. Examen y disposición de la documentación
del expediente y visita al inmueble.
7. Forma, lugar y plazo de presentación
de ofertas.
8. Calificación de la documentación,
apertura de ofertas económicas y adjudicación del contrato.
8.1. Designación
de la mesa.
8.2. Calificación de la
documentación.
8.3. Apertura de ofertas y propuesta
de adjudicación del contrato.
8.4. Adjudicación del contrato.
9. Notificación de la adjudicación.
10. Obligaciones del adjudicatario.
10.1. Abono del precio
y otros gastos y consecuencias de su incumplimiento.
10.2. Abono de gastos declarados
por cuenta del adjudicatario.
11. Obligaciones de la administración.
11.1. Otorgamiento de escritura.
11.2. Devolución de las
garantías constituidas.
12. Causas de resolución del contrato.
|
| Capítulo 2. |
Buscar suelo en las subastas judiciales de
inmuebles.
1. ¿Qué es una subasta
inmobiliaria?
2. El procedimiento judicial. La Ley 1/2000,
de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil
3. Aspectos más relevantes de la nueva
subasta judicial inmobiliaria en la nueva LEC.
a. Única Subasta
Judicial de Inmuebles
b. Convenio de realización
c. Realización por persona
o entidad especializada
d. El avalúo por peritos
4. La subasta Judicial inmobiliaria
a. Saneamiento del inmueble
y ocupación
b. Unidad de ejecución de
subasta
5. Procedimiento para realizar la subasta judicial
inmobiliaria en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC 1/2000)
a.Titularidad y cargas
de las fincas embargadas
b. Información de cargas
extinguidas o aminoradas
c. Existencia de ocupantes en la
finca distintos del deudor
6. Situación de hecho del bien : ocupantes.
7. Anuncio de la Subasta
8. Fianza para participar en la subasta
9. Aprobación del remate
10. Subasta desierta o sin ningún postor
11. Posibilidades de financiación
TALLER DE TRABAJO.
Pasos a seguir en una subasta judicial.
1. Depósito previo.
2. El día de la subasta.
3. Supuestos de subasta simultánea.
4. El remate.
5. Quiebra de la subasta.
6. La inscripción registral del bien adquirido
en subasta.
7. La entrega de la finca adjudicada.
8. Impuestos y gastos.
|
| Capítulo 3. |
Buscar suelo “como
se pueda”.
1. Regla de oro de un director de suelo:
“no
creerse adivino”.
a. Fase de Estudio Preliminar
b. Fase de Producción
c. Fase de Comercialización
2. Análisis de posibles riesgos a detectar
en el control de la gestión en las diferentes fases de una promoción
inmobiliaria.
3. Viabilidad técnica.
4. Anticiparse al futuro de la zona: precauciones
y “olfato”.
a. Estudio preliminar de
la zona.
b. ¿Cómo conocer
la demanda?
5. Aprender de las promociones vecinas.
6. ¿Cómo conocer a la competencia?.
Estudio de la Oferta.
7. El informe técnico y el comercial son
favorables: pero ¿qué debo prever?
8. Este suelo no tiene la edificabilidad que
me prometieron.
a. La edificabilidad del
terreno
b. La información urbanística.
c. El suelo no es sólo urbanismo:
el estudio geotécnico.
9. La clave: ¿qué y cuanto puede edificar?
TALLER DE TRABAJO.
“El carro antes que los caballos”.
El director del suelo y la creación
de un producto inmobiliario. Todo lo que hay que saber.
TALLER DE TRABAJO.
La edificabilidad, parcela y ordenanzas municipales.
TALLER DE TRABAJO.
Edificabilidad y aprovechamiento urbanístico
NO son lo mismo.
1. El aprovechamiento urbanístico es la base de la ejecución
urbanística.
2. Diferencias entre edificabilidad y aprovechamiento urbanístico.
3. Clases de edificabilidad.
a. Edificabilidad física o techo edificable.
b. Edificabilidad media y ponderada.
c. Edificabilidad conforme al uso (residencial, terciaria
e industrial).
CHECK-LIST
¿Qué información debe aportar
el "gestor de suelo" al “director de suelo”?.
