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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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14 de abril de 2020
 
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LA IMPORTANCIA DE QUE EL DINERO CIRCULE EN LA CONSTRUCCIÓN
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Las constructoras y los anticipos de pagos a las subcontratas
  • Las constructoras deben cobrar a tiempo para poder pagar lo antes posible a las subcontratas y proveedores.
Varias asociaciones de proveedores y subcontratistas de obras han pedido a los constructores que mantengan el flujo de efectivo a través de la cadena de suministro y hagan todo lo posible para mantener a flote al sector de la construcción. Las empresas de construcción deben trabajar juntas para mantener el sector a flote a medida que el coronavirus golpea a las empresas y trabajadores de la industria. Las constructoras deberían pagar a los subcontratistas de acuerdo con lo acordado y no deberían aplicarse las cláusulas contractuales a su favor. Hay una serie de empresas que han optado por retrasar unilateralmente el pago o extender los plazos de crédito. Es responsabilidad de todos mantener el dinero en movimiento en el sector y es vital que todas las constructoras cumplan su parte manteniendo el pago y administrando los contratos de manera responsable. También han solicitado que las administraciones cumplan con los plazos de pago a las constructoras pero que al mismo tiempo vigilen la cadena de pagos a los subcontratistas.

AECIM como miembro de la Plataforma Multisectorial contra la Morosidad (PMcM) apoya su posición exigiendo la publicación de un Real Decreto que garantice el cumplimiento de la Ley contra la morosidad.

La Plataforma ha revisado los balances del sector no financiero del IBEX 35 y el resto del mercado continuo a partir de los datos publicados por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), y ha detectado que a 31 de diciembre de 2019 las compañías del Mercado Continuo tienen facturas pendientes de pagar a sus proveedores por valor de 122.000 millones de euros.

Asimismo, ha consultado los periodos medios de pago de las AA.PP durante diciembre 2019, que el Ministerio de Hacienda acaba de hacer públicos. En ellos se detalla que se realizaron pagos en diciembre por importe de 9.260 millones de euros y que quedaron pendientes de pago (excediendo los plazos legales) facturas por importe de 8.621 millones de euros.

Ante la cifra conjunta de sendos datos, cuyo montante supera los 130.000 millones de euros, la Plataforma considera que poner en circulación esa enorme cantidad de dinero pendiente de pago y de obligatorio cumplimiento, tanto por parte de las AA.PP. como de las compañías con mayor capacidad de financiación de nuestro país, generaría una enorme cantidad de liquidez entre nuestras pymes y autónomos, y un aspecto fundamental, sin riesgo para el estado y de efecto inmediato. Además, cualquiera de estas empresas cuenta ahora con capacidad de financiación extra proveniente de la línea de créditos ICO, la cual aplaudimos. Es fundamental asegurar el mantenimiento de la cadena de flujo de efectivo: las empresas deben pagar y cobrar. La necesidad de financiación externa sería notablemente inferior si nuestras pymes y autónomos pudieran hacer líquido lo que se les debe, sus facturas pendientes de cobro.

Según la PMCM, el Real Decreto propuesto por AECIM debería incluir la obligación de los contratistas de abonar de inmediato sus facturas pendientes a los subcontratistas vinculados a la cadena de contratación pública; y también considera que sería necesario y justo implementar, incluso dentro del período de estado de alarma, un sistema que impida que las empresas deban anticipar a la Hacienda Pública el IVA facturado y no cobrado, así como la inmediata devolución del IVA pendiente de compensación declarado al cierre de 2019.

Según Luis Collado, presidente de AECIM, “conservar la circulación de los flujos encadenados y asegurar el mantenimiento de la cadena de pagos es esencial para nuestra economía. No podemos castigar a los proveedores con morosidad porque al final todos somos proveedores de alguien”.

En un momento excepcional como el presente donde la liquidez es la base donde debe asentarse la recuperación, AECIM, considera que deben adoptarse medidas decididas que favorezcan la tesorería de la PYMES y creemos que exigir el cumplimiento de la ley en lo que se refiere a los plazos de pago es la medida más eficiente y a la vez menos gravosa para las empresas y para nuestra Nación.

