| Los activos
improductivos, conocidos como NPAs (non performing assets) alcanzan en
España los 285.000 millones de euros y se estima que en 2022 alcancen
los 200.000 millones. Si se excluye el volumen gestionado por fondos, la
cantidad se sitúa en los 215.000 millones, lo que coloca a España
en segundo lugar en Europa, tras Italia, en términos de stock de
NPAs. Se ha logrado que ahora este tipo de activos ya no supongan un problema
para la banca y se han convertido en una oportunidad para las empresas
dedicadas a su gestión, conocidas como servicers.
Vicente Vázquez
Bouza, socio de Financial Services de Oliver Wyman, prevé “para
los próximos años un escenario positivo, activo y con varias
operaciones en el mercado. Los NPAs dejarán de ser finalmente un
problema para la banca española y se convertirán en una gran
oportunidad para los servicers activos en el mercado”.
Durante el
acto se debatió sobre la gestión del stock inmobiliario español
que aún queda por desinvertir, así como las oportunidades
que presenta el futuro. Al respecto, los participantes coincidieron en
la afirmación de que España ha desarrollado un ecosistema
de servicers muy eficiente y con un alto nivel de expertise inmobiliario,
convirtiéndose en un referente a nivel europeo.
Juan Hoyos,
Presidente de Haya Real Estate, señaló “desde la creación
de Haya Real Estate ya hemos ayudado a nuestros clientes a monetizar 17.000
millones de euros. Estamos comprometidos con ofrecer un servicio con una
calidad excelente a nuestros clientes y por ello trabajamos en anticiparnos
a los cambios del mercado. Nuestro objetivo ha sido y es posicionar a Haya
Real Estate como el servicer líder independiente en gestión
de activos non performing, tanto préstamos dudosos como activos
inmobiliarios que están en el balance de los bancos o fondos, para
aprovechar las oportunidades que surjan o la potencial consolidación
del mercado de servicing español”.
Por su parte,
Enrique Gutiérrez, director de Entidades Financieras de Tinsa, destacó
la importancia de contar con métodos fiables de valoración
de los activos que subyacen en las carteras para minimizar la incertidumbre
asociada a un mercado inmobiliario con un comportamiento muy heterogéneo.
"La velocidad de los procesos de venta de activos, tanto de inmuebles como
de préstamos, está exigiendo el empleo de sistemas de valoración
automáticos", afirmó Gutiérrez. “Ello nos ha exigido
apostar fuertemente por la tecnología con tres focos principales:
mejorar la precisión de los modelos de cálculo, utilizar
datos de máxima calidad comprobados sobre el terreno y enriquecer
la valoración con criterios objetivos de liquidez que segmenten
las carteras en función de sus plazos previsibles de comercialización”.
Durante el
encuentro se debatió sobre el tamaño de las operaciones que
se esperan para el próximo año y se ha analizado la coyuntura
del sector inmobiliario y evolución de los NPAs en los últimos
tiempos.
Los analistas
presentes coincidieron en que, a pesar de las previsiones de moderación
del crecimiento de España, para el año que viene habrá
un crecimiento del consumo privado, que vuelve a ganar peso en la economía
española. Este hecho tendrá un impacto en el sector residencial,
que seguirá la misma inercia que el ciclo económico: un incremento
de visados de obra nueva que seguirá siendo bastante notorio y podría
alcanzar ratios del 20-25%, así como una coyuntura de precios que
evolucionarán también de manera heterogénea.
“Nuestra previsión
es que en 2019 el precio medio en España se encarezca entre un 5%
y un 7%, acompañando a un incremento de las transacciones de entre
un 5% y un 10% anual”, explicó Rafael Gil, director de Market Research
de Tinsa, Según datos aportados por la empresa de valoración
inmobiliaria, actualmente un 80% del parque de viviendas se encuentra en
provincias que registran incremento anual de valor.
Las entidades
financieras españolas se desprendieron el pasado año de una
parte importante de su stock inmobiliario procedente de la crisis. El concreto,
y según Analistas Financieros Internacionales, se enajenaron más
de 50.000 millones en créditos morosos y fallidos e inmuebles y
suelo adjudicados. La cifra supone casi el doble que los 27.431 millones
vendidos entre 2012 y 2016. Además, está previsto que este
año sea igualmente activo en esa tarea, pues el sistema aún
soporta activos inmobiliarios improductivos por unos 127.000 millones.
