| Por su interés
recogemos la entrevista publicada en la Vanguardia a la economista Carme
Trilla Bellart (Barcelona, 1948), una de las mayores expertas en vivienda
de Cataluña. Ha intervenido en el mercado inmobiliario desde las
entidades sociales, la academia y también desde el ejercicio político.
Colaboradora de Càritas y presidenta de la Fundació Hàbitat3,
desde julio preside el Observatorio Metropolitano de la Vivienda. Fue directora
general y secretaria de Vivienda de la Generalitat de Catalunya en los
años del Tripartit, aunque no se corta al criticar fallos propios
y aplaudir aciertos ajenos.
En esta entrevista
pone blanco sobre negro por qué las políticas barcelonesas
y catalanas topan siempre con los mismos obstáculos desde la Transición:
tozudez municipal, mitificación de los pisos vacíos, opacidad
en las mesas de emergencia, falta de control tras las adjudicaciones y
la perenne falta de inversión pública. Sin embargo, también
señala cambios legales, de estrategia y de prioridad que acercarían
soluciones y que ya aplican países como Francia y Alemania.
El encarecimiento
de los alquileres es el gran tema del mandato en Barcelona. ¿Qué
lectura hace?
En Barcelona
hay unas 240.000 familias que viven de alquiler y las estadísticas
evidencian que se concentran en los tramos de renta más bajos, así
que los aumentos provocan vulnerabilidad. A lo largo del siglo XX se ha
producido una ‘selección natural’ que ha dejado como inquilinos
a personas que no han podido acceder a la compra, a las rentas antiguas
y a un pequeño sector por convicción. Aún así,
Barcelona es la ciudad de España con más porcentaje de alquiler,
parecido al de bastantes ciudades europeas, porque históricamente
ha tenido mucho. Hoy supone alrededor del 25% del parque, pero en los años
60 era del 70%. ¡Casi todo el Eixample era de alquiler!
Hemos vivido
una ‘escriturización’ de Barcelona durante la democracia, entonces.
Sí,
como en casi toda Europa. Los parques de alquiler privados se han ido vendiendo
porque las leyes de arrendamiento urbano obligaban a congelar la mensualidad
sin poder repercutir ni las obras de mejora. Y no se ha construido oferta
nueva.
Las famosas
‘rentas antiguas’ se han reducido a la mínima expresión:
en 15 años han caído de un 23% en 1990 a solo un 2% en 2016.
La Encuesta
de Condiciones de Vida muestra que está desapareciendo, quedan muy
pocos. En los edificios donde solo quedan uno o dos, los intentan sacar.
Ya pasó durante la burbuja y vuelve a pasar. La atomización
comporta más indefensión. Y son gente mayor, porque a partir
de 1994 los descendientes ya no tienen derecho a subrogación.
¿Es
nuevo, este ‘boom’ que vivimos?
Sí,
de este calibre sí. Incluso durante la burbuja de 1997 a 2007 el
precio del alquiler estaba más acompasado al de la compra. Ahora
hablamos de +20%, +25%, +30%...
¿Se
puede comparar con el que motivó la huelga de alquileres de los
años 30?
Puede que sí,
pero hablamos de hace un siglo. ¡Todos era inquilinos! Y ahora porque
se ha creado un sindicato, que empieza a intentarlo, pero nunca han estado
organizados porque no tienen un vínculo de cohesión.
La atomización
de las rentas antiguas que quedan comporta más indefensión”
La principal
medida anunciada es un operador metropolitano de capital mixto, auspiciado
por la alcaldesa Ada Colau. Tiene una estrategia de “producción
masiva”, con 600 o 1.000 pisos al año en el mejor de los escenarios.
¿Qué impacto real puede tener en los precios? ¿Y a
qué plazo?
La incidencia
en los precios será pequeña, porque 300 pisos nuevos en Barcelona
ciudad sobre un parque de 240.000 no podrá llevar a una causa-efecto
directa. ¿Pero es necesario? Sí. ¿Es la primera vez
que se hace? No. Por ejemplo a finales de los 90 se hicieron todas las
promociones de ‘10HJ’ de alquiler para jóvenes junto al cinturón.
