El informe
se ha realizado sobre un total de 218 promociones de vivienda en régimen
libre, de las que 104 se encuentran en Madrid capital y 114 en su corona
metropolitana.
La recogida
de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido
por los 21 distritos de la ciudad de Madrid y los principales municipios
de su corona metropolitana a través de la simulación de compra
de vivienda. Este método obliga a Savills Aguirre Newman a declinar
cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde
las promociones analizada
La información
relativa a la superficie de las viviendas se refiere:
• En el caso
de viviendas plurifamiliares, a m² construidos con la parte proporcional
de zonas comunes (m²ccc). En las promociones que incluían en
el precio final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero,
se ha descontado del precio comercial del piso una cantidad por dicho concepto
(el importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona
donde se ubicaban), de cara a una correcta comparabilidad de la información.
• En el caso
de viviendas unifamiliares, a m² construidos de superficie cerrada
de vivienda. Es decir, no se incluyen en los cálculos los m²
correspondiente a la parcela.
No se ha analizado
el mercado de viviendas unifamiliares en el municipio de Madrid debido
a la escasez de la muestra.
Para que los
resultados del presente informe sean lo más homogéneos con
respecto a la realidad del mercado se ha realizado una zonificación
de Madrid Capital en cinco zonas diferentes, en base a su mayor o menor
exclusividad que queda reflejada en el siguiente plano.
El informe
Mercado Residencial Madrid, elaborado por Savills Aguirre Newman, destaca
que el precio medio de la vivienda nueva en Madrid capital ha subido un
4,29% desde junio 2017 a junio 2018, hasta alcanzar los 485.592 euros,
mientras que el precio medio final de una vivienda nueva en la corona metropolitana
asciende a los 327.782 euros, lo que representa un incremento del 18,27%
en un año.
En concreto,
un piso medio de nueva construcción en Madrid capital tiene una
superficie de 130 m2 y un precio de 3.741 euros/m2, por lo que, para hacer
frente a su compra y considerando un préstamo hipotecario al 2,0%
de interés, se debe pagar 97.118 euros en concepto de entrada y
desembolsar mensualmente 1.647 euros durante 25 años o 1.436 euros
durante 30. En la corona metropolitana de Madrid, un piso medio nuevo tiene
una superficie de 132 m2 y un precio de 2.485 euros/m2.
Este incremento
de precios en Madrid está marcado por el comportamiento positivo
de los proyectos situados en el interior de la M-30. Además, también
destaca la evolución positiva de los precios en los proyectos situados
en los mercados menos exclusivos, que han crecido de media hasta los 1.965
euros/m2 frente a los 1.623 de hace un año. En este contexto de
mercado, los precios medios por m2 más altos de la ciudad están
en los distritos de Salamanca, Chamberí, Retiro, Chamartín
y Centro, mientras que los distritos de Puente de Vallecas, Villa de Vallecas,
Vicálvaro y Villaverde muestran los precios medios por m2 más
bajos del total de distritos. De hecho, el distrito de Salamanca presenta
el precio medio más elevado, con 9.637 euros/m2, en línea
con el registrado hace 12 meses, si bien, el informe detalla que en este
periodo de tiempo se han cerrado ventas de viviendas con precios muy superiores,
cercanos a los 15.000 euros/m2.
“El aumento
de precios en el centro, aunque importante, no es comparable al de la periferia,
especialmente por el nivel alcanzado por los incrementos acumulados recientemente,
que ya sitúan el listón bastante alto. La oferta es escasa
dentro de la M30 y, además, detectamos una altísima demanda
en zonas concretas que hará que, junto otros factores que presionan
los precios al alza (suelo y costes de construcción), los precios
tiendan a seguir aumentando”, asegura Arturo Díaz, director ejecutivo
de Residencial de Savills Aguirre Newman.
El informe
de la consultora internacional indica que la oferta inicial de viviendas
de obra nueva en Madrid capital ha alcanzado un mínimo histórico
en lo que va de año, con 4.995 unidades, lo que está limitando
la actividad promotora en un entorno de demanda creciente. Los mercados
que muestran un menor nivel de viviendas disponibles son los que tienen
un nivel de exclusividad medio y medio alto. Por el contrario, la corona
metropolitana de Madrid ha registrado un aumento del 6,14% en la oferta
inicial hasta alcanzar las 5.425 viviendas de obra nueva, concentrándose
en su mayoría en la zona sur, sobre todo en Getafe y Móstoles.
Debido a la
escasa oferta que se está incorporando y la tendencia creciente
en los precios, la venta sobre plano se ha convertido en algo común
en el mercado. En este contexto, casi 9 de cada 10 viviendas “llave en
mano” y con fecha de entrega antes de fin de año se encuentran ya
vendidas. “A modo de ejemplo, y aunque sólo sea un indicador de
tendencias, hay promociones que arrancan con muestras de interés
de 40 solicitudes por unidad”, explica Arturo Díaz.
Respecto a
los plazos de comercialización, tanto en Madrid capital como en
su corona metropolitana, son positivos. En Madrid capital se han acelerado
hasta una media de 17,7 meses para vender una promoción de 46 viviendas,
frente a los 25,9 meses del año 2017. En el conjunto de la corona
metropolitana, se tarda en vender un proyecto de media 14 meses, lo que
supone que antes de acabar su construcción está totalmente
vendido.
En relación
a las plazas de garaje, los precios medios se mueven entre los 17.000 y
56.000 euros/plaza, dependiendo de la exclusividad. No obstante, en determinadas
zonas prime el precio de una plaza puede alcanzar los 80.000 euros. En
términos generales, la plaza de aparcamiento se incluye dentro del
precio de la vivienda.
El informe
de Savills Aguirre Newman también detalla que en Madrid capital
desde el suelo en precios del año 2013, los precios se han incrementado
aproximadamente un 20%, existiendo, no obstante, micromercados dentro de
la ciudad cuyos precios han rebasado el pico de los años 2007 y
2008.
La consultora
internacional apunta que el mayor coste de los factores de producción,
suelo y mano de obra, unido a una demanda muy activa y a una oferta en
algunos casos residual, va a conducir a una aceleración en el incremento
de los precios durante los próximos meses. Los precios en determinado
mercados, aquellos menos exclusivos, deberían seguir un ritmo de
crecimiento moderado al estar dirigidos a una demanda muy sensible ante
cambios en los precios y con unas expectativas de incremento de ingresos
(salarios) baja.
Para realizar
este informe, Savills Aguirre Newman ha analizado un total de 218 promociones
en régimen libre, de las que 104 se encuentran en Madrid capital
y 114 en su corona metropolitana, que incluye las 23 principales poblaciones.
|