| ¿Qué es el Informe de Evaluación
de Edificios (IEE)?
El Informe de Evaluación de Edificios (IEE)
es un documento técnico con información sobre el estado general
de conservación, grado de accesibilidad y certificación energética
de un edificio.
¿Para qué sirve el Informe de
Evaluación de Edificios (IEE)?
El IEE tiene por objeto favorecer la conservación
y rehabilitación del parque de edificios de viviendas y la regeneración
y renovación de los tejidos urbanos existentes, asegurando su seguridad,
salubridad y accesibilidad de forma que no supongan riesgos para sus usuarios,
no se produzca un deterioro evitable de los edificios y se conozca la eficiencia
energética de los edificios.
¿Cada cuanto tiempo se pasa la Evaluación
de Edificios IEE?
Por norma general, a partir de los 50 años
de antigüedad todo edificio de carácter residencial de vivienda
colectiva está obligado a pasar el IEE, al menos, cada 10 años.
No obstante, la normativa permite que sean las Comunidades Autónomas
y los Ayuntamientos los que puedan rebajar esta periodicidad si lo consideran
oportuno. Lo normal es cada 5 años.
¿Qué sucede si se incumplen los
plazos?
Hay riesgo de incurrir en una infracción
urbanística, con todo lo que ello conlleva. Así como efectos
en la responsabilidad de la comunidad de propietarios en caso de accidentes.
¿Qué inspecciona el técnico
de la Evaluación de Edificios IEE?
El técnico realiza una primera inspección
presencial y visual del edificio, para detectar posibles daños que
afecten principalmente a la estructura de la construcción en fachadas
y azoteas, la seguridad, estanqueidad, redes generales de fontanería
y saneamiento, y, por otra parte, a la correcta accesibilidad del edificio.
En principio no es necesario que el técnico
tenga que acceder al interior de las viviendas particulares, aunque si
detecta algún supuesto que pueda ser relevante para confeccionar
el informe, como un daño estructural interno que pudiera afectar
a la estabilidad de todo el edificio, es obligatorio permitirle el acceso.
Datos generales del Edificio.
Los datos generales el edificio son los datos de
identificación del edificio (el número de referencia catastral),
su situación urbanística, el nombre de la Comunidad de Propietarios
y el nombre del técnico que realiza el IEE. También se incluye
una descripción genérica de la composición del edificio
como su uso característico, el número de plantas sobre rasante
con uso igual al principal, plantas bajo rasante con el mismo uso que el
principal, plantas sobre rasante con uso secundario,…, número de
de viviendas, de locales y el año de construcción. En la
descripción normalizada del edificio se detallan las cimentaciones,
las estructuras, los cerramientos verticales, las fachadas, las cubiertas
y las instalaciones de Agua Caliente sanitaria, de calefacción y
de aire acondicionado si lo hubiera.
Estado de conservación.
En relación al estado de conservación
del edificio, el técnico realizará una visita a las diferentes
partes que componen el edificio, identificará las deficiencias existentes
en el edificio, si las hubiera, y determinará si el estado del mismo,
con respecto a la conservación, es Favorable o Desfavorable.
El técnico valorará los siguientes
grupos constructivos:
-
Cimentaciones.
-
Estructuras.
-
Fachadas y medianerías.
-
Cubiertas y azoteas.
-
Instalaciones comunes de suministro de agua, saneamiento
y electricidad.
Una vez descrito el estado de conservación
del edificio en cada uno de los grupos constructivos se realizará
una valoración de los mismos. Las valoraciones posibles son el peligro
inminente, las grupales, la global y la descripción normalizada
de una deficiencia.
Accesibilidad.
En relación a la accesibilidad, el técnico
realizará un análisis de las condiciones de accesibilidad
en el edificio, indicando si el edificio satisface completamente las condiciones
de accesibilidad que marca la normativa. El técnico valorará
los siguientes apartados:
-
Condiciones funcionales: comprobando si el edificio
es accesible desde el exterior, entre las plantas del edificio y en las
propias plantas.