¿Cuáles son los pasos a seguir
en la BÚSQUEDA DE UBICACIÓN, hasta la compra final del suelo.
|
| Capítulo 4. |
¿Cómo comprar el mejor solar?
1. Seguir una dirección de negocio.
2. ¿Es vendible lo que se puede construir
en el solar?
3. ¿Buscar solar o esperar las ofertas?.
4. ¿Cuánto debo pagar por el solar?
TALLER DE TRABAJO.
Ejemplo de “Bolsa de suelo” y Plan de negocio
de una promotora nacional.
CHECK-LIST
La región de Huelva ofrece oportunidades
para las empresas promotoras. En los próximos años, se presume
la construcción de unas 33.000 nuevas residencias –también
30.000 plazas hoteleras–. Del total de viviendas, 8.000 unidades se concentrarán
en dos Planes de Actuación Urbanística (PAU) –900.000 metros
cuadros edificables– en la capital onubense.
-
Desarrolle los pasos que debe dar un director
de suelo antes de recomendar la inversión a su promotora.
|
| Capítulo 5. |
El nuevo negocio: comprar suelo contaminado.
1. Antes de adquirir un solar o una nave
industrial hay que conocer el estado del suelo.
a. porque el comprador
es responsable de descontaminarlo: y es muy caro.
b. porque al precio hay que descontar
la descontaminación.
2. El suelo contaminado.
3. ¿Qué es la contaminación
del suelo?
4. Auditorías y “Due Diligence” medioambiental.
a. Imprescindible antes
de ceder, adquirir, comprar o vender suelo contaminado.
b. Imprescindible antes financiar
una operación inmobiliaria en suelo contaminado.
c. Fases técnicas de una
“due diligence” medioambiental.
5. He comprado suelo contaminado ¿cómo
lo descontamino?
a. Técnicas de restauración
de suelos contaminados.
b. Técnicas de limpieza
o descontaminación del suelo
c. Técnicas de aislamiento
e inmovilización
1. Sellado superior
2. Excavación
3. Estabilización o transformación
de productos químicos.
4. Tanques, depósitos enterrados
y aguas subterráneas.
TALLER DE TRABAJO
Ley 26/2007, de 23 de octubre, de Responsabilidad
Medioambiental.
TALLER DE TRABAJO
Ley 6/2010, de 24 de marzo, de modificación
del texto refundido de la Ley de Evaluación de Impacto Ambiental
de proyectos, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2008, de 11 de
enero.
TALLER DE TRABAJO
El Real Decreto 9/2005 :¿Cómo
recuperar suelos contaminados?.
Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que
se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes
del suelo y los criterios y estándares para la declaración
de suelos contaminados.
CHECK-LIST
Se promueve un parque logístico de 40 hectáreas
en una zona casi rural, ¿cuánto suelo hay que comprar?. ¿Sólo
las 40 hectáreas?. Desarrolle como controlaría la inversión
para sacar partido del desarrollo de la zona.
|
PARTE SEGUNDA.
-
Ya he localizado suelo: ¿cuánto
pago?.
|
| < |
| Capítulo 6. |
Viabilidad comercial: ¿es vendible
el producto?.
1. Análisis del mercado: oferta
y demanda.
2. ¿Qué es un estudio de mercado?
3. ¿Es vendible el producto que se puede
promover?
4. ¿Por cuánto se puede vender?
TALLER DE TRABAJO
¿Cómo saber lo que hay que pagar?.
1. ¿Cuánto pago?
2. Métodos de valoración
a. Método de mercado
o comparación.
b. Método de reposición.
c. Método de capitalización
de rentas
3. El solar o inmueble en función de su desarrollo.
a. Mercado residencial
b. Oficinas.
c. Locales comerciales
d. Suelo industrial.
4. El suelo.
a. Valoraciones de suelo
b. Valoración en caso de
aportación. Ejemplo con cifras.
c. Aportación mixta de precio
y edificio.
5. Valor de los suelos en función del desarrollo
urbanístico.
a. Suelos no urbanizables
b. Suelos no urbanizables con convenio
urbanístico
6. Consejos finales.
CHECK-LIST
¿Qué es el módulo básico
de repercusión del suelo (MBR)?
