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EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO 
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com del director de suelo. Podría distinguirse entre el aprovechamiento de uso específico, que representaría la edificabilidad que posee una superficie de suelo concreto y el uso determinado y real (específico) al que se destina o puede destinarse de conformidad con el planeamiento, y el aprovechamiento de uso característico, que equivaldría a la definición del aprovechamiento urbanístico anteriormente avanzada, esto es, a la edificabilidad del suelo expresada por referencia al uso y tipología característicos del ámbito en que se incardine, con abstracción del uso específico.
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De forma general, el aprovechamiento urbanístico se define como aquella unidad de medida que, determinada directa o indirectamente por los instrumentos de planeamiento, expresa la capacidad teórica, actual o potencial, que tiene una superficie de terreno, finca o parcela individualmente considerados,   el ámbito  o  ámbitos superiores de superficie en que aquellos se incluyan (unidad de ejecución, zona, polígono, sector, etapa, conjunto de sectores, todo el suelo urbanizable, etc.)  para ser edificada, formulándose dicha capacidad en relación con el uso y tipología característicos predominantes o de referencia en un determinado ámbito. Con arreglo a ello, el aprovechamiento urbanístico equivale a la edificabilidad que, según planeamiento, ostenta una determinada unidad de superficie, materializada o no, expresada no por referencia al uso y tipología específico, concreto o real que tenga asignada dicha unidad, sino por referencia al uso y tipología característicos de un delimitado ámbito en la que aquélla se incardine.

Este criterio es mayoritario en la doctrina y supone mantener que la edificabilidad se encuentra necesariamente unida a un uso concreto y específico, y que el aprove¬chamiento en sentido propio surge cuando ese uso concreto y específico se formu¬la por referencia al característico en un ámbito de referencia.

No obstante, algunos sectores entienden que la edificabilidad constituye única¬mente una determinación de carácter físico, que simplemente expresa el techo de construcción que existe o que puede existir, de acuerdo con los instrumentos de planeamiento, en un determinado ámbito, sin especificar aún el uso al que dicha construcción puede destinarse. De esta forma, mientras que aquélla se refiere exclusivamente a cantidad (m 2 de techo/M2 de suelo), en el aprovechamiento se incorporaría también la referencia al uso urbanístico.

De acuerdo con esta segunda tesis, el aprovechamiento urbanístico aparece con la adición o asignación de ese uso a la edificabilidad, es decir, con la especificación de aquello a lo que lo edificado puede destinarse, al ser este el momento en el que aquella edificabilidad adquiere un valor y, en consecuencia, genera económica¬mente un aprovechamiento  pues la edificabilidad, sin atribución de usos, no puede ser objeto de valoración, pues difícilmente puede valorarse un volumen de edifi¬cación dado sin conocer a qué se ha de destinar-.

De esta manera podría distinguirse entre el aprovechamiento de uso específico, que representaría la edificabilidad que posee una superficie de suelo concreto y el uso determinado y real (específico) al que se destina o puede destinarse de conformidad con el planeamiento, y el aprovechamiento de uso característico, que equivaldría a la definición del aprovechamiento urbanístico anteriormente avanzada, esto es, a la edificabilidad del suelo expresada por referencia al uso y tipología caracte¬rísticos del ámbito en que se incardine, con abstracción del uso específico.

La figura del aprovechamiento urbanístico es capital en la fase de ejecución urbanística, en la medida en que es una herramienta indispensable para garantizar la efectivi¬dad del principio de equidistribución   o de justa distribución de los beneficios y las cargas derivadas de la ejecución del planeamiento   informador de toda actuación urbanística. Al mar¬gen de lo cual, es igualmente esencial a efectos de valoraciones urbanísticas cuando éstas se efectúan en tal fase o situación.

El aprovechamiento urbanístico se acerca al concepto de equidistribución a medida que se va delimitando su contenido. De esta manera, obtenido el aprovechamiento objetivo de un ámbito de superficie  es decir, la edificabilidad homogeneizada por referencia al uso y tipología característicos prevista por los instrumentos de planeamiento para dicho ámbito , puede cal¬cularse el aprovechamiento unitario, medio, tipo, promediado o de referencia, imprescindible para:

  primero, fijar el aprovechamiento subjetivo que pueden patrimonializar los propietarios del suelo en el proceso de ejecución del plan y el lucrativo que debe cederse a la Administra¬ción actuante  y con ello el porcentaje de participación de la comunidad en las plusvalías gene-radas por la actuación ; y,
  segundo, para salvaguardar el justo reparto de los beneficios y cargas derivados de dicha actuación de ejecución.