La
disposición final primera modifica varios preceptos de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, con objeto de mantener la coherencia del citado texto
legal con el nuevo Decreto-ley. En ese sentido, se definen y regulan los
Planes Especiales de adecuación ambiental y territorial y se concretan
y sistematizan las definiciones de la situación de fuera de ordenación
y de la situación de asimilado a fuera de ordenación.
Además,
con el fin de reforzar de forma urgente el control de los procesos de parcelación,
se regula la necesidad de licencia municipal para el acceso al Registro
de la Propiedad de cualquier segregación en suelo no urbanizable,
eliminando la declaración de innecesariedad de licencia que tantos
problemas ha ocasionado; se tipifica de forma expresa como infracción
la publicidad en la web y en las redes informáticas de procesos
parcelatorios ilegales, la ejecución de las acometidas a los suministros
básicos sin autorización y la emisión de certificados
técnicos de antigüedad con información falsa.
a. Definiciones
de la situación de fuera de ordenación y de la situación
de asimilado a fuera de ordenación.
La Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía,
se modifica en los siguientes términos:
Uno. Se modifica
el artículo 14 en los siguientes términos:
1. Se añade
un nuevo apartado 1.h) al artículo 14, que queda redactado de la
siguiente forma:
«h) Identificar
y delimitar concretas agrupaciones de edificaciones irregulares en suelo
urbano, urbanizable y no urbanizable, y adoptar las medidas pertinentes
para el establecimiento de las infraestructuras comunes para la prestación
de los servicios básicos necesarios para garantizar las condiciones
de mínimas de seguridad y salubridad de la población, mejorar
la calidad ambiental e integrar territorial y paisajísticamente
dichas agrupaciones.»
2. El actual
apartado 1.h) pasa a ser apartado 1.i).
3. Se incluye
un nuevo apartado 2.e) que queda redactado de la siguiente forma:
«e) La
finalidad prevista en la letra h) del apartado 1, estén o no previstos
en el Plan General de Ordenación Urbanística o en los Planes
de Ordenación del Territorio o, cuando se formulen en ausencia de
los citados instrumentos.»
Dos. Se modifica
el apartado 2 del artículo 17 «Ordenación de áreas
urbanas y sectores», que queda redactado de la siguiente forma:
«2. El
cumplimiento de lo dispuesto en el apartado anterior podrá eximirse
parcialmente en la ordenación de concretos sectores de suelo urbano
no consolidado, cuando las dimensiones de éstos o su grado de ocupación
por la edificación hagan inviable dicho cumplimiento o éste
resulte incompatible con una ordenación coherente; todo ello en
los términos que se prevea reglamentariamente.
La exención
prevista en el párrafo anterior será igualmente aplicable
a los ámbitos en los que se hayan llevado irregularmente a cabo,
total o parcialmente, actuaciones de urbanización y edificación
que el Plan General de Ordenación Urbanística declare expresamente
compatibles con el modelo urbanístico territorial que adopte.
Las exenciones
previstas en este apartado deberán justificarse suficiente y expresamente
en el correspondiente instrumento de ordenación y en los actos de
aprobación del mismo.»
Tres. Se modifican
los apartados 1.b) y 2 del artículo 34 «Efectos de la aprobación
de los instrumentos de planeamiento», que quedan redactados de la
siguiente forma:
«1.b)
La declaración en situación de fuera de ordenación
de las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones erigidas con
anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenación,
en los términos que disponga el instrumento de planeamiento de que
se trate.»
«2. Fuera
de ordenación.
A) A los efectos
de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de
planeamiento, deberá distinguir entre:
a) Las instalaciones,
construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles
con la nueva ordenación.
Las que ocupen
suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad
de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación
y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
b) Las instalaciones,
construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles
con la nueva ordenación.
B) El instrumento
de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación
anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles
las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
C) En defecto
de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán
a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación
de fuera de ordenación las siguientes reglas:
1.ª Con
carácter general sólo podrán realizarse las obras
de reparación y conservación que exija la estricta conservación
de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido.
Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla
siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán
dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente
podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación,
cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición,
según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la
fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán
dar lugar a incremento del valor de expropiación.»
Cuatro. Se
suprime el último párrafo del apartado 1.B).e) del artículo
52 «Régimen del suelo no urbanizable».
b. Necesidad
de licencia municipal para el acceso al Registro de la Propiedad de cualquier
segregación en suelo no urbanizable.