 
ANTECEDENTES 4 de abril de 2020
 
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EL SECTOR PÚBLICO BRITÁNICO YA ESTÁ PAGANDO TODAS LAS CERTIFICACIONES DE OBRA.
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
• Desde el pasado 24 de marzo, el gobierno del Reino Unido ordenó a todos los departamentos de contratación del sector público que sigan el ejemplo de Kingdom Housing Association y paguen a los proveedores de inmediato para proteger la salud de las cadenas de suministro durante el brote de coronavirus. 
En una nueva Nota de Política de Adquisiciones (PPN), la Oficina del Gabinete dijo que las autoridades contratantes "deben actuar ahora para garantizar que los proveedores en riesgo estén en condiciones de reanudar la entrega normal del contrato una vez que termine el brote". La Oficina del Gabinete dijo: “El brote actual de COVID-19 no tiene precedentes y tendrá un impacto significativo en empresas de todos los tamaños. “Muchos proveedores de organismos públicos tendrán dificultades para cumplir con sus obligaciones contractuales y esto pondrá en riesgo su viabilidad financiera, la capacidad de retener al personal y sus cadenas de suministro. “Las autoridades contratantes deberían actuar ahora para apoyar a los proveedores en riesgo para que puedan hacer frente mejor a las crisis actuales y reanudar la prestación normal de servicios y cumplir con sus obligaciones contractuales cuando termine el brote. “Es vital que los poderes adjudicadores paguen a todos los proveedores lo más rápido posible para mantener el flujo de caja y proteger los trabajos. “Las autoridades contratantes también deben tomar medidas para continuar pagando a los proveedores en riesgo debido a COVID-19 de forma continua y retenida. "Los poderes adjudicadores pueden considerar realizar pagos anticipados a los proveedores si es necesario".
 
