| Otra de las
tendencias que han marcado los últimos meses de este sector ha sido
la reactivación del lujo en el High Street que, tras varios años
con apenas actividad, retomó los planes de expansión en 2017
y representó el 15% del total del número de lettings en High
Street prime de Madrid y Barcelona. Sin embargo, los retailers del sector
moda están llevando a cabo una expansión muy moderada tanto
en los centros comerciales como en High Street -provocado por la ralentización
en las ventas- y son muy pocos los comerciantes que buscan abrir más
de 15 nuevas tiendas al año.
No obstante,
el fenómeno del e-commerce es el que más está redibujando
el sector retail como lo conocíamos hasta ahora. Las ventas de comercio
electrónico en España están creciendo en torno al
25% anualmente y su avance parece imparable, alcanzando previsiblemente
un volumen de 30.200 millones de euros en 2017. Los españoles nos
gastamos de media 522€ al año en compras online, y aunque todavía
está lejos de la mayoría de los países europeos que
se sitúan alrededor de 1.000€ por habitante, está subiendo
a gran velocidad. Si bien su peso en las ventas minoristas es todavía
del 4%, muy lejos del nivel de otros países, en algunos sectores
como la moda ha alcanzado ya el 10% de las ventas totales. “Ante este contexto,
los retailers están implantando estrategias de omnicanalidad que
les permita aprovechar las posibles sinergias entre las visitas online
y las físicas” ha comentado Gonzalo Senra, director nacional de
Retail de CBRE. “Con el objetivo de atraer a un comprador cada vez más
digital, las tiendas incorporan cada vez más servicios y experiencias
diferenciadoras apoyadas en las nuevas tecnologías” ha añadido.
La inversión
en el High Street español va camino de superar un nuevo récord
en 2018, y espera cerrar el año con un volumen de 1.100 millones
de euros. En este contexto, destaca que la baja rentabilidad y la escasez
de producto en Madrid y Barcelona ha generado que el interés de
los inversores se extienda a otras ciudades españolas. Así,
durante 2017 se registró un volumen de inversión de 170 millones
de euros en el High Street fuera de estas dos ciudades, un 20% más
que el año anterior.
“Madrid y Barcelona
siguen siendo las ciudades principales del mercado nacional, acaparando
el 79% de la inversión total en High Street, sin embargo, ciudades
como Bilbao, Valencia, Sevilla o Málaga están en auge y existe
una creciente demanda de producto en inversión” ha explicado Erik-Jan
Buikema, analista senior de Retail de CBRE.
En concreto,
en las calles más prime de Madrid se registró una treintena
de operaciones de alquiler durante 2017, siendo Serrano (con el 40% de
las transacciones) y Fuencarral (33%) las más demandadas. Miu Miu,
Kenzo, Tesla o Pinko fueron algunas de las marcas que se instalaron en
la conocida como “Milla de Oro” madrileña, mientras que Victoria’s
Secret, Cos y Decathlon fueron los ejemplos más llamados de la calle
Fuencarral. Adicionalmente, la capital ha sido un mercado ejemplar en cuanto
a la tendencia de muchos operadores periféricos -en especial del
segmento de Hogar y Muebles- que han decidido instalarse en el centro de
la cidad, como por ejemplo Ikea y Maisons du Monde, en Serrano, y Leroy
Merlin en la calle Raimundo Fernández Villaverde.
18 PROYECTOS
DE CENTROS COMERCIALES EN (650.000M2) EN LA ACTUALIDAD
La inversión
en el sector de centros comerciales se mantiene muy activo en 2018 y se
espera cerrar el año con un volumen de inversión de 1.800
millones de euros. Además, la promoción de centros comerciales
se está reactivando gradualmente tras un largo periodo de inactividad,
y actualmente existen 18 proyectos comerciales en construcción con
650.000m2 de superficie bruta alquilable (SBA).
Si bien en
2018 se prevé la apertura de entre 5 y 10 nuevos complejos, con
una SBA total de 175.000- 275.000m2, se prevé que para 2019 y 2020
se añadan alrededor de 300.000-350.000 m2 cada año. “La tipología
de los centros comerciales en desarrollo en nuestro país es muy
variado, desde centros pequeños hasta muy grandes, u outlets”, ha
explicado Gonzalo Senra, director nacional de Retail de CBRE.
“Tras varios
años de consolidación del mercado, el perfil del inversor
más activo actualmente es el de fondos con vocación a largo
plazo”, ha explicado Senra, quien añade que “los inversores de Reino
Unido y Estados Unidos han sido los más activos en 2017”. Las rentabilidades
de centros comerciales se mantienen en niveles mínimos debido a
la fortaleza de la demanda y la escasez de activos prime. Así, la
prime yield para los mejores centros comerciales se sitúa en torno
al 4,25%. En los niveles en los que actualmente se sitúan los yields
existe poco margen para futuras bajadas, por lo que los inversores seguirán
centrados en aumentar los ingresos mediante la mejora de la gestión,
el aumento de la ocupación y la reducción de incentivos,
entre otras.
