| El crecimiento
de la demanda finalista fue del 17% y se situó en 440 mil viviendas
en el último año, comenzando la demanda de vivienda usada
a ceder cuota frente a la vivienda nueva, aunque esta última tan
sólo agrupa la quinta parte de la demanda. La vivienda usada sigue
creciendo y está contribuyendo a disolver el stock, sobre todo en
las principales plazas metropolitanas y de costa turística, donde
comienza aflorar la necesidad de vivienda nueva. En las localidades con
mayor demanda el número de viviendas nuevas en curso y terminadas
escasea, impidiendo un mayor crecimiento de la demanda de vivienda nueva,
que parte de mínimos desde el año 2016.
En la mayoría
de las provincias se intensifica la actividad inmobiliaria y muchas lo
hacen con grandes incrementos, aunque no por ello resultan ser más
significativos para el agregado de la demanda, bien porque que parten de
niveles mínimos del ciclo, o bien porque los niveles de demanda
son bajos para asimilar la sobreoferta de su área correspondiente.
Entre las áreas de mayor actividad destacan: Madrid, Barcelona,
Alicante, Málaga, Valencia, Islas Canarias e Islas Baleares.
Las transacciones
por demanda no finalista forman el 12’5% de las compraventas, y en ellas
encontramos las compras de inmuebles por entidades financieras, fondos
de inversión o inversionistas.
El saneamiento
del sector bancario ha hecho disminuir las transacciones por este concepto,
aunque se han compensado por la compra de inversión por lo que no
ha variado su cuota en los dos últimos años.
El stock de
vivienda en España se redujo un 13% en 2017 pero aún acumula
1,2 millones de inmuebles vacíos. Unos datos en los que se regresa
a cifras de 2006, en plena burbuja inmobiliaria. Según el Anuario
Inmobiliario de la consultora RR Acuña, 340.000 corresponden al
stock de vivienda nueva y 867.000 a vivienda usada. El país es muy
heterogéneo en cuanto a tiempo de disolución de este stock
(2,9 años de media) por el tipo de demanda, y varía desde
menos de 2 años en Madrid, Málaga y ambas provincias canarias
a los más de 6,5 años de Ávila, Teruel o Soria.
El mercado
de la vivienda sigue encarrilando años de recuperación desde
lo peor de la crisis económica, con un aumento de las compraventas
y en la concesión de hipotecas. La recuperación de los salarios
en los hogares ha producido un incremento de la demanda, y una subida de
los precios, que en pocos lugares está armonizada con la oferta.
Aún
se siguen arrastrando los excesos de la época del boom, que el mercado
no ha terminado de absorber en estos años. Sobre todo, en aquellas
provincias donde la planificación urbanística se fue de las
manos.
Según
el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Española
2018, elaborado por la consultora RR de Acuña y Asociados, durante
el pasado 2017 el stock de vivienda se redujo un 13%, para dejar los inmuebles
vacíos en unos 1,2 millones de casas. En concreto, 867.000 inmuebles
son de segunda mano, frente a los 340.000 de obra nueva.
El sector financiero
aún mantiene una cuarta parte de ese stock de viviendas a la venta
con cerca de 300.000 viviendas (100.000 nuevas y 200.000 usadas). El resto
quedan distribuidas entre promotores, particulares y otros agentes del
mercado.
“El nivel de
stock del último año se aproxima a lo que hubiera en el año
2006, pero esta vez con una demanda con la mitad de potencial de absorción
que en aquel momento”, destaca el informe.
Y es que la
disolución de ese stock está siendo muy diferente y heterogénea
en función de la zona en la que se encuentre y el nivel de demanda
que tenga cada zona. De media, en España se tardarían 2,9
años para absorber toda la vivienda vacía. Según el
informe, serían 4,5 años de media para la vivienda nueva
y 2,5 años de media para la vivienda de segunda mano.
Por provincias,
Madrid (1,6 años), Málaga (1,9), Las Palmas y Santa Cruz
de Tenerife (ambas con 1,9 años), Barcelona (2), Navarra (2,2),
Baleares y Guipúzcoa (ambas con 2,4) ofrecen las mejores ratios,
lo que implica un mayor equilibrio entre oferta y demanda.
Por el contrario,
las provincias de Ávila (7,4 años), Teruel (6,9), Soria (6,5)
o Toledo (6,2) tienen un elevado stock en relación con su demanda,
con tiempos de disolución superiores a los seis años.
EL MERCADO
ABSORVERÁ DEL STOCK MEDIO MILLÓN DE CASAS EN LOS PRÓXIMOS
3 AÑOS
El informe
de RR de Acuña diferencia además el tiempo de disolución
del stock por áreas de mercado y diferencia entre las áreas
metropolitanas, costa turística y el resto del país. Cada
una de ellas con un desarrollo a distintas velocidades.
Área
metropolitana: acumula un stock de 527.000 viviendas, con una absorción
media de 2,4 años. Aunque con mercado muy variados como Barcelona,
Madrid, Navarra y Málaga, con menos de dos años para disolver
el stock y con necesidad de vivienda nuevas en el corto plazo. Frente a
ellos, en Soria, Ciudad Real, Lérida, Teruel tardarían más
de cuatro años en acabar con el exceso de vivienda existente.
Costa turística:
cuenta con un stock de 249.000 unidades, y se tardarían 2,8 años
de media en absorberlo. Los mejores mercados se muestran en Islas Canarias,
Málaga, Alicante e Islas Baleares.
Resto de áreas:
supone 430.000 viviendas, lo que supone que el 35% del stock está
deslocalizado de los grandes núcleos metropolitanos o de interés
turístico. Se tardaría de media 3,9 años en acabar
con ella si se mantiene la demanda del último año, pero más
del 60% tendrá una difícil absorción a largo plazo
por la reducida o inexistente demanda en esas localizaciones. Vuelven a
ser las áreas de Guipúzcoa, Málaga, Barcelona, Madrid,
a las que se unen Jaén, Navarra o Cáceres, las que cuentan
con las mejores ratios de absorción.
Si se mantiene
la tendencia del mercado, el stock seguirá reduciéndose en
los próximos tres años. “Con una disolución media
de 185.000 viviendas al año, llegados a 2020 el stock se situará
en 647.000 viviendas. La vivienda nueva se reduciría en un 44%,
frente al 47% de la vivienda usada”, destaca el informe de RR de Acuña.
Las mejores
previsiones de recuperación se concentran en aquellas zonas que
concentran el mayor número de transacciones, apenas un 14% de los
municipios, la mayoría áreas metropolitanas y zonas turísticas.
La evolución de las capitales de provincia dependerá de la
recuperación económica y del sector, mientras que el resto
de las áreas (40% de municipios) seguirán apalancados, con
un alto stock ante una demanda insuficiente.
A este stock
hay que sumar los activos en obra en curso y suelo en el sector inmobiliario,
con una capacidad para el de desarrollo de más de 1.000.000 de viviendas,
de las cuales la banca atesoraría el 70% de esa capacidad.
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