El informe identificó un par de factores desencadenantes que pueden hacer que el mercado avance y proporcione más evidencia del futuro de las rentas. La transparencia del mercado cotizado significa que las empresas públicas están bajo la mayor presión y los primeros movimientos ya están comenzando a verse. 

Un problema importante, particularmente en el Reino Unido, es que los inversores ya tienen una exposición significativa al comercio minorista después de invertir fuertemente en 2013 y 2014. En ese momento, esta fue una jugada de recuperación prometedora, pero con la aparición de estos cambios estructurales terminó invirtiendo en un período que fue el pico cíclico para los centros comerciales secundarios.

El informe argumenta que para que los centros sean resistentes en el futuro, deben encontrar niveles de alquiler asequibles y sostenibles para lograr un nuevo status quo. Se espera que los ganadores en la reestructuración resultante sean centros comerciales dominantes basados en la experiencia y fuertes proyectosde vecindario enfocados en compras de conveniencia.  

A pesar de la incertidumbre, muchos propietarios de centros en dificultades han estado buscando estrategias para revitalizar los centros comerciales existentes para preservar el valor, así como soluciones de reutilización más radicales para otros. “No existe una solución universal, pero existen enfoques efectivos que se deben tomar propiedad por propiedad. Los propietarios pueden revitalizar lugares más fuertes con alimentos y bebidas y usos recreativos, o considerar la reutilización de otros ", dijo van Doorn.

Las estrategias en esta etapa de la reestructuración serán defensivas hasta que haya una comprensión clara de las soluciones ganadoras. Si bien los nuevos usos ofrecen la posibilidad de estabilizar los activos con flujos de ingresos más seguros (pero potencialmente más bajos), es muy difícil calcular la diferencia de impacto en la valoración entre no hacer nada y tomar medidas ahora.

La reutilización también abre oportunidades positivas para sintonizar el espacio con las necesidades cambiantes de los consumidores, como garantizar que los lugares tengan un uso más mixto y entrelazar a la comunidad junto con los usos comerciales para lugares más auténticos. Puede ayudar a abordar la creciente necesidad de más viviendas (asequibles) y más espacio logístico.

Este estudio identifica una necesidad latente de reestructurar la forma en que se desarrolla el negocio de inversión inmobiliaria comercial, principalmente, debido al auge del comercio electrónico. Una realidad ya identificada por la mayoría de los 24 inversores entrevistados (antes del brote de la pandemia) para este trabajo, pero para la cual no vislumbran una respuesta inminente, porque la mayoría de los encuestados considera que todavía es demasiado pronto para llevar a cabo los cambios necesarios.

En el contexto actual de bajas tasas de interés, estar logrando mantener los niveles de resultados ha contribuido en gran medida a aliviar la presión ejercida sobre los propietarios para vender o reestructurar su negocio y sus activos. Aun así, al mismo tiempo, muchos de estos propietarios reconocen que cada vez más se encuentran renegociando las rentas. Teniendo en cuenta este escenario, el estudio de ULI prevé que la inversión inmobiliaria comercial se mantendrá a la espera.

El estudio de ULI también identifica un conjunto de otros estímulos que pueden dar un impulso para dinamizar el mercado. Entre estos, destaca en primer término el mercado cotizado, cuya alta transparencia, característica de él, ya ha ejercido una mayor presión sobre las empresas cotizadas y los primeros movimientos comienzan a surgir.

El hecho es que, hasta ahora, el resultado operativo ha demostrado ser suficiente para evitar muchos problemas. El estado actual de aislamiento y la reducción de la actividad económica y el consumo afectará a los resultados de los retailers y a los propietarios. 

Por lo tanto, ULI prevé que, tan pronto como la situación se estabilice y sea menos incierta, es probable que veamos más centros comerciales entrando en el mercado y un nivel de precios capaz de atraer operadores con un mayor perfil de riesgo.

El estudio también explica que, hasta ahora, las nuevas fuentes de capital, como el capital privado, que buscan capitalizar las oportunidades de esta evolución han tenido problemas para encontrar puntos de entrada en el mercado, pero han presionado poco a poco a los propietarios para que traigan sus activos a precios suficientemente bajos. Pero, uno de los principales problemas, y el Reino Unido es el ejemplo más obvio, es que estos inversores de capital privado han estado expuestos durante mucho tiempo al sector minorista, después de haber invertido mucho en él entre 2013 y 2014.

Al final, para que los centros sean resistentes en el futuro, deben ser capaces de encontrar niveles de ingresos sostenibles y asequibles. Esta será una de las pruebas del proceso de reestructuración del sector, a partir del cual los centros comerciales dominantes que están fuertemente enfocados en ofrecer experiencias al usuario y los centros de proximidad, más centrados en las tiendas de conveniencia, probablemente ganarán. 

Los mayores problemas surgirán para aquellos que se encuentran en un lugar intermedio, es decir, complejos que no son lo suficientemente atractivos como para constituir un destino de compras en sí mismos, pero que también representan un esfuerzo demasiado alto para atraer a los comerciantes locales, concluye el estudio.

A pesar de la incertidumbre que rodea la forma en que evolucionará la industria, en toda Europa ya se está observando que muchos de los propietarios de centros en dificultades están buscando estrategias para revitalizar y preservar el valor de los activos que tienen en cartera o, en algunos casos, se ven soluciones más radicales que incluso pasan por la conversión de la propiedad. “No existe una solución universal, sino enfoques diferentes y efectivos que deben considerarse y llevarse a cabo caso a caso. Los propietarios pueden revitalizar activos en ubicaciones más sólidas mediante la introducción de nuevos usos para restauración u ocio, o considerar la posibilidad de reposicionar y dar otro uso al activo", concluyó Lisette van Doorn.

En opinión de estos especialistas, en esta etapa de la reestructuración, las estrategias serán netamente defensivas hasta que se vea más claro cuáles serán las soluciones ganadoras. Por lo tanto, en opinión de ULI, los nuevos usos ofrecen la posibilidad de estabilizar algo los activos, con alquileres más seguros, pero es muy difícil calcular la diferencia y el impacto en el valor real del activo entre no hacer nada o actuar ahora.

Reposicionar los activos también abre un abanico de oportunidades para dar un uso distinto al espacio, de acuerdo con las necesidades cambiantes de los consumidores, como por ejemplo, los espacios de uso mixto que conectan la comunidad y los usos comerciales para crear destinos más auténticos. También puede contribuir a la creciente necesidad de viviendas más asequibles y a la creación de más espacio logístico.