La escasez de suelo finalista disponible, unido al elevado interés de la demanda seguirá presionando el precio del suelo al alza, desplazando a la demanda a municipios ubicados en la corona metropolitana de Valencia. 

La cifra de visados de obra nueva de uso residencial del 2018 (hasta el mes de agosto) asciende a 1.769, lo que supone un incremento del 17% respecto al mismo periodo del 2017. En total en 2018 se podrían superar los 2.650 visados en la comunidad autónoma si se mantiene el ritmo de los ocho primeros meses del año.

En la provincia de Valencia, la construcción de viviendas durante los nueve primeros meses de 2018 ha experimentado un crecimiento del 42% respecto al mismo periodo del año anterior y el doble que el año 2016, según el CAATIE (Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Valencia). En los primeros nueve meses de 2018 han sido 1.609 las nuevas viviendas iniciadas en la provincia, liderada por la ciudad de Valencia.

Un hecho que constata el retorno de la actividad en el mercado residencial de la ciudad de Valencia es la elevada actividad promotora que se está desarrollando en los últimos meses. Según datos de la Concejalía de urbanismo del Ayuntamiento de Valencia, en el año 2016 se solicitaron 57 licencias de obra nueva y en 2017 se incrementaron un 47% hasta llegar a los 84 licencias. 
 

PROMOCIONES DE OBRA NUEVA EN VALENCIA (2018)

Después de un periodo de estancamiento de la actividad promotora en Valencia, el sector residencial vuelve a reactivarse y las grúas vuelven a estar presentes en los barrios de la ciudad.

El primer paso del retorno de la actividad en Valencia lo pusieron de manifiesto, desde finales del año 2016 el interés de tanto promotores locales, como los más activos del panorama nacional (Aelca, Neinor Homes, Adas, Vía Celere, Metrovacesa o Acciona Inmobiliaria). Además, importantes fondos de inversión están apostando por Valencia mediante la compra de suelos para su posterior desarrollo.

La recuperación del sector es un hecho que queda reflejado en el importante número de proyectos en fase de comercialización existentes.

A día de hoy, la oferta asciende a 76 promociones de obra nueva que aportarán al mercado 4.000 viviendas durante los próximos 24/36 meses.

Las zonas donde se está concentrando la actividad coinciden con aquellas áreas con posibilidades de desarrollo, al ser zonas ubicadas en las afueras de la ciudad. El 40% de los proyectos en comercialización se concentran en la zona sur, Quatre Carreres, Malilla, Patraix y Benicalap.

El tamaño medio de las promociones analizadas en Valencia es de 52 viviendas.

En zonas de expansión como Quatre Carreres, Malilla, Patraix, Juan XXIII-Camino de Montcada o Benicalap Norte, las promociones alcanzan un tamaño medio de 80 viviendas, con algunos proyectos de hasta 212 unidades, como es el caso de “Mistral Homes” en la avenida Hermanos Machado.

En la zona Centro de la ciudad las posibilidades son menores debido a la carencia de suelos disponibles. El tamaño de las promociones se reduce sensiblemente hasta las 30 viviendas aproximadamente. El precio medio de vivienda plurifamiliar de las promociones analizadas es 1.847 €/m² de superficie construida. En las zonas Prime de la ciudad, como los distritos de Ciutat Vella y L´Eixample, el precio medio oscila entre 4.000 €/m² y 5.000 €/m². 

Los proyectos más exclusivos ubicados en el entorno de la Plaza de América con calidades por encima de la media del mercado, pueden alcanzar niveles de precios superiores a 5.000 €/m².

Si se analiza el precio de las zonas de expansión residencial, se observa cómo Quatre Carreres tiene los precios más elevados: 2.074 €/m² de media. No obstante, los proyectos que están ubicados más próximos al centro comercial “El Saler” tienen precios más elevados.

En la zona del Malilla, el precio medio es 1.800 €/ m². Los proyectos ubicados en las inmediaciones del hospital La Fe de Valencia, muestran precios más elevados, en el entorno de los 2.000 €/m².

Finalmente, en las zonas donde se está desarrollando un mayor número de proyectos, el precios varían entre 1.423 €/m² en Patraix, 1.518 €/ m² en Benicalap Norte y 1.635 €/m² en Juan XXIII - Camino de Montcada.

Se debe tener en cuenta que el coste de construcción se está incrementando, como consecuencia principalmente del incremento del coste de los materiales. Según datos Eurostat, a fecha del 3T 2018, el incremento anual de los materiales de la construcción en España fue del 3,7%. 

