Los últimos decretos aprobados por el actual Gobierno en materia de alquileres de viviendas han penalizado de forma excesiva a los arrendadores de viviendas cuando son personas jurídicas. 

Por ejemplo, tener que períodos de alquileres superiores de hasta siete años con prórrogas opcionales por otros tres años más, en lugar de los cinco años que se exigen cuando los arrendadores son personas físicas.

También otro perjuicio evidente que se causará a este tipo de arrendadores se evidenciará con el paso del tiempo, al obligarles la ley actual (si se pacta un índice de revisión) a que las actualizaciones interanuales de rentas se referencien obligatoriamente al IPC, y en períodos de tiempo tan largos de siete años, que es lo que pueden durar estos arrendamientos, este índice no va a reflejar realmente la evolución del coste de la vida y las rentas probablemente se queden desfasadas.

Otro perjuicio real que se produce a las sociedades arrendadoras de viviendas es que el Real Decreto las obliga a soportar los gastos de gestión y de formalización de los contratos de arrendamiento que antes podían repercutir a los arrendatarios; ahora tendrán que soportarlos por lo cual, es previsible que estos gastos los repercutan en las rentas de las viviendas que alquilen, encareciendo de nuevo los precios. La única excepción sería para las viviendas suntuarias, que son aquellas cuya superficie exceden de 300 m2 o de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, en donde sí podrían repercutir los gastos de gestión y formalización a los arrendatarios.

Otra limitación cuando los arrendadores son personas jurídicas, independientemente del número de viviendas que posean, es que deben denunciar la finalización de los contratos a sus arrendatarios con cuatro meses de antelación, cuando en el caso de arrendadores personas físicas, el plazo de denuncia es de la mitad de tiempo (dos meses).

También con anterioridad a la última reforma arrendaticia, un arrendador ya fuere persona física o jurídica, podía recuperar la vivienda arrendada antes de su vencimiento si le surgía una necesidad. Pues tras la reforma las causas de necesidad desaparecen cuando los arrendadores de las viviendas son personas jurídicas.

Además, en la tramitación de los juicios desahucios, porque el nuevo decreto exige que cuando en estos procesos se aprecien situaciones de vulnerabilidad, obligatoriamente los Tribunales Juzgadores deberán trasladar los expedientes a los servicios sociales y éstos podrán suspender los lanzamientos, por un mes más en el caso de arrendadores personas físicas e injustificadamente por tres meses más, en el caso de arrendadores personas jurídicas.

LA CALIFICACIÓN COMO “FONDOS BUITRE” DURANTE LA RUEDA DE PRENSA DE PRESENTACIÓN DEL DECRETO.

Es lamentable que durante la rueda de prensa de presentación del decreto se haya calificado de fondos buitres a los arrendadores por parte de un alto representante del gobierno.

Asipa es una asociación, que agrupa a grandes tenedores de vivienda en alquiler como Azora, La Finca Global Assets, GMP o Unibail, así como socimis como Merlin Properties o Colonial.

Asipa aseguran que no son ‘fondos buitre’ sino “sociedades de ahorro colectivo que financian y mantienen grandes parques de vivienda a largo plazo” y añade que “el ahorro institucional no es parte del problema, sino parte de la solución, ya que dan acceso a la vivienda a miles de familias”.

La asociación defiende que este tipo de medidas tendrán efectos colaterales negativos, porque el verdadero problema de fondo en materia de vivienda en España es la escasez de vivienda disponible para alquilar, sobre todo para los jóvenes y para familias de rentas bajas.

“Y es el ahorro privado el único que puede financiar el total de viviendas que hacen falta de aquí a los próximos 10 o 15 años, que se eleva hasta 1.500.000 activos, y acudir a la llamada de colaboración de las administraciones públicas para crear el parque social y asequible que se necesita. Pero si se debilita con medidas como la citada, afectará a dicha capacidad poniendo en riesgo el acceso a la vivienda de millones de ciudadanos en el medio plazo”, lamenta Asipa.

Por su parte, desde Asipa recuerdan que ya son varias las compañías especializadas en la vivienda en alquiler que han tomado la iniciativa ofreciendo ayudas a aquellos arrendatarios cuya situación económica se haya visto afectada por Covid-19, “demostrando su compromiso y responsabilidad social, de forma solidaria y adaptada a la capacidad de cada uno para no poner en riesgo su viabilidad”.

Es el caso de Lazora, una de las mayores empresas de pisos en arrendamiento, con unas 7.000 viviendas en todo el país, ha establecido una moratoria al pago del alquiler durante el periodo que se alargue el Estado de alarma.

Por otro lado, las grandes promotoras inmobiliarias Metrovacesa, Aedas Homes, Habitat Inmobiliaria, Neinor Homes y Vía Célere, han acordado permitir a sus clientes aplazar el abono de los próximos pagos a cuenta por las viviendas que han adquirido y aún están en construcción y pendientes de entrega.

"No veríamos razonable ni justa la discriminación entre tipos de ahorro, imponiendo la obligación sólo a una determinada, como son los llamados grandes tenedores, de financiar a su cargo estas rentas aplazadas entre tres y 10 años, penalizando a la parte profesionalizada del sector (propietaria del 2% del parque en alquiler) cuando se está compensando al 96% restante", reclaman desde la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa).

Aunque las cifras varían ligeramente según la fuente, estos grandes tenedores tienen en sus manos entre un 5% y un 10% del parque residencial en alquiler en España, mientras que el resto está en manos de pequeños propietarios y particulares.

