| La gestora
patrimonial AEW mueve 30.000 millones de euros por toda Europa y está
presente en España desde principios de 2017, al calor de la recuperación
del ladrillo. En ese tiempo, la compañía ha invertido cerca
de 650 millones de euros a través de varios fondos y prevé
cerrar más compras por unos 350 millones en los próximos
meses. El director ejecutivo de la firma en nuestro país, Carsten
Czarnetzki, nos cuenta en esta entrevista qué tipo de activos están
buscando, en qué punto está el ciclo y qué ofrece
el mercado doméstico al inversor internacional
La gestora
patrimonial AEW es un caso concreto de cómo el sector inmobiliario
español está captando el interés de los inversores
internacionales. Esta firma, una filial inmobiliaria de la gestora francesa
Natixis IM, decidió abrir una oficina en nuestro país a principios
de 2017. Su centro de operaciones está en Madrid y desde ahí
rastrea el mercado para comprar todo tipo de activos: desde oficinas hasta
centros comerciales, pasando por capital riesgo.
Con 30.000
millones de euros bajo gestión en toda Europa, España es
el cuarto mercado más importante en la cartera de AEW y Madrid,
la tercera ciudad comunitaria más atractiva. De hecho, ya ha superado
con creces el objetivo de inversión que se había marcado
y busca nuevos inmuebles que puedan dar buenos rendimientos a sus clientes.
El director ejecutivo de AEW en España es Carsten Czarnetzki, un
hombre forjado en las divisiones inmobiliarias de Deutsche Bank, Generali
y Starwood Capital Group, que en esta entrevista nos cuenta qué
tipo de activos están buscando, en qué punto está
el ciclo, si hay peligro real de una nueva burbuja y qué ven los
inversores internacionales en el ladrillo doméstico:
1. ¿Qué
es AEW y desde cuándo está en España?
AEW es una
gestora patrimonial especializada en el sector inmobiliario con presencia
global y abrimos una oficina en España a principios de 2017, así
que operamos directamente en este mercado desde hace poco más de
un año. En total somos alrededor de 400 personas.
2. ¿En
qué países invertís y quiénes son vuestros
clientes?
En prácticamente
toda Europa. Además de España, tenemos inversiones en Alemania,
Inglaterra, Francia, Italia, Bélgica, Luxemburgo, Países
Bajos, el Este... y no descartamos llegar a otros mercados como Portugal.
Si vemos activos bien ubicados y con recorrido, estudiaremos posibles compras,
aunque de momento no tenemos una oficina local.
Entre nuestros
clientes hay inversores privados e incluso fondos públicos. En la
parte institucional hay ejemplos de todo tipo: bancos, aseguradoras, fondos
de pensiones...
3. ¿Qué
tipo de activos tenéis en cartera?
Somos como
un pulpo. Tenemos muchos brazos y fondos diferentes que pueden invertir
en España y que tienen interés en los activos domésticos,
desde oficinas hasta locales o centros comerciales, pasando por naves logísticas
y residencias. También nos interesa todo tipo de capital riesgo,
tanto ‘core’ (con poco riesgo) como ‘value added’ (que es oportunista y,
por tanto, con mayor riesgo).
Nuestra cartera
está muy diversificada. Si miramos nuestra cartera en Europa, tenemos
unos 30.000 millones de euros bajo gestión y el 50% se corresponde
aproximadamente con oficinas. Pero en España es un poco diferente:
el sector que más pesa actualmente es retail, pero a largo plazo
las oficinas llegarán a superar el 50%, mientras que otro 30-40%
será retail y el resto, logística y residencias.
4. ¿Y
qué tiene de especial España?
Los inversores
están buscando crecimiento y como el mercado en España ha
bajado bastante en lo que se refiere a las rentas de oficina o locales
comerciales, los ‘yields’ (rendimientos) todavía tienen mucho recorrido
al alza. También vemos que el crecimiento económico es fuerte
y que no se está viendo afectado por la situación política.
Esto es lo que hace que el mercado español sea muy especial e interesante
para los inversores.
Para nosotros,
España es el cuarto país de Europa por volumen de inversión
y Madrid es la tercera ciudad más importante, por detrás
de Londres y París.
5. ¿Cuáles
son los vuestros activos más destacados?
Todos los activos
son importantes para nosotros, porque si no nos convencen no los compramos.