Cinco. Se modifican
los apartados 4, 5 y 6 del artículo 66 «Parcelación
urbanística», que quedan redactados de la siguiente forma:
«4. Cualquier
acto de parcelación urbanística precisará de licencia
urbanística salvo que esté contenido en un proyecto de reparcelación
aprobado. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública
alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación
de la preceptiva licencia, que los notarios deberán testimoniar
en la escritura correspondiente.
5. Las licencias
municipales sobre parcelaciones se otorgan y expiden bajo la condición
de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes
a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en
la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación
en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia
por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo
de presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas.
6. En la misma
escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia
testimoniada, los otorgantes deberán requerir al notario autorizante
para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la
misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida
la exigencia de protección a la que se refiere el apartado anterior.»
Seis. Se modifica
el artículo 169 «Actos sujetos a licencia urbanística
municipal» en los siguientes términos:
1. Se modifica
el apartado 1.a), que queda redactado de la siguiente forma:
«a) Las
parcelaciones urbanísticas a que se refiere la sección sexta
del capítulo II del título II de la presente ley, salvo que
estén contenidas en proyectos de reparcelación aprobados.»
2. Se añade
un nuevo apartado 1.b), que queda redactado de la siguiente forma:
«b) Las
divisiones y segregaciones en cualquier clase de suelo.»
3. Los actuales
apartados 1.b) a 1.g) pasan a ser los apartados 1.c) a 1.h).
c. Infracción
la publicidad en la web y en las redes informáticas de procesos
parcelatorios ilegales.
Siete. Se modifica
el apartado 2 del artículo 178 «Información y publicidad
en obras», que queda redactado de la siguiente forma:
«2. La
publicidad que se haga de las obras y, en general de cualquier acto y uso
del suelo, por cualquier medio, incluidas las nuevas tecnologías,
no podrá contener indicación alguna disconforme con la ordenación
urbanística ni ser susceptible de inducir a error a los adquirentes
sobre las condiciones urbanísticas de las citadas obras, actos o
usos del suelo.»
Ocho. Se modifica
el apartado 3 del artículo 183 «Reposición de la realidad
física alterada», que queda redactado de la siguiente forma:
«3. En
el caso de parcelaciones urbanísticas en terrenos que tengan el
régimen del suelo no urbanizable, el restablecimiento del orden
jurídico perturbado se llevará a cabo mediante la reagrupación
de las parcelas a través de una reparcelación forzosa, en
la forma y en las condiciones que se determinen reglamentariamente.
Quedarán
excluidas de la reagrupación las parcelas sobre las que existan
edificaciones para las que haya transcurrido la limitación temporal
del artículo 185.1. A estas edificaciones les será de aplicación
el régimen de asimilado al de fuera de ordenación con las
particularidades siguientes:
a) Dicho reconocimiento
comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica,
cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una
misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá
con las lindes existentes.
b) La declaración
de asimilación al régimen de fuera de ordenación surtirá
los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo
25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las
Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista
para las licencias de parcelación en el artículo 66 de la
presente ley, debiendo constar reflejados estos extremos en la misma declaración
de reconocimiento de asimilación al régimen de fuera de ordenación.
c) Este régimen
será también de aplicación a las parcelas sobre las
que existan edificaciones irregulares para las que haya transcurrido la
limitación temporal del artículo 185.1 que se encuentren
sobre parcelaciones con licencia o título habilitante declarado
nulo, sin perjuicio de las resoluciones judiciales que, en su caso, se
dicten en ejecución de sentencias.»
Nueve. Se modifica
el artículo 185 «Plazo para el ejercicio de la potestad de
protección de la legalidad urbanística», que queda
redactado de la siguiente forma:
«1. Las
medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad
urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado
previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente
mientras los actos estén en curso de ejecución, realización
o desarrollo y dentro de los seis años siguientes a su completa
terminación.
2. La limitación
temporal del apartado anterior no regirá para el ejercicio de la
potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento
del orden jurídico perturbado respecto a los siguientes actos y
usos:
A) Los de parcelación
urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo
no urbanizable, salvo los que afecten a parcelas sobre las que existan
edificaciones para las que haya transcurrido la limitación temporal
del apartado anterior, de acuerdo con lo establecido en el artículo
183.3 de esta ley. La excepción anterior en relación a limitación
temporal únicamente será de aplicación a la parcela
concreta sobre la que se encuentre la edificación en la que concurran
los citados requisitos, no comprendiendo al resto de parcela o parcelas
objeto de la parcelación. En ningún caso, será de
aplicación la limitación temporal a las parcelas que se encuentren
en alguno de los supuestos de la letra B).