Desde Asipa consideran que las medidas sobre la mesa podrían generar una gran bolsa de deuda por los posibles impagos tras la moratoria y creen también que van en contra de la seguridad jurídica de los propietarios. "Adoptar medidas gravosas y discriminatorias solo para una parte de ahorro, interfiriendo y desequilibrando relaciones privadas, comporta un serio atentado contra la necesaria seguridad jurídica, lo que pondría en riesgo la supervivencia económica" de esos grandes tenedores de vivienda.

"Valoramos muy positivamente la decisión del Gobierno de dar apoyo directo a arrendatarios en situación de vulnerabilidad sobrevenida por el COVID-19 en forma de microcréditos avalados por Estado, permitiendo a los arrendatarios el repago de los mismos de forma fraccionada en un tiempo razonable y sin coste. Esto implica atender a los más vulnerables sin alterar el equilibrio de millones de ahorradores", aseguran desde ASIPA.

Algunas posturas populistas han introducido el concepto de “gran tenedor” para discriminar injustificadamente este ahorro colectivo

Y añade, "sin embargo, esta medida también castiga, sin justificación alguna y de forma indirecta, a ahorradores privados, muchos de ellos pensionistas, y pone en riesgo el futuro del acceso a la vivienda de los españoles, al atentar contra la necesaria seguridad jurídica que este ahorro colectivo necesita para financiar el 1,5 millones de vivienda social y asequible que hay que construir en España para resolver los problemas de acceso a la vivienda de los jóvenes y familias".

LOS ALVALES Y SEGUROS DE PAGO DE RENTA DE ALQUILER SE SALVAN

Los avales y los seguros de pago de renta de alquiler se salvan porque su responsabilidad queda excluida en supuestos excepcionales y máximo cuando hay una regulación específica imponiendo reglas a los arrendadores de más de 10 viviendas por los efectos del Covid 19.

EFECTOS NEGATIVOS PARA FUTUROS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.

Socimis como Merlin, Colonial, GMP, Intu, La Finca y Unibail, aseguradoras como Allianz y Mutua Madrileña o inmobiliarias como Azora, Klepierre e Iberdrola Inmobiliaria han emitido un comunicado este viernes a través de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa) dirigido al Ejecutivo.

"Advertimos del grave riesgo a medio y largo plazo que supone adoptar medidas gravosas y discriminatorias como la condonación del pago del alquiler de viviendas a costa del ahorro privado. Un grave riesgo, sobre todo para jóvenes y familias de renta baja que verán comprometido el acceso a una vivienda en el futuro inmediato, una vez superada esta crisis", señala en el comunicado.

Desde Asipa cree que adoptar este tipo de medidas supondría "un serio atentado contra la necesaria seguridad jurídica del sector, poniendo en riesgo la supervivencia económica de muchos ahorradores privados". Por eso, estas empresas creen que es importante dejar claro, una vez más, que el ahorro institucional no es otra cosa que sociedades de gestión que representan a millones de ciudadanos individuales, frecuentemente a través de planes de pensiones, que deciden unir sus ahorros para facilitar inversiones colectivas más grandes y a más largo plazo.

LAS REBAJAS QUE HABÍAN OFRECIDO VOLUNTARIAMENTE LOS GRANDES ARRENDADORES

Los grandes fondos y las Socimis aplicarán medidas para facilitar el pago de las rentas a los arrendatarios afectados por el coronavirus. Así, Lazora y Témpore -la Socimi de TPG y Sareb- anunciaron aplazamientos del cobro y moratorias con pagos fraccionados, mientras que Blackstone, a través de sus participadas Aliseda, Anticipa, Testa y Fidere, mantienen su intención de flexibilizar los cobros.

La primera en aplicar una medida de este tipo fue Lazora, empresa especializada en vivienda en renta con unos 7.000 arrendatarios en toda España.

La compañía, que forma parte de la gestora Azora, mandó una carta a todos sus arrendatarios para explicarles que implantará un programa que permite el aplazamiento del pago de las rentas durante el periodo de estado de alarma y el fraccionamiento posterior, durante un año, de las rentas no abonadas

Témpore, por su parte, ha aprobado medidas para flexibilizar el pago de las rentas a los clientes que se vean afectados por planes de regulación de empleo en sus empresas mediante el diferimiento del pago de una parte del recibo mensual durante un plazo máximo de seis meses.

Témpore, participada en un 75% por el fondo estadounidense TPG y en un 25% por Sareb, cuenta con más de 2.500 viviendas en alquiler. Para abordar esta medida desde la compañía está contactando con los clientes para evaluar la situación de manera individualizada.

Por su parte, fuentes de Blackstone, que suma cerca de 50.000 viviendas a través de Aliseda, Anticipa, Testa y Fidere, indican que trabajan en estrecha colaboración con sus arrendatarios, solucionando" caso por caso" y teniendo en cuenta las medidas establecidas por el gobierno, "para ayudarles en estos complicados momentos".

"Como no puede ser de otra manera, vamos a ser flexibles y tendremos en consideración cualquier situación de dificultad financiera como consecuencia del Covid-19. Es la forma de actuación que estamos implementando con arrendatarios socialmente vulnerables en todas nuestras empresas de cartera española", añaden.

Desde Blackstone destacan que están analizando la situación de cerca y harán "todo lo posible y con un mayor esfuerzo" para apoyar a sus arrendatarios en esta difícil etapa.

Fuentes de Vivenio, Socimi del fondo APG y Renta Corporación, se limitaron a señalar que siempre han tratado con la "mayor atención todas las necesidades" de sus los arrendatarios. "Por supuesto, ahora no va a ser una excepción", apunta.