PRINCIPALES
INDICADORES DE CENTROS COMERCIALES
El sector de
centros comerciales ha registrado un año positivo en 2017, en el
que cabe destacar que para el conjunto de los centros comerciales que forman
el índice CBRE, la afluencia creció un 1,3% y las ventas
aumentaron un 0,6% respecto al año anterior. El sector de la moda
representa más de un tercio de las ventas totales en los centros
comerciales del portfolio, sin embargo, sus ventas se estancaron en 2017
provocando que las cifras de ventas totales se vieran afectadas. Por el
contrario, entre los sectores que experimentaron un crecimiento muy positivo
en la facturación durante 2017, se encuentra el Deporte, con un
crecimiento del 8,5% en sus ventas. Le siguen hogar y muebles (8%), comercio
especializado (7,5%) y Ocio (7,5%). Según explica Erik-Jan Buikema,
“el retroceso de las ventas de moda puede explicarse, en parte, por el
avance del e-commerce y el auge de la ropa deportiva como sustituto directo
de la ropa más formal”.Además, la desocupación en
centros comerciales sigue reduciéndose año tras año,
alcanzando en el primer semestre de 2018 una ocupación media que
asciende hasta el 94,5%.
VER
ESQUEÑA DE NUEVAS APERTURAS DE CENTROS COMERCIALES
Según
el periódico Cinco Días, actualmente hay en construcción
o en proyecto avanzado 30 de estos centros, que sumarán en varios
años 1,3 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable
(SBA) para espacios comerciales, según datos ofrecidos por la consultora
CBRE y la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC).
La promoción de estos espacios incluye tanto nuevos como ampliaciones
de algunos existentes. Los complejos en proyecto suponen añadir
algo más de un 8% a los 15,8 millones de metros cuadrados de los
actuales 555 centros comerciales abiertos por todo el país.
Se espera que
ya en 2018 puedan inaugurarse hasta 10 centros, con Torrecárdenas
(Almería) —promovido por la empresa sevillana Bogaris—, como el
mayor de ellos (alrededor de 60.000 metros cuadrados de superficie bruta
alquilable), junto a otros importantes como Finestrilles (Esplugues de
Llobregat, Barcelona) y Torre Sevilla.
“No obstante,
España es ya un mercado maduro”, se señala en el informe
Las claves del retail de CBRE, “y no volverá a registrar la gran
actividad promotora que hubo antes de la crisis”. En el año 2008
se marcó el máximo en la promoción de centros comerciales,
con más de 900.000 metros cuadrados adicionales. A partir de esa
fecha la construcción se hundió, con un mínimo en
2014 en el que prácticamente no se sumó nueva superficie
comercial. Desde entonces se ha recuperado algo, ya que el pasado año
se estrenaron 211.000 m2.
España
tiene actualmente una densidad de 343 m2 de superficie de estos centros
por cada 1.000 habitantes, cifra históricamente por debajo de Estados
Unidos y otros países europeos. La consultora CBRE identifica cerca
de 50 proyectos (que incluyen estos 30 centros ya más avanzados)
que se están desarrollando activamente. De esos, 18 son parques
comerciales, dos outlets (como Designer Outlet Málaga del operador
británico McArthurGlen y Sonae Sierra) y seis de tamaño muy
grande (más de 80.000 m2).
De los que
actualmente ya están en desarrollo avanzado, cuatro son de tamaño
superior a 100.000 metros cuadrados de SBA, al que se añaden otras
zonas como parques o entornos de ocio. El mayor lleva el nombre de Intu
Costa del Sol en Torremolinos, de 170.000 m2, del operador británico
Intu. Precisamente rivalizará como el mayor de España con
Puerto Venecia de Zaragoza, del mismo propietario (al 50% con el fondo
de pensiones canadiense CPPIB). Actualmente esta instalación malagueña
acaba de recibir el último permiso de Fomento, tras el que se espera
que empiecen las obras en breve.
Camino Real
en San Fernando de Henares (Madrid), del promotor Chelverton, sumará
otros 110.000 m2. Palmas Altas en Sevilla, de la socimi (sociedad cotizada
de inversión en el mercado inmobiliario) Lar España contará
con 100.000 m2. Esta empresa también levanta VidaNova Park en Sagunto.
Por último, Megapark Dos Hermanas, también en Sevilla con
otros 100.000 m2, es un parque comercial impulsado por Arcona Ibérica,
Rusvel y Baremo.
Unibail-Rodamco
también desarrolla uno nuevo en Benidorm y las ampliaciones de La
Maquinista (Barcelona) y Garbera (San Sebastián).Otro operador francés,
Compagnie de Phalsbourg, construye en Torrejón de Ardoz (Madrid),
el conocido como Open Sky. Entre los ofertas más diferentes se encuentra
X-Madrid, de la socimi Merlin Properties, que fue bautizado como el centro
comercial para quien no le gusta los centros comerciales, con mucho ocio,
deporte y tiendas de marcas para millennials.
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