Según
la AMB, no hará alquiler protegido –que ronda los 300-400 euros
al mes– sino ‘asequible’ a 750 euros. Los inquilinos, a posteriori, podrán
optar a subvenciones para abaratar la cuota.
Esto sí
que es nuevo. Entiendo que surge de la ausencia de ayudas del Estado desde
el inicio de la crisis: construir es muy caro y la Generalitat sola no
puede. Justo este marzo se ha aprobado el Plan de Vivienda Estatal, que
retoma las subvenciones para construir alquiler protegido sobre suelo público,
tanto para administraciones como a privados. Sino los números no
salen con un alquiler de menos de 700-750 euros, ni ganando muy poquito.
¿Puede
acabar siendo un instrumento obsoleto, en el sentido que nace de un obstáculo
estatal que quizá ya no exista cuando opere?
Convivirán
los dos instrumentos, porque falta oferta y hay que recuperar el tiempo
perdido. Y este Plan consigna importes muy bajos para toda España.
Dará para subvencionar muy pocas promociones.
Construir pisos
a 750 euros al mes en Sant Adrià del Besòs, donde están
dos de los cinco solares que cede el AMB para el primer año, ¿tendrá
demanda? Hay oferta privada al mismo precio o inferior.
Por eso ha
costado tres años tirar adelante este operador. Mi gran pregunta
es cómo se adjudicarán estos pisos. ¿Mediante el registro
de solicitantes de cada municipio? Los ingresos que deben acreditarse no
dan para pagar 750 euros. Y las ayudas van por nivel de renta, no es necesario
que el piso sea público. Se me hace difícil pensar qué
éxito tendrá este operador si no logra garantizar la subvención
previamente. Podría acabar toda la promoción adjudicada a
750 euros sin más inversión pública que el suelo.
Hay una oposición
total de los alcaldes a unificar las listas de solicitantes”
La iniciativa
nace con voluntad metropolitana, pero los registros no lo son.
Los municipios
no aceptarán que venga a vivir a estas promociones gente de otra
ciudad. ¡Este es el gran debate que arrastramos! Todo solar de titularidad
pública está en algún municipio. La vivienda debería
ser metropolitana, ¡pero los alcaldes no quieren!
Hay una oposición
total de los alcaldes a unificar las listas de solicitantes. En 2007 constituimos
el Consorcio Metropolitano de la Vivienda, que ya tenía este objetivo,
y la resistencia de los ayuntamientos fue máxima. Los vecinos de
Santa Coloma de Gramenet, que no tiene ni un centímetro de suelo
disponible, deberían poder alojarse en Badalona, Sant Just Desvern
o Sant Cugat. Pero ah, hasta aquí podríamos llegar. Nadie
quiere comerse lo que no le ‘toca’. Y Barcelona igual: tiene ahora 29.000
solicitantes y no quiere que le vengan más. He hablado con muchos
alcaldes en mi vida y dudo que cedan ahora, porque es que además
les va la reelección. Si el AMB se hubiera constituido en los años
70, pues aún, pero hoy es muy difícil. Lo primero que hay
que metropolitanizar es el suelo y el urbanismo.
¿Y cómo
se metropolitaniza la demanda? No pocos barceloneses que van justos a final
de mes se cierran en banda a mudarse a la corona.
Muchos sí
se irían. Sin les conviniera más, bajarían unas paradas
de metro más allá. Y donde no llega el metro, hay un tema
clave que es la política tarifaria del transporte. Ensanchar la
zona 1 a todo el área metropolitana no depende del Estado sino de
la ATM. En París la gente va en tren cada día y Madrid capital
es tan grande como toda nuestra área metropolitana.
El discurso
político mayoritario aboga por equiparar las ratios de alquiler
con Europa. Sin embargo pervive la vivienda pública de venta, a
precios inferiores a los de mercado pero igualmente no aptos para clases
muy bajas. Sin ir más lejos, el AMB construye y adjudica de media
400 pisos así cada año, a través del Imsòl.