¿Cómo se obtiene el módulo
básico de repercusión (MBR)?
Los promotores madrileños se encuentran
con repercusiones situadas entre un 50% y un 65% para la primera corona
norte y noroeste y en una cifra ligeramente inferior en el área
de influencia, entre un 40% y un 50%.
-
Desarrolle el tipo de informe que debe elaborar un
director de suelo. VER ANEXO 2. (A continuación de los formularios)
|
| Capítulo 7. |
Valoraciones urbanísticas en el Real
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la ley de Suelo.
-
Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por
el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo en relación
con La disposición final segunda del texto refundido de la Ley de
Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, autorizó
al Gobierno para proceder, en el ámbito de sus atribuciones, al
desarrollo de la citada Ley.
1. La justificación al régimen de valoraciones
.
2. El cómputo de los plazos a efectos de valoraciones.
3. El ámbito de valoraciones en Real Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la ley de Suelo.
4. El nuevo concepto de “situación básica de los terrenos”.
a. Regla general.
b. Suelo destinado a infraestructuras.
c. Construcciones rurales.
d. Concesiones administrativas y derechos reales.
e. Expropiación de finca gravada
5. La valoración en suelo rural.
6. Tipo de valoración en función de la clase de suelo.
a. Terrenos, capitalización de la renta.
b. Edificaciones, reposición.
c. Plantaciones, criterios de las Leyes de Expropiación
Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
7. Valoraciones de suelo rural y la problemática de la capitalización
de la renta.
8. La perspectiva del sector agrícola.
9. El problema de las urbanizaciones ilegales en suelo rústico.
10. Valoración en suelo urbanizado.
11. Referencia general al régimen urbanístico y expropiatorio.
12. Suelo edificado.
13. Suelo no edificado, edificación ilegal o en ruina.
14. Suelo en reforma o renovación.
15. La indemnización de la facultad de participar en actuaciones
de nueva urbanización.
16. La indemnización de la iniciativa y la promoción
de actuaciones de urbanización o de edificación.
a. El cambio radical respecto a la Ley del 98.
b. Indemnización de actuación “no iniciada”.
c. Indemnización de actuación “iniciada”.
17. El problema de las valoraciones en los Programa de
Actuación Integrada (PAI).
18. Aportaciones de suelo de los partícipes en una actuación
de urbanización.
a. Acuerdo entre afectados.
b. Falta de acuerdo entre afectados.
19. El régimen transitorio de las valoraciones: el anuncio de un
reglamento que clarifique el régimen de valoraciones.
|
| Capítulo 8. |
Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario.
Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre,
por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo
en relación con La disposición final segunda del texto refundido
de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20
de junio, autorizó al Gobierno para proceder, en el ámbito
de sus atribuciones, al desarrollo de la citada Ley.
1. El régimen legal de las valoraciones en la Orden ECO/805/2003.
Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por
la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas
de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras.
2 El informe de valoración de inmuebles. La labor documentalista
del perito tasador y las sociedades de tasación.
3.¿Qué se entiende por valor?. Clases de valor. El valor
de mercado y su relación con las edificaciones y el urbanismo.
4. Técnicas y procedimientos valoración del suelo: Estudios
de viabilidad del suelo. El cálculo y formalización
del valor de tasación. Introducción a la Orden ECO/805/2003,
de 27 de marzo.
5. Métodos de cálculo de la Orden ECO/805/2003, de 27
de marzo. ¿Qué debe saber un inversor?. ¿Qué
documentación se precisa para la tasación?. Metodología
de la valoración. Problemática particular en función
del tipo de inmueble.
6. El certificado de tasación o informe de valoración
de inmuebles (situación administrativa, características físicas
de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificación
y urbanísticos, valoración económico financiera, etc.).
|
| Capítulo 9. |
El efecto de las valoraciones en las bolsas de suelo no sectorizado
de las promotoras.
1. Los efectos de las valoraciones en los grandes propietarios
de suelo.
2. Sin problemas para promotores con bolsa de suelos urbanizables delimitados
(reservados a futuros proyectos urbanizadores).
3. El efecto de la contabilización de las expectativas en las
promotoras cotizadas.
