? Empezando por el noroeste peninsular, Galicia sigue caracterizándose por la estabilidad, con un mercado sin grandes operaciones y una demanda contenida para un mercado de suelo sin grandes stocks, lo que hace que los incrementos de precios sean leves y contenidos. De esta tónica, sólo escapan las principales ciudades, como Santiago, Coruña, Santiago y Vigo, donde se comienzan a apreciar actuaciones de obra nueva, aunque restringidas al área metropolitana. Menor actividad en Lugo y Orense (que continúa con incidencias en su planeamiento, al igual que Vigo y Barreiros), donde las actuaciones se limitan a operaciones puntuales de renovación de la trama urbana. En los municipios de segunda residencia todavía hay un importante volumen de viviendas sin vender.

Un estado similar se aprecia también en comunidades adyacentes como Asturias o Cantabria, con escaso movimiento en cuanto a operaciones de suelo y la actividad concentrada en el entorno urbano de las principales ciudades. Respecto al planeamiento, se mantienen las incidencias en Llanes y Gijón, al igual que en Santander, a lo que se une que en Cantabria se está revisando la Ley de Suelo de Cantabria y el Plan Regional de Ordenación Territorial (PROT). En el País Vasco, se mantiene la tendencia de meses anteriores, con un ligero repunte de precios en las principales ciudades, como San Sebastián o Bilbao. La inversión se centra en el  producto residencial (sobre todo en vivienda de calidad) y hotelero, frente –por ejemplo- al terciario y/o industrial, donde la actividad es bastante baja.

? En Navarra se mantiene la tendencia a la estabilidad y sólo se detecta incremento significativo de actividad en el entorno de Pamplona, con una presencia importante de actuaciones promotoras en el extrarradio de la localidad, donde la VPO (Viviendas de Protección Oficial) presenta un papel preponderante. En el centro de la ciudad, las actuaciones existentes son de renovación de la trama urbana con vivienda nueva (libre) y con altos precios de la vivienda resultante.

? Se aprecia algo más de estancamiento en la vecina comunidad de La Rioja, aún con importantes bolsas de suelo vacante y obras paradas en los alrededores de Logroño, si bien se ha iniciado algo de actividad en la zona consolidada de la capital, con la presencia de algunas promociones de entre 20-25 elementos, a precios ajustados.

? En Aragón, la situación sigue prácticamente igual, si bien empieza a apreciarse cierto repunte de actividad en Zaragoza capital. Se aprecia el aumento de la actividad en las zonas actuales de expansión, principalmente Parque Venecia, Ribera del Ebro y Miralbueno, a lo que se unen actuaciones menores de reposición y rehabilitación en el centro. Todo unido, está motivando una ligera subida de los precios del producto finalista ordenado. En el lado opuesto: Arcosur, donde sigue el estancamiento y el exceso de oferta de suelo, con baja demanda; y esto pese a que, en los últimos meses, se han iniciado algunas actuaciones de Vivienda Protegida con buenos niveles de calidad. Por otro lado, se está produciendo (también en Zaragoza ciudad) un cierto aumento de los precios de alquiler, con buena demanda para precios medios, lo que está “sujetando” la caída de los más bajos. En Huesca y, de manera más acusada, en Teruel, la situación sigue prácticamente igual que en actualizaciones anteriores, con bastante estancamiento, stock de suelo sin demanda, precios sin variación y escasa actividad promotora.

? En la Comunidad Valenciana se mantiene la tendencia a la estabilidad y reducción del stock existente, con mayor dinamismo en las principales ubicaciones de costa y ciudades más representativas, como Valencia, Alicante o Benidorm. En esta última  (Benidorm), pese a mantenerse incertidumbres localizadas en lo que al urbanismo se refiere, se aprecia un claro incremento de la actividad y operaciones. La provincia de Alicante, presenta buenos ratios de actividad en los últimos meses, acaparando buena parte de las transacciones realizadas en la Comunidad. Pese a ello, sigue sin dinamismo el desarrollo de nuevo suelo, ya que la mayor parte de las actuaciones se localiza sobre suelo ya desarrollado (donde había un importante stock) o vivienda ya construida. Buena parte de las ventas, las acaparan compradores extranjeros. El mayor stock de vivienda y suelo sigue localizado en la provincia de Castellón. En lo relativo al urbanismo, ha entrado en vigor, tras su aprobación en mayo de este año, el PATIVEL (Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral), con lo que en los próximos años habrá que seguir el impacto en los desarrollos afectados por el mismo.