Y lo seguirá
haciendo, ya lo han dicho. Hay opiniones contrapuestas: mucha gente considera
que debe ser todo radicalmente alquiler, otros como yo no vemos mal combinar
los dos tipos. Siempre y cuando, y ahí está el error de este
país, se controle la transmisión de estos pisos pagados con
dinero público. Que no se pueda vender libremente al cabo de unos
años. Que la administración siempre lo pueda recuperar a
precio inferior al de mercado. O la fórmula del derecho a superficie,
que retiene la propiedad pública del piso y si se vende durante
el plazo de concesión es a precio descendiente porque pierde valor.
Con alquiler y compra corremos el riesgo es ser maniqueos. Hay cosas buenas
y malas en ambos.
Hay que controlar
la transmisión de los pisos pagados con dinero público”
Los grandes
polígonos tardofranquistas de la periferia barcelonesa se han escriturado
casi todos.
El sistema
fundamental de la oferta fue la compra o el ‘acceso diferido’, con el que
ibas pagando a cuenta de la propiedad al final. Por eso tenemos tan poco
alquiler público. Eso sí, en estos polígonos se ha
conseguido una gran integración, no hay problemas de convivencia
graves… No puede decirse, porque queda muy mal, pero la diferencia es evidente
con los polígonos de alquiler, que se han vuelto incontrolables.
Otra modalidad
paralela y no siempre bien explicada es la vivienda social. Las entidades
han denunciado durante años una gran carencia de esta tipología.
Hàbitat3
y la Taula del Tercer Sector hicimos un estudio para cuantificar cuántos
pisos necesitan las entidades sociales, tanto para las urgencias como para
colectivos vulnerables como discapacitados o personas sin hogar. Ahora
están gestionando unos 1.200 pisos en toda Catalunya y hacen falta
800 más, la mitad en el área de Barcelona. Es una cifra ridícula,
pero no lo estamos consiguiendo. ¿No somos capaces como país
de encontrar 800 pisos? Tendría que ser absolutamente prioritario.
No ha habido manera con las entidades financieras, pero la Generalitat
sí ha logrado acuerdos con ellas y nos ha ido pasando algunos lotes.
¿Y cómo
se atienden las emergencias, sin estos pisos?
Cada Ayuntamiento
tiene algunos. Los adjudican las Mesas de Emergencias, que se reúnen
cada mes y estudian los casos que llegan a través de Servicios Sociales.
El total de familias no se ha hecho público, como ya ha señalado
el Observatorio metropolitano. En Barcelona, según el Síndic
de Greuges, había más de 36.000 familias en la lista de 2017.
La excusa es que oscila cada mes: si entran 60 peticiones y hay 15 pisos
libres, se asignan a los casos más urgentes o dramáticos
y el resto quedan para el mes siguiente. Mientras tanto no quedan en la
calle, por supuesto, se les aloja en pensiones o pisos provisionales.
Esta es la
cifra que no interesa airear...
El gasto público
en alojamientos provisionales es altísimo y si estuviera bien canalizado
podría prestar una atención mucho más estable y digna
a los beneficiarios.
El gasto público
en alojamientos provisionales es altísimo”
Entidades como
Arrels han advertido, además, que las pensiones escasean cada vez
más por la reagrupación de licencias en hoteles de mayor
categoría. Si no es en una pensión, ¿dónde
se les aloja?
Obliga a buscar
otras vías. Santa Coloma de Gramenet, por ejemplo, está preocupadísima
porque tiene que alojar a sus desahuciados en hoteles de Sant Adrià.
Pero no hace falta que los ayuntamientos lo hagan todo solos, las entidades
podemos ayudar mucho. Por ejemplo, Hàbitat3 gestiona 250 pisos de
emergencias captados del mercado privado por encargo del Ayuntamiento de
Barcelona. A cambio de un alquiler un poquito inferior al de mercado, al
propietario se le garantiza el pago de todas las mensualidades, se le financia
la rehabilitación y cuando acaba la cesión recupera el piso
en perfecto estado. Ahora están venciendo contratos y el 80% los
renuevan, con aumentos de 100 o 150 euros. Es mucho más barato esto
que una pensión, que pagas por día y por persona.