-
Elementos accesibles, por ejemplo plazas de garaje,
piscinas, etc.
-
Información y señalización.
-
Una vez analizadas las exigencias y el cumplimiento
de las condiciones básicas de accesibilidad de edificio, el técnico
dictaminará si el edificio es “accesible”. En caso negativo, describirá
las deficiencias existentes y propondrá una serie de ajustes razonables
para subsanar esas deficiencias.
Eficiencia energética.
El técnico realizará el certificado
de eficiencia energética del edificio. La calificación energética
valora la eficiencia energética en dos aspectos:
-
La envolvente del edificio y los flujos de calor que
hay entre los diferentes elementos que la componen.
-
El sistema para la producción de agua caliente
sanitaria, la calefacción (si la hay) y el aire acondicionado (si
lo hay).
Acústica.
En relación a la acústica, consiste
en una evaluación preliminar de carácter voluntario de las
condiciones acústicas del edificio. El análisis se basa en
el Código Técnico de la edificación, más concretamente
en el apartado de Protección frente al Ruido. El técnico
valorará los siguientes parámetros en relación a la
protección contra el ruido:
-
Ruido exterior.
-
Ruido interior.
-
Ruido en las instalaciones y recintos con actividad.
Una vez analizadas las condiciones acústicas,
el técnico indicará si las considera buenas, razonables,
regulares o deficientes. A continuación, el técnico podrá
añadir aquellas recomendaciones o mejoras que estime oportunas para
aplicar en el edificio en futuras intervenciones, para mejorar las condiciones
acústicas del mismo.
¿Qué defectos debe identificar
el Informe de Evaluación de Edificios (IEE)?
El IEE debe identificar de manera clara el bien
inmueble objeto del informa, con expresión de su referencia catastral.
Además, debe contener:
-
La evaluación del estado de conservación
del edificio en el momento de la realización del informe.
-
La evaluación de las condiciones básicas
de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con
discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo
con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o
no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
-
La certificación de la eficiencia energética
del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido
para la misma por la normativa vigente. El certificado de eficiencia energética
ha de ser registrado en el organismo competente de la Comunidad Autónoma.
-
Asimismo de manera voluntaria, se ha incorporado una
cuarta parte "Condiciones Básicas de Protección frente al
Ruido", que es una evaluación preliminar de carácter voluntario
de las condiciones acústicas de un edificio existente.
Cada uno de los campos que se analizan en el IEE pueden
tener un resultado favorable o desfavorable. Cuando el resultado es favorable,
el técnico generalmente realiza recomendaciones para conseguir mejoras
en el edificio.
Las deficiencias más comunes son:
-
Desprendimientos en fachadas, patios interiores, balcones
y voladizos. Cada vez se ven más redes colocadas para evitar caídas
de cascote que pueden afectar a los transeúntes que pasean por la
calle. Es importante tener en cuenta que en el caso que hubiera lesionados
el responsable es la comunidad pudiendo incurrir en costes muy elevado.
-
Filtraciones en cubiertas o terrazas. Las filtraciones
de agua en cubiertas o terrazas son un problema muy generalizado, presente
en muchos edificios. En unos casos las filtraciones se deben por la falta
de mantenimiento y en otros por la deficiente ejecución de obra.
-
Oxidación de elementos metálicos. La
corrosión depende en gran porcentaje de la humedad y de la cantidad
de substancias agresivas que se encuentran en la atmósfera. El factor
ambiental afecta a cualquier tipo de estructura, así que en realidad,
la clave está en elegir las alternativas más cómodas
para combatir dicha problemática.
-
Elementos de fibrocemento, popularmente conocido como
amianto o uralita, en depósitos, bajantes, etc. Estos materiales
están prohibidos en la Unión Europea porque son altamente
cancerígenos. Por lo que es importante que, antes de su degradación,
la retirada de estos elementos se realice con profesionales para evitar
riesgos.