? Por otro lado, Murcia mantiene su situación de estancamiento, con importantes bolsas de suelo vacante en stock, sin aparente evolución, con un mercado del que parece que sólo sigue tirando la inversión extranjera, pero lejos aún de la evolución que, por ejemplo, está experimentando la vecina Alicante.

? En las Islas Baleares se mantiene el incremento de la demanda y subida de precios de suelo en Mallorca y Menorca. De hecho, Mallorca crece más que el resto. En Ibiza, donde han subido muchísimo estos últimos años, se aprecia ya cierta moderación, sobre todo en el precio de las promociones de valores más elevados; por lo que respecta a los alquileres (en Ibiza), siguen muy altos. Parece que la problemática urbanística en Ibiza camina hacia su resolución. Por otro lado, habrá que estar atentos a la incidencia que pueda tener la nueva Ley de Urbanismo de Baleares. 

? Cataluña mantiene la heterogeneidad de ediciones anteriores de este mismo mapa.

La ciudad de Barcelona y el área metropolitana sigue destacando respecto al resto de Cataluña, manteniéndose como uno de los motores de la reactivación del mercado del suelo, como hace seis meses. Se están iniciando promociones con un buen ritmo de ventas. La oferta y la demanda es creciente. La mayor parte de promociones existentes en Barcelona son de sustitución de edificios preexistentes y rehabilitación; el poco suelo que queda de desarrollos urbanísticos también se está promoviendo, con un incremento de precios finalistas que “tira” también del precio de la segunda mano. 

Habrá que seguir de cerca las últimas noticias aparecidas sobre la posible suspensión de licencias de obra y reservas de uso en nuevas promociones. En el sector terciario y servicios existe un crecimiento positivo en la oferta y la demanda, así como, un incremento importante del precio de alquiler. La zona 22@ es la que tiene una mayor dinámica inmobiliaria. Sin embargo, hay menos actividad en el área industrial de la ciudad. Esta situación se extiende hasta las principales ciudades de su área metropolitana, Badalona, Sant Adriá del Besós y Santa Coloma de Gramanet, con mercado de suelo con poco stock, y donde se están realizando bastantes promociones.

En el lado opuesto se sitúa el conjunto de la provincia de Lleida, con poca actividad constructora e inmobiliaria. La tendencia descendente de la población en la práctica totalidad de los municipios provoca un fuerte estancamiento y recesión de la demanda inmobiliaria. Precios estancados o ligeramente a la baja. Sensible stock de terrenos tanto para viviendas como industrial, principalmente en el eje Lleida - Cervera. Ni siquiera se aprecia más dinamismo en la capital, con dificultad para mantener el número de habitantes y abundancia de terrenos urbanizados y pendiente de gestión urbanística en los barrios periféricos de la ciudad, prácticamente todos vacantes. Por último, en Tarragona y Reus se han empezado varias construcciones y se detecta un ligero incremento de precios, que podría indicar un principio de cambio de tendencia, si bien sigue predominando igualmente la estabilidad. Habrá que seguir las últimas noticias aparecidas sobre la suspensión del POUM de Tarragona (que no se incluye aún como alerta en el Mapa debido a la escasa información de la que actualmente disponemos).

? Madrid sigue liderando el “tirón” de la actividad inmobiliaria, actuando como motor y dinamizador del mercado. Se mantiene el aumento de la demanda y el dinamismo, tanto en alquiler como en venta, y que ahora se traslada también (estaba claramente centrado en el mercado residencial) al mercado de oficinas, tanto en las nuevas actuaciones como en la reactivación de entornos clásicos de este segmento como es la zona de Azca. En ambos segmentos, la demanda sigue creciendo y los precios se mantienen al alza, tanto para el alquiler como para la venta.

