La principal oportunidad del mercado de medianas radica en la baja densidad de este tipo de formatos en España en comparación con el resto de los países europeos. Mientras España dispone de 52 metros cuadrados de medianas superficies por cada 1.000 habitantes (13 metros cuadrados por debajo de la media EU28) países como Irlanda (227), Reino Unido (149), Suecia (78) o Francia (95) disponen de densidades superiores dado que son mercados más maduros.

Los parques comerciales no perderán atractivo por parte de los inversores, que continúan viendo en este tipo de formatos activos sólidos y seguros. La aparición en este mercado de socimis y compañías institucionales con experiencia en el sector logrará atraer perfiles inversores más conservadores.

Ejemplos:

• Leroy Merlín prevé 25 aperturas hasta 2020; Ikea, con nuevos formatos; Media Markt, Sprinter o los supermercados como Lidl y Aldi. A ellos se une la entrada en parques comerciales de marcas antes no habituales, como H&M, C&A o Mustang.

ESPAÑA PASARÍA A SER EL CUARTO PAÍS EUROPEO CON MAYOR SUPERFICIE DE PARQUES: CASI UN CENTENAR DE ACTIVOS Y 2,4 MILLONES DE METROS CUADRADOS.

A cierre del primer semestre, el volumen de inversión que este subsector acumulaba en España era de 177,3 millones de euros. A final de año, además, hay identificadas operaciones de compraventa de este tipo de activos que alcanzarían un volumen superior a los 300 millones, según los últimos datos de Savills Aguirre Newman. La consultora prevé, asimismo, el desarrollo de diez parques comerciales que suman más de 250.000 metros cuadrados durante 2018. 

Si los pronósticos se cumplen, España pasaría a ser el cuarto país europeo con mayor superficie de parques: casi un centenar de activos y 2,4 millones de metros cuadrados. “No es que haya habido una reactivación en el mercado de inversión de medianas, sino que ha habido un aumento en el desarrollo de parques comerciales”, afirma Carlos Alonso, responsable asociado de parques comerciales y suelo comercial de Cushman&Wakefield en declaraciones a Ejeprime. El ejecutivo también apunta que el interés inversor se da porque se trata de “un producto más sencillo de gestionar, con menos operadores, pero más potentes en cuanto a solvencia y garantías”.  Las operaciones de compraventa de medianas en España alcanzan un volumen de inversión superior a los 300 millones  Entre los inquilinos tradicionales de estas superficies en 

España se cuentan empresas como Media Markt, Leroy Merlin, Decathlon o Kiabi, marcas que pertenecen a grandes grupos con presencia a escala europea y hasta a escala mundial. Pese a que algunas de estas grandes firmas estén empezando a abrir nuevas tiendas en los ejes más cotizados de las grandes capitales, “esto no significa que basen su expansión sólo en zonas urbanas”, opina Alonso. Esta es una visión que también comparte uno de los grandes grupos que invierten en este tipo de activos en España, Corpfin Capital Real Estate Partners.

Según han explicado fuentes de la empresa al periódico digital EjePrime, “estos operadores no dejarán de estar presentes igualmente en parques de medianas de la periferia puesto que la demanda seguirá existiendo en estos enclaves”. De hecho, la compañía presidida en España por Javier Basagoiti empezó a diversificar su negocio y a apostar por el nicho de mercado de las medianas superficies comerciales en la periferia de las grandes ciudades a partir de 2015. 

En ese año, la socimi creó Corpfin Capital Retail Parks, un vehículo de inversión que, justo la semana pasada y en plena fiebre de compras, completó una ampliación de 5,4 millones de euros.    Los parques de medianas concentran a varios operadores en un enclave concreto, elevando la afluencia de usuarios  El ABC de las medianas: ventajas y requisitos“

Los parques de medianas son activos que se amoldan muy bien a determinados retailers, especialmente a los que requieren de grandes superficies, dimensiones que, normalmente, no están disponibles en los centros comerciales o en los edificios verticales”, afirma Víctor Duarte, director de vehículos y fondos especiales y nuevos negocios de Sierra Investments. Este es uno de los atractivos de este tipo de activos “con riesgos bajos”, según apunta el ejecutivo a Ejeprime, que atribuye esta ventaja a que “concentran a varios operadores en un punto en concreto, incrementando la afluencia de usuarios de manera exponencial”. 