4. Problemática de la financiación de promotoras inmobiliarias.
5. El efecto de la financiación de pequeñas y medianas
promotoras.
|
| Capítulo 10. |
La determinación de precio de venta.
¿Por cuánto se puede vender?.
1. Todo depende de la oferta y el ritmo
de ventas a conseguir.
2. Métodos de fijación de precio
de venta.
a. En base a los costes
b. En base al mercado y la competencia
c. En base a los compradores /
demanda
|
| Capítulo 11. |
¿Cómo establecer el precio correcto?
1. Precios en función del coste
2. Precios en función de un conocimiento
superficial de la oferta
3. Precio adecuado y marketing de soporte.
|
| Capítulo 12. |
Viabilidad económica: ¿cuánto
me cuesta la promoción?.
1. Análisis de los costes de una
promoción inmobiliaria.
2. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria.
3. La cuenta de explotación de las promociones
inmobiliarias.
|
| Capítulo 13. |
Análisis de viabilidad económica.
1. La condición de viabilidad
económica
2. Costes de la producción de solares
edificables
3. Ingresos de la producción de
solares edificables
CHECK-LIST
-
Análisis y optimización del proceso
de promoción inmobiliaria en cada una de sus fases (negociación
de la compra, diseño y comercialización, financiación).
-
Análisis de formar de hacer más rentable
un suelo: usos, nuevas fórmulas de financiación, obtención
de socios, etc.
|
| Capítulo 14. |
Análisis de viabilidad: el método
dinámico.
1. Introducción.
2. Aspectos financieros.
3. Método de la Tasa Interna de Retorno
(TIR).
4. Análisis de viabilidad económica:
método dinámico
|
| Capítulo 15. |
Viabilidad económica en la producción
de suelo urbanizado: las ventajas del agente urbanizador.
1. Introducción
2. La condición de viabilidad de las actuaciones
urbanísticas
3. Variables económicas de las actuaciones
urbanísticas.
4. La plusvalía urbanística.
5. Derechos y deberes de los propietarios de
los terrenos.
|
| Capítulo 16. |
Contabilidad de Costes y de Gestión.
1. Presupuesto de un proyecto de construcción.
2. Metodología de cálculo de costes
y elaboración de presupuestos.
3. Unidad de obra
a. Unidad de obra en Contabilidad
de Costes y de Gestión.
b. Unidad de obra en presupuestos
de proyectos de construcción.
c. Estado de mediciones
d. Partidas alzadas
e. Cuadros de precios
4. Costes de personal.
5. Costes de los materiales.
6. Precio unitario.
7. Precio descompuestos.
8. Precios auxiliares
9. Presupuestos
a. Presupuestos parciales
b. Presupuesto general
10. Contabilidad de la obra.
a. Definiciones de precios.
b. Sistemas de contabilidad de
costes
11. Definición de precios
a. Precio de suministro
(PSU)
b. Precio auxiliar (PA)
c. Precio unitario descompuesto
y auxiliar
d. Precio unitario auxiliar (PUA)
e. Precios complejos descompuesto
y auxiliar
f. Precio funcional descompuesto
(PFD)
12. Los precios de coste desde la contabilidad de
costes y de gestión
13. Referencia espacial del precio.
|
PARTE TERCERA.
-
Suelo magnífico y comercializable,
pero
el banco no lo financia.
|
| < |
| Capítulo 17. |
Viabilidad financiera:. Me salen los números:
¿quién me lo financia?
1. Financiación a
través de Pagos a Cuenta realizados por los Compradores antes de
la entrega.
2. Viabilidad económico financiera de
una promoción inmobiliaria
|
PARTE CUARTA.
-
Soluciones imaginativas cuando no
sobra el dinero.
|
| < |
| Capítulo 18. |
La aportación de solar a cambio de
edificación.
1. Introducción.
2. Clases de aportación de solar a cambio
de edificación.
a. Cesión de solar
por obra o “permuta especial”.
b. Permuta de solar por pisos futuros.
c. Transmisión de una parte
del volumen edificable del solar a cambio de pisos y locales.
d. La aportación con contraprestación
de una participación indivisa en el edificio construido.
e. Cesión de derecho de
vuelo a cambio de viviendas o locales futuros.
f. Reserva de vuelo y transmisión
de propiedad del solar contraprestación subordinada de obra.
g. Participación del aportante
del solar en los beneficios de la venta.
h. Autopromoción en comunidad.
