En edificación no residencial tampoco se percibe que el empeoramiento de las expectativas económicas esté disuadiendo a inversores y promotores. Hay unanimidad en que 2019 volverá a ser otro año de intensa actividad inmobiliaria, pese a que ya hace tiempo que se agotaron las grandes ofertas que incitaron a los inversores más madrugadores a darle una segunda oportunidad a España. El stock no residencial de gama alta escasea, lo cual explica la aceleración en la puesta en marcha de nuevos proyectos que se ha venido produciendo en los dos últimos años y que además afecta, con mayor o menor intensidad, a todos los nichos de este mercado. Esta cartera de proyectos, que de momento aún continúa aumentando, pone las bases para no temer por el futuro a corto plazo de la producción, para la que se prevén avances del 6% en 2019, y entorno al 4% en 2020 y 2021.

SUBSECTOR DE LA VIVIENDA

En el mercado de la vivienda, la nueva ley hipotecaria ha cerrado un episodio de incertidumbre normativa. Como además se ha pospuesto la subida de los tipos de interés, se allana el terreno para que la demanda continúe tan sólida como en 2018. Sin embargo, es una demanda que se concentra en aquellas ciudades que crean empleo, con lo que la mayor parte de las nuevas promociones arrancan en unas zonas muy concretas. Esta actividad tan focalizada estresa las cadenas de producción en estos puntos y provoca déficits de suelo, cuellos de botella administrativos y aumento de costes. Mientras tanto, una parte significativa del país continúa ajena a este rebrote, lo cual permite pensar que el mercado aún no ha alcanzado su velocidad de crucero y podrá prolongar su ciclo de crecimiento dos años más, en torno al 9,5% en 2019 y entorno al 6% en 2020. La proyección 2021 (0,5%) refleja las dudas que nos plantea dar por supuesto de que la demanda se vaya a extender a la totalidad del país, o que el enfriamiento económico no acabe pasando factura más a medio plazo.

En precios, de forma agregada, se producirán subidas moderadas. Los incrementos variarán dependiendo de la ubicación. Mientras en las principales ciudades, como Madrid o Barcelona, los crecimientos serán ya menores; en las ciudades secundarias, como por ejemplo Valencia, serán más fuertes.

Existen mercados donde la demanda sigue siendo sólida y así se prevé que continúe, como serían Madrid, Barcelona, País Vasco, Málaga o Valencia.

En 2018 hubo un crecimiento en el número de viviendas vendidas del 10% con respecto al año anterior, hasta superar las 500.000 unidades, aunque únicamente el 20% corresponde a vivienda de nueva planta. Este dato está todavía muy alejado de los niveles precrisis, donde se llegaron a promover al año hasta 750.000 unidades nuevas.

Sólo un 10% de las transacciones de vivienda corresponden a obra nueva. En lo que respecta a obra nueva, pese a que se está registrando un claro aumento del número de visados, aún los niveles de producción se sitúan en cifras muy bajas (aproximadamente un 10%) respecto al total de operaciones realizadas en 2018.

MOODY’S ALERTA: LOS PRIMEROS SÍNTOMAS DE RIESGOS HAN LLEGADO AL MERCADO INMOBILIARIO

La escalada de precios de la vivienda en los últimos años ha provocado que algunas de las prácticas más peligrosas previas a la crisis hayan vuelto a detectarse. Un informe de la agencia de calificación de riesgos Moody’s sobre el sector inmobiliario español alerta de en las nuevas hipotecas el porcentaje de deuda sobre el valor de los inmuebles, que financian las entidades financieras tocó máximo histórico el último trimestre de 2018.

Esta situación se produce al mismo tiempo que el ahorro de las familias está en mínimos, lo que históricos ha puesto en alerta a los analistas de la agencia. “Deben servir como alerta temprana para detectar los riesgos que pueden acechar al mercado hipotecario español”, ha asegurado José de León, vicepresidente de Moody’s España.

La escalada de los precios de la vivienda hace que los bancos se relajen más a la hora de ofrecer mayor porcentaje de financiación de la vivienda, pensando que la subida futura del precio puede compensar ese riego. En el último trimestre de 2018 esta ratio, que en el sector se denomina loan to value, alcanzó el 66,5%, el dato más alto desde que se tienen registros. En el primer trimestre de 2019, se ha reducido al 64,6%. “Pero no hay que confiarse porque eso no significa que haya cambiado la tendencia advierte”, De León.

Algo más de tranquilidad ofrece el hecho de que a pesar de que la media esté en máximos, o que algunas entidades financieras hayan sido más laxas a la hora de acercar la hipoteca al precio real de la vivenda, lo cierto es que el porcentaje de hipotecas que financian el 80% o más del precio de la vivienda todavía está en el 13%, frente al 18% que representaba en 2007. “Esto es importante porque se considera que los préstamos por encima de ese 80% son los que más riesgo de impago conllevan”, explican los analistas de la agencia de calificación.

Las reformas introducidas tras el estallido de la burbuja, con mayores exigencias para dar crédito y la política macroprudencial del Banco Central Europeo ha servido para contener el posible riesgo. “El perfil de las personas que han obtenido una hipoteca en los últimos años están mejor preparadas para afrontar posibles problemas que puedan surgir en los próximos años”, explican en Moody’s.

Pese a estas advertencias, el riesgo de estar ante una nueva burbuja inmobiliaria está descartado. “Estamos ante un mercado inmobiliario que va a dos velocidades. Madrid y Cataluña con crecimientos de precios del 10% y del 8% respectivamente están tirando de la media nacional que está en el 6%, pero hay otras zonas con subidas apenas del 1% o incluso menos”, explica Miguel López, analista de Moody’s en Madrid.

Las previsiones de la agencia de calificación es que ese crecimiento se modere y se estabilice entorno al 2% o 3% en los próximos tres años. Los movimientos migratorios que continuarán llevando población a las grandes ciudades serán el principal motor del crecimiento de los precios.

Esa subida de precios es considera como una buena noticia por los analistas de Moody’s. Más del 60% de los préstamos de vivienda en España están financiados a través de cédulas hipotecarias y bonos de titulación hipotecaria. La tendencia de subida de precios hace que los inversores internacionales que compran esos productos financieros tengan una motivación de rentabilidad para seguir haciéndolo. Si el precio bajara podrían buscar rentabilidad para sus inversiones en otros lugares y las entidades financieras españolas podrían tener un problema.

Por otro lado, una subida desmesurada de los precios de la vivienda unida a un posible repunte de los tipos de interés podría devolver a los españoles al escenario de dificultad de acceso a la vivienda que ya se vivió en los peores momentos de la crisis financiera. En la actualidad, la tasa de esfuerzo que tiene que hacer una familia para pagar el primer año de un crédito hipotecarios está por debajo entre el 17 y 8% por debajo de los peores momentos de la crisis en todas las comunidades autónomas. “Si el precio de la vivienda sube un 20% en los próximos años y los tipos de interés llegan al 1,5%, sin que se modifiquen los ingresos familiares la proporción de ingresos de los hogares destinada a pagar la hipoteca podría volver a la situación de riesgo de los niveles precrisis”, advierte el informe de Moody’s.