Ahora bien, ¿qué requisitos tienen en cuenta los inversores cuando se trata de apostar por los parques de medianas? “Los factores clave son la población del área de influencia, la ubicación del activo, la accesibilidad y presencia de operadores de primer nivel, sin olvidar la posible competencia que pueda surgir a corto o medio plazo”, explica el directivo de Cushman&Wakefield. 

La localización de la superficie también es clave para Salvador Arenere, ejecutivo de Eurofund, una de las últimas empresas que han apostado por el desarrollo de un parque de medianas en España, concretamente en Lleida. “En las ciudades más pequeñas y en las periferias de territorios como Cataluña o Zaragoza sigue habiendo huecos de mercado para promocionar este tipo de activos de mediana superficie”, sostiene.  Área de influencia, buena ubicación y presencia de operadores de primer nivel es lo que buscan los inversores en medianas.  

Arenere es de los que piensa que, “aunque las ventas online en España se producen en menor medida que en otros países como Estados Unidos (con porcentajes que no llegan ni al 12%), la tendencia está ahí”. El directivo opina que “el reto actualmente es para los operadores que se encuentran en el centro de las ciudades; son estas firmas las que tienen que ofrecer elementos de ocio para poder competir con el ecommerce”. Carlos Alonso, por su parte, ve en este auge del canal digital una oportunidad para que los fondos “diversifiquen sus inversiones y apuesten por formatos de parques comerciales en los que los operadores tengas sus salas de ventas optimizadas y adaptadas a las nuevas superficies y, si no es así, prever reformas”.  
 

ANTECEDENTES  2 de julio de 2014 – 

JLL, empresa de servicios profesionales y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario ha presentado hoy su Informe de mercado de Centros y Parques Comerciales en España  en el que analiza la situación del sector. La llegada de inversores internacionales a España viene a confirmar el interés por los activos españoles y sus rentabilidades. De esta forma nuestro país se situaría en cuarta posición como destino inversor, por detrás de Reino Unido con una inversión del 35% del total, seguida por Alemania con el 28% y Países Bajos con el 8%. 

El informe explica cómo ha sido el comportamiento del sector de los centros comerciales, tanto su desocupación, ventas, rentas, promoción de equipamientos comerciales y densidad comercial. 

El texto analiza también las dos grandes tendencias en el sector del Retail que sin duda serán claves en el desarrollo del sector en nuestro país: el auge del e-commerce y el turismo de compras en ciudades como Madrid y Barcelona. 

Por último se hace un repaso al capítulo de la inversión, volumen y transacciones alcanzados en 2013 y primer trimestre de 2014 y un análisis de las rentabilidades que el inversor puede obtener en este tipo de activos. 

EL MERCADO DE CENTROS COMERCIALES

JLL analiza también en este informe la situación actual de los centros comerciales con una tasa de desocupación que en 2013 alcanzó el 11% de Superficie Bruta Alquilable (SBA) y supuso un 16% de locales desocupados. 

En cuanto al tamaño, a mayor superficie menor es la tasa de desocupación, para ello explica cómo en el caso de centros pequeños (inferiores a los 20.000 m2) se llega a un 32% de locales desocupados y un 18% de SBA desocupada, mientras que en los centros muy grandes tan s0lo se alcanza un 9% de locales desocupados y un 6% de SBA desocupada. 

En cuanto a las ventas, el informe destaca cómo a finales de 2013 las ventas se situaron en los 2.300 € m2/año, lo que confirma que los centros comerciales muy grandes son los que más venden, ya que consiguen 2.800 € m2/año, mientras que los centros comerciales pequeños se situaron en los 1.850 € m2/año. 

A nivel de rentas el texto destaca cómo durante 2013 la renta media se situó en 15€/m2/mes, un 16,7% menos que en 2012. Esto se debe a la estrategia de buena parte de propietarios que están renegociando contratos con sus inquilinos con el objetivo de mantener interesados a los operadores comerciales y así evitar la desocupación de los centros comerciales. Este ajuste de rentas donde más se ha producido es en los locales grandes (entre 51 y 200 m2 de superficie) que han pasado de los 38 a los 36€/m2/mes durante 2013, mientras que en los locales pequeños la renta ha bajado en torno a un 5% situándose en los 53€/m2/mes. 

