Cuantificación de la superficie de Suelo Urbano ocupado por las diferentes funciones (instituciones públicas, equipamientos, oficinas, comercio, ocio, cultura, restauración, hoteles, etc.) en relación con el uso residencial.

Proporción de locales vacantes en vías principales y transformaciones de uso de los locales comerciales.

Análisis del mercado de alquiler de locales comerciales e identificación de las rentas de los principales ejes comerciales.

Análisis del mercado de usos no residenciales en los diferentes sectores del Centro Urbano como indicador de la confianza de los inversores en su vitalidad a largo plazo y análisis de la dinámica de inversiones corporativas en el Sector Comercio central.

Accesibilidad. Valoración de la facilidad de acceso a través de una oferta variada de medios de transporte, incluyendo la oferta de aparcamiento, la frecuencia y calidad de los transportes públicos.

Flujos peatonales. Análisis de los movimientos peatonales en función de las diversas horas del día de tal forma que puedan identificarse los ciclos de uso (negocios, comercio, ocio) de las diversas partes del Centro Urbano.

Análisis participativo de los usuarios en relación con la evaluación de la efectividad de las mejoras implementadas, deficiencias existentes y prioridades subjetivas de actuación.

Análisis de las condiciones de seguridad del espacio urbano central.

Valoración de la calidad ambiental del Centro incluyendo información sobre los impactos ambientales: contaminación ambiental, ruido, suciedad, etc. y el estado de la vegetación urbana, mantenimiento de las fachadas, mobiliario urbano, etc.

LA ESTRATEGIA DE REVITALIZACIÓN COMERCIAL DE LOS CENTROS URBANOS.

Los criterios generales que deben informar la estrategia de rehabilitación revitalización comercial de los Centros Urbanos, en especial de carácter histórico, está adecuadamente reflejada en la declaración de Toledo.

• Supeditar las actuaciones a la conservación del patrimonio histórico artísticos de los conjuntos.
• Resolver la integración de los centros históricos con la ciudad, clarificando su papel y potenciando sus valores de centralidad y representatividad histórica.
• Compatibilizar la necesaria renovación urbana y modernización que deben sufrir estas áreas con el mantenimiento y recuperación de los valores urbanos de los Cascos Históricos, mediante la instrumentación de medidas concretas, como son la mejora de los accesos a los puntos neurálgicos de los Cascos Históricos, la peatonalización racional de áreas concretas, la conversión de los espacios públicos de los Cascos Históricos en áreas de convivencia y desarrollo social y el fomento del retorno y la consolidación de la población residente, entre otras.
• Plantear en términos económicos realistas y sobre el consenso social, las intervenciones y normas necesarias para el logro de estos objetivos.

- Conseguir un marco de aceptación y compromisos públicos y privados para promover la rehabilitación y mejora de los Centros Históricos, con efectos y proyección sobre toda la ciudad, haciendo participar a todos los operadores de la misma en un proyecto de acción conjunta para frenar la erosión de los Cascos Históricos.

Ahora bien, pueden precisarse las siguientes estrategias específicas, directamente relacionadas con el contenido de las determinaciones sustantivas del Plan General en Suelo Urbano. Debe considerarse como premisa necesaria la insuficiencia de las políticas de subvención para mantener la estructura física del comercio minorista a medio y largo plazo. En consecuencia, el conjunto de las estrategias enunciadas deben orientarse hacia la consecución de un incremento sostenido del gasto comercial en el Centro como resultado de su vitalidad económica y demográfica.

a) Satisfacer las necesidades de la población residente. Para ello deben establecerse diversos escalones de centralidad: barrio, distrito, ciudad, región y las áreas geográficas que a las mismas corresponden. Esta jerarquía permitirá valorar la condición del comercio como equipamiento comunitario y por tanto no debe confundirse con el establecimiento de la jerarquía normativa de localización de diversas escalas de Centros Comerciales.

b) Promover la diversidad de usos. El Centro Urbano debe retener la mayor variedad de usos accesibles al mayor número de personas: Instituciones Públicas, terciario de oficinas, equipamiento (cultural, educativo, asistencial, sanitario, religioso, deportivo, etc.)... El comercio tiene una función esencial en el mantenimiento de la vitalidad del espacio público y debe funcionar complementariamente con los usos de ocio y restauración. La oferta en calidad y variedad debe constituir un rango diferenciador y atractivo del Centro Urbano en relación con los barrios de uso predominantemente residencial.

c) Mantener la integración entre los desarrollos comerciales y el tejido residencial. Deben promoverse los desarrollos de usos mixtos (tiendas, pequeñas oficinas, restauración, etc.) susceptibles de integrarse en los tejidos residenciales, ofertando un comercio de proximidad y seguridad en el espacio público. En esta línea son frecuentes y aconsejables las acciones públicas directas tendentes a la adquisición y rehabilitación de contenedores en desuso para destinarlos a implantaciones de usos mixtos de carácter local. Puede también incidirse a través de la regulación de las compatibilidades de uso admitidas en las Ordenanzas o Normas Urbanísticas, favoreciendo los cambios de uso que fortalezcan el tejido comercial y evitando el efecto acumulativo de determinados usos como por ejemplo los relativos a ocio y restauración (bares, pubs, discotecas, etc.).

d)  Mejora de la accesibilidad peatonal y mediante transporte público.

A tal efecto son aconsejables medidas de templado del tráfico urbano (traffic¬ calming) mediante creación de calles de acceso restringido al abastecimiento del comercio local y residentes, ampliación de las plataformas peatonales, etc. La vitalidad comercial del Centro tiende a reducir en su conjunto la dependencia respecto de los viajes en automóvil privado y favorece los desplazamientos multipropósito. Ahora bien, el Centro Urbano necesita de una oferta adecuada en calidad y cantidad de modos alternativos de transporte público y la disponibilidad de aparcamientos (no necesariamente ligados a las implantaciones comerciales) que favorezcan la posibilidad de la utilización del automóvil para los desplazamientos ocasionales de corta duración.

e) Mejora ambiental.

Cualificación de la escena urbana al objeto de mejorar las condiciones de habitabilidad del área y fortalecer la confianza de los residentes, comerciantes y potenciales inversores en su capacidad de revitalización. Medidas de coste limitado como las peatonalizaciones pueden tener un efecto muy positivo, si se insertan en estrategias más amplias de creación de focos de centralidad comercial y rediseño del espacio público.

f) Gestión integrada del Centro Urbano.

Debe contemplarse la eventual creación de Agencias de desarrollo local. Se trata de trasladar a la gestión comercial del Centro Urbano las técnicas habitualmente utilizadas en la planificación y gestión de Centros Comerciales, cuidando de manera integrada el conjunto de aspectos que inciden en la imagen, promoción y marketing del Centro:

a) mantenimiento de las condiciones de seguridad 
b) limpieza e higiene
c) mantenimiento de las áreas peatonales y aparcamiento 
d)  organización de fiestas y celebraciones, publicidad, etc.

Para el éxito de este tipo de organizaciones es necesario que las mismas se integren a las autoridades municipales, comerciantes locales, Cámara de Comercio, Corporaciones, Asociaciones de Consumidores y Vecinos, responsables de los Servicios Asistenciales y Policía, etc.