CLAVES DEL PROCESO DE PAGO
Todos los poderes adjudicadores deben:
• Revisar con urgencia su cartera de contratos e informe a los proveedores que creen que corren el riesgo de que se les siga pagando normalmente (incluso si la entrega del servicio se interrumpe o se suspende temporalmente) hasta al menos a fines de junio.
• Establecer las medidas de pago más apropiadas para respaldar el flujo de caja del proveedor; Esto podría incluir una variedad de enfoques, tales como pedidos a plazo, pagos por adelantado / prepago, pagos intermedios y pagos por pedido (no recibo).
• Si el contrato implica el pago por resultados, entonces el pago debe basarse en facturas anteriores, por ejemplo, el pago mensual promedio durante los tres meses anteriores.
• Para calificar, los proveedores deben acordar actuar sobre una base de libro abierto y hacer que los datos de costos estén disponibles para la autoridad contratante durante este período. Deben continuar pagando a los empleados y transferir fondos a sus subcontratistas.
• Asegurar de que las facturas enviadas por los proveedores se paguen inmediatamente al recibirlas (la conciliación puede realizarse en un tiempo más lento) para mantener el flujo de efectivo en la cadena de suministro y proteger los trabajos.
• La guía de emergencia entra en vigencia de inmediato y durará hasta el 30 de junio.
Todas las autoridades públicas, incluidos los consejos, las escuelas, los departamentos gubernamentales y los hospitales, deben seguir pagando a los proveedores, incluso si los servicios se han reducido o se han suspendido temporalmente, dijo el gobierno del Reino Unido.
Sin embargo, a cambio de los pagos, los proveedores estarán obligados a mostrar sus cuentas completas al gobierno para garantizar que el dinero llegue a los empleados. 
El edicto tiene efecto inmediato y permanece vigente hasta finales de junio. La medida cubre todos los bienes, servicios y contratos de obras para el sector público y tiene como objetivo garantizar que la cadena de suministro sobreviva a la crisis del coronavirus. 
La nota informativa instó a las autoridades a ponerse en contacto con los proveedores para informarles sobre los arreglos temporales. También los alentó a apoyar el flujo de efectivo de los proveedores, por ejemplo, ordenando o pagando por adelantado, o haciendo pagos intermedios, aunque esto requeriría el consentimiento del Tesoro.
En el caso de los contratos relacionados con el desempeño, el pago debe basarse en la facturación mensual promedio de los últimos tres meses, agregó.
"Para calificar, los proveedores deben acordar actuar sobre una base de libro abierto y poner los datos de costos a disposición de la autoridad contratante durante este período", decía el aviso. "Deberían continuar pagando a los empleados y transferir fondos a sus subcontratistas".
Noble Francis, director de economía de la Asociación de Productos de Construcción, acogió con beneplácito la medida, incluida la transparencia, pero agregó que había "una pregunta importante sobre si los consejos, en particular, tienen los recursos para monitorear y hacer cumplir esto".
 “El problema principal será, como siempre en la construcción, si esto pasa a través de la cadena de suministro a los subcontratistas y los subcontratistas de esos subcontratistas. Estas son las empresas que son más vulnerables en este momento y las que dependen más del flujo de caja”.
Matthew Fell, director de políticas del grupo de presión empresarial CBI, dijo: “En este momento crítico, una estrecha colaboración entre los sectores público y privado es vital para garantizar la entrega fluida de bienes y servicios en hospitales, escuelas y otros organismos públicos esenciales.
"Apoyar a los proveedores de todos los tamaños con flujo de caja es un ejemplo de acción rápida y decisiva por parte del gobierno para garantizar un mercado sostenible para los proveedores del sector público, que también ayudará a proteger los empleos".
EJEMPLO
Los ferrocarriles británicos (Network Rail) han anunciado que pagarán a las empresas de inmediato para ayudar con el flujo de caja durante la pandemia de COVID-19. La compañía operadora ferroviaria, propiedad del gobierno, dijo que la medida, que comenzó a principios de esta semana, significará que paga a los proveedores y espera que el efectivo fluya por la cadena de suministro. Esto podría acelerar el pago en hasta siete días para las pymes y hasta 28 días más rápido para otros proveedores, dijo en un comunicado.
La medida sigue las instrucciones del gobierno para que todos los clientes del sector público sigan pagando a los proveedores de inmediato, incluso si el trabajo se suspendió debido a la interrupción del coronavirus. La asociación británica de constructores pidió a todos los clientes del sector público que aceleren los pagos para mantener el flujo de caja en toda la cadena de suministro, una vez que una encuesta descubriera que el 46 por ciento de las empresas británicas de la construcción luchará para seguir siendo viable si el mercado sigue deprimido durante los próximos tres meses. 
22 de marzo de 2020
 
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•  LAS CONSTRUCTORAS NECESITARÁN LIQUIDEZ PARA MANTENER LAS OBRAS
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• La guía práctica inmoley.comde Director de compras de constructora. Construction Procurement. La gestión de compras de las constructoras.
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•  ¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
•  La cadena de suministro retrasará la entrega de materiales de obra y los trabajos. Las tensiones financieras de los proveedores de materiales de obra se trasladarán a las constructoras que generen dudas de pago.   
•  Las primeras interrupciones del coronavirus ocurrieron en China. Dado que China representa aproximadamente un tercio de la fabricación mundial, sus retrasos en la producción ya se están manifestando en todo el mundo y en trabajos de construcción.
•  Las constructoras pueden esperar que aumenten los costes de materiales y que los tajos de las obras se retrasen.
•  La cuarentena de los trabajadores afectará la capacidad de las constructoras para hacer el trabajo.
•  Todos estos problemas exigirán de liquidez para garantizar los pedidos o el cumplimiento de los subcontratistas. Las constructoras que no consigan esa liquidez inmediata tendrán problemas de suministro y tendrán complicado mantener a las subcontratas.
Si tiene obras en marcha y obligaciones contractuales de obra, es importante asegurarse contra los impactos negativos de las próximas semanas. Este aviso es muy importante para las subcontratas. Las subcontratas van a tener problemas de liquidez de inmediato y exigirán anticipos de pago para seguir con los trabajos. Esta situación generará situaciones de estrés a los directores de compras de las grandes constructoras. Muchos contratos requieren que se notifique dentro de un período de tiempo muy corto en caso de demoras, órdenes de cambio, etc. Las constructoras y los subcontratistas deben saber que los tribunales hacen cumplir estas disposiciones estrictamente. Prepare sus avisos para cualquier trabajo que se retrase, cualquier material que se vea afectado, etc. Los avisos preliminares son de vital importancia para protegerle contra problemas de pago en un trabajo, especialmente por problemas que no son su culpa. En 2020, es muy probable que encuentre trabajos y pagos retrasados. Es muy probable que se encuentre con otras constructoras que tengan problemas urgentes de liquidez y esta situación arrastrará a los subcontratistas afectados a prestar servicio a las constructoras que garanticen liquidez. 
13 de febrero de 2020
 
