| El estudio
identifica los principales catalizadores del auge de este segmento —como
los cambios evolutivos en la forma, el momento y el lugar en que trabajan
las personas y en los estilos de vida, así como el rápido
avance de la tecnología, entre otros— y brinda una perspectiva única
sobre los riesgos y oportunidades que ofrece tanto a empresas como a inversores
inmobiliarios en Europa.
Entre las conclusiones
principales del estudio, destacan las siguientes:
• A escala
mundial, el volumen de este tipo de espacios en los veinte mercados de
espacio flexible de oficinas más importantes creció un 30%
en 2017: el equivalente a alrededor de 1 millón de m².
• Con el 5,6%
del espacio total de oficinas, Ámsterdam cuenta con la mayor concentración
de espacio flexible a escala mundial.
• Madrid y
Barcelona han experimentado un crecimiento del 40% y del 35% en la contratación
de espacios flexibles respecto a 2017. Si en 2017 representaban un 6% y
un 7% de la contratación total de oficinas, en lo que llevamos de
año, el porcentaje representa un 12% y un 10% respectivamente.
• El espacio
flexible de oficinas representará el 30% de algunas carteras inmobiliarias
corporativas para 2030.
El mercado
se divide en tres tipos de usuario de espacios flexibles:
• Conservador:
porcentaje reducido de espacio flexible en sus carteras actuales; expansión
prevista nula o limitada.
• Experimental:
porcentaje de reducido a moderado de espacio flexible en sus carteras actuales;
expansión prevista del 10% o más en los próximos 3-5
años.
• Visionario:
uso considerable del espacio flexible; planes claros y ambiciosos de una
adopción generalizada hasta superar el 20% de la cartera.
Entre los obstáculos
detectados para la adopción del espacio flexible, destacan las preocupaciones
en torno a la dilución de marca, los costes, la seguridad y la confidencialidad.
No obstante, elegir no apostar por el espacio flexible también conlleva
riesgos relativos a la atracción y retención de empleados,
así como la posibilidad de ser considerada una firma obsoleta.
Con más
de 700 proveedores de espacio flexible en el sector, la consolidación
es inevitable, y un periodo de recesión aceleraría este proceso.
Los proveedores experimentados y con buenos niveles de capitalización
y de diversificación geográfica prosperarán, así
como los operadores de nicho e innovadores que presenten una oferta vanguardista.
En España, Regus, WeWork y Utopicus lideran el mercado.
Los inversores
que necesiten equilibrar la necesidad de rentas estables a largo plazo
con inquilinos que busquen flexibilidad se enfrentan a numerosos desafíos,
desde comprender cómo afectará el espacio flexible a las
valoraciones de los activos y a la transparencia del mercado hasta su efecto
en la dinámica de la oferta y la demanda, la duración de
los alquileres y los rendimientos.
Así,
algunos propietarios y promotores sopesarán la creación de
sus propios conceptos de espacio flexible, colaborando con los proveedores
existentes y recurriendo a operaciones de fusión y adquisición.
Los conceptos introducidos por los propietarios están proliferando
en ciudades como Ámsterdam —donde representan el 25% de la totalidad
del espacio flexible—, Londres y París.
El estudio
de JLL Human Experience, que recoge las respuestas de 7.300 usuarios de
oficinas a escala mundial, concluyó que los espacios de co-working
pueden impulsar el compromiso de los empleados más que cualquier
otro entorno laboral.
EL ESPACIO
FLEXIBLE EN ESPAÑA: MADRID Y BARCELONA EN TENDENCIA ASCENDENTE
La contratación
de espacios flexibles en ambas ciudades durante los primeros nueve meses
de año se situó en 71.881m2, o lo que es lo mismo, el 11%
del total de la contratación (657.255m2). En concreto, esta cifra
en Madrid alcanzó los 42.220m2, casi un 40% más que todo
el 2017, y Barcelona rozó los 30.000 m2, lo que significa un incremento
del 35% si lo comparamos con 2017.
La tipología
de espacios flexibles en el mercado español también está
sufriendo una auténtica revolución. Actualmente, los tradicionales
“Business Centre” dominan Madrid y Barcelona con una cuota del 45%, seguido
por los espacios “híbridos” (36%). La irrupción de los espacios
denominados “Híbridos” es una realidad. Su crecimiento en 2017 ha
sido espectacular, alcanzo un incremento del 194% respecto al año
anterior.
Los principales
operadores del mercado español – Regus, WeWork y Utopicus– siguen
ganando fuerza y ampliando cuota de mercado a los pequeños operadores
locales. Entre las tres firmas, concentran la mitad del stock total de
Madrid y Barcelona y prevemos que esta tendencia continúe hacia
una mayor concentración de operadores.
José
Miguel Setién, director de Oficinas en JLL España, comentó:
«El auge del espacio flexible en Madrid y Barcelona está resultando
en una de las transiciones más importantes en el sector inmobiliario
a las que hemos asistido. La consumerización de los activos inmobiliarios,
fenómeno que ya hemos observado en los segmentos de hospitality
y retail, está influyendo tanto en los modelos de negocio como las
estrategias de inversión. Nuestro estudio muestra la divergencia
en la velocidad de transición por parte de los mercados y las empresas
y, dado que este drástico crecimiento no da muestras de ralentizarse,
las empresas, los promotores y los inversores deben mantenerse a la vanguardia
de esta evolución para comprender qué efectos conlleva para
sus objetivos empresariales».
Guzmán
de Yarza, responsable de Workplace Strategy para la región EMEA
en JLL, añadió: «Para los inversores que desean apostar
por la innovación y el cambio, el espacio flexible genera nuevas
oportunidades, pero no existe un enfoque universal y su adopción
plantea diversos retos. No obstante, es evidente que esta tendencia ha
llegado para quedarse y está teniendo repercusiones tangibles en
el contexto de inversión en espacios de oficinas en España,
especialmente en Madrid y Barcelona. Los inversores, tanto locales como
internacionales, deberían estudiar con atención estos acontecimientos
y decidir la respuesta más adecuada, ya sea mediante la contratación
de proveedores de espacio flexible para sus edificios o adaptando sus estrategias
para ofrecer sus propias soluciones en este sentido».
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