Aun así, el principal factor diferenciador es que este dinamismo, además de aplicar a las actuaciones locales de reposición o rehabilitación, o en suelo ya finalista, da espacio también a grandes desarrollos inmobiliarios (Madrid Nuevo Norte, el desarrollo terciario del Aeropuerto Madrid-Barajas, la remodelación de Canalejas, MahouCalderón, Valdebebas, etc.) en un mercado el en que el suelo finalista y el stock de vivienda empiezan a escasear. Esto último, la escasez de suelo finalista, está propiciando también operaciones de comercialización y desarrollo de suelo en municipios del área metropolitana de la capital (sobre todo, al Sur). La zona Norte, con Pozuelo y Boadilla a la cabeza, también se muestra muy activa. También son significativas las actuaciones comerciales y terciarias previstas en el Corredor del Henares. Por otro lado, el alto incremento de los costes de construcción que se viene apreciando en la Comunidad, puede condicionar esta dinámica incidiendo en el precio del producto finalista, aspecto al que conviene hacer seguimiento.

? Castilla y León mantiene la tendencia de ediciones anteriores de este mapa. Sigue predominando la estabilidad en un mercado poco activo en el que la escasa actividad se centra en las principales ciudades (Valladolid, León, Burgos, etc.) y en la que despunta algo más la ciudad de Salamanca.

? Por su parte, Castilla La-Mancha, sigue acusando el lastre del importante stock generado durante el ciclo expansivo, principalmente en las provincias de Guadalajara y Toledo. La mayor actividad se concentra en los municipios próximos a Madrid. Algún repunte de actividad también en el entorno de la A-42 y el cinturón norte de Toledo. Por otro lado, sigue destacando el incremento de la actividad logística que está experimentando el entorno de la zona de Illescas, a mitad de camino entre Toledo y Madrid, en la A-42.

? En Extremadura se aprecia estabilidad. No hay iniciativas de construcción y continúa la bolsa de suelo vacante en Badajoz. En Cáceres se aprecia también mucha estabilidad, caracterizándose por ser una de las pocas capitales de provincia donde se están apreciando bajadas en los precios de alquiler.

? En Andalucía se mantiene la tendencia al alza de la actividad inmobiliaria en el entorno de la Costa del Sol y las principales ubicaciones de la Costa de Cádiz. Entre todo el litoral, además del habitual polo del entorno de Marbella, despunta de manera destacada la ciudad de Málaga como uno de los principales focos de atracción inmobiliaria actual. Al aumento de la demanda y el dinamismo residencial, se unen importantes proyectos turísticos/hoteleros de repercusión nacional o, incluso, internacional. La orientación de desarrollo turístico seguida por la ciudad en los últimos años ha favorecido esta evolución.

Por otra parte, las principales ubicaciones de la Costa de Cádiz parecen sumarse también a esta evolución positiva. Tarifa, Conil o Chiclana, donde parece que comienza a resolverse su situación urbanística, presentan claro aumento de demanda, lo que está haciendo subir los precios, ante la falta de nuevas actuaciones. Algo más de stock se aprecia, sin embargo, en ubicaciones también clásicas de la demanda turística, como Chipiona o Sotogrande.

En la provincia de Sevilla, el desarrollo y la mayor actividad siguen localizados en la capital mientras que en los extremos oriental y occidental, Almería, Jaén y Huelva, continúan presentando el mayor estancamiento y falta de actividad, con mercados muy estabilizados y con poco movimiento.

? Finalmente, en el Archipiélago Canario se mantiene la situación de actualizaciones anteriores, con un mercado en el que prima la estabilidad, si bien, se aprecia un mayor dinamismo en las zonas más turísticas de las principales islas.

CONCLUSIONES

En los últimos seis meses no se han registrado grandes cambios en las tendencias identificadas a principios de año por Sociedad de Tasación en el Mapa del Tiempo Urbanístico. Sin embargo, a diferencia de lo que ocurría hace medio año, la activación del mercado del suelo ya no es exclusiva de Madrid y Barcelona, pese a que siguen destacando respecto al resto. Se consolida esta activación tanto en Baleares como en la Costa del Sol (más aún con el despegue de Málaga capital), que seguían a cierta distancia la dinámica de Madrid y Barcelona. Además, entran a jugar nuevos actores como Alicante, Benidorm, Valencia o Zaragoza que, a un nivel más local, comienzan a incrementar su actividad y la demanda de suelo. El siguiente paso será observar si este repunte se mantiene a nivel local o es capaz de expandirse, como ha sucedido en las principales ubicaciones, a su área metropolitana y zonas de influencia próximas.

Por último, desde Sociedad de Tasación consideramos necesario insistir en que la heterogeneidad del mercado requiere un rigor exhaustivo en el análisis de cada localización y exige estar al día en cuanto a la legislación del sector y el planeamiento urbanístico local.