| El auge de la inversión
inmobiliaria en puertos deportivos.
Los puertos deportivos se
han revelado como una de las bases más solidas para fortalecer el
turismo de calidad, ya sea residencial, de sol y playa o exclusivamente
náutico.
La demanda ha dejado insuficientes
los puertos deportivos actuales y ha favorecido un importante auge de las
inversiones.
En febrero de 2020 operaban
en España 292 puertos deportivos, con unos 131.100 puntos de amarre
en total. Cataluña concentra el mayor número de amarres,
con 29.311 en esa fecha, lo que supone el 22% del total, seguida de Andalucía
y Baleares. Se estima que el 79% de los amarres son explotados por empresas
privadas a través de contratos de concesión, mientras que
el 21% restante son gestionados directamente por entidades autonómicas
y autoridades portuarias titulares de los puertos.
Las promociones inmobiliarias
especializadas como los puertos deportivos tienen una atracción
particular en mercados de calidad y atraen a ciertos inversores.
La due diligence de la
inversión inmobiliaria en puertos deportivos.
Pero comprar un inmueble
en un puerto deportivo no es como comprar un apartamento en la playa. Cada
puerto deportivo es único con respecto a su ubicación, diseño,
mercado, servicios y operación. Dado que un puerto deportivo está
junto al mar, estas propiedades son más susceptibles que otros bienes
inmuebles a los daños causados por el entorno costero / marino.
Por lo tanto, es esencial realizar la due diligence adecuada antes de invertir
en una marina, independientemente del tipo y la calidad de la información
que proporcione el vendedor.
Conocer las restricciones
de permisos, plazos de la concesión de los puertos deportivos, ampliaciones
de amarres, etc., reduce el riesgo de la inversión y proporciona
un medio para validar la rentabilidad.
Es necesaria una due diligence
adecuada que cubra todos los aspectos de ingeniería portuaria, urbanismo,
medioambientales, regulatorios y económicos de la marina. La evaluación
debe ser realizada por un equipo de consultores con experiencia específica
del puerto deportivo en el diseño de ingeniería y el entorno
regulatorio urbanístico y medioambiental.
Dado que el propósito
de la due diligence es confirmar la viabilidad económica de la propiedad,
el inversor necesita conocer los gastos e ingresos probables de la propiedad
vinculados al mantenimiento del puerto deportivo. Comprender lo siguiente
puede ayudar a predecir gastos e ingresos:
-
costes de capital necesarios
para realizar mejoras en la instalación o para cumplir con la visión
prevista del inversor,
-
costes de reparación
y mantenimiento asociados con el mantenimiento de la instalación,
tales como dragado e inspecciones periódicas de las estructuras,
-
costes de operación y
administración para administrar el negocio del día a día,
-
ingreso previsto generado a
partir de tasas,
-
ocupación y cualquier
fluctuación estacional.
El hecho de que exista un puerto
deportivo en el lugar no significa que debería estar allí
o que se diseñase correctamente cuando se construyó. Uno
de los aspectos de diseño más importantes de un puerto deportivo
es la capacidad de proteger los muelles y embarcaciones del oleaje y las
fuertes corrientes.
Para confirmar que la instalación
está adecuadamente protegida, un ingeniero debe realizar un análisis
inicial del puerto deportivo. El análisis de los datos del viento,
las olas y el nivel del agua proporciona la información necesaria
para evaluar si los muelles están diseñados para las alturas
de olas y orientados para una maniobrabilidad óptima de la embarcación.
El propósito de esta
inspección es identificar y documentar el estado de las estructuras,
estimar el alcance del daño y el deterioro, hacer recomendaciones
y estimaciones de costes para reparaciones y mantenimiento requeridos,
estimar la vida útil restante de las estructuras y hacer recomendaciones
para el tipo y frecuencia de futuras inspecciones.
El diseño de la marina
puede plantear limitaciones en el tamaño y tipo de embarcaciones
que pueden atracar en la instalación y afecta a las futuras oportunidades
de expansión. El potencial de expansión está influenciado
por la ingeniería y el diseño y las condiciones ambientales
/ regulatorias que impactan directamente en la economía. El alcance
de estas limitaciones debe evaluarse incluso si el inversor tiene la intención
de mantener el puerto deportivo tal como está.
Ser propietario (inmobiliario
o de amarres) en un puerto deportivo tiene oportunidades de crecimiento
y expansión más valiosas que ser dueño de un puerto
deportivo que presenta limitaciones para los futuros inversores.
La due diligence ambiental
/ regulatoria implica evaluar cualquier responsabilidad ambiental potencial
o existente actualmente asociada con la propiedad de la marina y saber
si las restricciones ambientales o regulatorias locales impiden futuras
mejoras en las instalaciones de la marina.
Los componentes ambientales
incluyen calidad del agua, sedimentación, impactos en humedales,
especies protegidas, vegetación protegida y contaminación
de suelos y / o sedimentos marinos.
Los aspectos regulatorios
incluyen la evaluación de la planificación y zonificación,
permisos regulatorios, licencias requeridas, contratos, servidumbres y
restricciones de navegación.
Un consultor del puerto deportivo
debe realizar una descripción general del mercado para las instalaciones
del puerto deportivo, incluso si la propiedad parece ser rentable y no
hay planes para hacer cambios o expansiones.
Los costes de construcción
asociados con la construcción de un puerto deportivo de pequeñas
embarcaciones son caros y aumentan considerablemente cuando se trata de
mega yates. Para estimar los costes de expansión o reurbanización,
el consultor debe desarrollar diseños conceptuales para el mercado
actual.
Los compradores deben conocer
los costes de capital estimados para las mejoras, junto con las tasas y
los costes operativos, antes de comprar una instalación.
De todas estas cuestiones
se trata desde una perspectiva práctica y profesional en la guía
práctica de puertos deportivos y turismo inmobiliario. |