Con todo este panorama, el informe de JLL confirma que el 2013 terminó con 678 equipamientos comerciales y una SBA de 16.116.396 m2. Durante el último año se inauguraron 8 proyectos y se ampliaron 3 de los ya existentes. 2014 finalizará con 86.000 nuevos metros cuadrados de SBA en toda España. 

Para este año, JLL avanza que buena parte de los nuevos metros cuadrados que se creen serán resultado de ampliaciones de centros y parques comerciales ya consolidados y promoción de segundas fases. 

Con todo, la densidad comercial media de España al finalizar 2014 se situará en los 359 m2 por cada mil habitantes, lo que supondrá un incremento del 2% de SBA comercial con respecto a 2013. En este apartado, JLL destaca cómo Zaragoza, Las Palmas de Gran Canaria, Álava, Cádiz, Murcia, Valladolid y A Coruña son las provincias españolas con mayor densidad comercial. En el extremo opuesto se situarían Melilla, Teruel, Lérida, Jaén y Gerona. El informe sin embargo es positivo en este aspecto al destacar que en tan sólo dos años la media nacional aumentará a 362 m2/ 1.000 habitantes y las nuevas provincias con mayor aumento en metros cuadrados comerciales serán a partir de entonces Lugo, Baleares y Almería.

INVERSIÓN RETAIL

El informe destaca el importante aumento de la inversión en Europa en el primer trimestre de 2014, situándose en los 6.600 millones de euros, un 27% más respecto al mismo periodo de 2013. El año la inversión en el sector en Europa  alcanzó un total de 26.500 millones de euros. 

Por países, España se situaría con respecto a otros países europeos en el cuarto destino de inversión retail por detrás de Reino Unido (con un 35%), Alemania (28%) y los Países Bajos (8%). Actualmente España se ha confirmado como mercado estrella para los inversores, con un aumento del volumen inversor del 69%. Prueba de ello han sido los 1.190 millones de euros de inversión realizados en 2013, frente a los 1.423 millones alcanzados ya en el primer trimestre de 2014. 

En cuanto a rentabilidades, tanto en centros comerciales, donde se alcanza un 6,25%-6,50% o en parques comerciales y medianas con un 7,5%, se ha conseguido una mejora sustancial de 0,50%.

El e-commerce llega para quedarse

El informe elaborado por JLL constata el auge del e-commerce en nuestro país destacando así como las buenas perspectivas de este sector sitúan a España como el país europeo con el mayor crecimiento en este segmento hasta 2017 con un aumento anual del 18%. Le siguen de cerca, Italia con un 16% y siempre por encima de la media europea que se sitúa en un 10%. En 2013 España tuvo 12.000 millones de euros en ventas a través de Internet (el 2% sobre el total de ventas retail), situándolo así como el cuarto país en crecimiento por detrás de Rusia, Alemania y Reino Unido. 

El texto además advierte que el auge de la telefonía móvil, provocará que en 2015, 1.200 millones de teléfonos incorporen sistemas de pago, frente a los 35 actuales, permitiendo así que entre 2011 y 2017 el número de transacciones vía móvil se multiplique por once. 

En este área, España es un país clave en el sector del e-commerce y hoy por hoy los principales retailers ya están invirtiendo en este tipo de negocio, como es el caso de Amazon, Mango  y  H&M, este último que en otoño de 2014 llegará a nuestro país. 

España referente del turismo de compras

España se ha convertido en uno de los países destino para el turismo de compras gracias a su concentración comercial y la presencia de grandes marcas internacionales en sus principales ciudades. Madrid y Barcelona consiguen la segunda y sexta posición como ciudades europeas favoritas para realizar este tipo de turismo. Prueba de ello han constituido los 14.856 millones de euros de gasto que realizaron los turistas internacionales en el primer cuatrimestre de 2014, cifra que supone un incremento del 11,2% respecto al mismo periodo de 2013.   

División de retail de JLL

En la actualidad la división de centros comerciales de JLL gestiona 21 proyectos comerciales con 610.000 m2 de SBA total y 1.261 locales comerciales por toda España. Además JLL comercializa o recomercializa 26 centros y parques comerciales en España.