El primer gasto de un proyecto inmobiliario generalmente se relaciona con la adquisición de suelo, que se puede negociar de varias maneras: permuta de suelo y / o intercambio financiero o pago en efectivo. La permuta inmobiliaria no afecta tanto el flujo de efectivo, porque en el intercambio por el área construida, los gastos ocurren al final del proyecto, de manera diferente al pago en efectivo.

Los ingresos son generados por las ventas de las unidades. Es esencial definir cuándo ocurrirán estas entradas, en cuánto tiempo (velocidad de ventas), cómo (perfil de ventas) y por cuánto (precio de venta). Junto con los ingresos, aparecen los gastos comerciales que son gastos relacionados con marketing, comisiones y publicidad.

En la composición del presupuesto es necesario definir los costes directos e indirectos, así como los beneficios, divididos en costes de construcción por m² (mano de obra, materiales y equipos), proyecto, decoración, tarifa entre otros costes.

Todavía es necesario realizar un análisis de competencia, de acuerdo con el producto existente y la región, ya que cada empresa se inserta en un entorno competitivo diferente. Para esto, es necesario llevar a cabo una investigación de mercado sobre el terreno. Finalmente, cada promoción inmobiliaria necesita un análisis personalizado que incluya estas variables u otras que puedan usarse, y para cada caso es necesario definirlas e interpretarlas.

En los procedimientos metodológicos, hay una descripción del escenario en el que opera la empresa, el método de investigación y, finalmente, los procedimientos metodológicos utilizados para aplicar el estudio de caso.

La promoción inmobiliaria tiene prerrogativas financieras que deben planificarse, lo que requiere que se realice un análisis económico-financiero para evaluar la información sobre la viabilidad de un proyecto. Para esto, es importante conocer a los participantes del sector y su interacción, para que la evaluación identifique las instalaciones existentes, como la ubicación, el potencial de construcción y la liquidez.

El análisis de las interacciones y variables involucradas en el proceso de toma de decisiones se realiza a través de la planificación. Para esto, el promotor inmobiliario y / o la empresa constructora deben evaluar cuáles son las mejores formas y medios para optimizar la rentabilidad y los resultados.

Los análisis, herramientas y técnicas utilizadas en el análisis de inversión inmobiliaria condicionan y apoyan la toma de decisiones. En general, una de las preocupaciones es el apoyo y la provisión de información y análisis para esta toma de decisiones, que pueden ser respaldados por diferentes técnicas y herramientas, como el Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna de Retorno (TIR), Período de amortización (Payback), entre otros.

Para evaluar el efecto de una o más variables de un proyecto, también es necesario llevar a cabo un análisis de sensibilidad para identificar el grado de variabilidad y riesgo que puede afectar el resultado. 

El análisis de sensibilidad es una metodología de evaluación de riesgos que revela cuánto cambiará el resultado económico en vista del cambio en los posibles escenarios por las variables utilizadas.

En un análisis de inversiones con una gran cantidad de capital involucrado, además de los aspectos cuantitativos, también deben evaluarse los aspectos cualitativos, ya que la decisión siempre es compleja. Para admitir este tipo de análisis, existen métodos de análisis multicriterio, como MAUT (Teoría de utilidad de atributos múltiples). El MAUT es una metodología que permite al tomador de decisiones evaluar una gran cantidad de aspectos basados en la creación de criterios, evaluando riesgos e incertidumbres.

? MAUT Teoría de la utilidad multiatributo. Se identifican dos métodos alternativos de medida o funciones de valor: la teoría de la utilidad multiatributo (MAUT) y la teoría del valor multiatributo (MAVT). La principal diferencia entre ambas es que MAUT utiliza funciones de utilidad que tienen en cuenta las actitudes de los decisores con relación al riesgo, utilizando el concepto de loterías, en contraposición al MAVT que construye una función global de valor para cada alternativa para obtener la puntuación global de cada una de ellas basada en los criterios de decisión, utilizando el concepto de intensidad de preferencias. Los modelos de medida del valor MAVT requieren el cumplimiento estricto de algunas condiciones relativas a criterios y medidas: independencia y transitividad de las preferencias de los criterios y medidas que cumplan los requerimientos de la relación de intercambio entre criterios. La independencia de las preferencias requiere que la decisión se base en aquellos criterios en los que las alternativas aparecen como diferentes.

El análisis de la inversión es esencial para la toma de decisiones en un estudio de factibilidad económico-financiero para desarrollos inmobiliarios. 

Análisis de inversiones de desarrollos inmobiliarios

Una empresa se define como un proyecto que se materializará a partir de un plan previamente definido. Este emprendimiento debe planificarse de acuerdo con los términos de plazo, coste, calidad y riesgo, entre otros elementos previamente establecidos.

La decisión sobre la asignación de capital en una empresa se toma ante una cierta expectativa relacionada con su futuro, lo que implica la aceptación de la asignación de una cierta masa de inversiones. 

En el mercado inmobiliario, el estudio de la viabilidad de la inversión o el lanzamiento de nuevas construcciones se vuelve complicado y, a veces, la decisión es intuitiva, de acuerdo con la experiencia y la percepción de las condiciones momentáneas de la inversión, sin tener como base un análisis cuidadoso, basado en datos. 

? El estudio de factibilidad debe incluir un modelo matemático capaz de predecir escenarios y acercarse a la realidad, es decir, debe verse desde diferentes perspectivas.

La mayoría de las empresas inmobiliarias, al realizar un análisis de viabilidad económico-financiera de una promoción inmobiliaria, hacen un análisis puntual y estático del resultado, sin tener en cuenta los riesgos comerciales. 

Los estudios se basan en datos estimados y representan lo que dice la experiencia o intuición de los expertos, obteniendo así un valor más probable. 

Las incertidumbres del proyecto están relacionadas con el pronóstico de ingresos, el producto en sí, el pronóstico de los costes operativos, por ejemplo, el coste de la construcción y los gastos de publicidad del proyecto, así como la tasa de descuento.

Para apoyar el análisis de la viabilidad económica y financiera, es necesario utilizar un conjunto de herramientas que respalden la decisión del promotor o inversor inmobiliario.

De estos temas se trata, desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica de la Viabilidad económica y financiera de proyectos inmobiliarios.