B) Los que
afecten a:
a) Terrenos
clasificados como suelo no urbanizable de especial protección, terrenos
incluidos en la Zona de Influencia del Litoral, salvo los situados en suelo
urbano o suelo urbanizable, o terrenos incluidos en parcelaciones urbanísticas
en suelos que tengan la consideración de no urbanizable, con la
salvedad recogida en el apartado A) anterior.
b) Bienes o
espacios catalogados.
c) Parques,
jardines, espacios libres o infraestructuras o demás reservas para
dotaciones, en los términos que se determinen reglamentariamente.»
Diez. Se modifican
los apartados 1.a) y 3 del artículo 193 «Personas responsables»,
que quedan redactados de la siguiente forma:
«1.a)
Los propietarios, promotores, constructores, según se definen en
la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación,
urbanizadores y cuantas otras personas tengan atribuidas facultades decisorias
sobre la ejecución o el desarrollo de los actos, así como
los técnicos titulados directores de los mismos, los redactores
de los proyectos así como las empresas publicitarias que utilicen
cualquier medio de comunicación, incluidos los que utilicen las
nuevas tecnologías, cuando concurran dolo, culpa o negligencia graves.»
«3. En
los casos de prestación de servicios que se tipifican como infracción
urbanística en el artículo 207.2. a) y b) son responsables
las empresas suministradoras y cualquier persona física o jurídica
que ejecute materialmente dichos actos a título de dolo, culpa o
negligencia graves.»
Once. Se modifica
el apartado 2 del artículo 207 «Clases de infracciones»,
que queda redactado de la siguiente forma:
«2. Son
infracciones leves:
a) La prestación
de servicios por parte de las empresas suministradoras sin exigir la acreditación
de la correspondiente licencia cuando ésta proceda, o cuando hubiese
transcurrido el plazo establecido en la contratación provisional,
así como la continuidad en la prestación cuando haya sido
adoptada la suspensión cautelar.
b) La ejecución
de acometidas de suministros básicos sin autorización.
c) La publicidad
que se haga de las obras y, en general de cualquier acto y uso del suelo,
por cualquier medio, que contenga indicaciones disconformes con la ordenación
urbanística o sea susceptible de inducir a error a los adquirentes
sobre las condiciones urbanísticas de las citadas obras, actos o
usos del suelo.
d) Las certificaciones
emitidas por técnico competente acreditativas de la antigüedad
o características de las edificaciones, instalaciones y construcciones
que no se ajusten a la realidad física o jurídica.
e) Todas las
que, estando contempladas en el apartado siguiente, sean expresamente excepcionadas
en él de su clasificación como graves.»
Doce. Se modifica
la disposición adicional primera, que queda redactada de la siguiente
forma:
«Primera.
Situación de asimilado a fuera de ordenación.
1. Quedarán
en la situación de asimilado a fuera de ordenación las edificaciones
irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no resulte
posible la adopción de medidas de protección de la legalidad
urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado
por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme al artículo
185.1. Se entenderá que la edificación está terminada
cuando no requiere de la realización de actuación material
alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan
para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad.
2. En idéntica
situación quedarán, en la medida que contravengan la legalidad
urbanística, las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones
en los casos de imposibilidad legal o material de ejecutar la resolución
de reposición de la realidad física alterada, siempre que
la indemnización por equivalencia que se hubiere fijado haya sido
íntegramente satisfecha, así como aquellas edificaciones
ejecutadas con licencia o título habilitante declarados nulos una
vez transcurrido el plazo para el ejercicio de acciones establecido en
el artículo 185.1, a contar desde la fecha de terminación
de dichas edificaciones, y sin perjuicio de las resoluciones judiciales
que, en su caso, se dicten en ejecución de sentencias.
3. El reconocimiento
de la situación señalada en los apartados anteriores se entenderá
sin perjuicio de lo que se acordare en el correspondiente instrumento de
planeamiento general respecto del desarrollo, ordenación y destino
de las edificaciones.
4. Para la
efectiva incorporación al proceso urbanístico de actuaciones
irregulares será necesario, junto a la aprobación del instrumento
de planeamiento general que contenga las determinaciones que supongan dicha
incorporación, el cumplimiento de los deberes y las cargas que,
de conformidad a lo previsto en la legislación aplicable, contenga
dicho instrumento de planeamiento y en la forma y plazos que establezca.»
a.
Competencia y normas generales del reconocimiento de la situación
de asimilado a fuera de ordenación.