DEMANDA

La carencia de promociones de obra nueva ha hecho que la demanda se haya visto obligada a dirigirse al mercado de segunda mano.

Tras tocar fondo en el año 2013, las ventas empezaron a reactivarse, coincidiendo con el final de la crisis. Desde el año 2014 las ventas totales se han incrementado un 22% anualmente.

Con los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento, a cierre del segundo trimestre de 2018, el número total de ventas ha alcanzado 5.884 viviendas, lo que nos hace prever que a final de año se podrían alcanzar 12.000 transacciones, lo que supondría un incremento del 9% respecto a 2017.

En cuanto al mercado obra nueva, podemos ver cómo el porcentaje sobre el total ha sido prácticamente residual durante los últimos años, debido a lo que se ha comentado anteriormente respecto a la escasez de nuevos proyectos. No obstante, el elevado número de promociones que se están comercializando actualmente hará que vaya aumentando el peso de las transacciones de viviendas de obra nueva en los próximos meses. 

PRECIOS

El precio medio de vivienda libre de obra nueva de la ciudad de Valencia alcanzó 1.520 €/m² en el segundo trimestre de 2018 (último dato publicado por el Ministerio de Fomento). En los últimos 18 meses se observa un ligera tendencia alcista de los precios, habiéndose incrementado un 5,8% desde el tercer trimestre de 2016. De cara a los próximos meses, se verán reflejados los incrementos de precios cuando se escrituren las viviendas que se están comercializando actualmente.

En relación al mercado de segunda mano, el precio medio de la vivienda de la ciudad de Valencia alcanzó a cierre de 2017 1.181,6 €/m², según datos del Ministerio de Fomento. Durante los primeros seis meses de 2018, el precio medio de la vivienda ha continuado con la buena tendencia marcada en los trimestres anteriores, situándose en los 1.242€/m².
 
A nivel ciudad, y basándonos en datos del portal inmobiliario Idealista, el precio del metro cuadrado de la vivienda de segunda mano en el segundo trimestre de 2018 se situó en los 1.831€. Es la cifra más alta de los últimos cinco años, y supone un aumento del 15% respecto al mismo periodo del año pasado.

NOTA DE PRENSA

De acuerdo con el último informe de BNP Paribas Real Estate en España, “Residencial Valencia, diciembre 2018”, el sector inmobiliario de la Comunidad Valenciana se mantiene al alza, tanto en el ámbito residencial como en el no residencial.  

El contexto económico es favorable. Se prevé un crecimiento del PIB de Valencia de 2,7% en 2018. Desde 2015, Valencia crece por encima del 2,5% gracias a la mejora de la competitividad, la pérdida de dependencia del sector de la construcción y el incremento de las exportaciones. Además, la Comunidad Valenciana registró una inversión extranjera de 225,9 millones de euros en el primer semestre de 2018, lo cual indica que sigue siendo un destino muy atractivo para los inversores extranjeros.

La concesión de licencias de obra nueva ha crecido un 114% entre 2013 y 2017 en la comunidad autónoma. La cifra de licencias de obra nueva de uso residencial hasta agosto de 2018 ascendió a 1.769, lo que supone un crecimiento del 17% respecto al mismo periodo de 2017. En 2018 se podrían superar las 2.650 licencias en la comunidad autónoma si se mantiene el ritmo de los ocho primeros meses del año. En la ciudad de Valencia se estima que el número de licencias aumente un 37% en 2018, lo que llevaría a superar las 115 licencias este año, frente a las 84 del año 2017 y las 57 de 2016.

En la provincia de Valencia, la construcción de viviendas durante los nueve primeros meses de 2018 ha experimentado un crecimiento del 42% respecto al mismo periodo del año anterior y el doble que en 2016, según la CAATIE. En los primeros nueve meses de 2018 se han iniciado 1.609 nuevas viviendas en la provincia. 

Después de un periodo de estancamiento de la actividad promotora en Valencia, el sector residencial vuelve a reactivarse. A día de hoy, la oferta asciende a 76 promociones de obra nueva, que aportarán al mercado 4.000 viviendas durante los próximos 24 a 36 meses. El 40% de los proyectos en comercialización se concentran en la zona sur, Quatre Carreres, Malilla, Patraix y Benicalap.

Desde el año 2014, las ventas de viviendas se han incrementado un 22% anualmente. Se prevé que a final de 2018, el número de transacciones podría alcanzar las 12.000, lo que supondría un incremento del 9% respecto a 2017. Además, el elevado número de promociones que se están comercializando últimamente hace prever que aumente el peso de las transacciones de viviendas de obra nueva en los próximos meses, frente a las de segunda mano.