Es difícil decir cuál es mejor porque cada uno cumple su
función en nuestro portfolio, pero recientemente hemos hecho varias
compras: el centro comercial Planetocio en Madrid, unas medianas comerciales
en Santander y en Villaverde (Madrid), un suelo logístico cerca
del aeropuerto Barajas-Adolfo Suárez y unas oficinas al sur de la
capital... Si tengo que elegir me quedo con el suelo logístico,
en el que hemos invertido más de 120 millones de euros, y también
con las oficinas porque están ubicadas en una zona en pleno desarrollo.
6. ¿En
qué tipo de ciudades estáis invirtiendo?
Depende del
tipo de activo. En oficinas hemos estado muy interesados en Madrid y Barcelona,
aunque con la situación política ahora solo nos estamos centrando
en la capital. Si hablamos de centros comerciales o locales comerciales,
miramos toda España. Sobre todo, tenemos en cuenta la población
y buscamos ciudades por encima de 200.000 habitantes. Además de
las dos grandes ciudades, Santander, Pamplona, Cádiz, Bilbao, Sevilla
también son interesantes.
7. ¿Vais
a invertir más?
Hasta hace
poco nuestro objetivo era alcanzar los 500 millones de euros de inversión,
pero ya lo hemos superado y ya estamos en 650 millones de euros por las
compras que hemos hecho últimamente. A largo plazo tenemos el objetivo
de alcanzar los 1.000 millones de euros de inversión, aunque para
eso vamos a tardar al menos un año más.
8. Confiáis
entonces en que el ciclo siga al alza...
Nadie sabe
exactamente lo que va a pasar. Por el momento, es el ciclo más largo
que hemos visto nunca, pero los datos fundamentales de España son
muy positivos y creemos que todavía hay recorrido, por eso estamos
buscando más inversiones. Puede ser que, por una razón macroeconómica,
una razón política o de otro tipo, el ciclo acabe antes de
tiempo, pero por ahora los datos no dicen eso. No vemos razones que nos
lleven a pensar que el ciclo va a terminar ya. Todavía hay mucho
capital disponible que busca activos en los que invertir, y este año
esa es la tendencia que se mantendrá.
9. Descartáis
entonces que se pueda estar formando una burbuja...
Lo que estamos
mirando son los datos fundamentales y lo que dicen es que la economía
está creciendo, el desempleo está bajando y el turismo está
cada vez más fuerte, lo que trae mucho capital a España y
empuja el crecimiento económico. Por eso todavía vemos recorrido
para el mercado y unos rendimientos de los activos más altos que
en otros países europeos y, por tanto, más interesantes.
10. ¿Sucede
lo mismo en el resto de Europa?
Todo depende
de los tipos de interés, que están en mínimos. Es
algo que no se sostiene a largo plazo y su subida impulsará los
‘yields’. ¿Cuándo lo van a hacer y a qué velocidad?
No lo sabemos, es muy difícil de adivinar, pero por el momento no
vemos problemas como en el pasado porque no hay tanta deuda. Se invierte
mucho capital propio, lo que reduce el riesgo de los inversores y del mercado
en general.
11. ¿Qué
más ha cambiado en el sector inmobiliario?
Se ha hecho
mucho más profesional y se está especializando. Las socimis,
por ejemplo, antes compraban cualquier activo, mientras que ahora están
cambiando sus portfolios para centrarse en un sector concreto. Además,
ha entrado mucho capital extranjero y esto es uno de los cambios más
importantes, porque además de profesionalidad aporta transparencia.
12. Cómo
es vuestra política de desinversión
Al igual que
al invertir, al desinvertir también depende de cada fondo. Cada
uno tiene su estrategia y tiene su plazo. Algunos no tienen fechas de salida
e invierten a largo plazo, mientras que otros tienen un carácter
más oportunista y deben vender en un máximo de cinco años.
13. Qué
pensáis de los activos alternativos
Lo más
importante es el producto y en el mercado español hay una gran falta
de producto. Esto obliga a los inversores a que busquen nuevos activos
en los que invertir, porque ya no hay oficinas a construir en el Paseo
de la Castellana o en otras zonas consolidadas. En nuestro caso los activos
alternativos tienen interés si es para alquilar y está en
una buena zona, pero no tenemos pensado comprar, desarrollar y vender.
14. ¿Y
no vais a invertir en vivienda?
En España
no, pero en Francia sí tenemos un fondo especializado en el alquiler
de viviendas que también invierte en residencias de mayores y de
estudiantes. Pero comprar para después vender es algo que no hacemos
ni tenemos pensado hacer.
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