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EL CONFIRMING CON ANTICIPO OBLIGATORIO DE LAS CONSTRUCTORAS A PROVEEDORES Y SUBCONTRATISTAS.
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• La guía práctica inmoley.com de Gestión y dirección de una constructora. Director de compras de una constructora. Análisis de riesgos de promotoras y constructoras. Contabilidad de constructoras y promotoras.
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
• La necesidad de pagar en un plazo legal ha generado este sistema de ingeniería financiera: confirming.
El producto en cuestión es el confirming o factoring inverso, una modalidad que permite a las constructoras acordar con un banco o con un financiador el adelanto del pago a los proveedores y subcontratistas, y de este modo retrasar el repago de esa obligación. En la práctica, los proveedores cobren muy pronto y las constructoras pagan muy tarde, pero tiene un lado oscuro que Moody's ha decidido denunciar. Confirming: la posibilidad de cobrar facturas en una fecha anterior a la pactada. Es decir, si así lo deciden, los proveedores podrán recibir el dinero que tienen pendiente de cobro de la constructora en una fecha anterior a su vencimiento porque la entidad financiera se lo anticipará. La mala fama del confirming: la opacidad contable. El confirming contribuyó a impagos importantes como los de Abengoa o Carillion. «El factoring inverso está desarrollando una muy poco envidiable reputación de hacer peores las malas situaciones», señala la agencia. «El confirming contribuyó a impagos importantes como los de Abengoa o Carillion. La diferencia con el factoring tradicional es que no es el proveedor el que vende su factura, sino la constructora y que eso crea una obligación financiera que no está recogida como deuda bancaria, así que los inversores y el mercado no sabe nada de ella. Mientras que esta fórmula debería contribuir a elevar la liquidez de una compañía, cuando llegan los problemas lo que hace es mermarla, porque supone un riesgo adicional para las empresas si los bancos deciden cortar la financiación. «La dependencia excesiva de las líneas de confirming puede crear una vulnerabilidad crítica si la empresa no puede gestionar adecuadamente la cancelación de estas líneas», explica Moody's.
 