Corresponde
al Ayuntamiento la tramitación y resolución del procedimiento
de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación.
b. Inicio e
instrucción del procedimiento del reconocimiento de la situación
de asimilado a fuera de ordenación.
El procedimiento
para el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación
se iniciará de oficio o a solicitud de persona interesada, acreditando
los siguientes aspectos:
-Identificación
de la edificación afectada, indicando el número de finca
registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización
geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante
cartografía oficial georreferenciada.
-Fecha de terminación
de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos
de prueba admitidos en derecho.
-Que reúne
las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para
la habitabilidad o uso al que se destina la edificación, acreditado
mediante certificado de técnico competente.
Aportada la
documentación, el Ayuntamiento, justificadamente y en razón
a las circunstancias que concurran, solicitará los informes que
resulten procedentes a los órganos y entidades administrativas gestores
de intereses públicos afectados. A la vista de la documentación
aportada y de los informes que se hubieran emitido, los servicios técnico
y jurídico municipales se pronunciarán sobre la idoneidad
de la documentación y sobre el cumplimiento de los requisitos para
el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación.
c. Condiciones
mínimas de seguridad y salubridad
En ausencia
de normativa municipal, se entenderá que la edificación terminada
reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad cuando
disponga de:
– Las necesarias
condiciones de seguridad estructural sin que se pueda encontrar afectada
por lesiones que pongan en peligro a sus ocupantes o a terceras personas,
o repercutan sobre los predios colindantes.
– Las condiciones
de estanqueidad y aislamiento necesarias para evitar la presencia de agua
y humedades que puedan afectar a la salud de las personas.
– Un sistema
de abastecimiento de agua y de electricidad que posibilite las dotaciones
mínimas exigibles en función del uso al que se destina, debiendo
ajustarse las instalaciones que conforman estos sistemas a lo establecido
en la normativa de aplicación.
Cuando el sistema
de abastecimiento de agua sea autosuficiente, realizado mediante pozos,
aljibes, balsas u otros medios autorizados, éstos deberán
reunir las condiciones exigidas por la normativa de aplicación.
En todo caso, deberá quedar garantizada la aptitud de las aguas
para el consumo humano.
-Un sistema
de evacuación de aguas residuales que se encuentre en buen estado
de funcionamiento, así como con un sistema de depuración
que cuente con las garantías técnicas necesarias para evitar
la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas
o superficiales.
Cuando el sistema
de saneamiento sea autosuficiente, deberá estar homologado y contar
con los correspondientes contratos de mantenimiento.
Cuando la edificación
se destine al uso residencial además deberá cumplir las siguientes
exigencias:
-La edificación
deberá incluir como mínimo una estancia que realice las funciones
de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente.
-Las piezas
habitables no pueden estar situadas en planta sótano.
-Todas las
piezas habitables deben disponer de iluminación y ventilación
natural desde un espacio abierto exterior o patio de luces, excepto los
cuartos de aseo y las dependencias auxiliares.
d. Resolución
del procedimiento de reconocimiento de la situación de asimilado
a fuera de ordenación
La resolución
de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación
deberá indicar expresamente el régimen jurídico aplicable
a este tipo de edificaciones, reflejando las condiciones a las que se sujetan
las mismas y, en concreto:
– La identificación
de la edificación.
– El reconocimiento
de haber transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección
de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico
perturbado.
– El reconocimiento
de que la edificación reúne las condiciones mínimas
de seguridad y salubridad exigidas para su habitabilidad o uso.
– Los servicios
básicos que puedan prestarse por las compañías suministradoras
y las condiciones del suministro, de acuerdo con lo recogido en el artículo
9.4.
– Indicación
expresa de la sustanciación de procedimientos penales que pudieran
afectar a la edificación.
– Referencia
expresa al régimen aplicable.
Si la resolución
fuera denegatoria se indicaran las causas que la motivan con advertencia
expresa del régimen aplicable.
El plazo máximo
para resolver será de seis meses. Transcurrido este plazo sin que
haya recaído resolución expresa, se entenderá desestimada
la solicitud por silencio administrativo. Si el procedimiento fue iniciado
de oficio, se producirá la caducidad del mismo.
e. Costes y
obligaciones derivadas de la regularización de las edificaciones
Los costes
de regularización de las edificaciones irregulares se afrontarán
desde los principios de igualdad, equidad, proporcionalidad, legalidad
y seguridad jurídica, por lo que la financiación de los mismos
debe ser asumida por las personas físicas o jurídicas beneficiarias
de la medida de regularización.