De hecho, los cinco bancos más grandes del país acumulan
105.704 millones de euros, según Álvarez & Marsal. De
ellos, 58.143 son préstamos y 47.561 activos físicos. A esta
cifra se deben añadir unos 21.000 en manos de grupos de menor tamaño
como Liberbank, Unicaja, Ibercaja, Kutxabank y Abanca.
Solo los cinco
grandes bancos del país –el Santander, BBVA, Caixabank, Bankia y
el Sabadell– acumulaban a cierre del pasado ejercicio un total de 105.704
millones de euros, según los datos recogidos por la consultora Alvarez
& Marsal en un informe específico sobre la exposición
inmobiliaria de la banca española. De ellos, 58.143 son préstamos
y 47.561 activos físicos (ver gráfico). A ello hay que sumar
unos 21.000 en manos de grupos de menor tamaño como Liberbank, Unicaja,
Ibercaja, Kutxabank y Abanca, entre otras.
«Las
ventas, tanto de carteras morosas como de adjudicados, vienen produciéndose
desde hace tiempo y cada vez son más intensas. Porque los activos
están más provisionados, es decir con menos valor neto, y
porque los precios que se estilan son algo mejores tras el inicio de la
recuperación», asegura Carmelo Tajadura, economista y experto
financiero.
La gran banca
redujo en los pasados doce meses sus créditos dudosos y activos
adjudicados un 36%, cuando un año antes solo los habían reducido
un 6%, gracias sobre todo a la venta de grandísimas carteras de
activos por parte del Santander y de BBVA. Así, la ratio de activos
improductivos bajó del 14,3% al 11,4% del balance. En 2018, sin
duda, continuarán las ventas, por las mismas razones. Además,
el BCE está urgiendo a las entidades para que reduzcan sus improductivos.
Y las ventas resultan imprescindibles para intentar mejorar algo los márgenes
y las ratios de capital.
Otra de las
claves está siendo la buena marcha económica. «La mejora
de la economía española y de las previsiones macroeconómicas
han dado lugar a un incremento de la confianza de los inversores internacionales
en los bancos españoles y, como se ha podido observar durante 2017,
gran parte de estas carteras de activos improductivos están siendo
compradas por fondos de inversión y de capital riesgo como Blackstone
o Cerberus», aseguran los analistas de Afi en su informe.
Ejemplo de
ello es el banco Santander, que enajenó de golpe los 30.000 millones
en activos que heredó del Popular aparcándalos en una sociedad
conjunta con Blackstone en la que el fondo tendrá una participación
mayoritaria (51%). BBVA acordó en una operación casi idéntica
con Cerberus el traspaso a otra sociedad de 13.000 millones en inmuebles
y suelo, aunque la operación no se cerrará hasta la segunda
mitad de este año.
ANTECEDENTES
30 de agosto
de 2016
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
ANÁLISIS
DEL STOCK INMOBILIARIO EN 2016
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de la promoción
inmobiliaria. El único estudio fiable que existe hoy en día
y se actualiza periódicamente es el que elabora la Confederación
Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción
(Cepco), cuyas últimas cifras son relativas al último trimestre.
Adjuntamos el informe de Coyuntura Económica de la Confederación
Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción
CEPCO 2016 que destaca la necesidad de que las Administraciones Publicas
lideren planes tanto de inversión en obra pública, como de
reforma y rehabilitación de vivienda. Las cifras muestran inflexiones
entre crecimiento y pérdida de actividad, muy ligadas a la falta
de impulso público a la hora de generar o relanzar actividad constructiva.
El stock acumulado de vivienda nueva, al final del primer trimestre de
2016, se sitúa en 493.112 unidades, un 28% menos que en 2009. Destaca
el repunte de los visados de obra nueva en el primer trimestre del año.
Con más de 16.000 viviendas iniciadas, supera al mismo periodo del
año anterior en más de 6.000 unidades. Aporta datos esenciales
como las compraventas de viviendas según régimen de protección
y estado. Así como el Stock Acumulado de Vivienda Nueva y su distribución
por Provincias.
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conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
La Comunidad
de Madrid, suma 40.724 inmuebles de primera mano por vender, mientras que
Barcelona llega a los 42.074. Alicante acumula un stock de 42.912 viviendas
nuevas sin vender hasta el primer trimestre de este año. Alicante
refleja la dificultad que está teniendo el sector inmobiliario para
deshacerse de esta pesada carga, que es fruto de los años de los
boom urbanístico y cuya construcción terminó justo
al inicio de la crisis, de forma que su comercialización se frenó
en seco. La inmensa mayoría de estos inmuebles son viviendas situadas
en zonas poco atractivas, alejadas de la costa, y que pese a la bajada
de precios que han experimentado, es casi imposible encontrar compradores
y tampoco demanda para el alquiler. Además, están en manos
de la banca, que se resiste a tirar los precios a la espera de una mejora
más consolidada del clima económico. El gran núcleo
de inmuebles de este tipo de se localizan en las zonas de interior. De
hecho, hay poco producto sin vender en la costa.