LA INDEBIDA UTILIZACIÓN DEL CONFIRMING COMO UN PRÉSTAMO PUENTE.
Otro problema añadido es que en muchos casos las empresas amplían esta financiación puente entre el proveedor y el banco más allá de los plazos tradicionales y la llevan a periodos más largos. La obligación financiera se incrementa en volumen, pero sigue sin aparecer como deuda. «A pesar de que se trata de una obligación de pago a un banco con una fecha fija, las prácticas contables actuales parecen permitir que este pasivo sea contabilizado como de acreedores comerciales y no como una deuda bancaria», destaca el informe.
El problema aparece cuando una compañía empieza a tener problemas y se descubre que sus obligaciones financieras son mucho mayores de lo que se pensaba. 
Moody's hace una comparación entre los CoCos de la banca y el confirming de las empresas. Los primeros son deuda que se convierte en capital cuando el banco tiene problemas y lo ayudan a sobrevivir. El segundo es un producto financiero que se convierte en deuda cuando llegan las turbulencias y empeora la situación.
Moody's insiste en que el principal problema es la opacidad: «Sin una transparencia adecuada, las líneas de confirming pueden permanecer ocultas en la estructura de capital hasta que llega una crisis en la que se desata la tensión, en cuyo caso caen dejando un gran agujero de liquidez que aumenta e intensifica el problema subyacente».
Moody's ha desatado la batalla para que este riesgo oculto deje de serlo. «Dado que el proveedor recibe el pago el día 10, la empresa realiza el pago el día 120 y un banco (o parte similar) adelanta fondos para cubrir la diferencia, existe una justificación clara para que se incluyan ajustes para aumentar la deuda», reclama.
EL CASO DE LA GRAN CONSTRUCTORA BRITÁNICA CARILLION CON EL EXCESO DE CONFIRMING.
Carillion era la segunda constructora de Reino Unido, con más de 40.000 empleados, e igual que sucede en España con las constructoras, una de las mayores proveedoras de servicios de la Administración Pública británica. Digo "era" porque desde 2018 está quebrada.
La quiebra ha generado una enorme cantidad de damnificados, entre empleados, proveedores, accionistas, bonistas, entidades financieras e incluso clientes. 
El Banco Santander, que otorgó una línea de confirming que atendía los pagos a los proveedores de Carillion, provisionó 100 millones de euros en sus cuentas e incluso ha tenido que atender las demandas de información del Parlamento británico sobre la famosa línea. El propio Parlamento ha elaborado varios informes sobre el caso que pueden consultarse en su página web. El asunto ha llegado lejos.
La auditoría KPMG, investigada por la FRC, tras auditar a la compañía durante 19 años, nunca expresó dudas que hicieran prever el colapso de las cuentas en sus informes financieros.
La deuda financiera de Carillion quedaba enmascarada, al menos en parte, dentro de la deuda comercial. No me canso de repetir que esto también pasa en las empresas españolas, amparadas por la opaca información sobre los volúmenes y los plazos medios de pago de los confirmings con que liquidan a sus proveedores.
EL ACTUAL SISTEMA DE CONTABILIZACIÓN DEL CONFIRMING CONLLEVA LA OCULTACIÓN DE LA DEUDA FINANCIERA DE LAS CONSTRUCTORAS.
El actual sistema de contabilización del confirming conlleva la ocultación de la deuda financiera y de la realidad de los plazos de pago de las empresas. 
El Banco de España puso de manifiesto la incongruencia entre la información publicada por las compañías en sus memorias y la que se desprende del análisis de sus estados financieros en materia de plazos de pago. Pero además tiene otros efectos colaterales sobre la transparencia de las cuentas de las grandes empresas: la procedencia de los flujos de tesorería queda seriamente enmascarada. Se presenta como flujo de operaciones -liquidez obtenida por el desarrollo del negocio- fondos que realmente deberían contabilizarse como transacciones financieras. Y esto también es muy serio.
EL USO DEL CONFIRMING POR LAS CONSTRUCTORAS.
Las constructoras han comenzado a usar esta ingeniería financiera con sus subcontratas, lo que ha hecho que cobrar dentro del plazo legal sea un coste para los beneficiarios debido a «una posición de dominio» y pese a que «por ley está prohibido el pacto entre las partes».  
EL CONFIRMING CON ANTICIPO OBLIGATORIO 
El caso más llamativo es del «confirming con anticipo obligatorio», mediante el que el proveedor es obligado contractualmente al anticipo de un pago confirmado en la fecha y al coste que el contratista principal le convenga.
La novedad no es que se obligue a aceptar un confirming, sino «obligar a anticiparlo en una fecha determinada, con lo que todo ello supone.
Ejemplo
• Un ejemplo con una deuda de 100.000 euros a un interés del 2,37% y una comisión del 0,50%. Sin ninguno de estos sistemas, el proveedor cobraría 100.000 euros antes de 60 días. Pero si se ve obligado a firmar un contrato de confirming a 60 días, cobrar a los 57 días supone que percibirá 99.477 euros y cargará con una tasa anual equivalente (TAE) del 87,56%, según el ejemplo de la plataforma. De la cantidad a cobrar, el afectado tiene que descontar 22,74 euros de intereses más otros 500 de comisión, es decir, un total de 523 euros.
El efecto queda más diluido cuando se trata de un contrato a más largo plazo, por ejemplo de 240 días. En ese supuesto, el proveedor percibirá a los 57 días un total de 98.348 euros, lo que supone una TAE del 4,02%. En este caso, a los 500 euros de comisión hay que sumarle 1.152,24 de intereses, lo que supone un total de 1.652 euros. Los proveedores solo se libran de los costes si esperan al vencimiento del contrato.
VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL CONFIRMING.
Entre las principales ventajas del  confirming se encuentran: la facilidad de gestión de pagos, la fiabilidad por estar avalada por una empresa financiera, el ahorro de costes en emisión de cheques y pagarés, mayor facilidad para evitar las complicaciones de domiciliaciones de recibos, evitar las llamadas telefónicas de proveedores preguntando por la situación de las facturas y el ahorro de tiempo tanto en pagos como en seguimiento de cuentas.
La principal desventaja del confirming para la constructora es que debe trabajar con la entidad financiera. Por otro lado, el proveedor pierde la iniciativa en el cobro, cediéndosela a sus clientes.
Y las entidades financieras concentran una gran cantidad de riesgo financiero en un sólo cliente lo que en caso de dificultades puede ser un grave problema.
a. Para la constructora.
Ventajas 
• Consigue un importante prestigio y fiabilidad frente a los proveedores porque éstos tienen la seguridad de que van a cobrar sus facturas.
• Ahorra costes administrativos al no tener que gestionar pagos de facturas.
• Puede obtener financiación si las condiciones del contrato lo permiten.
• Puede aprovechar mejor sus flujos de tesorería.
 
