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16 de julio de 2020
 
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LAS REBAJAS EN LAS RENTAS DE ALQUILER DE VIVIENDA ASUSTAN A LA INVERSIÓN INMOBILIARIA. EL PRECEDENTE DE CATALUÑA
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Cataluña es uno de los principales mercados inmobiliarios de España. Lo que suceda en Cataluña en política de arrendamiento de vivienda será una noticia que no pasará desapercibida para los inversores inmobiliarios en residencial.
  • Según varios medios, a pesar de la rigidez del proyecto, aumentará la litigiosidad en una justicia colapasada. Esto siempre retrae al inversor inmobiliario que siempre apuesta por países con una justicia ágil.
Está muy avanzado un proyecto de ley promovido por el Sindicato de Inquilinos que prevé congelar y bajar los alquileres de los 60 municipios catalanes de más de 20.000 habitantes. Según varios medios, Barcelona  tiene un precio medio de vivienda superior a 1.000 euros, un incremento del 40% en los últimos cinco años. El proyecto se basa en el Código Civil catalán, ha sido acordado por la consejería de Justicia y el Sindicato de Inquilinos. La norma se tramitará mediante la lectura única. Con esta norma, los nuevos contratos de viviendas en alquiler no podrán superar el precio acordado en el anterior contrato. De esta manera, el propietario tendrá que informar a los nuevos inquilinos de cuál era el precio anterior. Se prevé multas de entre 3.000 y 90.000 euros si no se facilita esta información, la norma busca evitar que se registren subidas de alquiler abusivas en las viviendas. Si una vivienda alcanza un precio por encima de la media de alquileres que hay en su zona, el nuevo contrato deberá tener como valor máximo el que establece el índice de precios de la Generalitat, que es el precio medio de la zona. Esta medida obligará a la rebaja generalizada de precios de alquiler que están actualmente muy por encima del índice que estableció la Generalitat. El Sindicato de Inquilinos calcula que la mitad de las viviendas alquiladas tienen un precio por encima de la media. El proyecto de ley prevé excepciones a estas dos grandes medidas en algunos casos. Por ejemplo, en proyectos de gran rehabilitación, obras de mejora, relación de parentesco entre propietario e inquilino y otros regímenes de rentas, según se desprende del texto propuesto. Quedarán exentos de esta regulación las viviendas de obra nueva durante los primeros tres años, en los que no tendrán que fijar el precio según el índice de referencia. El proyecto reconoce a las organizaciones de inquilinos como parte en la mediación de conflictos. 

 
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS. 

La proposición presentada contempla declarar municipios en los que se regulará el precio del alquiler, en aquellos "que disponen de índice de referencia de precios en el que las rentas del alquiler han sufrido un incremento superior al veinte por ciento en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, incluidos en el Área Metropolitana de Barcelona o con población superior a veinte mil habitantes". 

La cuantía máxima de la renta que puede ser convenida en el momento de formalizar el contrato no podrá "sobrepasar el precio que hay que considerar como precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas, incrementado o minorado, como máximo, en un cinco por ciento".

La renta tampoco podrá sobrepasar "la consignada en el último contrato de arrendamiento, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los cinco años anteriores", con determinadas excepciones.

Una vez se apruebe la ley, se aplicará de forma inmediata en los 60 municipios de más de 20.000 habitantes con el mercado de alquiler más tensionado. Afectará pues a unos 5 millones de personas. Al cabo de un año del funcionamiento de la ley, cada municipio deberá aprobar la continuidad de la norma. En el caso de las viviendas cuyo precio estaba por encima del precio medio de su zona, el nuevo contrato deberá tener como valor máximo el valor que establece el índice, que es el precio medio de cada zona fijado por la administración. Respecto a las viviendas que se ponen en alquiler por primera vez, tendrán que ajustarse al índice fijado por la administración para cada zona.

La ley, basada en el código civil catalán, prevé excepciones para casos de gran rehabilitación, obras de mejora, relación de parentesco entre propietario e inquilino y otros regímenes de rentas. Y las viviendas de obra nueva no estará afectadas por la regulación durante los primeros tres años, pero pasado este período deberán también ajustarse al índice de precio medio de la zona, de tal manera que si el alquiler ha sido durante esos tres años muy superior al índice, la rebaja del precio deberá ser notable.

La propuesta incluye un régimen sancionador en caso de incumplimientos. Cuando un arrendador alquile una vivienda durante meses sin haber informado del precio del anterior contrato, la sanción puede llegar a los 90.000 euros. El texto de la propuesta reconoce a las organizaciones de inquilinos como parte en la mediación de conflictos.
 

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