El informe
de Cepco también mide la envergadura del stock inmobiliario en términos
relativos, fijando el número de viviendas nuevas pendientes de venta
por cada 100.000 habitantes. Si la ratio está por debajo de 1.000
viviendas, se puede considerar que en una provincia hay un número
de casas que puede ser absorbido sin demasiados problemas por el mercado
en un razonable periodo de tiempo. En la Comunidad, sólo Valencia
se encuentra por debajo de este nivel, con 977 viviendas por cada 100.000
habitantes; Castellón alcanza las 4.615, mientras que Alicante se
queda en 2.329 por cada 100.000 personas. Las cifras de la Comunidad en
su conjunto muestran un stock de 94.083 casas nuevas sin vender hasta marzo.
Sólo Andalucía llega a los 95.306.
ANTECEDENTES
INFORME DE 2015
Las cifras
son relativas al último trimestre de 2014. Según este informe,
el excedente total cerró el ejercicio pasado con un total de 439.617
casas nuevas en venta, un 36,52% menos el máximo de la serie alcanzado
en 2010, cuando se llegó a contar con 692.560 viviendas sin vender
en todo el país. Como era previsible, esa disminución no
se ha producido por igual en todos los territorios. El informe mide el
stock de dos maneras. Primero en términos absolutos y después
con la ratio de cuántas viviendas permanecen sin vender ni alquilar
por cada 100.000 habitantes. Quizás esta última sea la forma
más correcta de hacerlo, ya que no es lo mismo el stock que puede
haber en zonas densamente pobladas como aquellas próximas a las
grandes urbes o donde se concentran los principales polos económicos,
que en las pequeñas ciudades o las áreas eminentemente rurales.
En su análisis, Cepco asegura que a finales de 2014 existían
un total de 25 provincias donde el excedente inmobiliario se situó
por debajo de las 1.000 viviendas por cada 100.000 habitantes, un umbral
considerado técnico, según el cual ya no es descabellado
iniciar la actividad de nuevas promociones en esas áreas.
Hay dos
tipos de provincias con bajo stock. De un lado, las de siempre, aquellas
donde se registra mayor actividad económica y, por tanto, en cuanto
mejoró la coyuntura general y se recuperó el flujo de la
financiación, las ventas de casas se reactivaron y con ellas se
empezó a drenar el excedente a buen ritmo. Es el caso de Madrid,
Barcelona, Valencia, las tres provincias vascas, Navarra, Baleares o Las
Palmas de Gran Canaria. Y de otro se encuentran las provincias que nunca
tuvieron un nivel de viviendas de nueva construcción en venta preocupante,
como es el caso de todas las provincias gallegas menos Lugo, Cantabria,
y las dos extremeñas.
En un tercer
grupo se clasificarían los casos particulares de Salamanca y Valladolid,
que en estos cuatro años han logrado reducir su stock de casas prácticamente
a la mitad gracias al fuerte ajuste acometido en los precios. O el ejemplo
de las provincias andaluzas donde menos casas nuevas en venta se habían
heredado de la burbuja inmobiliaria (Sevilla, Jaén, Córdoba,
Huelva, Granada, Málaga y Cádiz) y gracias a una fuerte reducción
de los precios se ha logrado que hoy esas siete se encuentren entre las
zonas donde se puede volver a edificar. Solo Almería se salva de
esa drástica reducción del stock. Ya fue en 2009 la provincia
que tenía un excedente más elevado y hoy continúa
con una ratio de 2.250 casas nuevas en venta por cada 100.000 habitantes.
Junto con
Almería hay zonas donde es probable que parte de esa oferta heredada
del boom no se llegue a absorber nunca. Son promociones que se construyeron
sin tener en cuenta las necesidades realistas de vivienda, en zonas normalmente
alejadas de los núcleos urbanos y sin los equipamientos sanitarios
o educativos ni las infraestructuras de transporte necesarias. Castellón,
Teruel, Toledo, Ciudad Real o La Rioja son buen ejemplo de ello, también.
VER INFORME
DE COYUNTURA ECONÓMICA DE LA CONFEDERACIÓN ESPAÑOLA
DE ASOCIACIONES DE FABRICANTES DE PRODUCTOS DE CONSTRUCCIÓN CEPCO
2016
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