Desventajas
• Reduce el número de entidades financieras con las que trabajar.
• Asume todos los compromisos que se desprenden de la compra realizada una vez que da la conformidad a la factura.
• Para el proveedor o subcontratista
b. Para el proveedor / subcontratista.
Ventajas  
• Reduce el riesgo de impago.
• Puedo anticipar el cobro de forma rápida.
• Aumenta su capacidad de endeudamiento, porque obtiene financiación sin afectar a sus líneas de crédito.
• Puede mejorar o aumentar su liquidez.
 
Inconvenientes 
• Tiene que asumir el coste que conlleva cobrar anticipadamente.
• Tiene que trabajar con una entidad financiera determinada.
COSTE DEL CONFIRMING
Con el confirming reciben un servicio tanto el cliente pagador como el proveedor que cobra la factura.
Por eso, en principio, los costes que puede llevar aparejados esta figura son los siguientes:
a. Para la constructora
Una comisión por la gestión del cobro.
b. Para el proveedor o subcontratista
• Una comisión por la gestión del cobro.
• Un interés sobre el importe y plazo anticipado, si se da el caso.
Ahora bien, todo este tipo de costes pueden tener lugar o no, es decir, su existencia e importe  dependerá de la empresa con la que se contrate el servicio.
Existen bastantes entidades financieras que prestan servicios de confirming, tanto bancarias como no bancarias y, como en cualquier otra área de negocio, cada una tiene sus propias tarifas: unas más caras, otras más baratas, las hay que no cobran ningún tipo de comisión, otras que sólo cobran la comisión a una de las partes, otras a ambas.
El tipo de confirming también influye en el precio: lo normal es que no cueste lo mismo uno sin recurso que uno con recurso.
Por lo que se refiere al tipo de interés por el anticipo también puede haber diferencia entre entidades, pero el funcionamiento es el mismo que en cualquier otra forma de financiación.
¿CÓMO FUNCIONA EL CONFIRMING?
Una vez realizado el servicio (se ha recibido la factura y la mercancía) la constructora informa al banco de la conformidad de la factura y de las condiciones e importes a pagar al proveedor.
Por su parte, la entidad notificará al proveedor la confirmación de su factura, indicándoles los cotes y condiciones del anticipo –el proveedor puede o bien anticipar o esperar al vencimiento-.
Su uso es frecuente en constructoras que tengan diversificados sus proveedores, que deseen dilatar el pago a proveedores o que tengan un sistema de pagos complejo.
La constructora debe notificar las facturas de sus proveedores a la entidad financiera a través de un formulario bancario y, por supuesto, tener saldo suficiente para el pago.
Y por su lado, la entidad financiera deberá comunicar al proveedor la confirmación de su pago.
 

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