| La compañía
también se encarga de la gestión y mantenimiento de esos
activos, ofrece hipotecas, a través de su matriz, y promueve viviendas,
mediante su propia promotora. Eso sí, las viviendas que levanta
no están en su balance, sino en el de Sabadell, Sareb o los fondos
de inversión para los que trabajan.
En una entrevista
para idealista news, García del Río, ingeniero industrial
de profesión, desgrana cuáles son los planes de futuro de
Solvia, de qué manera operan y hace un retrato de la situación
actual del sector inmobiliario en España.
¿Qué
es Solvia y cuáles son sus áreas de negocio?
Solvia es una
compañía participada al 100% por Banco Sabadell, es el ‘servicer’
del banco. Actualmente gestiona algo más de 30.000 millones de activos
inmobiliarios y financieros y damos servicios llave en mano a los propietarios
de los inmuebles. Y nuestra diferencia con respecto a otros servicers son
que desde 2013 trabajamos para terceros y somos adjudicatarios de uno de
los cuatro paquetes de servicios que licitó Sareb. También
trabajamos para para fondos de inversión. Y la otra diferencia
es continuamos perteneciendo al grupo que nos dio origen por la capacidad
de generar valor.
Además,
tenemos una promotora interna, que no tiene activos en balance, sino que
están en el balance de nuestros clientes. Así desarrollamos
promociones sobre los suelos que gestionamos.
¿Sólo
os centráis en activos residenciales?
No, gestionamos
de todo. Cuando iniciamos nuestras actividades en 2009 el mercado inmobiliario
era ilíquido y las posiciones más ilíquidas eran las
viviendas vendidas a particulares. En el momento que ha habido recuperación
y que otras categorías de activos como suelo o naves industriales
han empezado a recuperarse, estos han ido cogiendo peso en nuestro portfolio.
En este momento, el ‘core’ de las ventas continúa siendo vivienda
y suelo de uso residencial. Sin embargo, la vivienda terminada supone menos
de un 60% de las ventas de Solvia cuando hace tres años suponían
un 90%.
¿Cómo
se reparte el resto del pastel?
Del otro 40%
una parte muy importante es suelo residencial pero también naves
industriales, suelo no residencial, locales, etc.
¿Estudiáis
ser una consultora inmobiliaria?
Actuamos como
consultoras en cuanto a que asesoramos a fondos de inversión, pero
venimos de otro negocio que no es la consultoría inmobiliaria. Nuestra
característica es la llave en mano y los servicios de asesoramiento
al vendedor. Pero a futuro es factible que podamos ser una consultora inmobiliaria.
Si queremos
que mejore el sector, deben abaratarse los costes de producción
de las casas
¿Cuáles
son los planes de futuro de Solvia?
Está
en relación con lo anterior. Los ‘servicers’ tienen un modelo consolidado
para muchos años, es decir, las carteras de activos ‘non perfoming’
(activos fallidos) tienen un tamaño muy relevante en el balance
de los bancos o de grandes tenedores de activos, como Sareb o fondos de
inversión. Hasta 2023-2024 seguirá siendo un negocio muy
relevante en volumen, así que los ‘servicers’ tienen aún
mucho que hacer.
A partir de
ahí hay un futuro en el que los grandes tenedores de activos no
tendrán la misma escala de volumen y cuando esto se acabe el modelo
de ‘servicers’ no será sostenible y por eso todos estamos acometiendo
una reflexión futura. Nosotros donde nos vemos es prestando servicios
inmobiliarios no sólo al cliente de hasta ahora (banco, tenedor
de activos o fondos), sino también a particulares y a empresas.
Por esta razón, en 2016 hemos comenzado la actividad de intermediación
a particulares y ya tenemos 11 puntos de venta propios y en este ejercicio
abriremos algunos más.
¿Qué
balance haces del sector residencial?
La recuperación
ha sido mejor de lo esperado, igual que la caída fue más
dura. Vemos que cada vez más zonas del país van incorporándose
a la recuperación inmobiliaria pero sólo aquellas zonas donde
el nivel de renta está por encima de la media y que correlacionan
con zonas del país donde las tasas de desempleo no son altas y que,
por tanto, explican que haya un comprador solvente que pueda acceder a
una vivienda.
¿Cuánto
crees que deberían subir los salarios para facilitar la compra a
los jóvenes?
No es tanto
cómo van a tener que subir los salarios para que determinadas personas
puedan acceder a una vivienda, como quién puede comprar o quién
realmente lo tiene que vincular más a una operación de alquiler.
Porque una enseñanza que hemos sacado de la crisis inmobiliaria
es que el tema del endeudamiento es un tema a mirarlo con cuidado. Esto
implica que como sociedad tenemos que ver el alquiler como una vía
de acceso a la vivienda mientras no reunimos las condiciones suficientes
para afrontar la operación hipotecaria.
Entonces, ¿Quién
puede comprar casa?
Para comprar
una vivienda tienes que tener un cierto volumen de ahorro, una situación
estable de empleo y un nivel de salario suficiente para que la tasa de
esfuerzo de la cuota hipotecaria te permita vivir con una cierta holgura.
Pero insisto en que el alquiler es una opción muy atractiva y es
un mito eso de tirar el dinero. Es una opción que implica hacer
un desembolso al arrendador, pero en el fondo estás pagando por
algo muy preciado y mientras no se den las condiciones de acceso a una
vivienda en propiedad, te permite algo muy importante que es vivir.
¿Cómo
ves el sector inmobiliario este año en cuanto a precios y ventas?
Hay mercados
como Madrid o Barcelona donde vemos un crecimiento de precios muy relevante.
Son mercados con altos niveles de renta, con mucho comprador solvente y
con tasa de desempleo más bajas que la media nacional y encima si
miramos la demografía, considerando la migración interna
que se produce en España, son muy potentes. Todos los fundamentales
para que estos mercados se comporten bien son tremendamente positivos.
A nivel nacional hay una gama de segundas capitales que también
se están comportando muy bien.
La foto global
es la recuperación que se amplía a muchas zonas. Y aunque
quede stock en algunas áreas, hay preferencia por la obra nueva
porque la calidad del producto es superior a la del stock, con lo que esta
variable comienza a ser poco relevante. La afirmación de donde hay
stock no se puede construir no es cierta en términos absolutos.
Pero luego es como todo, hay que mirar a nivel local.
¿En
qué cosas tiene que mejorar el sector residencial?
Ahora mismo
el sector tiene retos diferentes: en mejorar la calidad del producto y
en mejorar la calidad de la atención al cliente. El hecho de que
tengamos un mercado más estrecho en márgenes de beneficios
también va a ayudar a mejorar al sector.
¿Se
está construyendo de manera eficiente?
Se está
construyendo vivienda adecuada al cliente y a la eficiencia energética,
pero hay un reto que no deberíamos olvidar y es que es si queremos
que mejore el sector, debe haber un abaratamiento de los costes de producción
de casas.
¿Cómo
se consigue una vivienda barata?
Moderando los
márgenes de beneficio y para esto las Administraciones Públicas
tienen que dar certidumbre al empresario y minimizar riesgos a través
de una regulación buena y poco tediosa.
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