-
Instalaciones eléctricas fuera de normativa,
suelen degenerar en corto circuitos e incendios en los edificios.
¿Qué hacer cuando el Informe de Evaluación
de Edificios (IEE) es DESFAVORABLE?
En el caso de que sea desfavorable, el técnico
ha de proponer una serie de actuaciones a realizar para que el resultado
pase a ser favorable.
Medidas cautelares.
En el caso de que las deficiencias sean graves
o muy graves el técnico debe incluir en el informe las medidas cautelares
a adoptar y el plazo en el que se deben acometerse para garantizar las
condiciones de seguridad del edificio. Estas obras sí serían
de carácter obligatorio.
Subsanaciones SIN proyecto técnico.
Cuando la IEE desfavorable no implique actuaciones
en la estructura y además el edificio no se encuentre catalogado.
Si es así, las obras pueden llevarse a cabo sin proyecto técnico,
utilizando como licencia la propia orden de ejecución, que será
emitida por los servicios municipales un tiempo después de presentar
la IEE y ampara las obras a realizar, contemplando un plazo para la ejecución
de las mismas (que de incumplirse derivará en la ejecución
sustitutoria por parte del ayuntamiento).
-
Cuando una IEE es desfavorable pero no implique actuaciones
en la estructura del edificio. En esta situación, las obras necesarias
podrán llevarse a cabo sin necesidad de un proyecto técnico,
aprovechándonos de la propia orden de ejecución emitida por
los servicios municipales.
Subsanaciones CON proyecto técnico. Licencias
de obras.
Cuando las actuaciones necesarias tras una IEE
desfavorable requieran de proyecto técnico elaborado por los propios
técnicos que han llevado a cabo la IEE o bien por otro técnico
cualificado.
Una vez que este proyecto haya sido redactado,
se deben solicitar todas y cada una de las licencias necesarias para poder
ejecutar las obras. Una vez que hayan concluido y que se haya presentado
el certificado final de obra, será posible incluir al inmueble o
a la finca en el registro de edificios de todos aquellos edificios que
tienen acreditada su seguridad constructiva.
Para ejecutar estas obras que propone el técnico,
hay que tramitar la solicitud de la licencia de obras correspondiente en
el Ayuntamiento y contratar a una empresa especializada que las realice.
El proceso es:
-
Solicitar la licencia de obras al ayuntamiento al
que corresponde la ubicación del edificio.
-
Esperar la Orden de Ejecución del ayuntamiento.
-
Solicitar distintos presupuestos a empresas constructoras
o de reformas especializadas en este tipo de rehabilitaciones.
-
Establecer las condiciones de financiación
de la rehabilitación para designar derramas, en el caso necesario,
especialmente en comunidades de vecinos.
-
Ejecutar la rehabilitación de las obras indicadas
en el informe llevado a cabo por el técnico, dentro del plazo establecido.
-
Contratar el Certificado de Idoneidad para justificar
y verificar las reformas llevadas a cabo.
-
Presentar el Certificado de Idoneidad al ayuntamiento
correspondiente.
Al finalizar las obras será necesario presentar
un certificado final de obra, que dará por concluidas las mismas
y permitirá incluir la finca en el registro de edificios en el que
se encuentran todos aquellos que tienen acreditada su seguridad constructiva
Certificado de idoneidad.
Una vez que se hayan subsanado todas las deficiencias,
se deberá redactar lo que se conoce como “certificado de idoneidad”.
Se trata de un documento elaborado por un técnico competente y cualificado
en el que certifique el perfecto estado de las actuaciones llevadas a cabo
en la finca. Así, se asegurará que todas las deficiencias
que provocaron ese resultado negativo del informe han sido subsanadas.
La presentación de este documento de idoneidad
es imprescindible cerrar el expediente.
De estos temas se trata, desde una perspectiva
práctica y profesional, en la guía del el Informe de Evaluación
de Edificios (IEE). |