TALLER DE TRABAJO.
¿Qué hacer cuando el constructor
quiere varios solares?.
1. Cuando hay sólo un solar.
2. Cuando hay varios solares: hay que agregarlos.
3. Consecuencias fiscales.
|
| Capítulo 19. |
¿Qué es una opción de
compra y para qué sirve?.
1. Concepto de opción de compra.
2. El eterno debate sobre su naturaleza jurídica.
a. Nunca se confundir la opción de compra
con el precontrato o promesa de venta.
b. Diferencias con otras figuras afines.
TALLER DE TRABAJO.
Ni una sola duda: la calificación
jurídica del contrato corresponde al juez, según el Supremo.
1. La calificación del contrato celebrado
como “opción de compra”
2. El reconocimiento de la opción de compra
en la Ley de Enjuiciamiento Civil una ayuda para determinar el precio.
|
PARTE QUINTA.
-
El director de suelo sabe de urbanismo
y “toma copas”
con los funcionarios.
|
| < |
| Capítulo 20. |
Información urbanística previa.
Imprescindible antes de promover o edificar.
1. Plan general de ordenación
urbana.
2. Interpretación del Plan General.
3. Información urbanística. Publicidad
del planeamiento.
4. Consulta directa.
5. Cédulas urbanísticas.
6. Valor acreditativo de los informes y cédulas
urbanísticas.
TALLER DE TRABAJO
Construir en suelo no urbanizable.
1. El suelo no urbanizable
2. Derecho estatal.
3. Comunidades Autónomas
-
Andalucía
-
Aragón
-
Asturias
-
Baleares
-
Canarias
-
Cantabria
-
Castilla La Mancha
-
Castilla León
-
Cataluña
-
Extremadura
-
Galicia
-
La Rioja
-
Madrid
-
Murcia
-
Navarra
-
País Vasco
-
C. Valenciana
4. Procedimiento.
|
| Capítulo 21. |
La simultaneidad de obras de urbanización
y edificación.
1. El Proyecto de Urbanización.
2. Proyecto por fases
3. Convenio Regulador entre Administración
Local, Promotor de Urbanización, Empresa Constructora de las Obras
de Urbanización y Dirección Facultativa.
4. El diseño del Plan de Simultaneidad.
|
| Capítulo 22. |
Licencias.
1. Licencia de obras.
2. Sujetos Pasivos
3. Clases de licencia de obras
a. Licencia de obra mayor.
Licencia de obra mayor por consolidación
de edificios
Licencia de obra mayor por nueva
edificación
Licencia de obra mayor por rehabilitación
de edificios
Licencia de obra mayor por restauración
de edificios
Licencia urbanística de
obra mayor por acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos
Públicos y Actividades Recreativas.
b.- Licencia de obras menores
4. Documentos a aportar.
Licencia de obra mayor
de acondicionamiento de local
Licencia de obra mayor de nueva
edificación
Licencia de obra mayor de rehabilitación
de edificios
Licencia de obra mayor de restauración
de edificios:
Licencia urbanística de
obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos
Públicos y Actividades Recreativas:
Licencia de obras menores
TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico. Promoción inmobiliaria
de un solar de uso residencial en 5 alturas.
|
| PARTE SEXTA.
|
1. Modelo de contrato de compra de suelo.
2. Modelo de contrato de compraventa de solar
Modelo 1
Modelo 2
3. Modelo de Contrato de compraventa de solar con
especificación de edificabilidad.
4. Modelo de Contrato privado de opción
de compra
5. Modelo de contrato de cesión
de participación indivisa de solar y derecho de vuelo.
6. Modelo de contrato de permuta de solar a cambio
de dinero y obra futura.
|
| ANEXO 1 |
-
Cuadro sinóptico de la subasta de bienes inmuebles en vía
judicial.
|
| ANEXO 2 |
-
Informe oficial de un desarrollo industrial en el que se desarrolla el
cálculo
de la repercusión del suelo a partir
del precio de venta del producto inmobiliario restando los costes de construcción
y el beneficio de promotor.
|