Resulta mucho
más eficaz, entonces, esta captación indirecta que los incentivos
municipales a apartamentos turísticos multados o pisos de bancos…
Quizá
sí. La ventaja es que una entidad social especializada tiene una
dedicación mucho más intensiva y activa. Somos más
rápidas consiguiendo pisos y están esparcidos por todos los
distritos. El mismo plan lo tenemos también en El Prat y en Santa
Coloma.
En otros países
europeos la construcción de vivienda pública es indisociable
del trabajo social posterior con los inquilinos: inserción laboral,
revisión de rentas, seguimiento de la salud… ¿Es otro de
los ‘pecados’ que arrastramos?
La gestión
del parque público ha sido nula y está viciada: la administración
adjudica el piso y se desentiende, pero es que el inquilino tampoco se
responsabiliza del buen estado de la finca. Como no es mía, si se
funde una bombilla, ya vendrán a cambiarla. Hay parques privados
de alquiler que funcionan muy bien, porque hay una gestión. Es un
tema a mejorar y mucho. En los años 1983-1984, la Generalitat recibió
el parque público que había construido el Estado y se encontró
un desorden máximo: no se sabía quién vivía
en cada piso, no pagaba casi nadie…
Las grandes
promociones públicas tienden a estar en las periferias, que es dónde
queda suelo sin urbanizar… y dónde se acaba empujando a las clases
bajas.
Es muy reciente
que se deba reservar siempre suelo a pisos protegidos en las grandes operaciones,
se legisló en los 2000 con la Ley de Acceso a la Vivienda. En el
centro no hay grandes solares pero sí constantes derribos y edificios
nuevos. Se estipuló un 20% también en estas fincas, si tenían
más de 5.000 m2, pero los promotores inmobiliarios lo hicieron caer
de la ley a la primera de cambio. Estuvo en vigor del 2007 al 2011, pero
ya había estallado la crisis y apenas se aplicó. Ahora estamos
batallando para que se vuelva a introducir. Barcelona ya lo tendría
que haber hecho. Estaba copiado de la legislación francesa, de hecho.
Hace muy poco fuimos a París y delante mismo de Notre Dame había
una gran promoción de 300 pisos con un 40% de reserva social. ¡Allí,
que el suelo cuesta el triple que en Barcelona!
Hay que crear
un fondo de inversión social con rentabilidad baja para comprar
estoc”
¿Qué
influencia tienen exactamente los pisos turísticos en la tendencia
alcista?
No tienen toda
la ‘culpa’, pero han creado un espejismo de que cualquier piso puede dar
mucho rédito. Las subidas del alquiler se habrían producido
igual, porque tenemos mucha demanda acumulada, pero no tan altas.
Varios economistas
han destacado la aparición de una potente demanda exterior: Barcelona
está de moda y atrae población flotante internacional.
No tengo cuantificada
esta demanda, aunque existe seguro porque los precios de Barcelona están
por debajo de la mitad que en París o Londres. Si te pagan lo mismo
por vivir en Londres que aquí, sale mucho más a cuenta. Pero
no todo el mundo puede.
¿La
crisis fue una oportunidad perdida para comprar estoc a bajo coste?
No reclamábamos
comprar sino que cesiones obligatorias a cambio del rescate bancario, pero
no se quiso hacer. En 2015 la Generalitat de Catalunya sacó un decreto-ley
para tener derecho al tanteo y retrato cuando se vendan estos inmuebles.
El resto de comunidades autónomas no se enteran de lo que sale a
la venta. ¿Encima ahora se los compraremos? Pues sí, mira,
hay que hacerlo porque es la única forma de interceptar operaciones
muy bien de precio que se las están quedando claramente personas
con información de primera mano.
¿Y se
aprovecha?
Mucho menos
de lo que deberíamos, porque hay que comprarlos al contado. Ni la
Generalitat ni los Ayuntamientos pueden endeudarse aunque tengan superávit,
a causa la Ley Montoro. Se compran algunos, pero da para lo que da. Y el
Tercer Sector, que sí podría endeudarse, no tiene cash ni
credibilidad ante el sector financiero. Hay que crear un fondo de inversión
social con una rentabilidad baja para hacer estas compras.
¿Es
viable legislar topes a los aumentos de alquiler?
A la compra
libre veo imposible limitarle el precio. En la vivienda pública
se podría hacer, pero no se hace. En cuando a alquiler, se ha hecho
un Índice de Precios de Referencia como instrumento indicativo.
Tanto París como Berlín tienen uno. Indica el precio razonable
de un piso según características y ubicación, a partir
de datos actuales del Incasòl. No hay una gran diferencia con los
precios de mercado mayoritarios, la media de Barcelona son casi 900 euros.
A partir de ahí, hay administraciones que abogan por ser más
duro o más blando: en un extremo estaría sancionar a quien
alquile muy por encima del índice y en el otro premiar a quién
cumpla o rebaje mediante descuentos fiscales y ayudas a la rehabilitación.
La subida de
los alquileres se frenará de forma natural y mientras hay que crear
más oferta”
¿Frenará,
la escalada de precios?
Barcelona seguirá
siendo alcista porque seguirá siendo demandada. Pero no para siempre,
porque los sueldos no dan para más. La burbuja de compra se basaba
en que los bancos subían los años de amortización,
pero la mensualidad. Con el alquiler como mucho puede exprimirse el límite
alquilando habitaciones, pero poco más. Y ya hemos llegado a esto.
Si no estamos tocando techo, poco le falta. Se frenará de forma
natural y mientras hay que crear más oferta. ¿Cómo?
Ya se lo dijo a la alcaldesa Ada Colau el primer día que nos vimos:
toda Barcelona debería ser área de tanteo y retracto. Lo
puede decretar el propio Ayuntamiento, pero no lo hace.
En el año
que falta para las elecciones municipales se agudizará la guerra
de cifras sobre pisos públicos prometidos, construidos y entregados.
Con el agravante de las expectativas que generó una alcaldesa exportavoz
de la PAH. ¿Qué balance hace?
La guerra de
cifras será tremenda y ya ha empezado. Ha habido menos capacidad
de construir de lo que se les reclamará. Durante la primera mitad
de mandato los ayuntamientos tuvieron que dedicar mucho dinero a emergencias,
una losa enorme para los presupuestos y los Servicios Sociales. De hecho,
casi todos los sacaron el área de Vivienda de Urbanismo y la colgaron
de Acción Social, lo que es un error. Han descuidado la estrategia
y ahora empiezan a presionar las unidades aportadas este mandato.
¿Le
ha sorprendido la baja cifra de pisos vacíos, recién anunciada?
No, en absoluto.
En 2009 el Ayuntamiento de Barcelona encargó el Llibre Blanc de
l’Habitatge al economista Antón Costas y dio la cifra de 14.000.
Ahora el inventario da una estimación de 13.000. En los años
90, antes de trabajar en la Generalitat, hice un montón de estudios
sobre pisos vacíos para ayuntamientos y siempre se demostraba lo
mismo. Hace 20 años que todos los gobiernos descubren que hay pocos
pisos vacíos y todas las oposiciones denuncian que hay muchísimos.
¡Es un fenómeno falso! No se puede poner en discusión
cada mandato lo mismo y volver a dedicarle esfuerzos y dinero. La Ley de
la Vivienda de 2007 también padeció esta obsesión:
se incluyó la expropiación del uso fruto en pisos sin uso
durante más de dos años y este punto terrible hizo que no
se aprobara por unanimidad, que fuera impugnada y que en 2011 se modificara.
¿Alguna
herramienta sobre la mesa que sea más prometedora?
Sí,
el Plan Territorial Sectorial de Vivienda que ha elaborado la Generalitat.
Ahora está en exposición pública y en teoría
hay que aprobarlo en 2018. Dicta que todas las ciudades con demanda acreditada
estarán obligadas a pasar en 15 años del 2% actual a un 15%
de vivienda social, con un control quinquenal. Esto no significa solo construir,
se puede combinar con rehabilitación, mediación, alquiler
social… Obligaría a poner un norte, a cuantificar y calendarizar
en vez de ir apagando los fuegos más inmediatos. También
está copiado de Francia, pero allí es el 20% y se financia
con un Fondo de solidaridad urbana que deberíamos plantearnos importar.
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